组屋真的到了不卖不亏，一卖就亏的地步吗？
DengWei • • 27252 次浏览最近和身边的朋友聊天，好多朋友都陆陆续续提升到EC或者私人公寓和别墅，当然也有朋友换去BTO， 拿到公民后准备好好享受一下公民福利待遇，从新加坡政府身上薅上那么一把羊毛。
等到新房钥匙快拿到手的时候，突然发现自己家的组屋价格咋变成这样？很多朋友突然发现自己到了不卖不亏，一卖就亏的地步，最多的单单账面上就亏了差不多8万新币， 还不算装修和银行利息。另一方面，时移世易，很多朋友也反映为啥组屋卖了一年都没卖出去？当初买的时候看房都是要用抢的，多少人像我一样三天搞定自己的第一个家？
话不多说，让我们来看看自己家的组屋所在地区近10年内是怎么样的一个情况吧，请留意价格走势以及成交量。
郊区Yishun, sembawang, woodlands, choa chu kang jurong west 价格走势惊人的相似， 大家比的是谁比谁惨. 同样是郊区，人家tampines, pasir ris, punggol价格这一年来开始抬头。这个要问它们父母HDB， 为啥你们家新生的兄弟姐妹这5-8年这么多。
市区和市区边缘组屋保值功能相当强大， 尤其是那个风水旺地Bishan， 神一般的存在。
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#101
casa也不错，主要就是小孩上学没有优势Casa绿化的确很好，以前经常去那里遛娃。Ghim Moh整体小区也安静，就是面向地铁的部分单元有点吵，朝北的单元就会好很多，当然价钱也多几万，旁边有条河道可以跑步，所以整体感觉不错。
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#102
Casa的设计是非常好的，把车库建在下面，平层有宽的绿化活动区域
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#103
是的，ghim moh不对着地铁的那几栋真的不错我当时犹豫到放了定金拿了otp，还约了agent去ghim moh看房子，但是短期也没遇到合适的房子，想了想孩子上学的时候还得有个10年吧（打算三四年后才要小孩），所以最后还是选了casa，至于学区房，希望我俩努努力，在孩子需要上小学的时候上第二套哈哈~层主买的ghim moh的哪个blk
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#104
暂时不用考虑学区房，选择就多很多Ghim Moh的没有硬伤的华人卖家的单元出手很快，我当时看房的一个多月时陆续出来了约十套，大约八九套在两到五周的时间内被卖掉。估计是因为七月ABSD调整的缘故，所以八九月出现了这么多单元供选择。现在挂在网上的单元大部分不是华人卖家。我买的BLOCK不是最好的，不过是高层朝北。
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#105
我也发现了！七八月的时候出现了很多新房源，而且上来就要价比较合理卖的很快
然后到了九月十月，很少有新房源放出来，我朋友最近看房子的感觉就是无房可看
感觉seller现在可能处于一个观望阶段还是怎么着
就我观察clementi最近的成交来说，其实价格略有抬头，当然也可能是样品太少结论不够准确 -
#106
propertyguru上面列出的只有几个5房的1184sqt
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#107
我觉得你低估利息了还有物业管理费各种，我现在就感觉这利息比我想象中的要多，以后会更多
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#108
我的意思是不管公寓还是组屋，如果拿bank loan的话在利率上是没区别的啊，没有哪家银行会因为你买的是组屋就给你低几个点的利率，对吧？
物业费不能算在投资成本里，算消费，毕竟享受都环境不一样。 -
#109
估计是七月的ABSD调整让大家做好决定，速买速卖了
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#110
物业费对有些人来说就是成本不游泳，不健身，不开车，对周边环境不care，这种住公寓的，物业费可真就是浪费了的成本。
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#111
不知道大家说的硬伤是什么呀？高层户型一切都好就是朝向西北算硬伤吗？
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#112
大额存款的利息是可以和银行argue的即使是几万块都能搞到二点几
50万存十年定期 3%的利息是妥妥的
除了村银行 还能买bond
Government bond 和各大公司的 即使是liquidity 很高的bond普遍都有两点几点利息
买各大bank 或者美股 光是吃dividend 一年3%估计也可以达到 -
#113
