买HDB前先看懂Lease Decay：SERS和VERS到底怎么选？

在新加坡买组屋，很多人第一眼看地点、楼层和装修，却容易忘记一个核心问题：这套房还剩多少年地契？HDB不是永久产权，而是99年租赁产权。裕廊这边不少朋友买二手组屋时，都会在“成熟地段便利”和“剩余租约较长”之间纠结。今天用简单方式讲清楚Lease Decay、SERS和VERS，方便大家看房时少走弯路。

先搞懂：Lease Decay是什么

Lease Decay就是租约逐年减少，房屋的市场价值通常也会随着剩余租期缩短而下降。租约到期后，单位回归国家，土地可以重新用于未来住房；政府也明确表示，房屋价值在租约到期时应趋近于零。普通屋主没有自动续租权，是否更新要看另外的政策安排。

租约价值并不是直线下跌。地点、市场周期和房屋需求都可能影响价格。政府在国会说明过，剩余94年的组屋，前面大约60年仍可能是相对良好的价值储存期，接近租约尾段后，价值可能下降得更明显。剩下20至30年的房子，在公开市场上会更难出售。

对买家最实际的影响：贷款、CPF和买家人数

从2019年起，CPF使用和HDB贷款会考虑剩余租约能否覆盖最年轻买家到95岁，而不是只看还剩多少年。如果租约覆盖不足，CPF使用可能按比例减少；剩余租约少于20年时，CPF可能无法使用。银行也会看类似的剩余租约条件，所以老房子的潜在买家会变少，价格折让也可能更明显。

实际看房时，可以把地点和租约放在同一张表比较。例如成熟市镇可能交通和生活更方便，但房子租约较短；较新的地区租约余量较多，融资通常更容易评估。政府也鼓励买家选择租约至少覆盖家庭成员到95岁的房子。

SERS和VERS，不是“所有老组屋都会换新

SERS是政府选择部分老旧组屋进行的强制性更新计划。符合条件的居民需要出售原单位，并可获提供新地点的替代组屋，替代单位是新的99年租约，赔偿按宣布时的市场价值计算。不过SERS非常有限，HDB曾说明约5%的组屋适合SERS；截至2022年，82个地点、超过41,000户家庭受益。2025年政府表示没有进一步SERS项目的计划。

VERS则是给大多数不会进入SERS的老组屋准备的长期方案。计划中的对象是大约70年楼龄的部分社区，由居民投票决定是否接受政府提早回购和重建。投票通过，政府买下整个社区并重建；投票不通过，居民可以继续住到租约到期。VERS属于自愿性质，赔偿也会比SERS少。

重点是：截至2026年8月，VERS还没有正式推出，投票门槛、赔偿计算、安置安排和入选条件仍在制定。政府目标是在本届任期内完成框架，之后在2030年代前半段于少数地点试行，再逐步扩大。因此，买老组屋时不要把“以后肯定有VERS”当成保证。

看房时可以这样做

• 先记录剩余租约，再比较价格、地点和房屋状况。
• 如果打算使用CPF或贷款，重点确认租约是否覆盖最年轻买家到95岁。
• 把未来转售当作风险来评估：租约越短，买家范围可能越小。
• 看到“SERS潜力”或“未来会VERS”的说法，要把它当作市场观点，不要当成政府承诺。
• 如果主要目标是自住，优先考虑家庭实际需要；不要只押注重建或升值。

常见误区

最后怎么判断

买HDB不是只看“现在住得爽不爽”，还要看这套房未来是否容易融资和转售。最稳妥的做法，是把剩余租约、家庭年龄、CPF和贷款条件一起算清楚，再决定是否值得用成熟地段换取较短租约。至于SERS和VERS，可以了解政策方向，但不要把尚未落实的方案当作个人住房保障。