聊聊本地房产市场兼回复yayaya的一个帖子

多好的帖子啊就没人顶顶?

一把好菜刀

一把好菜刀

看来大家还是喜欢喜闻乐见的话题

好贴啊很精彩，楼主继续啊！

随便聊聊 欢迎交流政府的降温政策对房产有一定的限制作用，但是这边房产的不温不火是由内在潜力和外部经济环境占较大因素。这是由它的外向贸易经济体的性质决定的。

2003-2007之间的房价低迷期间，政府推出了很多鼓励政策，低首付，退税等政策，欢迎外国人来购买房产的政策并没有推高房产的价格。

我之前的帖子有提到过大城市的生命周期，新加坡房产的还有很多因素的影响，人口的老龄化，经济放缓常态化，baby boomer很快去世带来大量旧组流入市场，私人公寓的高9%左右的空置率，供过于求的商业房产等。

政府还有很多方法例如大量引进年轻的外国人,积极参与一带一路，东南亚经济体发展的各种活动。挑战很多，衷心希望新加坡一路走好。
毕竟太多的同胞与他的命运息息相关。

放了这么多水没看到通胀是个以前没有的问题最近耶伦的讲话也说到难以判断。
但是由此推论收水就会出问题不是那么站得住。大家都怕出问题，谁会收呢？

顶一下楼主继续啊！

没错房地产作为经济的一个方面既是国际大气候又是国内小气候所决定所以要一层一层的剥开来剖析来窥到市场的价值，投资是个严肃的事情，不能凭脑子发热也不是看周围人的行为来影响自己。

不明觉厉坐等楼主更新！

嗯，不确定性很大，尤其对于非主要经济体影响更大这也是国际大环境不确定的一个大背景，所以这个话题比较难写，作为非发表文献，做个定性分析就行了

我的看法，收是未雨绸缪不然下次没辙
如果真没辙，就只好以邻为壑了。

抽丝剥茧，比那些比比比有营养多了1 最近一年多，感觉坡开始对批pr有略放松的迹象，至少速度好像快一丢了，虽然现在没有明确的政策和口风，是不是接下来在外来人口政策会有明显的松动呢，拭目以待
如果有，对房价的刺激还是不会小
没有的话，能顶得住多久的压力，从周期上有没有见解?
2，国内的通胀还是挺大的，当然相比货币量来讲，通胀还是有限。我觉得，如果是以相对平稳的形式过渡(还是不希望有大的幺蛾子)，那物价还是要再涨一截的。对于外汇汇率这些，不懂。
3 国内房价，现在处于一个观望期，zf已经大肆宣扬 "房子是用来住的"的情况下，能否真的控制住房价不继续快速上扬甚至稳定下降，目前是一个关键。期待更新

@朵朵樱桃 你躺枪了

楼主所以结论是啥？求明示

查了一下正确语法是：小曲好听情难猜， 枇杷好吃树难栽，樱桃好吃口难开

看我一本正经的胡扯在美国，印钱的过程其实是一个钞票取代信贷的过程。也就是说原本信贷给市场流动性加了个杠杆，后危机的十年把杠杆去掉，解决信贷风险。同时流动性降低了，就用钞票填回来。此消彼长，所以美国国内没有太大通胀问题。
而在外汇市场，相当于耍了流氓。原本我有1万，欠你1万，那我现在印1万给你。相当于稀释了其他国家的外汇储备，剪了全世界的羊毛。
在天朝，热钱被丢进了蓄水池，通俗讲去了股市，楼市，基础建设。实在容不下了，就像武侠小说鸠摩智一样，需要人吸一吸无处充放的内力，就催生了一带一路。这也就是为什么名义gdp里面藏了10%的通胀而物价水平并没有真实的体现。
那现在要加息缩表，抽水了。蓄水池抽水怎么操作呢？我不懂。本来蓄水池概念就是个新发明，我们看看又有什么新发明出来应对这个问题。

（二）挽弓当挽强，用箭当用长为何政府第一把令牌偏偏扔向房地产？

智慧女神的金手指在众生面前轻轻一划，三督四脉茅塞顿开，我们看到了犹抱琵琶半遮面后的真相----双轨制！

开门风动竹，疑似故人来，就像幸福的人儿都有一样的幸福，不幸的人儿各有各的不幸一样，国家亦是如此，威权主义国家+双轨制没毛病！新加坡房地产的供给双轨制给政府提供了无限大的能动权力，既可以提供成本几乎为零的住房（土地国有+财政补贴）给低收入家庭搞BTO又可以通过开闸大卖地打压公寓私宅市场，当然这种上来就砍的手段肯定不会是精明的政府的优先手段，作为食物链顶端他们要站着把这事办了，顺手还得把钱挣了。

