应要求分享 澳洲 新西兰 新加坡 房产交易 管理 费用信息

关于税率：是对盈利的征税，不管出租还是买卖，都是只对盈利征税。

关于汇率： 现在澳币对新币在历史低点1:1。以前经常1：1.3.

关于房屋管理：交给当地中介就好了

关于澳大利亚（以下简称澳洲），新西兰 ，新加坡 买卖房子的费用：

买房（澳洲）：

1. land stamp duty: 13% of land price （大概是房屋全款的7%） 外国人；如果本地人（澳公民或者绿卡），5%.

2. 律师费：1100（基本手续）+330 （外国人需要额外申请FIRB(Foreigner Investment Review Board)批准）

3. FIRB 申请费：6380，交给澳洲政府。只要是买空地盖房，一般都会批准。不能买现成盖好的房子。

4. 没有中介费。中介应该是跟卖方收钱。

买房（新西兰）：

1. no stamp duty at all.

2. 律师费：1200左右。

3.坡籍，澳籍不需要申请 FIRB. 坡澳的绿卡需要申请。其余国籍不准购买。

4. 没有中介费。中介应该是跟卖方收钱。

买房（新加坡）：

1. stamp duty：23% 房屋全款（外国人）； 15%-18% 房屋全款（自己人，公民或绿卡，首套房免除）.

2. 律师费：2500左右。

3. 任何国籍都可以购买。

4. 没有中介费。中介应该是跟卖方收钱。

看起来新西兰更友好？错，因为卖的时候才会知道谁真正友好了。而且新西兰的大城市买不到少过90万的3卧室房子了，不管新旧，门槛高。

卖房（澳洲）：

1.中介费 2%

2. 律师费跟买差不多。

3.盈利税，如果有盈利差额。持有物业一年以上 12.5%， 否则25%。如果是自己的main home免税。住进去6个月就算main home，之后出租6年以内还是main home。

卖房（新西兰）：

1.中介费 3%起 --- 贵，我上次卖房中介给了折扣都是超过3%。

2. 律师费跟买差不多。

3.盈利税，如果有盈利差额。持有物业10年以内 39%！人生有多少个10年？如果是自己的main home免税, 但是一天都不可以出租，一个房间都不可以出租。

卖房（新加坡）：

1. 中介费 1.5-2%

2. 律师费跟买差不多。

3. 卖家税，按房屋全款增收：持有1年以内，12%；2年以内，8%；3年以内，4%；3年以上，免税

4. 没有.盈利税

出租开支（澳洲， 新西兰）：

以我在坡县，纽村的经验，房屋管理中介他们会去收租，检查，保证出租符合各项条件，各种开支从租金里扣除，收据都由他们保管，你基本只管收租即可。当然人家的时间跟管理是需要支付管理费的。每年报税之前，他们会给你一个清单报税。你非常省事。

开支主要是中介管理费，现在澳洲中介给我租金5%。比新西兰的便宜，新西兰10%，继续贵。叹气，我在新西兰没碰到愿意给我折扣的好中介。

新加坡一年合同半个月租金也就差不多是4%。

至于房屋修理，就看买的房子质量了。如果买到漏水房，可以跟重盖一样费钱。所以一定要保证房屋质量才买。房屋质量好，就没有什么维护修理开支。

下面的常年交费是不管自住还是出租都要交的

常年交费（澳洲）：

一年的市镇管理费，地税，房屋保险，3000左右。

常年交费（新西兰）：

一年的市镇管理费，地税，房屋保险，6000左右。是澳洲2倍。继续贵。。我简直不能相信新西兰工资是澳洲的70%而已。看消费感觉应该反过来。

常年交费（新加坡）：

一年的小区管理费，房产税，房屋保险，8000左右。

出租抵税（澳洲）：

银行贷款利息， 房屋的折旧费（新房有40年的折旧费）可以抵税，这些抵下来基本上就不用交税了，再加上维护开支， 常年交费以及中介管理费也都可以抵税。

出租抵税（新西兰）：

银行贷款利息， 房屋的折旧费，这两个大头，都不可以抵税， 不可以， 不可以！为什么？你去问最近这项奇葩规则的制定者吧。维护开支， 常年交费 以及中介管理费可以抵税，这些小头抵下来还是需要交至少30%税。

出租抵税（新加坡）：

银行贷款利息,维护开支， 常年交费以及中介管理费都可以抵税。

买卖出租这些，最关键还是找到靠谱的中介。

关于房价跟利息，政策，GDP的相关性

上篇中有谦虚好学的朋友问：是说在恶性通胀中房价不仅跑不赢通胀，还会下跌，跑赢的只有gdp高速增加的国家，对吗？

客气了，但是我认为这三个国家，坡县，土澳，纽村 都没有过恶性通货膨胀。

根据wiki: 恶性通货膨胀定义为一般物价水准每月上涨率超过50%的一种状况。这在管理得道的国家不会出现。

新西兰1972-1974的大涨，也有经济发展的因素，那三年每年的GDP增长分别是： 21%，34%， 45%。对，你没看错，没有小数点的双位数增长。（data from https://www.macrotrends.net/countries/NZL/new-zealand/gdp-gross-domestic-product）

但是石油危机导致1975年GDP缩水，负增长。虽然隔年，1976年GDP就缓过来超过了1974，但是房价继续走低，因为 政府放松房屋建设管制允许多盖房 以及利息走高。1974年的历史高点一直到20多年后的1996年, 即97年亚洲金融泡泡破灭之前，才再次达到。所以从数据看，房价的上涨 跟 利息 政策 更有关系，而不是经济发展。纽村1981年的GDP是1971年的3倍，房价反而更便宜了。 ：）

再一个例子就是现在的covid19，各个国家GDP增长了吗？但是房价是自我放飞了，还是因为 银行超低的利息，政府的政策鼓励。到哪里，都还是得跟着当地的党走。

华人对房子的热情，在长期来看, 其实是非常理智务实的投资。毕竟土地不可再生。但是从历史看，进去的时间点 跟自己的持守力 也很重要。谁也不想一买就暴跌，银行追贷款，自己还没钱填跌掉的差价，看着银行收房子 或者 降价卖房子。这样的事情就发生在之前一个小区的邻居身上。2008年金融危机前买的期房，还没拿到就亏20万卖掉。

但是长期看，只要不过度借贷，能度过危机时候，土地总是增值的。之前邻居的房子如果拿到现在也翻倍了。

另外，我认为 投资房子而言，上车最重要，所以买你买得起的，有潜力的低洼地带，不论城市还是区域，上升幅度，百分比而言，往往不会比昂贵的成熟区低。但是本地人往往会嫌弃低洼区，就像SG local不喜欢西部一样，但是涨起来，不依local喜好而定。个人经验。

这次的文章发完后，也就完成了 由 诗歌远方的游记 突变成 土地砖块的房产 公众号的打岔。我要回去主题继续写游记了，虽然不知道下一篇游记什么时候写成。

祝各位都投资顺利。

PS: 公众号这篇文章在这里：

https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI3MDI3NTM0NQ==&mid=2247484000&idx=1&sn=fb1c4a8c9770a68b954f6e0d1ad8ad71&chksm=ead2c41edda54d08a0d3abac3ebfce5c6fdc7f34114f1810cb428c4d9d0f3cd0a457e7c2fc87&token=977140710&lang=zh_CN#rd