打破组屋高收益的迷思，房产投资高阶进程

沙发 围观非精确计算星人

组屋再怎么低收益也只能买一套，不是谁都能买，价格是同地点公寓的一半或更低。大部分都是还完组屋贷款才考虑下一套的。 就冲这点，一定要保留组屋。大部分都是还完组屋贷款才考虑下一套的。 就冲这点，一定要保留组屋。

楼下为什么只算组屋三年的收益组屋一般是长期持有，收益来自租金。这个基本每年比较固定。
楼主假设公寓三年涨幅超过11%，这个可以在几十年里持续吗？
以组屋基本无风险的租金收益对比公寓有波动的房价涨幅。楼主是在证明自己想要的答案吗？组屋一般是长期持有，收益来自租金。这个基本每年比较固定。
楼主假设公寓三年涨幅超过11%，这个可以在几十年里持续吗？
以组屋基本无风险的租金收益对比公寓有波动的房价涨幅。楼主是在证明自己想要的答案吗？

mr. agent ,你卖那个盘啊公寓房产税远远高于组屋，公寓管理费远远高于组屋管理费。
组屋老了政府维护，组屋旧了政府给你换。 老公寓就是鬼屋。

将来不顺利，租屋还能给一家人体面的生活，没钱月供也能住， 一个小鞋盒如何挤得下 ， 一个月没付installment看银行如何收拾你 公寓房产税远远高于组屋，公寓管理费远远高于组屋管理费。
组屋老了政府维护，组屋旧了政府给你换。 老公寓就是鬼屋。

将来不顺利，租屋还能给一家人体面的生活，没钱月供也能住， 一个小鞋盒如何挤得下 ， 一个月没付installment看银行如何收拾你

欢迎理性讨论你有你的计算模型，欢迎拿出来讨论。只会冷嘲热讽的，滚开！你有你的计算模型，欢迎拿出来讨论。只会冷嘲热讽的，滚开！

我不是中介这位壮士博士硕士学士，我帖子里面写得很清楚啊，新房，新房，新房，未来3年TOP，哪来的你说的那些税啊费啊。
如果加上你说的那些税啊费啊，就是另外一个模型了，要把公寓租金包括进去，相信以你的智商，自己算算不难。

另外，我不是中介。
这位壮士博士硕士学士，我帖子里面写得很清楚啊，新房，新房，新房，未来3年TOP，哪来的你说的那些税啊费啊。
如果加上你说的那些税啊费啊，就是另外一个模型了，要把公寓租金包括进去，相信以你的智商，自己算算不难。

另外，我不是中介。

每个环节须有精确数字，若是没有则须提供你认为的浮动区间这才是理性模型


gk等词汇还是少用 小心玩脱了这才是理性模型


gk等词汇还是少用 小心玩脱了

HDB收益86k是每三年都会有的CONDO就算涨了20%，那之后呢？还在涨20%? 租金收益回报率高的过HDB么？
房产的增值并不能变成cashflow 而HDB是实实在在的cashflowCONDO就算涨了20%，那之后呢？还在涨20%? 租金收益回报率高的过HDB么？
房产的增值并不能变成cashflow 而HDB是实实在在的cashflow

你的赚钱model 一点都没错,Do:
你说公寓好，这个人卖了祖屋，你赚 15000 中介费，两边收钱。
他买了公寓 ， 你赚 5000 中介费
然后再说行情不好，你劝他换祖屋，他卖了公寓， 你又赚 10000中介费。
他买回组屋， 你又赚 15000
Loop....

我还真认识一个这样被忽悠了两轮的坡人，不停的切换。
Do:
你说公寓好，这个人卖了祖屋，你赚 15000 中介费，两边收钱。
他买了公寓 ， 你赚 5000 中介费
然后再说行情不好，你劝他换祖屋，他卖了公寓， 你又赚 10000中介费。
他买回组屋， 你又赚 15000
Loop....

