闲谈EC - 收入快过12000的公民同学不容错过，尤其是2nd timer。
-_-|| • • 63432 次浏览最近加入了Lake Side 新EC lake life的销售团队 由于西部地区已经十多年没出新EC了，此消息一出，恰似久旱逢甘霖，好多朋友和老客户打来电话咨询，很多人却不得不表示一声叹息，要不就是收入过限了，要不就是申请的公民身份在开盘前到不了手上。所以在此闲话EC的一些优势劣势，为将来有此打算的童鞋提前做好功课。
政府的新EC优势很明显。简单点讲，类似于组屋中的BTO，另外一种形式的政府红包。具体好处是：
1 价格普遍比同期类似私宅便宜10-20万左右，类似于BTO会便宜过二手组屋一个道理。
2 1st timer 第一次申请者可以拿到最多3万的津贴用来做首付，BTO是没有家庭津贴的。
3 2nd timer 即已经买过BTO或者拿过政府津贴的买家，购买时不用支付resale levy （这个优势现在仅在几个项目中有，稍后详细说明）。这点比BTO好，第二次购买BTO要支付最高5万的levy给政府。
4 住满MOP之后，私有化，转售及出租不再受HDB的条条框框限制。
5 尚在MOP内的非津贴组屋屋主，可以申请购买EC。如果要购买普通私宅，这类屋主一定要等到MOP之后才可以。
6 组屋屋主申请购买EC时，不需要支付ABSD（额外买家印花税）。名下还有组屋贷款，也不会影响EC的贷款申请。这点，对于想upgrade去新私宅的人特别有利。如果有组屋，且还有贷款，购买期房时，需要首付50%，以及最少7%的额外印花税，再加上买家印花税3%，总共需要准备60%的资金。卖掉当前组屋，又面临没有地方可以住的窘境。EC则没有这个问题。
7 只有EC还可以有defer payment scheme。这对贷款不能拿到80%，又不愿意马上卖掉现有组屋的买家是个优势。
大家也都是瞅着“红包”想下手的，于是政府又加了很多限制条件，使得EC相比私宅多了些劣势，具体如下：
1 公民或者公民+PR家庭，父母和子女联名也可。总之至少得一个公民一个PR。公民+long term是肯定不可以的。我最近碰到的一个客户情况就是，父母都是PR，孩子刚刚拿公民。把孩子加入到申请人中，就可以申请新EC了。
2 月收入不可以超过12000。这个有点tricky，后面再说。
3 过去30个月不曾拥有过私人住宅，此处也包括海外房产。工商业地产不算在内。
4 没有或者只跟建屋局申请过一次新组屋（申请津贴购买二手组屋也算在内）。
5 EC建成以后，需卖掉名下的组屋，这个是很多想保留组屋收租的同学的最大障碍啊。
6 EC建好5年以内，不可以整套出租，不可以在公开市场转售。5-10年只能卖给PR或者公民。10年以后才完全私有化。可以说卖给任何买家。
7 EC贷款的MSR最高30%，而普通私宅则没有这个限制。
如果以上的限制都对你不是问题，那恭喜你！这么多的限制条件反倒成了你独特的优势。
真动心的同学在考虑是否下手时也不要太过严肃，开盘当天所有申请人都要来抽签的，如果你拿到的是幸运号码，能挑到自己中意的户型和楼层，那时就请严肃再严肃的好好考虑吧。
关于家庭收入，有时候这个问题会复杂:
大部分人都是固定薪水的。需要提供申请当月之前3个月的薪水单。这个只考虑固定部分，浮动部分例如奖金，13薪，变动的allowance不算。但是有些固定的allowance却是要考虑的。固定的意思，大体就是每个月都有，且数目一样，这个就得算作薪水了。
以Lakeside EC，LAKE LIFE为例。申请者需要提供7，8，9三个月的薪水单。最近有一个客户打给我，太太9月1号开始工作，之前一年多都没有工作了，怎么办。价格9月薪水是4000，7月8月都是0。平均薪水不是4000/3，而是4000/1=4000。
如果7，8月薪水是1000，9月换工作到了4000，那平均薪水就是1000+1000+4000/3=2000。很脑残哈，7，8月有薪水平均工资反倒低过没有薪水的。
从开始Market Lake life 没有多久，就遇到很多creative的问题。我一个朋友住在Jurong West的朋友从微信上了解这个项目之后，打给我问。结果发现收入超了。于是问我，他老婆（学校老师）现在开始，请无薪假，可不可以。答案是，不可以。政府学校允许老师请无薪假或者申请半薪。这种情况，即使7 8 9月薪水为零，还是会被认定为有薪水的。半薪也没有用。
还有一个比较极端的case。7月15号离开原工作，8月15好开始新工作。这样7月，8月都只有一般的薪水了。怎么算。聪明的政府要求申请者提供原公司证明，工作到哪一天。以及新公司的证明，从那一天开始工作。他们会精确的计算你的月薪到底是多少。
哪些人群最占便宜呢？我认识的里面，船厂工作的人，最占便宜。因为奖金多，而基本薪水不是很高。我的一个客户就是工资只有4500，但是全年实际收入却高达95000。差不多19个月。但是建屋局会认为收入4500。这个客户的同事在我这里买组屋，甚至能申请到了低收入家庭的额外津贴。所以即使再完善的制度，也是有漏洞。这不算完，银行在考虑贷款的时候，却是考虑花红的。这样，高花红的行业，在购买BTO EC 以及申请津贴的时候，真的是占了很大便宜。
这里不得不吐槽一下中介的收入或者说 commission based。政府评估收入，会看过去12个月总收入除以12。但是申请贷款的时候却要打个7折。动不动就被“伪定”为高收入，这不让买，那不让申请。贷款时，收入被打折，变得十分不易啊。
