魔都投资性房产

想赌每年的涨幅超过6000x12或者15000x12?
也难说，天朝现在都在谈470万亿

如果第一套已经还清卖不卖区别不大吧中国反正可以申请房屋抵押贷款的，直接不卖第一套然后买大的就是了。

上海不是已经限购了吗？除非你家是上海户口，不然两套很难吧

你第一套已经还清？哪有什么区别？为什么月供差那么多？

魔都房子基本就一个原则：能买尽量买，最好带学区。

LZ一套400万已经还清，那再买一套400万。跟把400万房子卖了去买800万都是要借一样的钱。
除非他卖第一套的钱不全部投到第二套，而是加杠杆。只要HOLDING POWER够，至少能撑个五年，是没问题的。

呵呵,这个是算术问题首付不一样,贷款额也不一样

楼主好多房票感叹下楼主好多房票，貌似歪楼了

上海户口家庭最多可以两套房

小的贷款第一套还有贷款的，大约五十万左右。如果小的不卖，大的首付完全是不够钱啊。。

因为小的如果卖了买大的肯定有税，估计税就要三四十万，而且也准备用足杠杆，只付35%。这样估计要贷个500多万，扣除可以得到的租金，月供就自己要掏15000+。但是如果不卖，而是另外买个郊区房总价400左右，那么就算贷足也只有两百多万，扣除房租收入，自己掏几千就够了。

貌似这就是关键，主要现在这个小的地段学区都有，成熟地段。而想买的大的也算成熟地段，虽然没有学区，但是按规划来看，这片会变得更有发展前景。

可是随之而来的就是双倍不止的贷款月供。

其实就只有一张房票了如果小的卖了也不可能买两套了

为什么卖了小的买大的会有税呢？

买大的或者买郊区都会有税啊，只是总价高的税就多了相应的

人均住宅面积不超过60平米就不用缴税了。如果三口之家还可以买180平了

嗯，可是现在报价都是到手价好像上家卖的肯定是转移给买家来付。所以800-900万的一般三四十万税，那估计四百万的就一半左右，契税，所得税，印花税这些

看个人喜好。如果1万5人民币不到你家庭收入的1/4，我觉得没问题。你还得考虑房子空租。换租客会空租的。
而且，你那么多现金要做什么？你既然手上有200万，卖了现在那套之后又只打算拿一部分去付首付，手上这么多现金做什么呢？

其实这是赌徒心态赌谁'笑'到最后

我自己,凡是负现金流的投资,一律不做

现在手上没有多少现金的，就算400万的郊区房子也要等上一段时间才够米付首付和税。不过如果卖了小的买大的，贷足的话反而可以多点现金出来。

另外，目前国内对人民币外流真的好严，首先是上次在机场被问包里多少现金，之前从来没有的，而且也不是什么大金额。今天去汇钱，比之前多了很多程序、问题和查问。而且今天才注意到附言上他们现在还会备注是否在洗钱名单，汗。

负现金流指的是类似还要自己掏腰包贴月供这种情况吗？

那那么多在上海工作的老外要怎么办，这在这赚的都不能拿回自己国家么？

看了各位的意见感觉可能就是付出和收获的问题，如果现在多贷了，即方案1，每月自己负担大些，但是将来的总值很大可能比方案2要高。相反，方案二就是月供少了，将来总价值也比较低，如果市区比郊区保值理论成立的话。。

貌似现金多了也很难拿出国门的感觉。。。

是的!在我看来这是负债,不是投资,同时补贴租户
升值预期,任何时候都是不确定事件(过去的业绩不保证未来的变化),不确定性就是风险.
补贴就是确定事件
所有的投资融资都是为了现金流, 或者现在, 或者未来,纸面资产是名义和样子, 没有根本意义

合法收入,合法赋税以后,可以汇出办法很多的

其实这样说来，我有想过就算卖了小的，也只准备重新买个月供用租金可以抵的。

改变我想法的是我朋友的一句话，攒钱最好的办法就是借钱，所以才想到用足杠杆，借银行的，最多能买多少买多少的做法。这年头感觉消费实在控制不好，手太松的人每个月靠存现金，真的很不容易攒多少。就像我朋友说她没有贷款的时候一年在上海也要花60万，有了贷款不节约点也要节约点了。觉得她说的挺对的，有压力才有动力，不然钱怎么花的自己都不知道

外籍是不是没有购汇限制？

好像和籍贯无关,和居民身份相关非居民,只要证明钱是国外进来的,可以汇出--稍麻烦
居民,即使外籍,都有购汇限制, 合法收入,合法交税以后的收入, 以及可以证明来自境外的外汇,可以汇出.-也麻烦
有的注册一间采购公司,外销,钱就出来了,这种ZF还大力支持
有人的地方就有路