我还真认识一个这样被忽悠了两轮的坡人，不停的切换。

投资，投资，投资这位壮士博士硕士学士，投资，投资，投资，重要的事情要说三遍。
我只是比较投资收益，投资都有个投资期限，当然，你可以把投资期限拉长到几十年，你可以自己算算投资期限拉长20年来算算，来告诉我们一个结果。我没算，我也不想算，20年时间太长了，谁还会想着投资20年的事呢。这位壮士博士硕士学士，投资，投资，投资，重要的事情要说三遍。
我只是比较投资收益，投资都有个投资期限，当然，你可以把投资期限拉长到几十年，你可以自己算算投资期限拉长20年来算算，来告诉我们一个结果。我没算，我也不想算，20年时间太长了，谁还会想着投资20年的事呢。

那请这位博士提出来你的模型啊那请这位博士提出来你的模型啊，提不出，只会冷嘲热讽，这不是博士应该有的科学态度吧。还是那句话，滚开！那请这位博士提出来你的模型啊，提不出，只会冷嘲热讽，这不是博士应该有的科学态度吧。还是那句话，滚开！

是否保留组屋是很私人的决定是否保留组屋是很私人的决定，这牵扯到很多私人的因素。
此贴为投资收益的讨论，无关你是否要保留组屋！是否保留组屋是很私人的决定，这牵扯到很多私人的因素。
此贴为投资收益的讨论，无关你是否要保留组屋！

投资投资投资投资投资投资，知道什么是投资吗
投资有个期限，期限到了，收益到了，套现，寻找下一个标的。你股票涨了1倍，你成天担心那之后呢，一定要年年涨涨一倍，这世界上哪有这么好的东西投资投资投资，知道什么是投资吗
投资有个期限，期限到了，收益到了，套现，寻找下一个标的。你股票涨了1倍，你成天担心那之后呢，一定要年年涨涨一倍，这世界上哪有这么好的东西

不懂你在说什么能说明白话吗能说明白话吗

再说一遍，我不是中介再说一遍，我不是中介。我没有从你那里赚一毛钱。
此贴为投资探讨，欢迎理性讨论。
再说一遍，我不是中介。我没有从你那里赚一毛钱。
此贴为投资探讨，欢迎理性讨论。

各位小白提出的小白问题，我就不再回复了！对各位小白提出的小白问题，我就不再回复了！
此贴为房产投资高阶进程，请小白一个一个字读这个标题，房产，投资，高阶，此贴不讨论你是否要保留组屋，这是你私人的决定，小白提出的小白问题，我就不再一一回复了。此贴为投资探讨，欢迎理性讨论，欢迎狮城帮投资高手的意见，更欢迎来自狮城帮投资高手的质疑。对各位小白提出的小白问题，我就不再回复了！
此贴为房产投资高阶进程，请小白一个一个字读这个标题，房产，投资，高阶，此贴不讨论你是否要保留组屋，这是你私人的决定，小白提出的小白问题，我就不再一一回复了。此贴为投资探讨，欢迎理性讨论，欢迎狮城帮投资高手的意见，更欢迎来自狮城帮投资高手的质疑。

投资投资投资MOP都是五年，你只计算HDB三年租金收益，还有两年去哪里了，基本假设都不成立，这是哪门子高阶投资？我看还是改成入门级吧。MOP都是五年，你只计算HDB三年租金收益，还有两年去哪里了，基本假设都不成立，这是哪门子高阶投资？我看还是改成入门级吧。