还有今天，trainer提到一个少见的情况。有一对夫妻，65岁。没有任何房产，也没有收入。所以1st timer。听了这个项目之后很兴奋，打算全部现金买。还打算申请3万的津贴。Trainer表示，都这么多现金了，不知道政府会不会批准这个津贴………..（其实，我也想等我老了，就这么干，嘿嘿）
基本上，政府尽量杜绝了在收入上做手脚的大部分可能性。毕竟新EC以及津贴是一项福利，政府也不希望太多人滥用这项福利。最后说一个规定，可以看出政府管得多细致。
老公H 和 老婆w有两个孩子B和G。H W离婚了，B跟H 而 G跟W。他们可以分别申请EC吗？答案是，其中一组人可以申请。而另外一组，则要等3年以后才可以申请。好吧，假离婚，弄两套，看来是不现实了。HDB 你牛。
熬夜写到这里，还有比较复杂的贷款，DPS，E APP, 30% ruling 等等稍后再写。
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#52
学习了买公寓是越来越没指望了 买公寓是越来越没指望了
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-_-|| 楼主#53
对的。对于对学区有要求的这个不合适。除非是孩子已经入学的，或者有其他途径解决学区的。这个不合适。除非是孩子已经入学的，或者有其他途径解决学区的。
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#54
看来是漏洞哈哈。得堵哈哈。得堵
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#55
做保镖可以！但是司机表示很困难啊。。。但是司机表示很困难啊。。。
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#56
但是 hdbowner 不可以买二套呀换成一个borrower有什么用换成一个borrower有什么用
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-_-|| 楼主#57
你所想的也是我正在考虑的这是为什么当时我犹豫了，没有转去DBS。
过一段时间我会seriously考虑这个办法。
确切说DBS只是把两个borrower换成一个borrowe。owner是两个人没关系。这是为什么当时我犹豫了，没有转去DBS。
过一段时间我会seriously考虑这个办法。
确切说DBS只是把两个borrower换成一个borrowe。owner是两个人没关系。 -
-_-|| 楼主#58
公民家庭有组屋也可以买公寓啊。变成一个borrower之后，另外一个名下没有贷款。就可以申请80%贷款了。变成一个borrower之后，另外一个名下没有贷款。就可以申请80%贷款了。
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#59
但是这个是owner+occupier？两个 owner 不可以对吧？两个 owner 不可以对吧？
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-_-|| 楼主#60
这个是两个owner的情况。owner+occupier就没这么复杂了。owner+occupier就没这么复杂了。
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#61
两个公民hdbowner可以买私宅？在有hdb的情况？在有hdb的情况？
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#62
其它银行owner必是borrower？owner必是borrower？
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-_-|| 楼主#63
公民加PR也可以当然得满了MOP才行。当然得满了MOP才行。
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-_-|| 楼主#64
目前我打听的 只有DBS可以这样。
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#65
说明公民有祖屋可以买私宅我以为不可以。我以为不可以。
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#66
这个情况下第一套祖屋 还清
第二套私宅 两个borrower
换成一个borrower
第二个borrower买第三套 可贷80% 如果薪水够高？第一套祖屋 还清
第二套私宅 两个borrower
换成一个borrower
第二个borrower买第三套 可贷80% 如果薪水够高？ -
#67
现在得多有钱的能买EC噢价格比组屋贵，比公寓稍微便宜点，然后贷款只能贷公寓的一半，另外一半给现金价格比组屋贵，比公寓稍微便宜点，然后贷款只能贷公寓的一半，另外一半给现金
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#68
公民有祖屋可以买私宅的，反过来不行
