风险提示，HDB的贬值模型

买贵的旧组屋的人一定也已经考虑了很多因素了，除了那些有钱任性的，大多数人其实都不是傻子，无利不起早啊。

买四十多年高价老组屋的多吗，还是多了解一下吧。买的目的是图利就更少了，应该是对地域有特定需求吧。

地利也是利啊。

做戏要做全套，说话要说完。我贡献一下99年公寓和永久地契公寓的对比图。 过阵我再放一张翻新的永久地契房子和没翻新的三十年永久地契房子的价格表。

绝对赞同。地点的重要性远远大过屋龄。

所以这应该也是政府宣布要在市区兴建更多组屋，增加市区在晚上的活力。更深层次的问题是：为什么在小小的新加坡而且交通又很方便，各个地区的屋价相差这么多？一定是有原因的，而且肯定不止一个。

求翻新的和不翻新的永久地契价格差，请问，怎么知道是否翻新呢？

这个图是假设1974年的屋子，目前卖80多万。

但是这张图并没有放前面43年的历史曲线，给人一个假象HDB入买就是跌的。
按照这个曲线的反向延伸，当这个屋子是20年屋龄也就是1994年年时，似乎可以卖100万。我就呵呵了。

事实上，1974左右年的HDB，目前卖得到这个价钱的，似乎除了那些‘类landed’，大概只有2间3房打通成jumbo。
而且此图没有考虑到经济大环境，今后政策包括VERS。以及屋契回购的因素。当然，这些因素难以考虑。

我觉得这只是一个建立在假设基础上的，没有经过验证的倒推而已。
所以结论也是不确定的。

中间具体的数值和走势会根据参数设置的不同而有所变化，但最终价值归零的大趋势是不变的（除掉那不到4%的被SERS选中的幸运儿）


这个最终归零是都知道的事情啊。我从现价画条直线到99年后至零，也可以说趋势不变。这个只能说明999年或永久地契后面还有地的价值而已。

这幅图如果写的是今天56年 - 0年剩余地契的价格表。 可能还能成立。

如果要拉长成56年，那明显不太明白时间轴对长期投资品的作用。

金某觉得合理估值应该是当时 新房市场价 x 剩余年限比 x 溢价比率。

其实很简单，86万 56年的组屋反推 86 / （56/94） = 144万。 就是这套屋子如果是刚过完mop年新房，市场价应该是144万。

但是目前市场上最高市场价也就120万。可以推断买家愿意为优质组屋付出的溢价比率毛估估是1.2左右。

这么重新推算未来价值的话。

假设10年后，同地点同大小各因素相同的mop新组屋卖了160万（就不说2030翻倍神话啦）

那么届时这套组屋的市场价应该是 160 x （46/94） x1.2 = 94万。

呵呵，个人观点如下。
行情好的时候都是这么想的，房子长期看总是涨的，跌也是暂时的。
知道新加坡的跳楼街吗，如果认为有一天房价总会涨回来谁会去跳楼，这就是说行情差的时候绝对不是你现在说的形势更不会有你现在的想法。
大巴窑普通四房两千年前就涨到过50万，几个月就跌到了十几万。连股票也是3600跌倒600。
那叫绝望，没经历过但要有心理准备，保证自己真的能承受。

还有，HDB绝对不是慈善机构，是最能利用自己的权力吃人的。
那些总认为60万买组屋转手就能卖100万的，我也不说啥了。
后二十年的行情还会像前二十年?
小小国家的最大特点是什么，承受不了经济/政治波动。