青空还没涉足房版呢重点是
你居然不@西东南北风？

让他来与楼主一战即可。重点是
你居然不@西东南北风？

让他来与楼主一战即可。

投资都有风险公寓即便涨 也不是所有的都能涨
万一涨幅不到10% 或被套住 或者持守能力出问题要提前套现
还有折腾公寓投资也是要租房自住 也算成本

公寓即便涨 也不是所有的都能涨
万一涨幅不到10% 或被套住 或者持守能力出问题要提前套现
还有折腾公寓投资也是要租房自住 也算成本

还是有请狮城帮首富@西东南北风 出来和楼主一战吧

其实回答小白的小白问题很痛苦的。要质疑也要有些水平的质疑，我很欢迎高水平的质疑。像你这样的小白的小白问题，我刚才已经说了不再一一回复。
我好心，还是来指点你一下。我帖子说的很清楚啊，“至于组屋出租的各种限制以及政府的组屋自住目的，想必狮城帮的各位壮士博士硕士学士都已经研究透彻了，不在此贴讨论范围中。”我以为你对组屋出租的各种限制已经研究透彻了，看来距离还很遥远。此贴讨论的是你可以整套出租的情况下，MOP你能整套出租吗，还扯什么3年，2年的。要质疑也要有些水平的质疑，我很欢迎高水平的质疑。像你这样的小白的小白问题，我刚才已经说了不再一一回复。
我好心，还是来指点你一下。我帖子说的很清楚啊，“至于组屋出租的各种限制以及政府的组屋自住目的，想必狮城帮的各位壮士博士硕士学士都已经研究透彻了，不在此贴讨论范围中。”我以为你对组屋出租的各种限制已经研究透彻了，看来距离还很遥远。此贴讨论的是你可以整套出租的情况下，MOP你能整套出租吗，还扯什么3年，2年的。

终于有人出来质疑公寓的涨幅了终于有人出来质疑公寓的涨幅了，这才是理性讨论的开始。新公寓未来3年TOP的时候会涨10％吗？？？我不知道啊。呵呵，欢迎中介来洗脑。

至于自住的成本，样本比较要一致，组屋整套出租，也有自住的成本吧！
终于有人出来质疑公寓的涨幅了，这才是理性讨论的开始。新公寓未来3年TOP的时候会涨10％吗？？？我不知道啊。呵呵，欢迎中介来洗脑。

至于自住的成本，样本比较要一致，组屋整套出租，也有自住的成本吧！

小白菜呀，头脑热啊没必要浪费时间讨论假设的问题，楼主自醉去吧。没必要浪费时间讨论假设的问题，楼主自醉去吧。

为了忽悠，也是蛮拼的假设非事实，不需要辩论的。。。。。每个人心里有数就好了啊，自己的行为自己负责吧假设非事实，不需要辩论的。。。。。每个人心里有数就好了啊，自己的行为自己负责吧

此贴不欢迎索男小白的小白问题我就不再回复了。我还要加上一句，此贴不欢迎下室索男。小白的小白问题我就不再回复了。我还要加上一句，此贴不欢迎下室索男。

同觉得楼主的假设会不会多了点为了得出结论做出若干假设得出假设内的正确结论（没工夫仔细推敲），好像实际意义不大
当然我是小白，各位大神们请无视我继续讨论为了得出结论做出若干假设得出假设内的正确结论（没工夫仔细推敲），好像实际意义不大
当然我是小白，各位大神们请无视我继续讨论

请明示假设什么了请明示假设什么了，组屋租金是另外一个帖子的数据，不是我假设的。
唯一假设的是公寓未来3年TOP的时候涨幅。请明示假设什么了，组屋租金是另外一个帖子的数据，不是我假设的。
唯一假设的是公寓未来3年TOP的时候涨幅。

忍不住说两句此类计算我以前也考虑过，有过更复杂的计算模型。我基本赞同楼主的思路，但是此模型有如下几点大的因素没有考虑进去：
1. 风险问题。组屋的投资回报率风险较低。而买公寓回报率 风险较大，弄不好会亏本。
2. 考虑3年不太合适，因为短期内的房产走势波动不太明朗，比较适合用10年或15年作为 计算周期。这样就只需要考虑长期宏观经济走势，不需要考虑短期经济波动。而长期经济走势导致的公寓收益 有历史数据作为支撑。
3. 利用银行杠杆需要考虑 返回银行利息的负值。

归根到底，是保留组屋拿相对中等的回报率也是低风险， 还是利用银行贷款来杠杆 投资公寓，带来潜在的高收益，也可能带来潜在的负收益，高风险。这就是见人见志了。

可以再比较的是另外三个选择：1. 买EC。 2。买证券产品。3 除新加坡以外的投资机会，比如中国房地产市场。

最后强调一点，个人意见，3年的比较 意义不大，因为 短期投资回报率的波动范围太广。 此类计算我以前也考虑过，有过更复杂的计算模型。我基本赞同楼主的思路，但是此模型有如下几点大的因素没有考虑进去：
1. 风险问题。组屋的投资回报率风险较低。而买公寓回报率 风险较大，弄不好会亏本。
2. 考虑3年不太合适，因为短期内的房产走势波动不太明朗，比较适合用10年或15年作为 计算周期。这样就只需要考虑长期宏观经济走势，不需要考虑短期经济波动。而长期经济走势导致的公寓收益 有历史数据作为支撑。
3. 利用银行杠杆需要考虑 返回银行利息的负值。

