最近房版火热，也来凑个热闹请教一下大家关于买房的意见……
房房2015 • • 57626 次浏览首先介绍一下自家情况，可能透露的有点多，身边的朋友就算看出来是谁也请假装是路人：）
目前手上有自住hdb一套，贷款还剩30w，房龄很老（面积倒是有123m2），地段属于上升期，距离jurong east地铁站直线距离500m左右。在西部现在发展势头还不错的情况下，附近相似房子的成交价格大约65w左右，租金2800-3000可能比较现实。
资产方面，这几年攒下的纯现金大概30w，另有大约价值12w新元在股市（含A股美股和新加坡股市），考虑到股市和汇率风险这个12w需要打个折扣。除此以外夫妻二人CPF OA账上加起来还有9w多。
我们不算特别省的人但也谈不上铺张浪费，lg开销比较小，我最近几年也对奢侈品没啥欲望（其实是欲望比不上对房子）。但是每年旅游之类的开销以及平时小孩和生活开销都没有特别精打细算，有女佣和车要养，父母也在这边。扣除这些必要开销（我把旅游也算上了）如果我和lg工作没有太大变动每年cash结余15w左右。
如果以上攒钱速度在一两年内不变（然后投资假设不亏不赚），在还清hdb贷款的情况下，我们16年尾可能有40多万现金+cpf，17年尾接近60w。
hdb的处理方式，我们倾向于保留收租，一直留到enblock（虽然也许很遥远甚至可能运气不好根本等不到）。虽然hdb收租不见得回报率好（大家分析很多了），但是胜在稳妥，折腾少。相比hdb套现再买投资condo的选项，我们还是倾向于少一点贷款，多一点现金流去做其它流动性高操作性强的投资。
所以如果买condo时absd不变，我们要么把lg (pr) 转成occupier单独去买condo（中5% absd），要么hdb不转名我(sc)单独出去买（算第二套，中7% absd），60w现金对应的购买力也就200w总价的房子了。这还是能贷到款的情况下，我收入比lg低，可能也就能贷到120w左右，要是他单独贷款，那200w的房子应该没有太大问题。当然这只是理论上的最大值，我们也有做stress test，如果按照贷款利率升高到4.5%，120w贷款每月还贷接近6700，如果我俩收入减半、hdb租金减半这两件事情同时发生，我们维持目前的开销再还想有些闲钱做其它投资就不可能了。这样算来，可能贷款120w也就是我们的极限，最好还能再少一点，这样买房的bugdet又降到了160多万（60w现金有16w去了印花税，44w去了首付，贷款略少于120w）
再说需求，现有3岁女宝一枚，18年小一报名，所以学区房是刚性需要（就我家而言），我们不排除先租后买，不过买入的时机也不想太晚，很多人看好私宅16-17年是拐点，我们不指望抄底，但是各方面考虑下来可能那个时间入手也比较符合我们的实际需要。
目前target的小学是：
1）芝麻街那两个，但是那片区域160w能买到的房子，大概只有呵呵的份了。单从学区考虑那边自然是好的，保值应该也问题不大，可是自住的体验也是很重要的，好不容易攒出钱来upgrade住房条件结果还不如目前的hdb舒适，想想有些闹心。所以如果学校在这里，我们可能会先租几年1公里以内，然后考虑买到方圆5公里左右，这个范围的最远边界，大概勉强能涵盖novena，balastier，clementi这样的地方（只算直线距离的话）。前两个其实有一些小的free hold project大概在budget左右（可能需要稍微提高），那边又是比较中心的地段，free hold加上location还是很吸引人的，但是面积上估计会牺牲不少，可能得根据户型来判断居住质量如何，大家提到的物业费用高应该也是问题，没享受到太多设施的情况下负担更高的物业费有点不甘。
如果选择clementi，貌似trilinq是个性价比很高的选择，160w以内的预算按照现在价格能买个和我家hdb差不多可能更大的面积，感觉舒适程度会比同样价位的novena那边高不是一点半点。缺点是不是free hold，但是靠近南华可能在折旧方面会有所补偿？就是住在南华边上跑去折腾读芝麻街学校好像有点傻……
