周末来了，来聊两毛钱的投资房吧

楼主请继续必属精品

新盘 - artra就按时间顺序来说吧。

开始看房的时候正赶上红山那边的artra开卖，正好有个朋友中介在里面，我们就去看了一下。showroom里面人山人海，这个盘最好的就是离地铁非常近，底楼就是大超市，生活便利。还有个幼儿园，据说租金收上来都是可以补充管理费的。

没留支票，因为1. 来的路上一路都看到地上插着牌子，感觉附近新盘太多了；2. 进地铁然鹅地铁是地面上的，肯定还是有点噪音的；3. 看的样板房忘记是一房还是二房，厕所是没有窗户的。这个我个人非常不喜欢。虽然不是自住，但是想想毛巾挂里面大概要发霉就闹心。4. 最主要的，租售比通不过基本计算。而且新盘一旦造好肯定很多出租的。租房前景不明。

好帖关注最近悟到的两分钱道理，看周期买不动产，研究杠杆下的Capital Gain计算资金回报率。从此不再纠结Rental Yield到底是3还是4还是5，就好比不再纠结成长股的分红。

资本有机会成本，结合股市债市和其他渠道看不动产投资收益思路就顿时清晰了。

赞赞赞 楼主加油写

新盘 2 - tre residence和大家讨论了一下觉得芽笼很有潜力。正好那里也有个新盘tre residence。就跑去看了一下。去的时候算赶了个晚集吧比较好的单位诸如进大门之类的都卖得7788了。

这个盘在阿裕尼地铁站，算是比较靠近市区了，边上就有学校，图书馆，近地铁的地方很多吃饭的小店。

不好的地方就是，朝北的单位和北面的hdb间距感人。实地去看了就知道了。非常非常近。要高过十几楼才能越过顶楼比较无遮挡。靠南的单位就对着地铁。然后小区只有大门并无侧门，如果住在靠西的block走去地铁站其实不算近。然后价格套进租售比公式也不算很美好，值得入手性价比高的单位都一早就被卖完了。

看这个盘还被中介套路了。一开始不知道showroom方向，找了个打广告的中介电话打过去，和我们说showroom by appt only一定要和他约时间才可以去。其实根本就是walkin即可里面好几个中介onsite等着介绍。赔上信用来撒这种一戳就破的谎，中介这行真的是鱼龙混杂。

对的！理都懂燃鹅作为一个比较感性并不太理性的纠结星人我还是希望同周期里rental yield越佳越好，而且还明知道租售比高是可能会牺牲到房产的升值空间的…

中介撒这样的谎，好处什么呢？不明白

楼主好贴，不要停！

比较懒，就坐等楼主更新！看看有什么漏可以捡！
先谢过了！

有的。后面有一节是想看没约上的盘xmlzj

就是他自己那时不在showroom所以不想我们过去。

坐等lz更新感觉公寓市场没有中介说的那么红火…
很大一部分被开发商hold在手里不放，导致市场看起来供不应求

支持楼主的干货

enbloc potential - NC看了俩新盘觉得没什么意思。就转而开始看二手房。

接下来东海岸就飘来一股enbloc风。lz在这之前就一直在关注Nep tune cour t这个比较老hudc。这是一个还没有fully privatize的hudc，意思就是在寻求集体出售之前还需要屋主掏一些钱出来的把carpark（占地面积相当大）给私有化了。其实最新的价格出来这部分钱并不会很多，只是很多居民都是退休人士，对这个兴趣不大。所以较之其他那些已经完全私有化的hudc，*以前*这个小区热度相对没那么高。

在我开始看房的时候这个盘的价格已经开始放飞自我了。基本上每天都在飙升冲新高。一共两个户型，16xx sqf的大三房，和12xx的小三房。我们先看了一个低楼对高速的大三房，后来屋主看很多人看房决定hold住不卖了。然后就租金来说大小三房差别不大。接下来看了两个小三房，一个在顶楼maintain得非常非常一般。能看到海景。最后好像是一百多万很快就卖掉了。另一个中楼层在出租，租金比较低因为是老租客了。要价比较高，奔着大三房价格去的，我试着用历史成交价offer了一下，没成功。卖家中介也没有counter offer。我以为他们不是认真想买卖也就没继续谈了。