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#69
没微博怎么看别人微博？
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-_-|| 楼主#70
介个 你们找美女买房 自然就能见啦比图靠谱多了。比图靠谱多了。
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#71
看来老板也是有小秘之人。 佩服有小秘之人。 佩服
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#72
可是Ec只能贷月收入66倍，私宅可以贷到133倍？以家庭月收入10000算，ec, 贷66万，按80%算的话只能买83万的屋子，超过部分要拿现金了。
私宅，可以贷133万，大概可以买160万的屋子。
当然，ec比condo尺价便宜。假设ec尺价800，那83万可以买大概1000尺的。condo尺价1300的话，160万可以买的大概1200尺，略大于ec. 这样算对吗?
以家庭月收入10000算，ec, 贷66万，按80%算的话只能买83万的屋子，超过部分要拿现金了。
私宅，可以贷133万，大概可以买160万的屋子。
当然，ec比condo尺价便宜。假设ec尺价800，那83万可以买大概1000尺的。condo尺价1300的话，160万可以买的大概1200尺，略大于ec. 这样算对吗? -
#73
非常感谢，答复很详细所以，最后的结论应该是：要买100万的EC，我今年之内必须准备好现金+cpf超过20万，这样理解没错吧^_^所以，最后的结论应该是：要买100万的EC，我今年之内必须准备好现金+cpf超过20万，这样理解没错吧^_^
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-_-|| 楼主#74
差不多是这么算的。
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-_-|| 楼主#75
对的。准备23%就对了。
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#76
谢谢。还有一个问题,买了ec后是不是就不可以再买公寓
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#77
必须住满mop才能买私宅工商业地产可以买。工商业地产可以买。
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#78
请问，公寓可贷款133倍，那每月还款应该没有30%这个限制了吧？公寓可贷款133倍，那每月还款应该没有30%这个限制了吧？
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-_-|| 楼主#79
每月还款限制在60%而不是30%了
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#80
如何联系楼主呀想咨询一下，谢谢：）想咨询一下，谢谢：）
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#81
楼主楼主，我也有些问题想要咨询下，可以站短联系方式吗，谢谢楼主，我也有些问题想要咨询下，可以站短联系方式吗，谢谢
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-_-|| 楼主#82
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#83
请问具体什么时候开盘？是10月什么时候呢？最后拿到房是2017年几月？谢谢！是10月什么时候呢？最后拿到房是2017年几月？谢谢！
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-_-|| 楼主#84
这个需要先申请。截止日期10月12号。正式Booking是11月7/8号。
最好提前准备吧。正式Booking是11月7/8号。
最好提前准备吧。 -
#85
show flat 什么时候开放？有兴趣看看。有兴趣看看。
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#86
floor plan到10月出才会出炉吗到10月出才会出炉吗
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-_-|| 楼主#87
这个应该很快就会出来了。
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#88
请问在目前有HDB的情况下，贷款只能贷款50%吗？我们家基本情况是符合要求的。主要是目前二手市场买的HDB肯定是要卖的，不过也得等这房子建好才能卖吧。这种情况下算第二笔贷款吧？如果只能贷款50%，HDB也还没有出手，首付50%肯定是付不起啊，有什么办法解决这问题吗？另外请发我您的电话联系方式。谢谢。我们家基本情况是符合要求的。主要是目前二手市场买的HDB肯定是要卖的，不过也得等这房子建好才能卖吧。这种情况下算第二笔贷款吧？如果只能贷款50%，HDB也还没有出手，首付50%肯定是付不起啊，有什么办法解决这问题吗？另外请发我您的电话联系方式。谢谢。
