永久地契的公寓何去何从？

En-block是最好的选择。

组屋还每5年刷刷外墙，修修公众区域和设施，平时都经常保养和清洗，重点是还政府出钱。公寓倒没有看到物管会经常做维护，特别是那些永久地契的老公寓，30‘40年的，破败不堪，杂草丛生。而30、40年的组屋从外面看来倒不显得破败，人家不告诉你你都不晓得这组屋几十年了。

永久地契很多年 以后就是希望开发商相中，推倒集体重建。

公寓和hdb一样，都要遵循政府条例，每隔5-7年刷一次墙，10年左右做一次屋顶。公寓业主交的sinking fund就是干这个的。你说的那种破败不堪的，要么是业委会失职了，要么就是根本没有物业（光是请了个门口的保安那种）。
另外，三四十年的hdb也不都是外表光鲜的，金文泰，文礼那边，也有不少破败不堪的。

永久产权的公寓也是5到8年大家投钱维修刷一次外墙的 大楷一家2000多块

不管产权多久，公寓的业主都要交Management Fund 和Sinking Fund。Sinking Fund 就是用于翻新，刷墙，或者换电梯什么的。如果钱还不够，那就会阶段性收取Special Levy，专款专用。顺便提一下，大家买公寓的时候一定要了解公寓的品质，不然可能一买屋子就要面临交一大笔Sepcial Levy 的尴尬情况。现在听说有个别开放商把永久的地契，分阶段出让，只卖99年的权益，如果买了这种房子，业主就不用盼着En-block了。

要是出现一大笔Sepcial Levy，那就是业主委员会失职了。一般来说，这种大笔的花销，都是有计划的，几年后要花多少钱，都是可以预计到的，如果现在的sinking fund已经出现不够用的苗头，那就需要提出增加sinking fund，提交业主大会批准。

我觉得这个问题很好，如果永久地契的房子到70年后老旧了，又没有VERS，那会是怎样的情景哪？发展商会大发善心高价收购吗？可能价格还不如HDB呢。

业主委员会会聘请合格的物业管理公司管理的，电梯、游泳池、健身房或者还有网球篮球场什么的都要维护的，成本很高的。每6-7年要清洗、粉刷外墙的。甚至阳台上晒衣服不允许挂在天花板影响外观的。维护的好的代价就是物业费是物业税的N倍。

那些没人管的永久地契公寓是什么情况？在什么地段？有懂得人来说说吗？

业主不能自己集资重建吗？

我来猜测一下。有几百户的公寓，因为人多力量大，物业费交的总额也多，有钱好办事，请物业公司，维护，维修，等等都不是问题。我们小区的物业公司，经理一人，助理两人，还有一个大经理，负责管理不止一个小区，就这三四个人的规模，物业公司报价一年是快二十万还是超过了二十万，我有点记不清，大概就是这个数。

但是有些公寓的规模很小，住户也少，地方也小，设施也少，我在eunos附近见过类似的公寓，这样的话，请专业的物业公司就很不划算。但是没有专业公司的协调，靠邻里之间的自发协作，可想而知效果如何。

谈何容易，这种事情住户之间存在着利益冲突，根本搞不成的。有人觉得需要重建了，有人觉得还可以凑合，还有人觉得重建可以，但是我不想出钱，等等等等，能达成共同意见才怪了。

就算能达成一致要重建，建什么样的，建好之后怎么分配楼层，这又是另外一个大麻烦。

这事情可以说是天底下头等难事，就算是几百年前五月花号上的那群人来，也是搞不成的，说不定还要相互打起来。

可以的，我们家隔壁只有8户的小盘，前几年就集资重建了

房产价值包括土地价值和建筑物的使用价值。30年以上的永久房产其土地价值远超建筑物的使用价值。五极芝麻的永久地契旧公寓基本都是这么个情况。那就是新标得的楼板地价以接近旧公寓的卖价。这证明其建筑物使用价值已基本归零了。

历史角度来看，地价只涨不跌。也没维护成本。所以永久地契公寓不存在价格归零问题。

就算是空关房屋设施成旧不适合居住了，它也不会归零。

那么99年的公寓会不会价值归零呢？答案是不会。因为99年公寓可以在任何时间集体出售。不用等七十年后才集体出售。通常土地价值增幅大于平均通胀增幅。举个例子土地增幅每年5%通胀每年2-2.5%。最后它和永久地契房产的特性是相似的。30年后，建筑物价值基本归零，但其土地价值是30年后当时市场价值的69%（=99-30）。假设地价15年翻一番，三十年后市场新标地价应该是目前地价的4倍（2的2次方）。举个例子现在郊区地价是850元，30年后99年的新标地价就是3400元。集体出售剩69年lease的最低售价为0.69 x 3400 = 大概2,346元。假设建筑物使用寿命40-50年。建筑物应该还有30-40左右的剩余价值，如果是30年后私人出售继续居住，因该还能再卖高点。

目前郊区99年卖1300，包括地价800，建筑成本500。30年后，因该能卖2340（集体出售只含地价）至2850（个人出售包括地价和剩余使用价值）

总体来看就是1300买30年后大概能涨到2500-3000左右。如果经济发展快，地价增值就快。所以以上是保守估计。基本是包赚不赔。

目前市场能流动的土地就是政府每年按计划投放的土地和私人物业的土地。包括永久地契和99年私人公寓。以人头计，大概是20-22%。78-80%居民住在祖屋是无法集体出售的。能流动就能也应该能反映市场价值。最关键就是在任何时候充分体现土地价值。

归根结底，还是要经济发展，你好我好大家好。要是经济发展不顺利，那地价也涨不上去。
就算是永久地契，那也是有价无市。

以上假设是基于容积率不变。如果容积率增加。土地价值就增加。集体出售时就能卖得更高。目前几个1500户的新公寓项目。背后故事基本都是这样。

经济一定会发展。新加坡一定会更好！有了这个信心才敢投资啊！投资国内也是这个道理。