2）南华，那trilinq可能就是首选了，性价比高是最吸引人的，地段方面clementi远不算中心，不过西部住久了的NUSer还是很有感情的。当然南华出了名难进，等拿到钥匙做啥义工都来不及了，老大肯定不用指望了，最多考虑TOP以后做做社区义工把老二弄进去然后老大转学。而且trilinq卖了这么久，等我们准备好钱还有没有的剩或者什么价位也不知道。目前对这个盘子的了解仅限于价格，有没有了解的同学来分析一下项目本身的优缺点？
3）道南，其实单说生活质量，我最喜欢的是东海岸附近，也在我们承受范围内，缺点就是小项目比较多，然后道南连个义工机会都没有，又不像芝麻街这样有个顶级的RGPS来做backup，直接选那边好像入学的风险略大。另外就是我和lg现在工作地点都在中心，但是未来很有可能会在西部（lg公司已经确定搬了），住在东海岸就算开车可能也不是很方便。
其实我原先是特别口水那边的free hold的，只是最近看了好多狮城帮上的讨论，对于free hold没有那么执着了，于是trilinq突然也成了选择了，噗
当然以上只是纸上谈兵，cash没有准备好所以也没有真正着手看房，因为我和lg都属属于冲动型，hdb和车都是看了一天就下手了……所以很怕现在去看的话又抽风……还是，我们现在可以开始折腾看房了？A_A
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#202
是啊，被邻居投诉。。我现在的租客6月底走。我现在的租客6月底走。
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#203
等待估计我家抽签进名校几率不高了。寄希望于转校吧。估计我家抽签进名校几率不高了。寄希望于转校吧。
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#204
不去海星了？还可以吧，非gep名校还可以吧，非gep名校
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#205
多大几房多钱？多钱？
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#206
多一条路吧多了解一些吧，抽不中就用上了多了解一些吧，抽不中就用上了
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#207
别想了你家老大geper的料，怕啥你家老大geper的料，怕啥
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#208
的确没有大叔有经验只租过房间，几年也换过几个租户，换过几个风扇，几个灯泡，几个插座和几个水管。小弟觉得付出多少精力和有多大的回报有关，如果真是出租几间公寓，那么租金收入和工作收入相当，花些精力也是理所当然的。当然还请大叔分享租房经验教训，潜在的狮城帮听众还是很多的。
个人来讲，最好收入有3，4个来源：工资（退休后的年金），股息，租金和定期利息。只租过房间，几年也换过几个租户，换过几个风扇，几个灯泡，几个插座和几个水管。小弟觉得付出多少精力和有多大的回报有关，如果真是出租几间公寓，那么租金收入和工作收入相当，花些精力也是理所当然的。当然还请大叔分享租房经验教训，潜在的狮城帮听众还是很多的。
个人来讲，最好收入有3，4个来源：工资（退休后的年金），股息，租金和定期利息。 -
#209
这个回帖比主贴更为理智，赞同其中观点主贴较为纠结。
之前的建议是今后的2-30年每过4-5年买一套，有些像每月买1000元股票的意思，无需精准确定拐点，确保你不会一大笔钱买在高点，而可以从房子/租金的长期（20-30年）通胀中保值增值。当然，楼主理财的知识经验渠道可能几年就翻番，买房只是手段之一而已，其他选择太多。
另外，我想是不是可以把投资（货币的保值增值）和情感因素（孩子的发展）分开来考量，楼主自己就可以做更好的选择了。主贴较为纠结。