我觉得有点因人而异有一点估计很多人都无法接受：比如窗外是五层的车库，这算是二到五层的单元的硬伤吧。西晒，部分人可以接受，不喜欢西晒的人就会觉得是硬伤。离地铁轨道很近，朝向地铁，对于不喜欢吵闹的人肯定就是硬伤。
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#114
这个高楼单位很贵，所以可能这个西北朝向就算硬伤了。听说卖了好久了。
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#115
个人感觉挂在市面上很久的，没有买家给到卖家要的价，说明卖家的价格高于市价了
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#116
除了利率 还有贷款额啊同样是手里20万
买condo得贷80万 买hdb只要30万
假设收入也一样
买condo得20年还清的话 hdb可以20*30/80=7.5年还清
简单计算一下
80 / 30 = 2.7 < 买condo所付利息 / 买hdb所付利息 < 2.7 * 20 / 7.5 = 7.2
取中间值的话 买condo所付利息差不多是 买hdb所付利息的5倍 -
#117
你这算法奇葩了你咋不说150万的公寓增值10%，就是赚了15万，而50万的组屋增值10%，只能赚5万呢？哈哈哈哈
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#118
最近五年五年前买的HDB，大部分是跌的，
五年前买的公寓，大部分是涨的
赚钱是硬道理，你算的再多，也抵不过市场的无情，只能说明你根本不了解市场 -
#119
你这个想法就是刻舟求剑暂时不说你说的是不是事实
我们讨论的是现在 没人能回到五年前
hdb价格早就跌到平稳了
而condo经过去年一波增长 反而有了以后下跌的空间 -
#120
问题是很多人的公寓就是五年前买的啊，脱手的已经实实在在赚了钱，你酸有什么用呢？
组屋价格已经企稳更是扯淡，最新一个季度的转售价仍然在跌。很多时候你不希望它跌，和市场真的不跌，是两回事儿。 -
#121
我朋友5年前买的公寓
因为要离开新加坡，今年赔钱给卖了。挂了大半年都没卖出去。
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#122
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#123
你朋友当年买的应该是转售公寓吧转售很难赚钱的，新房就不一样，毕竟大头还是被第一手买家赚走了。这跟转售组屋和bto是一回事儿，bto基本是稳赚不赔的，转售想增值基本没可能，能保值就不错了
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#124
高层房子朝向！哪个朝向好些？顺便问下有些房子为啥盖的不是正南或正北的？谢谢！
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#125
当然是正南正北的好其次是主要南北，稍微或东或西偏一点。
开发商也知道正南正北的好，可是有些时候拿的地就是那么一块形状，除了朝向，还要考虑利用率的问题，所以盖出奇葩朝向也是没办法的事情。 -
#126
请问邓专家，你所说的市区的百万祖屋请问邓专家，你所说的市区的百万祖屋，各方面条件一样，仅仅是朝向的差异如东南和西北朝向，价格上的差价应该是多少呢？以100万左右的祖屋为例？
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#127
你写作文不审题吗大家讨论的是现在买不买 买什么
几年前买不买 买什么 现在讨论有意义？
我酸？不好意思 我的房是在房价大跌之后又过了很久才买的 离地铁很近 各种生活设施齐全 隔三差五有人往信箱塞小纸片说要买所在block的房子 我根本不担心以后卖房的情况 -
#128
你说五年前买condo的大部分赚了拿出证据来？
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#129
得原来你就是想拼命证明你自己抄到了底。这样说吧，有个网站叫srx property输入自家的邮编和门牌号 可以查看过去十多年一直到今天的x value。你不妨把自家的走势图发上来让大家点评一下，然后再扣去印花税和以后卖房潜在的中介费，估计下自己赚或者赔了几个子，ok？
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#130
五年前的公寓算高点吧
朋友那时买的公寓现在亏6万都卖不出去 -
#131
那种小纸片就不要信了都是中介的伎俩
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#132
朋友你这就幼稚了信箱里面塞满小纸片，那是中介广撒网，并不代表你的房子有多受欢迎。我以前租hdb的时候，还有人上门塞名片，照你这么说这房子要靠抢才能买得到，但是实际上房东后来卖了大半年都卖不出去，后来接着租了。
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#133
