认真算一下熊猫的高租售比投资房

你不要跟他算他70万不到买的

另外你只算租金收益 完全不考虑房价涨幅
假设长远看 一年增长1%或者2% 再算算看。

想问一下租金收入的免税额度有上限吗？这么算起来出租花费远超过15%呢？

长期来看，本地房地产有很好投资价值无可争辩。。。

我们算收益市场上的收益，不是用以前成本算的。
比如股票股息收益率， 难道如果我是公司发的股票，我的收益率就是无穷大了么 ？

收益率都是用市值算的，就是这个钱的机会成本和收益率比较。 即使他70万买的房子涨到了140万。今天的收益率要用140万作为分母算。

单纯的房价上涨其实是降低租金收益率的。 只有假设租金和房价同步增长才可以得到稳定租售比收益率。

如果要讨论房子的增值属性，那又是另外的话题了。 这里说的是投资房作为收租，接下来几年能不能比固定收益债券好。

通过详细计算，答案并不是明显肯定 投资房子更好。

缺省值是 15%如果你自己报超过15% 选项，需要留底所有花销收据方便税务局询问。

是没有上限的。比如你的租客把所有可以坏的东西都用坏了，你需要置换，都可以用来抵税。

不纠结于具体数字投资懒人简单粗暴的想法是年轻时种下颗种子，退休时收获一套无贷养老房。

长期看股票市场有很好投资价值，而且收益比房子高，
也无可争辩。

关键是什么时候买投资房，和股票一样，入场时机很重要啊。

这里讨论的是投资房用来出租的养老房当然时机对的时候，年轻的时候可以买来自住。特别是 HDB EC 这种福利房。

讨论的是现在这个环境，特别是贷款利率环境，是不是值得买投资房。

投资股市还可以分批进入，抵消入场时机危险。

买投资房那可是千金一掷，然后30年背房贷。

对的只是变相提醒你不要忘记租金收益之外的
增值属性
跟股息之外有个增值一样

嗯，基本同意另外，我们都是亚洲田舍翁，文化的影响也影响了倾向，间接影响了市场价格。

我说的是投资房慢慢筛选个租金能够cover 房贷和物业管理费的公寓还是有可能的，自己付个首付，退休时这套房子基本还完了。

基于投资房的各种稅比较高，一般自住的比投资房贵。投资房放在夫妻两人收入较低的那个名下，退休时把自住的那套卖掉套现，搬去较便宜的投资房养老。

当然，现在时机对不对又是另一个议题了。

要是房价上涨影响回报率，你定期cash out就好了。
Cash out之后的钱你去买债券。出租房的利息还可以抵扣个税。

这样比较没有意义，也讨论不出个结果。
不懂金融的人 觉得看债券计算都累。懂得人可能觉得房子买卖出租好麻烦。买卖债券股票多容易。
投资就该选适合自己的。
觉得自己懂金融的或者对股市有信心的，就敢敢20万 50万的往股债市场冲。
觉得自己懂房子的，对房地产长期看好的，就敢敢买房。
什么都怕的，就老老实实还房贷买定存。

另外 在新加坡 低点2007年 2016年买房，今天卖也有亏的。2008 2013两个高点买房，2018 2019低点卖房 也有赚的。所谓的买房时机对于买家并没有你想象的那么重要。

租金肯定会上涨的这是通胀的一部分。而且租金上涨收到房龄影响不大。

你这样算没啥意义房子利息？过几年还清不就得了。房贷名义上是30年 但认识的基本没有谁真的会还那么久，差不多都是隔几年paritla repayment，十年还清了的不在少数。

之后就是纯现金流了。

这不是谁熟悉和觉得什么投资产品好，就投啥吗？房产中介当然觉得房子好，因为熟悉、可杠杆、长期在业内随时有好机会自己可以下手。

保险经纪会觉得理财保险配套真好！

股票交易员会觉得股票真好！

做区块链的会觉得虚拟币真好！

开金店的老板大概觉得黄金真好…

不用互相说服，觉得买啥产品开心、安心、放心就买啥。

我这种对股票一窍不通的，不会买….让我去买个完全两眼一摸黑的产品，那不是投资，那只能算学费/消费，跟去赌场撒钱差不多。我不去赌场所以我不买股票，也不买基金，我最多买个REITS好歹房地产相关的；要么就是存定期，存CPF。