之前的建议是今后的2-30年每过4-5年买一套，有些像每月买1000元股票的意思，无需精准确定拐点，确保你不会一大笔钱买在高点，而可以从房子/租金的长期（20-30年）通胀中保值增值。当然，楼主理财的知识经验渠道可能几年就翻番，买房只是手段之一而已，其他选择太多。
另外，我想是不是可以把投资（货币的保值增值）和情感因素（孩子的发展）分开来考量，楼主自己就可以做更好的选择了。 -
#210
同赞同，感觉推荐卖房买2+m大house的人更多的是满足追求更好的心态而[…]已，把所有资金堵在一个house上，以至于5-10年都没有剩余资金来支配的行为，是赌博心态。 谁也不知道未来10年20年会发生什么。 像之前这十年的行情，估计是再难遇到了。已，把所有资金堵在一个house上，以至于5-10年都没有剩余资金来支配的行为，是赌博心态。 谁也不知道未来10年20年会发生什么。 像之前这十年的行情，估计是再难遇到了。
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#211
点赞，还正在买房头脑就这么清醒
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#212
错了，是因为买不起房才能这么头脑清醒。哭TT话说你涉猎很多啊，股票房产。。。。话说你涉猎很多啊，股票房产。。。。
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#213
我就纸上谈兵，一说到ABSD，转名，学校就看出不行能把这些说得头头是道才是高手能把这些说得头头是道才是高手
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#214
1200尺3房没阳台，没窗台，大概要4.5-5K吧。没阳台，没窗台，大概要4.5-5K吧。
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#215
这里只有极少公司有年金吧我自己只看过一间有年金：Rolex
在找租客的时候，我的经验是通常很快有Offer，但Offer比较低。你要选择要不要。虽然从租金本身分别不大，少10%租金和空置两个月没分别，但如果你要卖的话，租金低会影响你可以卖的价钱，那个数字就大了。如果不要，后面的Offer就慢了。你要考虑愿意空置多久。
有租客的时候也有各种奇怪问题。我自己遇过的有：
租客投诉冲凉龙头开了没有立刻有热水。那是个装在室外的煤气热水炉，总有一段水会是冷的啊。
租客说有一片很大的钢化玻璃自己爆了。那是应该他负责呢还是我负责？我自己只看过一间有年金：Rolex
在找租客的时候，我的经验是通常很快有Offer，但Offer比较低。你要选择要不要。虽然从租金本身分别不大，少10%租金和空置两个月没分别，但如果你要卖的话，租金低会影响你可以卖的价钱，那个数字就大了。如果不要，后面的Offer就慢了。你要考虑愿意空置多久。
有租客的时候也有各种奇怪问题。我自己遇过的有：
租客投诉冲凉龙头开了没有立刻有热水。那是个装在室外的煤气热水炉，总有一段水会是冷的啊。
租客说有一片很大的钢化玻璃自己爆了。那是应该他负责呢还是我负责？ -
#216
CPF annuity 也有叫年金的补充防歧义补充防歧义
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#217
真贵呀地段很重要啊地段很重要啊
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#218
给大叔跪了... 请收下我的膝盖
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#219
专门翻了一下大叔以前的帖子他几年前买的时候都是带5K的租约的。实际上租金还是从最高点下降了不少。
看来location真的是买房时候的首选考虑因素。西部同样面积的房子才能租到大叔这间的一半多点儿的租金。他几年前买的时候都是带5K的租约的。实际上租金还是从最高点下降了不少。
看来location真的是买房时候的首选考虑因素。西部同样面积的房子才能租到大叔这间的一半多点儿的租金。 -
