重磅！Bukit Timah双学区房最老最大的一块地Wattern Estate要En Bloc了

这要是ennloc了小区对面俩新造好求售的landed大概要凉。
好几年要吃灰听建筑噪音

叫价太高，预计很难你说的那两个盘的销售都不理想，开盘到现在，你去查查成交吧。

这种学区房在北京也要15万一平，还是老破小，没有车位，还只有不到70年产权

你提醒的对，我还真的去查了下新闻1月份新私宅销售 富雅轩成绩亮眼

楼市龙虎榜 1月份新私宅的销售冠军，是该月登场的富雅轩（Fourth Avenue Residences），共卖出74个单位。 不仅如此，这个项目也刷新了武吉知马99年地契项目的尺价，每平方英尺中位数售价为2412元。 它也是在1月登场的三个新项目中，唯一跻身首五大最畅销项目的私宅。

　Fourth Avenue Residences是高档私宅，开盘能卖出74个单位已经算不错了，难不成2400的尺价，要成为日光盘，才叫销售好吗

头一个月销量的确不错，后劲略有不足URA 数据：total units: 476套
开盘到现在，93套；但2月份至今则只有33套。

这是好还是不好呢？

前面一位说“都不理想”，似乎没有大错。难不成只有0成交才叫不好？

total units 476套不等于它拿出来卖就是476套呢
高档住宅都是要卖个好几年的，慢慢卖
从首月销量来看，它是卖的相当的不错滴。

为什么要强调首月销量呢？首月只有一次，当然也可以象QJ，SPH一样，来一两个prelaunch, preview relaunch, official launch, new launch(jadescape, woodleigh residence), 那么就多几次首月了。

不然，我们不应该更关注持续的进展吗。

不过，如果看发展商提供给URA的数据，已经launched有168套，未launched有384套。
首月卖掉60套，则后续的108套之中卖了33套，30+%去化率。应当是比上不足，比下有余，LZ说的也有道理。

LZ来看看什么才是销售好吧One Pearl Bank:
https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/one-pearl-bank-sells-160-units-out-of-200-released-on-launch-weekend
"CapitaLand, sold 160 units at an average price of S$2,400 per sq ft (psf) over the launch weekend.
That translates to 80 per cent of the 200 units CapitaLand has released during the weekend, and about 20.7 per cent of the development's 774 units in all. "

一样的99年，2400psf， 一个是到现在才100套不到，一个是160一个weekend。
也难怪Capitaland每次都想标新立异的外型，房型，毕竟大牌有底气，有号召力。

这个价格感觉很悬

这个不好比的这两个盘不一样的地点，也不一样的价值，价格方面，一个是打破预期，创了个butit timah99年地契的天价，一个也是打破预期，开发商降低了售价，One Pearl Bank降价了。
既然你转一篇开盘的新闻，我也搜来一篇开盘的新闻,注意一下最后一段评论。

说回正题，我也不大看好现在这个市场下watten estate会成功en bloc，不过这代表着那个地段老屋主的心理价位，没有成功，也没啥损失，就继续放着吧。它周围有好几个老盘，看ura的数据，老盘nineteen shelford五月刚成交的两房，尺价S$1623。

Fourth Avenue Residences
Bukit Timah
District 10
Property developer Allgreen Properties Ltd says it sold a total of 70 units at Fourth Avenue Residences on the first weekend of launch (Jan 19-20). This represents 42% of the 168 units released in phase one of the residential condominium located off Bukit Timah Road in prime District 10.，

The average price achieved for units sold in the first phase was $2,375 psf, after a 5% plus 3% early bird discount.
Fourth Avenue Residences saw strong interest at its launch weekend (Credit: Property agent)
“We are pleased with the healthy take-up in Fourth Avenue Residences,” says a spokesman from Allgreen Properties. “The project has strong location attributes, and great growth potential and demand.” Fourth Avenue Residences is located next to the Sixth Avenue MRT station on the Downtown Line and it is “the only project with a direct covered linkway to the MRT station”, points out Allgreen.
The 70-unit sales achieved at Fourth Avenue Residences is “remarkable” when compared to the monthly take-up of 32 units for new homes in the Core Central Region (including prime Districts 9, 10 and 11) from August to December 2018, following the cooling measures last July, says Jack Chua, ERA Realty Network CEO.

看来ＬＺ与这个en bloc的地块有利益关系了数据说话：
Fourth avenue, 1540 pfs ppr 的拿地价格，应当不是en bloc, 也就是说建设成本与时间都应该比en bloc要少一点
https://sbr.com.sg/residential-property/news/uras-fourth-avenue-site-sold-533m
按ＬＺ贴的文章，卖２３７５，42% of launched units 1st weekend

One pearl avenue, 1515 psf ppr, 需要拆掉旧建筑
https://www.businesstimes.com.sg/real-estate/capitaland-acquires-historic-pearl-bank-in-s728m-collective-sale
卖２４００, 80% of launched units 1st weekend

都是近地铁站，难道bukit timah的地点就比china town差了，没看出来Fourth avenue 有什么“打破预期”的地方。

不能这么比北京那学区房是实打实的，你这是抽签，照今年南洋50%的概率，是不是房价也只配北京的一半呢？

就事论事吧我刚才说了很明白啊，Fourth avenue 打破预期创了一个那个地段99年地契的价格记录，销售情况，市场人士也说了啊
The 70-unit sales achieved at Fourth Avenue Residences is “remarkable” when compared to the monthly take-up of 32 units for new homes in the Core Central Region (including prime Districts 9, 10 and 11) from August to December 2018, following the cooling measures last July, says Jack Chua, ERA Realty Network CEO.

上面的英文看得懂吧，看不懂，可以找google翻译的
你老是拿One pearl 来说，这完全是两个不同地点不同性质的项目，一个是CCR，D10，一个是RCR，买家群体也是不一样的。至于你提到地价和开发成本，呵呵，拆迁的房子不一定成本就高，地基是很个很大的成本，这个项目地基已经打好，省去很多成本，这个项目卖的好，原因我已经提示你了，开发商降价了，开发商降价是有些出人意料，所以这叫打破预期的降价，可能开发商是为了要冲销量。

希望你回复的有内容些，就事论事的回复，为了抬杠而抬杠，我就不奉陪了。

这个应该在100平米限制区内这个价格太难了。

Pearlbank 地点比fourth Ave 好一个能住能租，一个只能住，那种价钱，买maplewood不知道好它多少。