家里的老板非常risk aversion，不喜欢买一个快四十多年还要每个月贴钱的旧房子，觉得出租起来还要面临很多维修问题。我本来是觉得小赌怡情，特别这房子的enbloc应该只是时间问题吧。还是很有兴趣的。但是这时这个盘的叫价越吊越高，比如大三房开始往1.7m叫。加上东海岸离家远每次跑过去看房很累，就连看的兴趣也没有了。

还是可以观望的一个盘。离vjc近，靠近东海岸黄金地带。当然隔壁的laguna系列更好，小区里面还自带商店的，门口就是未来地铁站，价格也更“好”就是了。

什么是两毛钱？2百万的公寓？

开玩笑的说法出自赵本山、宋丹丹小品《钟点工》台词“再聊十块钱的”~后来引申为两毛钱、五毛钱等~

沙发点赞... 首页留名

是的..行话,... 一Mao钱就是1个迷离恩你懂得

熊猫你不要顽皮这意思就是聊个短天，随便聊聊。就发点干货就好了。

氮素开贴了就很难控制只好委屈大家看的时候把水拧拧了

enbloc potential - EL I至此我们都是自己找房直接去看的。因为根据经验中介功课和对房子的关注度都不如我们自己。如果是direct buyer可能有时还会有些便利。

eastern lagoon 1是在nc看房时候的卖家中介给我们介绍的。说也是有enbloc potential。这倒是不假，现在这个盘已经没有在卖的了。去看的时候还看到业主委员会发信给屋主询问大家要不要搭上现在的热潮集体出售。

小区本身是freehold，麻雀虽小五脏俱全，网球场壁球场都有。看的那间户型并不是很好，卧室形状不正对着别人service yard，阳台面积很大但是并没有利用起来。总之没有特别心动的感觉。感觉要是出租也不会特别容易吧。pass。

补充一句location离现在的地铁站，未来的地铁站都很远

市区周边的价格低洼 - waterbank atdakota家里的cro表示黄线近市区地铁站附近是价格低洼。比如dakota residence，waterbank at dakota。比如70多w的房子能租出去2k多。我们就找了一间waterbank at dakota的去看。

第一次开车去。觉得那个multi storey carpark简直了！转弯设计得无比脑残，车是一路响着滴滴滴的距离太近警报开上去的。

房子本身很简单。记得原装的卧室是没分隔的。洗衣机藏在壁柜里没有烘干机的空间。厕所没床（看了这么久房也不纠结这个了）。这些都不算什么。迷你阳台正对隔壁楼的厨房。也有unblock view的单位，没有卖的，价格也要高一档。

还有maintenance fee。这个在买投资房的时候很需要考虑，因为现在的小户型管理费都不低。这个还算好200多，不过也没问有没有加上sinking fund。

第二次又去看了一间类似格局的装修比较好的。也是带租约2.5k。这次搭地铁去，发现这个盘离地铁出口真是非常近了。装修好的房子看着真的比较舒服，租客在cbd工作，说很多同事也都住在这个小区里。盘子也很大设施都不错。虽然是99年不过如果是永久的也不是这个价位了。