bukit batok，75～80万？坐等LZ神预测。以前队友的房子就在那里，稍微有点了解。新的BTO好像是克明小学后面和游泳池旁边吧，离地铁站也不是很近，要掏75～80万买那个地点，本人觉得不值。
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#134
是新公寓亲
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#135
那应该算个例了吧13年确实是公寓的高点，之后随着一系列降温措施 一路走低。但随着去年以来的这一波上涨 当年的基本都解套了。
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DengWei 楼主#136
bukit batok 的组屋现在分三种类型，skypeak, skyline 是绝对有机会卖到这个价钱的。4年之后见分晓。：）
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#137
我觉得同一个地点离地铁站远近和房子新旧还有关系比如以顺 离地铁站步行五分钟之内 比较新的组屋 抗跌性比远离地铁的要强的多。 而且离地铁站近，新组屋，楼层，朝向都OK的房子 挂出去之后也容易卖。
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#138
你这个算法颇有老年人的风范啊贷款多当然利息多了，老年人才会因为要还利息而拒绝贷款呢。但是100万的condo买了比HDB保值的话也是买condo划算啊，最后那套condo实实在在是你的。为什么大家贷款的时候都会选择尽量多贷款，时间尽量长？不只是没有钱的原因，而是还有通货膨胀呢，这个是很重要的因素。算上通货膨胀，那点利息不算什么。而且新加坡利息很低，比租房子划算的多。
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#139
Bukit Batok的组屋 新的旧的太多了能卖到1.2mil 那Clementi和JE的不得卖到1.4/1.5呀 2008年BB和JE的HDB sell index相差不远 现如今 BB落下大截了 各人不看好BB 四年后见分晓
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DengWei 楼主#140
谁说bukit batok 组屋能卖120万？：） 不过个人相信4年后bukit batok 新的record price75万稳稳的。立贴为证
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#141
所以邓老板才坚决的住了进去。 等待5年后卖掉换公寓 直接赚30万，公寓首付妥妥的
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#142
楼主家 必须是。假设成本价是房价加一半装修价，那大概多少。想卖出record price 装修必须壕。
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DengWei 楼主#143
大部分是因为地块的形状问题，但也有设计师出于风景的考量，刻意错开，避免正南正北的朝向，让更多的单位拥有更好的风景。
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DengWei 楼主#144
我家不会赚这么多，而且我投资保守为主，很少有赚快钱的打算，一般我都会长期持有。
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DengWei 楼主#145
你真是太看得起我了，谢谢。我家不打算卖，我是准备长期持有的，至少住9年以上
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DengWei 楼主#146
对，绝大部分情况都是这样的
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#147
邓老板是准备5年后入手公寓？
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DengWei 楼主#148
暂时可能性不大，除非那个时候有特别心仪的地点，户型和价格。未来4-7年内，我还是会以海外地产投资和其他实业小项目投资为主，另外手里也要握住6-12个月储备金。股票基金我不感兴趣，填补公积金户口倒是可以保持下来。 4-7年之后可能会因为刚需考虑公寓，对普通家庭来说，新加坡最多2-3套房足矣。
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#149
实业小项目具体有啥呢
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DengWei 楼主#150
没啥好说的，都没有什么成就，就是想尽办法混口饭吃