#220
佩服楼主的投资和聪明头脑从文章看，楼主和老公是很有生活规划，目光长远的人，在此深深佩服下。
而且楼主对各方面资料做了调查汇总了，非常详尽。
现在房产市场慢慢回温，其实也没什么重要，问题是基本都没有什么新盘，都是老盘在卖。很多人持观望态度两三年了，二手房新加坡人很多都不差钱就租着也不卖，holding power强悍呢！所以捡漏这种事情在新加坡太难了。
如果是女宝上学需求，也可以考虑学区房的小一点户型，就算以后换去更大更好的房子，这个租出去也有很多人想租的。可以考虑楼主自己名下买，毕竟税还免去不少。HDB升值慢，resale value一直被政府控制，出租还可以，指望买卖赚钱是比较难。不如楼主投资的股票。
从文章看，楼主和老公是很有生活规划，目光长远的人，在此深深佩服下。
而且楼主对各方面资料做了调查汇总了，非常详尽。
现在房产市场慢慢回温，其实也没什么重要，问题是基本都没有什么新盘，都是老盘在卖。很多人持观望态度两三年了，二手房新加坡人很多都不差钱就租着也不卖，holding power强悍呢！所以捡漏这种事情在新加坡太难了。
如果是女宝上学需求，也可以考虑学区房的小一点户型，就算以后换去更大更好的房子，这个租出去也有很多人想租的。可以考虑楼主自己名下买，毕竟税还免去不少。HDB升值慢，resale value一直被政府控制，出租还可以，指望买卖赚钱是比较难。不如楼主投资的股票。 -
#221
好贴！我这大半夜刷帖也是醉了，请问lz最近那个30个月的新规定应该对你的option 1有挺大影响不是，先租房抽签基本不可行了？ 另外，看主贴的意思，lz也是来不及或者说不打算做义工的，那么所涉及的学校貌似都需要抽签啊，1公里也不是保进的，有没有考虑过心仪的学校如果抽不中咋办。
一点点kiasu又非常懒的我，纠结死了最近那个30个月的新规定应该对你的option 1有挺大影响不是，先租房抽签基本不可行了？ 另外，看主贴的意思，lz也是来不及或者说不打算做义工的，那么所涉及的学校貌似都需要抽签啊，1公里也不是保进的，有没有考虑过心仪的学校如果抽不中咋办。
一点点kiasu又非常懒的我，纠结死了 -
#222
哈哈，大叔我明年来租你的房子可好问一下，那边驾车交通状况如何哦，看了一些帖子说那边上下班时间堵得厉害问一下，那边驾车交通状况如何哦，看了一些帖子说那边上下班时间堵得厉害
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#223
楼主真是人生赢家，羡慕啊！给不了你买房的建议，只给你一条关于做义工的建议，2018年小一报名，现在开始做社区义工还来的及，不要等搬完家再去做，那样做社区义工时间肯定是不够了。从2016年小一报名开始，需要成为GRL两年后才能参与Phase2b，并且无论社区义工在哪个区做的，小一报名Phase2b只以当时住家所在地址（即IC上的地址）为准，只能报这个地址所在的GRC/SMC里的小学。搬家后义工资格不受影响，只要继续在旧家那里做义工即可！另外买房时，记住核实房子和目标小学在同一个GRC/SMC，有时虽然离小学只有五百米，但如果分属不同的GRC，就不能通过走社区义工的路线来参加该小学的Phase 2b了。给不了你买房的建议，只给你一条关于做义工的建议，2018年小一报名，现在开始做社区义工还来的及，不要等搬完家再去做，那样做社区义工时间肯定是不够了。从2016年小一报名开始，需要成为GRL两年后才能参与Phase2b，并且无论社区义工在哪个区做的，小一报名Phase2b只以当时住家所在地址（即IC上的地址）为准，只能报这个地址所在的GRC/SMC里的小学。搬家后义工资格不受影响，只要继续在旧家那里做义工即可！另外买房时，记住核实房子和目标小学在同一个GRC/SMC，有时虽然离小学只有五百米，但如果分属不同的GRC，就不能通过走社区义工的路线来参加该小学的Phase 2b了。
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房房2015 楼主#224