归根到底，是保留组屋拿相对中等的回报率也是低风险， 还是利用银行贷款来杠杆 投资公寓，带来潜在的高收益，也可能带来潜在的负收益，高风险。这就是见人见志了。

可以再比较的是另外三个选择：1. 买EC。 2。买证券产品。3 除新加坡以外的投资机会，比如中国房地产市场。

最后强调一点，个人意见，3年的比较 意义不大，因为 短期投资回报率的波动范围太广。

终于有人点破了此模型的关键点我也算过10年的模型，不过10年的模型要考虑公寓的租金，以及十年后的房价，这中间的变数太大。而在建的新房，没有租金问题，没有税费问题，变量只有一个，3年后TOP时涨幅或者跌幅有多少。为了简化，所以取3年来算。

“归根到底，是保留组屋拿相对中等的回报率也是低风险， 还是利用银行贷款来杠杆 投资公寓，带来潜在的高收益，也可能带来潜在的负收益，高风险。这就是见人见志了。”

你看出来里面的关键点，组屋是稳定收益，中等回报，公寓有可能高收益也有可能负收益。此贴就是为了打破江湖中一直人云亦云的组屋高收益，至于个人取舍，取决于自己的风险承受能力。折衷看来，EC确实是稳定和收益平衡的首选。
我也算过10年的模型，不过10年的模型要考虑公寓的租金，以及十年后的房价，这中间的变数太大。而在建的新房，没有租金问题，没有税费问题，变量只有一个，3年后TOP时涨幅或者跌幅有多少。为了简化，所以取3年来算。

“归根到底，是保留组屋拿相对中等的回报率也是低风险， 还是利用银行贷款来杠杆 投资公寓，带来潜在的高收益，也可能带来潜在的负收益，高风险。这就是见人见志了。”

你看出来里面的关键点，组屋是稳定收益，中等回报，公寓有可能高收益也有可能负收益。此贴就是为了打破江湖中一直人云亦云的组屋高收益，至于个人取舍，取决于自己的风险承受能力。折衷看来，EC确实是稳定和收益平衡的首选。

猫熊，感觉你拌嘴不过，就各种搬救兵艾特版主这不是你的风格啊，应该像男人一般，勇敢得迎战。虽然按照班规，你的确占理；但无法展示男人应有得风格。希望以后不要看到你艾特各种boss加成。这不是你的风格啊，应该像男人一般，勇敢得迎战。虽然按照班规，你的确占理；但无法展示男人应有得风格。希望以后不要看到你艾特各种boss加成。

本座是遵守版规的好宝宝

你没算祖屋的升值回报小弥留之际小弥留之际

组屋未来3年会升值吗我特意不算组屋未来3年升值还是贬值的部份。这部分在未来三年内可忽略。我特意不算组屋未来3年升值还是贬值的部份。这部分在未来三年内可忽略。

楼主你确定不是来搞笑的？为啥认定公寓会升/贬值祖屋就不会升/贬值？都是房地产的beta,幅度不同方向一定是相同的。
算了，好累。为啥认定公寓会升/贬值祖屋就不会升/贬值？都是房地产的beta,幅度不同方向一定是相同的。
算了，好累。

公寓的波动确实比祖屋大，盈利空间更大。楼主是从投资的眼光来看，

如果从实现目标的难易程度来看
但是大多数工薪阶层的如果想持有两套房产的话，一套祖屋一套公寓比两套公寓要更容易实现吧。
EC也属于比较夹心的选择。楼主是从投资的眼光来看，