但是lz对那个车库设计耿耿于怀。最后试着offer了一下卖家要求加两w。赶上我们在外面旅游，就没继续谈下去了。

永久学区房 - kings arcade之前说到lz旅游去了。回来以后因为之前看房太累就暂时把这事搁下了…

等再有心情看房的时候已经又过了俩月了。这次决定就在家附近看看，实在没时间和精力到处跑了。

正好有个熟悉的中介mm在卖kings arcade一个penthouse。就跑去看了下。

永久，两个名校（南小和莱小）学区，近公交车站地铁站超市补习中心。以前版上也讨论过，是个缺点和优点一样明显的房子。基本上零facility，不能过于追求居住质量。

这个单位主要就是只有两个卧室。二楼（只）有个天台，我看隔壁邻居有加建了个房间。

因为临近小学入学报名，这个房子看的人还是很多的。我自己无法有那种第一眼看中的感觉，屋主也不急着卖。要价近2m吧。

这里的房子应该是不愁租客的。在某些测评网站上还算是有很高几率enbloc的，因为快20年了，加上plot ratio没有用完。具体是不是很可信就没有研究了。

为什么租售比会牺牲房产升值空间捏求解答，谢谢

永久学区房 - dunearn suites从这里开始我就engage中介了。因为非刚需房还是希望有人帮着推一下不然自己很容易就拖延症了。找的中介mm是认识的，知道她很靠谱也很温和。

继续看房价租金这些数字。看到dunearn suite有一间一卧室的，70多万，月租2k，管理费200多。这个小区也是永久，双学区房，king’s arcadede的优点它都有，楼顶也有自己的游泳池和迷你健身房。

粗粗看了一下就准备offer了。中介去拿了对方的tenancy agreement和别的信息，发现月租不是2k而是1.9k，管理费之前没加sinking fund，实际每个月要交三百多。一下子每个月就少了200块。

每月多交30块房价就得降1w才核算。这么一算顿时觉得这房子不算什么deal了。（当然这里是没有加进房子的永久因素的。如果是要买永久投资房产的话还是蛮合算的。）

著名的文华园已经开始走程序了这一波热点怕是已经谷峰了

我是这样理解的第一比较显而易见的是租售比一般都是99年高过永久的。然而99年房价后劲比不过永久的。参见south haven 1和2，两个盘其他条件都差不多一个99一个永久，开卖的时候据说价格差不大，现在已经完全拉开价格了。

第二别的情况差不多时，大户型租售比会比小的差一些。但是行情好的时候肯定是大户型涨价多。小的升幅有限。

主要就这些吧

终于了啊之前版上讨论说很多中国银行高管住里面，恐影响enbloc进展

说起来东海岸是不是要填海扩建出去？据说masterplan上是这么计划的。那现在这批在第一线的海景小区以后是不是都要被block了？

个人愚见Ocean Park， NC， 文华园
只是时间问题
从Albracca 到Katong Park 到 Kings mansion 这火烧到VJ也是早晚了

这一波没啥影响那个Plan似乎要三四十年
到时候感觉Paya Lebar都会因为旧机场整个一片拉高变密 再加上所谓的工业区发展计划 变数似乎很多 恐海景不是卖点

好贴请教什么是某些测评网站？

你google enbloc potential第一个出来的网站一个自建的model。

但是讲真我觉得这个model很vanilla。大概就是年头越久概率越高

你真的看了好多房啊我已经放弃投资房的想法了，有钱就回国买一套

啧啧啧 必须宝马车或者卡宴。

纯粹给楼主点赞。

好贴 收藏不了。 2-3 十年也买不起的飘过

感觉lz看房的价格跨度好大从70万到2个米的都有看，如果不把预算作为一个大标准，感觉是海选啊，有哪几样是主要标准呢

预算范围确实比较广主要就是看每个月进出的数字，能有正现金流是最好的。

其次看好不好出租。太难出租的也没精力打理。所以location很重要。

再次就看感觉。这个基本上是废话。主观和客观的感觉都很重要。如果感觉是个deal，比如那个叫价靠近2m的的如果1.6xm就感觉值得买。这种就基本上看人品了。比如走进一个房间如果窗外有风景（而不是别人的厨房），还有微风拂面的感觉什么的就会加分。如果停车场太烂厕所太闷就比较不会想买。