所以2011年之后降温措施一次比一次力度更大一次比一次影响范围更广。如果哪个没眼力劲的小爬爬虎忘了执政党的名讳忘了党徽上的那道闪电雷劈，铁了心要尝尝专治铁拳和滚滚天雷，那是自作孽不可活必定先割个10%的肉下来。所以毫无悬念被欲火烧到一波浪过一波的楼市温度被迅速降下来了，这场还未尽酣畅淋漓的戏刚唱完一半就让不可逆的力量打断了。后面拿着努了数年甚至数十年的票子还在购楼外排队的人们疾呼，“肿么就不按剧情走啊！“ 是的，以人民利益为国体的国家有很多，为什么偏偏就是你，这个GDP排名才四十位开外，处处作为中国模范的新加坡，中国房价都上天了管都管不了，历经三任总理都毫无办法，而你新加坡居然还降温竟然还真给降下来了，你让怀揣那么多新币美刀排队买房的人怎么能服气！挡人财路，杀人父母，此气难平。

你说新加坡政府这么牛咋不上天与太阳肩并肩，下海与王八嘴对嘴呢……这就是国体虽然相同但是国情不同了，对，就是那个我国自有国庆在！

鹏哥扯的一手好湿！没错是这个理，后面会涉及一些关于中国蓄水池的事情蓄水池其实是很无奈的一个选择

慢慢来，不着急，万一现在说了立马被打脸可怎么办……哈哈哈哈哈

新加坡房价与汇率的关系 - 较同意这个看法新加坡是一个小型的且资本可以自由流动的经济体。因此，汇率和房价的关系就表现出非常明显的正相关关系，走势基本吻合。对于新加坡这样的小型且资本自由流动的经济体而言，汇率和房价主要受到国际资本流动的影响，而这种资本流动的方向又主要受到本国的经济表现以及外部环境冲击的影响。

2008年-2009年，由于受到全球金融危机的影响，新加坡的经济显著下滑，汇率也显著贬值，由2008年1季度至2009年1季度，贬值7.3%；房地产价格快速下跌，核心中央区的地产价格指数由2008年1季度的131.3下滑至2009年2季度的94.8，下滑28%。

后危机时代，经济增长恢复，同时，发达国家宽松的货币政策使得大量资金涌向包括新加坡在内的新兴市场，新加坡元重回升值通道，房产价格由跌转升，快速恢复到危机前水平，并于13年2季度创出新高。

2014年以来，新加坡的经济增速出现下滑；随着美国退出QE，美元也步入升值周期，国际资本回流美国，新加坡元贬值，房价也开始下跌。

说点自己看法1，目前新加坡经济增长没法给更多新增人口提供就业，政府短期不会打开移民闸门来摊薄本地人既得利益，以史为鉴，在2003年之后新加坡经济获得反弹增长以后政府才稳步放开人口政策。PR数量从3w多一年持续增长到8w一年对应的从2003年之后GDP强劲增长到2008年。然后经济危机新增人口出现拐点。所以，我不觉得政府在经济疲软的当下会暂时放宽移民政策。

2+3，国内每年M2的增幅在9-15%，这么大的货币供给也没让CPI飞起来，楼市飞涨这么多年对CPI的溢出效应也越来越弱，这说明人民消费疲弱（这个可以深入探讨一下，是个很重要的问题）这对接下来的大环境货币政策收缩很不利。关于房价，其实是个中央政府和地方政府上演的一出无奈的二人转（这个是体制问题）只能说目前上涨的阻力比下跌的阻力要小，尤其是刚宣布的2018定向降准，房价还能在往上飞一会。。。。后面就要看通胀就业更偏重哪一方面了。。。

本地市场还是要比国内健康很多的

十分赞同你的评论，新加坡具有制度和资本优势，随着发展中国国家的技术追赶第二产业将会冲击越来越大。劳动力因为人口问题会成为越来越稀缺资源，政府会投入更多的资源发展资本和知识密集性产业，新加坡也在转型，世界其他国家也在转型中，所以这个角度来看货币接下来长期收紧到底会给这些国家造成多大的影响真的很难说，悲观一点说有些国家落入甚至再次落入中等收入陷阱不是没可能