大部分人赚不到自己认知以外的钱，不管买房买股票买基金买理财买贵金属，都可能赔钱。

楼主真牛逼 我的income tax被20%我的贷款利息被28000


我的公寓管理费被4000


好可怕

最近我自己在梦了出来一个风险效益 。效率。

多两八仙收益， 对比下 房产 股票 货币 黄金 等

你可以亲身感觉一下。。。

要看下增量和减量效率。

大的因素。。 抱歉地说 。。 越来越难投资

放弃流动性
或者较大金额 是从上而下思维模式的入口


但也有人从下而上。。 会者不难。。

需要好好修炼呢 。

Rule of 72用72 / 4


的结果 你感觉一下

我感觉 感觉比较靠谱

还清了收益率更低没有杠杆了。。。。 不信你自己算算。。。

这到不是的所有资产的长期投资都是有数据的。

房产的长期收益是在债券和股票之间的。 这些都是历史数据， 不是说房产中介熟悉房产，就说历史上房产收益比股票高。。那是不对的。。

牛逼啊 还是杜老板指导有方

不是讨论现在么？现在买一个公寓啊？ 当然开始贷款利息是28,000第一年。
管理费1,000一个季度普遍啊。
income tax 要买投资房了，怎么也要狮城帮平困线不是么？

和你具体什么价格买，买的时候什么贷款利率，没关系。和你个人的income 也没关系。
你要是income 低，自己住一个，还能贷款再买一个，那是你牛。
这里讨论的是普遍。当前市场怎么决策。

这么算的话我公司发的股票，没花钱，那我就可以宣称我的股票股息收益率是 无穷大 了。。。。

所谓投资出租房收益率，当然是用现在的市价来算的。。。 你要用历史购买的价格，就要相对于历史的租金价格。。。
现在决策，也要看现在的利率环境，是吧 ?

谁说这话了？我只是觉得以绝大部分人在股市的常胜概率，不如买房…

只是从身边朋友得到的感觉，绝大部分人都会抱怨在股市交学费亏了多少钱，在房地产亏钱的很少。

我不懂股票，不比较哪个收益更高。问题在于：这个收益是不是普通人可以容易获得的。

都知道买彩票中了特别赚，但多少人能中是个问题。

啥也不买 不操心 存钱 保持健康 教育好孩子也可以：）

过去的九年我老板每次问我投资啥

结合他的时间

他需要的流动性

我都说定存

不差钱 不差房。。 其他的比较麻烦了。 需要打破较多对风险的认知。
无法照顾到。

到最后 房子供完的时候，估算收益是 3.5% (假设房子是全款买的，以今天的租金计算）请问你这个怎么算的，假设供完了，计算供完后的收益，应该用今天的租金和20-30年前贷款开始的买入价格来计算。

或者用今天买入价格和20-30年后的租金来计算

之所以没有加上利息是因为你计算前面收益时候，已经把每年产生的利息从所得中扣除了。

请问股票的分红收益是怎么算的？

比如一只股票1块钱买的。分红5分 5% 。
后来涨到2块 。 分红是10分。你觉得股票收益是5% 还是10% ？

同样房子如果从100万涨到200万了。租金相对从5万涨到10万一年。 那么从投资的角度来说 收益率是一直一样的。 5%

因为你考虑钱的机会成本，是用200万来考虑的。 你不能说我买的时候100万，所以我的收益率是10%。 市场上有6% 的国债不如我10%。那就不对了。

实际上如果房子套现 你可以拿到每年 12万 。 200万的 6%。 而不是 100万的 6%。

你说是不是？

你可以用 20年后的的租金 除以 20年后房子的市价。
或者现在的租金 除以现在的市价 ， 然后假设房价和租金涨幅一样。

如果你用20年后的租金除以现在的市价，那么就不合理了。一个是Future value , 一个是 present value 。 我个人没有看到过这么算的。 这么算出来的结果只能是通胀率。

既然你把提前把贷款利息从所得中刨去了那么买家还完贷款后，他的投入就是买价，他享受的收入就是还完贷款那年的租金。这就是意义所在

这也是假如你20年买一套按揭房和今天直接全款买一套房的价格差别很大，而租金差别其实不大。收益比也不同。

贷款利息已经被你从每月租金从挖走了。

另外一种计算还完后的收益比算法可以是不要算上每个月生成的利息，而是计算每个月还款数量，这个每月还款里面既有利息也有本金，利息非线性递减但是可以保证你20-30年后还完了利息和本金。

