地方财政“收入遇到新的困难”

龙光集团，快要“撑不住了”（sohu）中国基金报曾报道，2月11日股价闪崩80%的爆雷房企正荣集团，在东窗事发前一个多月喊话“老乡别跑”，罕见“自愿公告”银行授信额度这种非重大经营活动事项。如今，又有一家千亿房企做了同样掩耳盗铃的事情。

2021年12月31日，一家地产第三方研究机构发布“中国上市房地产企业经营安全测评得分榜（2021年度）”，龙光集团罕见排名第二，得分达到50.15分，与排名榜首的中海地产成为唯二得分过50分的企业，两家共同组成了第一梯队。

而在龙光之后居然有一众头部的央国企地产巨头，包括华润置地、万科、保利地产、招商蛇口等。综合融资利率处全行业最低水平之一的保利地产，得分竟比龙光还少5分，排在第七。

然而，龙光的高光时刻帅不过半个月。2022年1月中旬开始，银行等金融机构对公司的放款就停滞，而公司的现金资源受限比例较高，加之遇到还款高峰期，偿债压力接踵而至。公开市场上，龙光股债等出现频繁的恐慌性杀跌。

股价来看，在港上市的龙光集团1月27日暴跌16%，1月28日继续暴跌11%；2月15日跌12%；2月24日跌14.5%，2月25日再跌16%；3月8日也就是本周二，又暴跌13%。这样进入2022年，龙光集团股价累计跌幅达到68%，如果以一年半前的高点计算，跌幅则高达87%，市值增发掉700亿，仅剩106亿港元，市净率只有0.21。

规模房企年内到期债务超6000亿，自救主要依赖促销回款（财经）综合多家机构发布的报告显示，2022年房企总体到期债务超6000亿元。克而瑞研究中心更指出，今年3月、4月、6月，房企的单月到期债务规模均逾600亿元。

债务大量到期的同时，房企融资渠道依然狭窄，原本依靠借旧换新的常规资金操作路径已走不通。这让不少房企在熬过了2021之后，依然面临较严峻的资金压力。

房企违约数量猛增

2022年至今不足2个月，一些房企先后走上了寻求展期、要约交换，乃至实质性违约的道路。

据克而瑞数据显示，近几年来房企境内债违约规模呈增长的态势，2021年房企境内信用债违约数量为52只，约是2020年的3.5倍。

美元债方面，据安信证券发布的固收报告，截至2021年末，共有14家房企的26只美元债发生实质性违约，违约金额合计86.5亿美元，其中2021年违约债券金额合计逾60亿美元。

3月份，房企将迎来今年以来首个债务集中到期的节点，在监管去杠杆的趋势下，压顶的债务或将成为艰巨的考验。

数据显示，2022年3-6月，170家房企共有162.2亿美元存量债到期，人民币债则共有781.9亿元债券到期，合计共约人民币1809亿元债券到期。

另据安信证券统计显示，2022年全年共有6806.2亿元地产债到期，每个季度的到期规模分别为1741.2亿元、1785.3亿元、2037.3亿元、1242.4亿元，前三季度到期压力明显较大。

境内债方面，上述机构数据显示，2022年，民营房企全年共有2300.1亿元地产债到期，第三季度为民企地产债到期小高峰，共有748.3亿元到期，第一季度、第二季度到期量也均保持在550亿元左右的规模；而国企地产债全年到期规模则为1246.4亿元。

细分到具体房企来看，2022年，包括龙光、融创、首开股份、富力地产、龙湖集团的年内境内债到期规模在90亿元以上，金地、新城、融信、金科、合景泰富、世茂股份等公司的到期规模在50亿元以上。

在境外债方面，2022年民营房企共有416.6亿美元到期，前三季度到期压力相对较大，均在110亿美元左右；国企地产美元债全年到期量仅为80.1亿美元。

细分到房企，剔除已违约的房企，约有12家房企2022年到期规模在10亿美元以上，其中，绿地的年内到期规模在20亿美元以上，而富力、融信、融创、合景泰富、碧桂园、雅居乐、世茂集团等在内的房企，年内到期美元债均在10亿美元以上。

房地产这把尿壶的恶果来了

中国要严肃面对通货膨胀恶化危机值得注意的是，表面上通膨看似在中国并未构成威胁，但私底下企业其实已叫苦连天。尤其是中小企业，除了面对生产端的巨大成本压力外，这一两年疫情冲击加上较低的成本转嫁能力，更让营运雪上加霜，掀起一波倒闭潮。根据中国工商讯息查询平台“天眼查”的统计，2021年中国注销的中小企业数量超过400万家，平均每月就有40万家中小企业倒闭，足足是疫情发生前2019年的两倍之多。显见来自原物料供给端的通膨压力，确实已严重威胁到中小企业的生存。
从消费面来看，中国通膨压力不若欧美国家严重，但生产面企业所面临的物价上涨压力已经出现，不容轻忽。随着国际能源及粮食价格飙升，在原本已居高不下的PPI基础上，如同把薪助火。这类通膨往往无法透过单一政策工具化解，且对新兴市场的伤害又较为剧烈，北京要谨慎以待。

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俄乌之战不影响今年全球经济主线俄乌事件短期内推高通胀，导致欧美政府未来几个月须要通过加息和收缩央行资产负债表来收紧流动性，意味着欧美的债券利率水平仍会进一步提升。
而俄乌事件带来的风险偏好下降打压股票价格，叠加中国房地产市场仍低迷，中国政府仍须要进一步提升货币和财政政策力度来稳定经济增长。未来几个月，中国货币政策可能有更多的降息和降准举措来引导货币市场和债券利率下行。中美债券利差今年会持续缩小。
不过，如果考虑中美两国的通胀差异较大，中美的实际利率利差则维持高位，对人民币汇率和人民币资产有一定的支撑。今年全球各国逐步收紧货币政策，中国是为数不多放松货币政策的国家，中国的稳增长政策及和平发展理念使得市场对人民币资产的信心有所提升。
总体而言，在地缘政治事件波动和全球通胀升高的风险下，我们认为人民币资产尤其是人民币债券，具有独特的避险和投资价值。

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