每十年一轮金融危机过去的两次分别发生在97年和07年的10月。现在17年10月，怕怕的。

嗯，预计未来是最难的，所有基于过去历史的数据最多只能告诉我们现在是否正在结构破裂，至于后面的并不会有人知道，但是我们可以从市场上更大的巨鳄的行为来做一个判断，比如上周的2018定向降准，这至少说明2018年6月之前中国上层制定措施的人认为在这之前市场不太会出现大规模的货币紧缩或者是其他过于激烈的波动。 所以将手放在胸前心里默念一遍all the best吧

读得心惊胆战那现在买房是不是坏时机？

新加坡市场最近这么火难道是开发商起价只是假象？

高手聊天能不能讲得通俗易懂些

比如什么你们常用的或大师创造的名词，比如英文缩写

都用白话解释下呗

要不我们普通群众看不懂

看不懂就不能进步

滚滚君说了要创造刚需，刚需就别想太多投资的话个人看好坡坡，未雨绸缪的很好，不会出什么大问题。当然说坡坡太小，容易受国际金融市场影响，但是同时小也有小的好处，调整速度也会很快，天朝牛就紧抓一带一路，美国牛就抱美国大腿，比较灵活。看次贷危机后房价也只不过短暂下跌，之后强势反弹。横向比，比起天朝澳洲加拿大香港这些地方，坡坡的房价并不算高估。有tdsr,absd保驾护航，坡坡房价应该是稳中有升的，就算中间有些小波动，政府还有挺多手段可以用，比如降温措施松绑，人口政策开门放闸，新币升值贬值也可以操控，不会有太大问题。

开放商一直处于缺地状态，政府土地供应也有限，所以一波又一波的外标地造成一浪又一浪的高价，创造一种房市回暖的现象，但是基本面并未好转。这个时候即使是涨起来也是无源之水 无本之木……

解释一下2018年6月这个时间点，通常来说货币放水到通胀抬头大概是6个月时间，所以2018年1月定向降准，预计6月之后CPI起来，如果到时候CPI还没起来，那就没辙了，横竖结果都差不多

好风凭借力，送我上十大，容我得瑟一下，哈哈哈哈

没我开个头哪能有东风

火钳刘明，顶上去到十大

一本武林秘籍与百年江湖恩怨往事如烟

前面有人说到房市和汇市极易受到外部资本流动的影响，那就继续深入一点的探讨一下这个外部资本的问题。把问题认识清楚了也就解决一半了。这两天工作不忙，就在这摆个文案铺张宣纸压块惊堂木小小的扯个淡。如有不妥，概不负责，胡诌一番，权当笑谈。因为涉及到的方面太多太杂如果后面讨论或者行文中有什么三观不合之处，还请多多包涵，有益讨论，多多益善。


新加坡作为前宗主国英联邦的殖民地，政治上自然继承了英式的议会民主制，但是施行的是一院制议会。法律上则继承了盎格鲁撒克逊的普通法系又称海洋法系。如果各位看官对二战后主要资本主义国家发展史有兴趣的话，就会发现一个非常有趣的现象:在过去长达30年的制度竞争中（通常把苏联中国等社会主义国家看做国家资本主义，也属资本主义世界的一种），主要参与者实际上只有两大阵营—以英美澳新等为代表的普通法系国家+以德法意等为代表的大陆法系国家。前者为判例法是非成文法，司法审判过程中以对过去判例阅读理解作为执法判案的依据，弹性强的公平;后者是成文法，司法审判中严格按照法律法条进行审判，刚性强的公平。普通法系国家强调效率，私有化很彻底，资本市场更开放，金融服务业更发达。大陆法系国家更强调公平，资本市场里还存在国有企业，资本市场相对没那么开放，金融服务业相对不发达，为提供主要就业人口的工农业却十分发达。同属于资本主义国家，都以国富论为圣经，却诞生出来两种不太一样的制度，这不仅让人怀疑是不是一个爹生的了。。。。