如果从实现目标的难易程度来看
但是大多数工薪阶层的如果想持有两套房产的话，一套祖屋一套公寓比两套公寓要更容易实现吧。
EC也属于比较夹心的选择。

完全同意公寓老了真的鬼屋，特别一直出租状态的。公寓老了真的鬼屋，特别一直出租状态的。

确定你的思维是正常的吗我提供个数据比较，得出的结论是，只要公寓未来三年TOP的时候升值11％，就可抗衡组屋的租金收益。我有说公寓会肯定升值吗，我有说组屋肯定会贬值吗。我提供个数据比较，得出的结论是，只要公寓未来三年TOP的时候升值11％，就可抗衡组屋的租金收益。我有说公寓会肯定升值吗，我有说组屋肯定会贬值吗。

你那三联如果的准确性我保留。

打破组屋高收益的迷思，房产投资高阶进程很多人都说组屋收益有多高多高，事实是组屋收益真的有传说中的那么高吗，正好此版有人正在讨论组屋所谓的高收益和ABSD的比较。我借用此贴的组屋租金数据，来精算一下组屋和公寓新房的收益。

50万组屋，月租2400，以三年计算，收益8万6，你还要扣房产税，再加上没有贷款，income tax少不了的，就说8万块吧。

如果卖掉组屋，得款50万，理论上你可以买250万的房子，但是这里面牵扯到还要拿另外的钱来付贷款（如果是新房），为了可以横向比较，我反推了一下，如果3年总支出包括首付款印花税和贷款支出在50万左右，你最多只能买180万的新房，首付36万，3年后TOP，这样你剩下14万来应付印花税，和这三年的贷款支出，因为是3年后TOP，所以这三年贷款支出不是特别多。操作上，你不一定要买一套180万的，完全可以买两套90万的新房。接下来的算法没有包括3年卖出而付的SSD，因为我估计SSD会取消，即使没有取消，那就再等1年再卖。

好了，现在可以比较了，都是50万的投入，组屋3年租金收益8万，公寓3年后如果你卖出，扣掉中介费，律师费，买房的印花税等所有支出，如果公寓未来三年TOP的时候涨5%，亏2万8，如果公寓涨10%，赚6万，公寓涨15%，赚15万,公寓涨20%，赚24万。

为了和组屋的8万收益抗衡，公寓需要涨幅大概在11%左右，超过11%的涨幅，公寓收益就会远远超过组屋了，比如涨到15%，公寓就会净赚15万，

那么现在的焦点就集中在，新房的公寓未来3年TOP的时候有可能涨11%或者更多吗？？？呵呵，这个问题，见仁见智。但是有一点可以肯定的，组屋的未来三年租金收益你是知道的，而这个收益并非高不可攀。

以上只是纯投资的的理论计算，没有包括你为了出租组屋而付出的人力，至于组屋出租的各种限制以及政府的组屋自住目的，想必狮城帮的各位壮士博士硕士学士都已经研究透彻了，不在此贴讨论范围中。

以上例子我只是抛砖引玉，狮城帮的各位壮士博士硕士学士，数学都是一级棒，里面的道理一看就懂的。
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该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37狮城帮币，时间：2016-06-06 22:00:01。
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该帖荣获当日十大第10，奖励楼主1分以及1狮城帮币，时间：2018-06-07 22:00:04。很多人都说组屋收益有多高多高，事实是组屋收益真的有传说中的那么高吗，正好此版有人正在讨论组屋所谓的高收益和ABSD的比较。我借用此贴的组屋租金数据，来精算一下组屋和公寓新房的收益。

50万组屋，月租2400，以三年计算，收益8万6，你还要扣房产税，再加上没有贷款，income tax少不了的，就说8万块吧。

如果卖掉组屋，得款50万，理论上你可以买250万的房子，但是这里面牵扯到还要拿另外的钱来付贷款（如果是新房），为了可以横向比较，我反推了一下，如果3年总支出包括首付款印花税和贷款支出在50万左右，你最多只能买180万的新房，首付36万，3年后TOP，这样你剩下14万来应付印花税，和这三年的贷款支出，因为是3年后TOP，所以这三年贷款支出不是特别多。操作上，你不一定要买一套180万的，完全可以买两套90万的新房。接下来的算法没有包括3年卖出而付的SSD，因为我估计SSD会取消，即使没有取消，那就再等1年再卖。

