你会怎么选，现在直接上一套EC?还是目前只买4房，5年后多一套condo？
西东南北风 • • 49923 次浏览同时拥有2套房呢？
在微信看到大家讨论EC热火朝天， 突然有点想法，拿出来和大家讨论，前提是可以购买和拥有EC和HDB的家庭，基本上就是全SC家庭，对于SC+PR的家庭，可以参考，并考虑限制条件
事先声明，这只是一种观点， 不做强求，也没有其他意思 -- 基本上和我自己也木有关系， 我是没资格买EC和HDB的那一类。
我的结果是， 如果你现在买一套4房HDB（转售） 5年以后你的free cash会比直接买EC至少多出200K。
数据说话， 为了计算方便， 我在网上找了两个单位，一个是EC(Sea Horizon） 一个是4A，他们隔一条马路， 来源是
1）EC http://www.propertyguru.com.sg/project/sea-horizon-21712 三个睡房的单位， 1.01mil 1335sft 最低尺价 761psf (成交价）
2) 4A HDB http://www.propertyguru.com.sg/listing/hdb-for-sale-480-pasir-ris-drive-4-19781376 1130sft 408K 尺价 361psf（叫价）
为了便于比较，我们把EC的面积也按HDB同样面积而单价不变（虽然面积小的单位单位成本会稍高） 所以 1130sft面积计算得到的EC卖价是：
1130 x 761 = 859930 大概算 860K 而 4A HDB 就是 408K， 贷款条件 相同 80%； 30年， 利率2.6%
EC 首付为 172K， HDB 首付 81.6K 相差擦拭差不多 91.4K
EC月付 2754 --- 也就是说， 家庭收入要10K/yue 5年 60x 2754 = 165,240
HDB 月付 1266 -- 月就是说家里只要有一个人收入4300. 就可以做屋主 5年 60 x 1266 = 75960
又一个相差 165240-75960 = 89280
以上相加 free cash 是 180K
税费 （ 860x3%-5400） - （408 选%-5400） = 27240
所以总cash节省 > 200K
这还没有算如果可以HLE,五年内的HDB有补贴，EC的管理费
虽然 200K 也许还不够你付condo 的首付，但作为月入10看的家庭，是不是还可以再存一点呢， 这样是不是比直接买EC更接近同时拥有2套房呢？
要想在房地产真正赚到钱， 自住房的增值不可以算的， (自住产业不算可投资资产，就是这么来的）， 一定要有两套以上的房屋才有可能。
特别在市场旺热的时候，千万要冷静， 看看，算算自己要什么， 适合什么， 每个人的情况也不同ing， 跟风，人云亦云， 很容易被误导啊。
为什么4房， 因为它是有最好的出租率和出租回报率， 搜了一下， 5房的和4房的月租差只有2-300， 而EA和5房的月租金差只有区区一百
这是我的算法和考虑， 仅供参考
打了这么多， 好累
-
#102
楼主你的逻辑太乱了，我只是反驳你认为比坡县政府聪明的帖子
http://bbs.huasing.org/sForum/bbs.php?B=172_13473281
接下来的富人思维逻辑太高深，我就不跟下去了。
-
西东南北风 楼主#103
这个问题建议你在买房的时候和中介核实， 我的了解如下1） MOP以后，你需要和HDB确认，你是否可以买私人屋子， HDB会给一封信， 如果可以，那么你就可以用你的cpf支付私人屋子的费用 ， 这时如果第一套贷款未清，第二套只能贷50% 2）把屋子转到一个人的名下，以这个人的名义去买私人屋， 这时此人名下第一套用掉的CPF需要归还， 他/她可以用这些cpf付私人屋（算第一套）， 这时也可以贷款80%， 如果他/她收入的60%一下足够支付分期付款。如果HDB是银行贷款，转名之前需要付清才可以 另外， 究竟是贷款多好， 还是少好， 没有标准的说法， 需要根据具体情况分析， 如年龄，收入，负担，用途。。。等，但总可以找到一个比较合理的方案，或者另买家收入较高或负担较轻，或风险较小 我没有看到本地的中介提供这种分析服务， 如果有， 生意一定会更好。 我本身也不提供这种服务， 只是一种看法，或做法， 供参考。