有人说忽悠人的名词太多，解释起来又挺麻烦，索性用写通俗易懂的例子来说明问题。言归正传，这种花开两朵，各表一枝的现象其实并不少见，诸位如果还记数百年前那场名动一时的江湖风波的话，其实也就不觉得诧异了甚至连故事的结局都能猜得出一二了。据武林志记载，当年华山一对亲逾同胞骨肉师兄弟岳肃和蔡子峰到福建莆田少林做客并偷看了秘不示人的武林绝学—菊花宝典，啊不，葵花宝典。 两人各记一半相约回到华山后再合二为一，不料回到华山后经功夫一一验证驴唇不对马嘴完全合不来。两人深信自己所记半部为真互斥对方所述为假，一气之下两人分道扬镳各自当起了扛把子，自此便有了气宗和剑宗之分。气宗讲究以气驭剑，以气为体以剑为用，强调内功；剑宗确恰恰相反，讲究以剑为主气为辅，注重外家功。气剑之争延续了数十年，打架斗殴你死我活的争华山派领导权，最后搞得没被外界势力搞死却被自己人给搞死了，气宗最后死的死残的残，掌门先是丧失了男性性功能后又被一个小尼姑给戳死了，华山派唯一一个女徒弟好不容易嫁了出去最后成了没有夫妻生活的寡妇，基本算是绝门了。而剑宗方面经过历年争斗人员锐减，最后除了风清扬孤老和令狐冲以外就没剩下几个了。然而对于绝大多数长眠于地下的华山弟子们来说，只有剑气两派短暂休战的间隙几年才是最幸福的，犹记得那年那月你侬我侬忒煞情多，情多处，热如火。把一块泥，捻一个你，塑一个我......恩，如今都长眠于地下了不是灰就是土，也不分你我了。。。


这个风波影响很大，以至于在几百年后的资本主义发展史都被烙上了深深的印记。所以我们从江湖的角度来看待资本主义两种不同体制，大陆法系国家重分配平等，社会福利，养老保险和医疗发达，这波人读到葵花宝典的真理就是手牵手肩并肩大家一起往前走，我们称之为气宗，普通法系国家重私有化，分配不平等，鼓励谁富谁有理谁穷谁活该，这波人读到的葵花宝典的真理就是人不为我天诛地灭，我们称之为剑宗。与几百年前的江湖史类似的是两派竞争来竞争去相互追赶相互掐，有派奸细去对方身边做卧底的，有在五岳联盟大会上搞失踪的，比较激烈点的就是在对方辖区内划片地出来直接摔酒瓶开干的，至于暗中指示各自小弟打擂台的更是数不尽。但是与江湖史不同的是如今的剑气两宗却在你追我赶中相互影响相互浸润，甚至于在某些领域已经分不清到底是剑宗派还是气宗门了，比如在最近的几次经济危机中剑宗居然实行了气宗的招数，两房直接国有化避免危机进一步加深……所以说历史是螺旋向上的。年年岁岁花相似，岁岁年年人不同

行笔至此，就有了对于江湖流派的一个大概认识，所以最后前30年苦练气宗后三十年改投剑宗的令狐冲就呼之即出了，没错，那就是大家拿着毛爷爷每天都冲动想回去建设祖国的中国，而新加坡作为一个国民经济命脉主要掌控在唯一执政党手里的国家，也算半个，当民众的利益就是党国利益的时候，所谓天子无私事，也不会接受贿赂了……

好厉害楼主做扛把子显然屈才了

隐然有龙头老大的那个啥了

坡县和英国是改"革"版私有化并不彻底
英国知道撒夫人，才推了不少私有，坡县更是国有资本

撒切尔 里根和邓小平 这三个是80年代最伟大的政治家和改革者，三个伟人联合之下才开启了经济全球化，ICT资本就是在这个背景下崛起的。
至于英国是半改革，我迟怀疑态度，大英帝国的改革最重要的一点就是破除了工会制度减少政府开支，结果就是通胀上升失业上升，随即搭上ICT崛起的顺风车。英国电影 V字杀人队和一脱到底就是这个历史大背景的最好注释。英国人善变对于大势的把握及其精准，可以说是世界上最老道的国家了，尽管都过了百年，可是影响力和控制力依然很大，相比之下荷兰 西班牙这些当年的海上列强现在就不够看了。

另外，苏维埃基本也是这三个伟人给拖死的

谢谢支持，有你更精彩

读的好过瘾喜欢武侠题材的飘过