好了，现在可以比较了，都是50万的投入，组屋3年租金收益8万，公寓3年后如果你卖出，扣掉中介费，律师费，买房的印花税等所有支出，如果公寓未来三年TOP的时候涨5%，亏2万8，如果公寓涨10%，赚6万，公寓涨15%，赚15万,公寓涨20%，赚24万。

为了和组屋的8万收益抗衡，公寓需要涨幅大概在11%左右，超过11%的涨幅，公寓收益就会远远超过组屋了，比如涨到15%，公寓就会净赚15万，

那么现在的焦点就集中在，新房的公寓未来3年TOP的时候有可能涨11%或者更多吗？？？呵呵，这个问题，见仁见智。但是有一点可以肯定的，组屋的未来三年租金收益你是知道的，而这个收益并非高不可攀。

以上只是纯投资的的理论计算，没有包括你为了出租组屋而付出的人力，至于组屋出租的各种限制以及政府的组屋自住目的，想必狮城帮的各位壮士博士硕士学士都已经研究透彻了，不在此贴讨论范围中。

以上例子我只是抛砖引玉，狮城帮的各位壮士博士硕士学士，数学都是一级棒，里面的道理一看就懂的。
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该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37狮城帮币，时间：2016-06-06 22:00:01。
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该帖荣获当日十大第10，奖励楼主1分以及1狮城帮币，时间：2018-06-07 22:00:04。

哈哈，跟我谈欧洲，真是无知者无畏跟我谈其它的，我还会洗耳恭听的，跟我谈欧洲，哈哈，我曾经的年轻岁月就是在渡过的，嘿嘿。你别瞎扯什么法国卢森堡，你连卢森堡在哪里都不知道吧，这么说吧，你知道卢森堡是讲什么话的吗，去卢森堡从哪条路去的吗，哈哈，别google，别键盘党。跟我谈其它的，我还会洗耳恭听的，跟我谈欧洲，哈哈，我曾经的年轻岁月就是在渡过的，嘿嘿。你别瞎扯什么法国卢森堡，你连卢森堡在哪里都不知道吧，这么说吧，你知道卢森堡是讲什么话的吗，去卢森堡从哪条路去的吗，哈哈，别google，别键盘党。

目测新一轮撕逼大战一触即发

你有这个认识，你的读者也看到了。就可以了。
我并不想和你争。就可以了。
我并不想和你争。

你这里面有面有个巨大的assumption就是公寓升值，但是万一亏了呢？？
就是公寓升值，但是万一亏了呢？？

无知者无畏，要不要看我卢森堡的庄园实景 自己在坛子里搜吧

你太自相了无知无畏，果然。自己搜俺的实景皂片吧

自己搜以前的帖子，看看我的庄园照片google 个屁啊

果真幼稚，请要管理员查下，看看过去我登陆的IP，有木有London，卢森堡，德国，泰国，中国，巴基斯坦，。。。。等等，也看看重复IP是不是同个国家相同。
自己是键盘侠，就以为别人都是。
呵呵，小孩子的通病啊请要管理员查下，看看过去我登陆的IP，有木有London，卢森堡，德国，泰国，中国，巴基斯坦，。。。。等等，也看看重复IP是不是同个国家相同。
自己是键盘侠，就以为别人都是。
呵呵，小孩子的通病啊

别瞎扯，别装键盘侠，查到了卢森堡当地人是说什么话吗？要不要我教你啊

唉，这个贴本来是投资探讨，想不到发展到和个喷子无意义的争吵上。键盘侠，查到了卢森堡当地人是说什么话吗？要不要我教你啊

唉，这个贴本来是投资探讨，想不到发展到和个喷子无意义的争吵上。

看来狮城帮卧虎藏龙，不过没收到老大的照片只看到”dnegel“和“华生之友”有庄园。http://bbs.huasing.org/sForum/bbs.php?B=147_13436524 难道华生之友是首富的马甲？

也可能是三兄弟.... 明楼明堂明台