-
西东南北风 楼主#104
我只是讲我自己的看法和做法， 不行吗？不是有人疑问我的CPF为啥那么多， 是没有买房吗？这就是原因！ 不要富人富人的， we are all only human,富人也是99%的汗水+1%的灵感 钱财不是生而有之的， 尤其像我们这种孤儿。 不肯付出汗水， 又木有灵感， 谁也帮不上忙。 抱歉， 这贴可以打住了， 我只是一家之言， 各取所需吧， 我没有能力， 也没有义务说服各位接受我的看法和做法， 也没必要不是？！
-
西东南北风 楼主#105
没有楼楼看，后来一看，果然混乱无言的结局
-
#106
这个就需要实际计算出NPV 和IRR了而且需要知道每月每套供贷款的金额以及租金来算了，年限来算了。 最后还得评估fair market value 还要算payback period
-
西东南北风 楼主#107
我最后回一次1）资本增值 210%， 没有房子 2）房子along 3）房子+一点cash 你选哪个， 如果排除1） 又选哪个？ 逻辑不要混乱好不好 2和3是同一套房子， 增值问题还有比较意义吗？
-
西东南北风 楼主#108
是的， 我没明白！开心了？ 高兴了？爽了不是？。。。。
-
#109
没有直接关系，但是年轻的时候收入不超过限制，又有时间折腾慢慢等top+mop
就有关系了收入不超过限制，又有时间折腾慢慢等top+mop
就有关系了 -
#110
楼主我只希望你能明白，OA存款30万用来还30万贷款还了30年后，你的OA户头还有30多万，坡县政府并没有暗暗补贴你，你也没赚。
-
西东南北风 楼主#111
确认我不是在做梦?30万还了, 还有30万? 哪来的啊, 卖了房退回来的?
-
#112
我请楼主分享一下你怎么买多套房而无贷款您还没分享呢。这个更重要啊
-
西东南北风 楼主#113
在EC取消的时期多买几套,等EC火热时时期买掉当时只要5%down, 还可以defer, 签几套啰 2011/2012 卖出,还清所有欠债, 还有大把现金--不过没有卖到最高价 窥探着下一个机会的窗口--应该不远了 我小心翼翼, 不会被喷吧
-
西东南北风 楼主#114
不是买几套EC啊,是那个时期的condo
-
#115
原来曾经还可以买多套EC啊我来晚了，错过了好时机，来了坡坡只能直接上了condo
-
西东南北风 楼主#116
你看,又误会了不是, 我还加了注解是说在EC取消的时期,多买几套抗痘啦 EC都取消了,哪有卖啊, 当然是我没说清楚,省事少打了抗痘几个字 让您受精了, 不好意思啊, 回去就剁手谢罪.
-
#117
什么叫做EC取消啊是楼花？不懂啊
-
#118
哦？ 那多少岁之前买合适呢感觉你也挺年轻啊，顶多30出头，应该是收入问题。。。感觉你也挺年轻啊，顶多30出头，应该是收入问题。。。
-
#119
其实就是心态问题啦因为我是坚决支持自住以外再多一套养老的，ec只能是第一套，等建好再mop差不多8-10年就过去了，那时候都快四十，感觉折腾不动了
其实对自己投资有信心不需要房产养老的人来说，多大都不算晚吧因为我是坚决支持自住以外再多一套养老的，ec只能是第一套，等建好再mop差不多8-10年就过去了，那时候都快四十，感觉折腾不动了
其实对自己投资有信心不需要房产养老的人来说，多大都不算晚吧 -
西东南北风 楼主#120
EC 不是一直有的这个计划在楼市冷淡的时候，被宣布取消，那时的楼市是白菜价，只要你买，发展商会给你磕头的。。哈哈哈 后来，后来楼市又旺热了，所以ZF又推出EC政策，分鸡汤。。。。哈哈哈
-
西东南北风 楼主#121
啪啪啪，学习版主， 每天一顶至少，毁人不倦至少，毁人不倦