确实影响很大，所以现在可能不再考虑女校了折腾两次的成本太高。只是租一次还好，假如能如愿进去，不排除在学校一公里以内买，我想学校/moe对于换了地址但是距离不变的不会太严格
学校义工不是不打算做，肯定会尽量申请的，能不能申请到就听天由命了。毕竟现在排除女校之后几乎没有包进的学校，多一次机会也要争取折腾两次的成本太高。只是租一次还好，假如能如愿进去，不排除在学校一公里以内买，我想学校/moe对于换了地址但是距离不变的不会太严格
学校义工不是不打算做，肯定会尽量申请的，能不能申请到就听天由命了。毕竟现在排除女校之后几乎没有包进的学校，多一次机会也要争取 -
房房2015 楼主#225
多谢火锅兄的建议之前对社区义工也做了很多功课，以为社区义工必须住在学校所在grc做满两年em才有意义，所以没有折腾，之前看到你的帖子恍然大悟已经报了家附近的rc义工，希望能及时转正。
选房看grc确实是个头疼的事，明年大选年可能又会有变，不过能安心在旧家这边做义工，倒是可以安心多攒一年前明年才出手了：）
我觉得能做的我已经全部都做了，万一没拼上，那也不遗憾了…之前对社区义工也做了很多功课，以为社区义工必须住在学校所在grc做满两年em才有意义，所以没有折腾，之前看到你的帖子恍然大悟已经报了家附近的rc义工，希望能及时转正。
选房看grc确实是个头疼的事，明年大选年可能又会有变，不过能安心在旧家这边做义工，倒是可以安心多攒一年前明年才出手了：）
我觉得能做的我已经全部都做了，万一没拼上，那也不遗憾了… -
#226
刚刚签了两年租约，明年没希望租給你了 :)市区的交通当然比较繁忙，如果你在市区工作就还好，因为距离有限。如果你在外面工作，就会有些不爽，因为回个家都要交ERP。
公共交通的话，目前是在两个地铁站中间，有些距离。下面正在造DTL，2017年完成后就很靠近了。
芝麻街的学校附近上学时段一定塞的，和你住哪里没关系。我们选择早一点去学校就还好。
多人不喜欢的是街口的夜总会，我也不喜欢。看起来比较杂。那个大楼重建后就应该踢他们走了。可惜enbloc了N年都还没成功。市区的交通当然比较繁忙，如果你在市区工作就还好，因为距离有限。如果你在外面工作，就会有些不爽，因为回个家都要交ERP。
公共交通的话，目前是在两个地铁站中间，有些距离。下面正在造DTL，2017年完成后就很靠近了。
芝麻街的学校附近上学时段一定塞的，和你住哪里没关系。我们选择早一点去学校就还好。
多人不喜欢的是街口的夜总会，我也不喜欢。看起来比较杂。那个大楼重建后就应该踢他们走了。可惜enbloc了N年都还没成功。 -
#227
其实还是可以只是成本比较高了。我相信你在1公里之内抽，搬家后还在1公里之内，是不会有人找碴的。
所以分别在于你打算搬远一点的话，时间点要挪后。只是成本比较高了。我相信你在1公里之内抽，搬家后还在1公里之内，是不会有人找碴的。
所以分别在于你打算搬远一点的话，时间点要挪后。 -
#228
请问火锅兄，社区义工需要一直持续做到孩子小学报名吗？还是说成为EM之后做满两年就可以停了，到时孩子小学报名的时候也能按义工进入2B阶段？多谢...就可以停了，到时孩子小学报名的时候也能按义工进入2B阶段？多谢...
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#229
孩子小学报名时，你得是Active的GRL才行哦！而且还得要是已经成为GRL两年以上才行，所以最好是不要中断了，得一直保持EM或AM的资格才行。如果小孩刚出生，不要急着去做社区义工，等小孩长到两三岁了，再去申请做也不迟。而且还得要是已经成为GRL两年以上才行，所以最好是不要中断了，得一直保持EM或AM的资格才行。如果小孩刚出生，不要急着去做社区义工，等小孩长到两三岁了，再去申请做也不迟。
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#230
多谢火锅兄...大家都一起加油努力...
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#231
好贴啊。。重读依然知识点满满，，该来的总要来