HDB 的价值短期受同区域地价影响。长期价值归零。

是的，99年公寓，如果因为容积率太高导致enbloc无望的话，也会面临和HDB一样的归零命运，所以每过一年都应做一定的减值计提。

很多接盘的就是博动迁，博到期后政府会提供相应地块的新组屋折扣给他们。

动迁最大的BUG在于屋契年限变更，如果屋契还剩40年，动迁后的新房屋契也是40年，很多问题就解决掉了。

动迁补偿另外算没问题，叫人家搬家就该给补偿，但是HDB屋契根本不应该延长，因为HDB的地契尤其在市区，折扣比例相当高，等于给这部分人几十万红包。挑个5房，舒舒服服100万新币二手房到手。这种其实都是隐性的土地财政补贴进去给这部分人了，远远超过账面的动迁补偿款。

我06年左右租住加冷地铁旁边的三房组屋，现在拆迁掉的那栋。 当时就是屋主跟我们说那房子拆了，政府让他在旁边的BTO选一套四房室，他加钱选了套五房。
恩，我故意把这个事情说出来就是让大家羡慕嫉妒恨的。

所以我说这是BUG，以前因为经济增速快，人口增加速度快，政府年均剩余资源多，所以无所谓，乐得讨好动迁户，因为经济增速在，其他人也无所谓。

这就好比当你有猪肉的吃的时候，突然隔壁家分到了海鲜，还不至于太在意，最多也就是羡慕，很少有心生怨恨的。

但是当人口增速不得不变慢，经济增速不得不变慢，蛋糕不能快速做大的时候，外加市区地价增速远快于郊区，这些因素的叠加，导致了这个不公平变得非常非常明显。这就好比你原来有肉吃，现在只有汤喝。而隔壁动迁户，不单吃海鲜，还免费加餐天天吃，你恨不恨。如果这个是对方劳动投资所得，这个无可厚非，属于技不如人。但是这事实上不是，是由于不公平的政策导致的快速贫富差距扩大。

组屋还不像公寓，公寓地价的折扣比例很低，甚至没有，开发商的有偿填补屋契到99年体现在了售价上，属于相对公平的做法。

但是组屋不是的，剩余40年屋契，遇到动迁了，哐镗，屋契变成99年了。动迁户支付了多少成本呢？其他公民有没有资格购买呢？基本没有，因为热门区基本不造5房了，就算有4房，都是打破头。这就是不公平的地方了。

所以动迁补偿应该有，但是地契延长就很有问题了，而且是很大很大的问题。政府在自己给自己挖坑，这个漏洞应该堵掉。屋契不被动延长，中心区老组屋的投机属性可以又削弱一大半。

动迁屋契自动延长，这个其实是全体公民支付的社会成本在给动迁户发超级礼包。这个礼包因为不是账面上的现金，所以当期不是那么明显。

但是说白了很多人就能明白，因为屋契自动延长，所以会有博动迁这种投机出现。投机投机，投的什么机？屋契延长那几十年基本免费的机！

代价呢？政府在对市区重建的时候要支付的动迁成本会只增不减，最后根本动不动。

如果动迁只给适当补偿，换新房，但是不给延长屋契，政府在对市区重建的时候，财政压力会小非常多，很多规划可以大大优化。最最重要的，投机市区老旧组屋的行为将真正变得基本无利可图。

现在财政部长说4%动迁，那毕竟有4%在那里，中了4%那就一下子赚到几十万新币了。因为老龄化，全球化减速，新加坡的财政压力中期会越来越大。军费，医疗，教育都要支出，组屋动迁补地契这种“地契红包”应该尽快修掉。

如果只是博动迁应该也就是亏, 除非是对该房子还有绝大部分的必要需求, 又可能以同时等待一定的动迁的机会, 才可以考虑.

所以我说贵有贵的原因，存在就是合理，你说的屋契延长这个BUG应该就是原因之一。

为了博不到4%的动迁概率而高价接盘是不明智的，毕竟96%的人要陪葬，这应该是黄部长跳出来提示风险的动机，尽早回到减值计提的正轨上可以大大减少归零那一天到来时所带来的社会影响，这也是政府所愿意看到的

所以，有人统计过公寓动迁的概率吗？远高于4%？ 比如40%？