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-_-|| 楼主#89
买EC可以贷款到80%，买其他私宅最多50%了。
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#90
请私信个联系方式挺有兴趣的挺有兴趣的
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#91
要是现在买resale hdb 不拿津贴，打算3-4年后申请ec是不是现在开始要存cash ,尽量少还点贷款比较好。。。之前打算能早还完贷款就早点还完，但是这样手头就没有那么多cash 了。。。 是不是现在开始要存cash ,尽量少还点贷款比较好。。。之前打算能早还完贷款就早点还完，但是这样手头就没有那么多cash 了。。。
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-_-|| 楼主#92
现在房贷利率不高 可以尽量多留cash和CPF 以观后市。
买EC CPF也是可以派上用场的。和CPF 以观后市。
买EC CPF也是可以派上用场的。 -
#93
要保证这几年的工资低于12,000而且还要有那么多cash简直不太可能～简直不太可能～
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-_-|| 楼主#94
嗯 EC就是这样。收入太高不让买 收入太低又买不起。
所以EC的发行价起不来。
现在EC也是越做越小，这是个很不好的趋势。收入太高不让买 收入太低又买不起。
所以EC的发行价起不来。
现在EC也是越做越小，这是个很不好的趋势。 -
#95
B跟H， 买EC ；G跟W 住现有组屋。 可以吗老公H 和 老婆w有两个孩子B和G。H W离婚了，B跟H 而 G跟W。他们可以分别申请EC吗？答案是，其中一组人可以申请。而另外一组，则住在现在的组屋，要等3年以后才可以申请。假离婚，弄两套，看来还是可以？ 呵呵呵老公H 和 老婆w有两个孩子B和G。H W离婚了，B跟H 而 G跟W。他们可以分别申请EC吗？答案是，其中一组人可以申请。而另外一组，则住在现在的组屋，要等3年以后才可以申请。假离婚，弄两套，看来还是可以？ 呵呵呵
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#96
买lake life ,我们的CPf grand已经确认不可以用来支付首付了，因为条件不满足。那么这个3万grand现在可以使用每月来还我们现在住的组屋的贷款吗？我们的CPf grand已经确认不可以用来支付首付了，因为条件不满足。那么这个3万grand现在可以使用每月来还我们现在住的组屋的贷款吗？
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#97
不行，只能扣分期， 从来如此
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-_-|| 楼主#98
30K grant 一定可以用来还15%的。不可以保留。不可以保留。
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-_-|| 楼主#99
96.1%卖掉了。还剩21个单位。
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#100
too expensiveToo expensive to afford Too expensive to afford
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#101
看了floor plan和样板房，感觉就是坑爹，果断放弃了。那个阳台那叫大啊，那个aircon ledge面积都快赶上一个卧室了啊，还能不能再狠点啊。。。
卧室基本都是放一张Queen Size大床就差不多满了，让我这种睡惯了King Size床的情何以堪。那个样板房更加坑爹，把个储藏室敲掉，厨房墙也敲掉，还把一间卧室的墙改成玻璃的作为书房。你这是样板房还是装修商展示房啊？我都完全看不到自己2017年尾会拿到什么样的房子。中介不断的在介绍，这里其实是个储藏室，这里其实是厨房的墙，现在敲掉做开放式给你看而已，这个false ceiling是展示用的，其实要你自己做。。。。。。
最后去看了下工地，就那么小一块地，脑补了一下，觉得还是算了吧。那个阳台那叫大啊，那个aircon ledge面积都快赶上一个卧室了啊，还能不能再狠点啊。。。
卧室基本都是放一张Queen Size大床就差不多满了，让我这种睡惯了King Size床的情何以堪。那个样板房更加坑爹，把个储藏室敲掉，厨房墙也敲掉，还把一间卧室的墙改成玻璃的作为书房。你这是样板房还是装修商展示房啊？我都完全看不到自己2017年尾会拿到什么样的房子。中介不断的在介绍，这里其实是个储藏室，这里其实是厨房的墙，现在敲掉做开放式给你看而已，这个false ceiling是展示用的，其实要你自己做。。。。。。
最后去看了下工地，就那么小一块地，脑补了一下，觉得还是算了吧。