各人有各人的看法做法没有好坏,只有接受结果

天朝不遗余力打压世界房价 ：） 所以国内高房价赚得还是会回到高房价上。看过一个例子，一个人卖了房子500万想移民，那时还没有现在这么严。但是想到即使去了美加澳新，自己也很难找到有意义的工作，生活得还不如在国内。所以最后还是又投房子上了。
再加上京沪那么多人想进来，如果不是限购，早10万一平了。上海房价很难降。2016刚长了一波，可能平静个1，2年，再继续涨。
关键还是看你自己的持守力。如果一方失业也能撑5年，为什么不买？5年后很可能又不是现在的价钱了。

是啊就算我自己，这半年来都能反复改变主意，挂了又撤，也是醉了。。

其实可能最后那点区别也并不能怎么滴，所以就看自己能接受的最舒服的选择了

容我唠叨一句，所以层主也是主张第一方案多一点对吗？

我这生完小孩脑子经常转不过来，哈哈哈，需要多问，不要嫌我烦：P

我估计我选第一方案可能性比较大，虽然遇到你说的空租期还是会焦虑，但是就拼一下吧，不然实在攒不下啥。而且好像听很多金融人士说人民币贬值是比较确定的事情

选择2两套房和一套房不一样
以后卖两套也可以换一套大的

有持守力就第一方案。

之前看过一位很有经验的房产投资人士也是说，套数多面积小是投资性房产的首选。

但是楼主还有个情况就是，这个小房子因为身份问题五年之内可能必须卖掉。那么如果现在先买郊区另一套，五年内等小房卖了，要么再到时换个市区大的？

或者就一步到位了。。
好吧，开始晕了。。。

或者五年后卖掉小的在郊区或者其他地方再买一套咯

为什么五年内必须卖掉

魔都投资性房产原本应该在国内相关网站论坛获得建议，但是想来想去一是习惯了有事上狮城帮，二是看在可能获得的建议的质量，所以楼主还是斗胆想借各位大神的时间问如下问题。

在魔都有一投资性房产，极小，地段好，市值rmb400+w。现有如下两种投资选择:
1.卖了小房，拿卖房款贷款买一套市区中心地段两房价值800-900w，出租，另外月供需要自己掏15000+
2. 不卖小房，等凑够些现金，在郊区买一套400w左右的两房，出租，另外月供需要自己掏6000左右

主要考虑其实想想两种方案市值总额差不多，可是每个月自己掏的部分明显第二种比较轻松，但是第一种的话可能地段和居住性相对比较好，将来升值空间也是不是更大些

感觉是个数学问题，楼主纠结挺久了，真心希望各位大神空闲之余给些高见，感激在先
---
该帖荣获当日十大第4，奖励楼主12分以及18狮城帮币，时间：2017-02-22 22:00:01。
---
该帖荣获当日十大第8，奖励楼主4分以及6狮城帮币，时间：2017-02-23 22:00:04。

我有朋友，折腾了半天最后以父母的名字全款买了。
：（

哭，当时房价不像现在回不去了。

可是如果不换籍买hdb就要多交ABSD吧？

说来说去感觉我们的人生有多少大好时光都在考虑屋子的事情啊...

明知都是浮云，就是止不住，哈哈哈，自己歪楼的楼主。。

是连hdb都不能买好吧。。。但是也可以不declare

可不可以不卖小房，
然后再买一套地段好的小房当投资。
总觉得地段比面积重要，
如果纯投资看。
个人观点，
仅供参考。

国内翻墙打的全没了

想说，这个建议我会认真考虑。可能选择少一些因为低总价好地段，但想来却正是投资性房产该走的方向。。。

想选第一方案一个很大原因是因为五年内换籍的话就必须卖掉现在的小房，到时也无房票，现金除了放在房子上实在想不出更好的投资。所以想卖小买大用足杠杆。。但又不想太多负担，说起来似乎纠结得不是一点点

对好像是的，会查的

上海房产其实楼主赌的还是上海房价会一直涨下去，关键还有一点楼主的经纪情况是不是能承受房价降低所带来的影响。个人倒是觉得现在已经过了买卖房子赚大钱的时间了，建议楼主可以考虑下其他的投资方式。

其他就是真的不太懂啦。。股票这些胆子小，也不敢放几百万进去，或者是第三国房产，楼主也有考虑。上海这房价楼主也不期待大涨，只是希望跑赢通胀，不要贬值才好。投资无门啊

上海房产房价跑赢通胀应该差不多吧，问题不大。股票就算了，国内的股票完全不按套路出牌，楼主可以去看看基金啊ETF之类的，稍微会安全一点