还有新政策也很影响决定比如看着看着固然来个政策说一百万以上加税……

周末来了，来聊两毛钱的投资房吧看了下记录上次发帖讨论投资房已经是一年前了。到现在一路拖延着也断断续续看了些房，写出来就当抛砖引玉吧。希望引大牛来多分享一些值得投资的项目。
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我同意你的说法感觉在这边 投资房产 不是最好的选择

这么说难怪东部enbloc个欢了小毛驴中介

赌政府改变政策赌得大了点。

目测Lagoon的情况是历史遗留问题。以前管得没这么清楚,现在那一片应该都是限高5层。

所以如果发展商购入，或者按限高5层建，或者1.4的容积率最多建到现有的高度。

看看我的理解对不对。

我其实不懂容积率是不是拆迁的主要考虑理论上来说肯定是容积率不满拆了再造才有利可图。

但是旁观一下觉得蛮多看着满密集的盘也都拆了，好像ppl‘s park那种看着蛮多户的盘。

最近这么多enbloc不由让人觉得买99年未必不好。年头到了就有开放商来接盘了。

可是如果说容积率用完就不易enbloc，那很多大盘岂不是没有出头之日，比如dleedon什么的

说说最后买的房子的情况吧具体哪个盘就省略不说～

政府再怎么控制还是很多人靠房子发家致富了。以前是hdb拿来出租一手买二手卖。现在是很多人enbloc又发一笔小财。身边越来越多的人投身房地产中介。

我不太懂宏观和理论，只是觉得国内也好新加坡也好那些闭着眼买买买的最终都不会太差。各种冷静分析旁观的最后就是错过一波波行情。这个只是我非理性的，大体上的感觉。当然买在12年山顶上还没回本，或者买了sentosa亏本甩卖的例子也都是有的。

差点下手的小清新 one north residence称之为小清新，是因为bona vista这块地就给我这样的感觉。

one north residence也是一个租售比看上去不错的小区。特别里面有种小户loft，如果设计好了看上去是很清爽的。实地看了两次，槽点在carpark。第一次去各种盘问查家谱留证件，最后给了个巨大的visitor盘子，然鹅出来的时候还是要给停车费，这是在开玩笑吗？后来听说是周围学校公司很多又近地铁，所以这里的cp也是计费开放给公众的。然鹅这样创收也并没有帮助到管理费，咪咪小的单位管理费也要400多。

anyway长话短说，看了一个半成品的loft，就是要自己加建二层的，造好了租金收入还是蛮不错的。本来很心动的，回来做了一下功课发现这个小区一些旧新闻，就是业主告开放商不允许他们加建loft，和卖房时候的承诺不符。感觉也没什么好办法可以确认要买的单位到底可不可以加建loft。

总体上看还是一个租售比相对ok的小区。周围各种公司学校，租客应该也蛮稳定的。

The end结尾来得有点突然。有种过尽千帆暮然回首的感觉。我自己甚至都还没看过房，只是老板和中介去看了一下最后就拍板了。

是个很小的盘，靠近cbd，紧紧紧邻地铁，自带租约且数字完爆看过的所有盘。管理费每月不到一百（听到这个的时候我心想还要啥自行车啊），因为和一个四星酒店share gym和游泳池，也没有免费parking（对找投资房的人来说很友好，对租客也不是问题因为紧紧紧邻地铁。）

放一个前方发回来的图。拖延症患者终于完成去年的小目标，也谢谢大家跟帖到这里。祝楼上几位正在看房的也能早日找到合心水的房子。

钱花了就好不然老是惦记着

下一个蓝图2020看看会改哪些咯

很想在这附近买房，lz最后买的盘有没有大一点的户型哈～～小白完全看不出这是哪个condo唉+_+

手里有钱买房是没错的不过什么时间买在哪里买哪个还是得思考的。思考过后也有可能不会按照自己的想法来，因为还有很多其他的原因。即便我自己不想在新加坡继续买最后可能绕一圈还是得绕回新加坡，从娃出生选新加坡籍的那一刻开始我们的未来选择就不多了。