这样最后还完收益比是 租金扣除利息之外的其他所有开销/总还款数目之和

但是就不要每年

或者可以这么理解你要算的还完之后的贷款期间总收益比，还是还完那年的一年收益比；又或者是还完贷款之后的剩下几十年的收益比？

没有贷款后的每年收益比， 我觉得就不该每次把房子总价，或者贷款总价算进去了，以为之后那几年不用还钱了。只有维护费用。

如果是算总共的，那就要算每一年的加起来。

没看明白就这么说吧。
现在100万市值买的房子，租金5万一年。
20年后还清了， 房子市值涨到200万，租金相应涨到10万一年。

那么请问这房子的租金收益是多少。 如果你说是 10%。 那我我就没话说了。

比如说20年后当时有个投资机会是8% 收益的，你觉得你这个20年前市值100万买的房子现在租金10万一年收益是10%。 所以比8% 投资机会好的话，那我觉得你就错失了投资机会了。

反正我是觉得你不能一会按贷款方式算前几年的收益，一会按今天全款的方式算还完贷款后的收益。 至少这两者不能绑在一起算。

【房】认真算一下熊猫的高租售比投资房

修改下之前回帖。

假设 95 万， 30年贷款75%， 头两年 4% 贷款利率。 投资房购买者其他收入达到所谓狮城帮平困线，就是边际所得税 超过20%。

来认真算一下如果买如95万的房子　每月出租4200. 第一年租金收益到底是多少。 表面上看租售比奇高，5.3%的毛收益加上4倍杠杆。 实际上呢？　

买房投入: 237,500 + 买房BSD: +23,100 = 260,600

收入：税前 4200 x 12 = +50,400　 　税后　 41,832　 ( 50,400- 50,400*85%*20%)
中介费: -2,100 (第一年算一半）
贷款利息: -28,000
公寓管理费: -4,000
= 11,332

收益 = 11,332/260,600 = 4.3%　 然后随着房贷交进去的部分越来越多，也就是收益计算分母越来越大，收益就开始每年递减了。 到最后 房子供完的时候，估算收益是 3.5% (假设房子是全款买的，以今天的租金计算）

如果要投资收益高过 5% 需要:1. 有房票，不需要交 ABSD.2. 找到95万可以租4200每月的公寓.3. 购房者没有太多其他收入，租金收入不需要交太高的个税.
该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37狮城帮币，时间：2023-02-18 22:00:01。

可以自己去算的https://www.propertyguru.com.sg/mortgage/calculators/mortgage-repayment

一般业界还要把假设投入的现金做无风险一年投资收益额再扣除。存款利息或者国债收益可以认为是无风险或者风险低。

你好，BlancNoir，看到你的帖子了。从数据上看，您的计算是正确的，95万的投资房每月出租4200元，第一年实际收益率只有4.3%，并且每年会逐渐递减。这远远低于5.3%的毛收益和4倍的杠杆率，所以确实需要认真算一下熊猫的高租售比投资房。

您提到的投资房购买者如果有其他收入达到所谓狮城帮平困线，就是边际所得税超过20%。这点我有些疑问，因为狮城帮平困线是指新加坡免税收入的最高水平，而福利计划只提供给低收入家庭。在这种情况下，是否还需要考虑个人所得税呢？希望您能够解释一下。

另外，您提到如果想要投资收益高过5%，需要具备三个条件：1. 有房票，不需要交 ABSD. 2. 找到95万可以租4200每月的公寓。3. 购房者没有太多其他收入，租金收入不需要交太高的个税。

对于第一个条件，如果您已经拥有一份单位分配给您的房票，可能可以免除支付额外的ABSD。对于第二个条件，目前市场上是否有95万可以租4200每月的公寓需要进一步调查，毕竟投资房的位置、市场需求等各方面因素都会影响租金价格。对于第三个条件，个人所得税是根据您的租金所得和其他综合所得来计算的，具体税率可能会因为您的收入水平和税务居住状态而有所不同。如果您具备以上三个条件，那么确实可以考虑投资这样的房产。

总的来说，熊猫的高租售比投资房确实可以作为一种投资选择，但需要认真权衡其潜在的风险和收益，并合理规划好自己的资金。感谢您分享这个话题，希望我的解答能够对您有所帮助。