打破组屋高收益的迷思，房产投资高阶进程
huahuasg • • 47784 次浏览很多人都说组屋收益有多高多高，事实是组屋收益真的有传说中的那么高吗，正好此版有人正在讨论组屋所谓的高收益和ABSD的比较。我借用此贴的组屋租金数据，来精算一下组屋和公寓新房的收益。
50万组屋，月租2400，以三年计算，收益8万6，你还要扣房产税，再加上没有贷款，income tax少不了的，就说8万块吧。
如果卖掉组屋，得款50万，理论上你可以买250万的房子，但是这里面牵扯到还要拿另外的钱来付贷款（如果是新房），为了可以横向比较，我反推了一下，如果3年总支出包括首付款印花税和贷款支出在50万左右，你最多只能买180万的新房，首付36万，3年后TOP，这样你剩下14万来应付印花税，和这三年的贷款支出，因为是3年后TOP，所以这三年贷款支出不是特别多。操作上，你不一定要买一套180万的，完全可以买两套90万的新房。接下来的算法没有包括3年卖出而付的SSD，因为我估计SSD会取消，即使没有取消，那就再等1年再卖。
好了，现在可以比较了，都是50万的投入，组屋3年租金收益8万，公寓3年后如果你卖出，扣掉中介费，律师费，买房的印花税等所有支出，如果公寓未来三年TOP的时候涨5%，亏2万8，如果公寓涨10%，赚6万，公寓涨15%，赚15万,公寓涨20%，赚24万。
为了和组屋的8万收益抗衡，公寓需要涨幅大概在11%左右，超过11%的涨幅，公寓收益就会远远超过组屋了，比如涨到15%，公寓就会净赚15万，
那么现在的焦点就集中在，新房的公寓未来3年TOP的时候有可能涨11%或者更多吗？？？呵呵，这个问题，见仁见智。但是有一点可以肯定的，组屋的未来三年租金收益你是知道的，而这个收益并非高不可攀。
以上只是纯投资的的理论计算，没有包括你为了出租组屋而付出的人力，至于组屋出租的各种限制以及政府的组屋自住目的，想必狮城帮的各位壮士博士硕士学士都已经研究透彻了，不在此贴讨论范围中。
以上例子我只是抛砖引玉，狮城帮的各位壮士博士硕士学士，数学都是一级棒，里面的道理一看就懂的。
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huahuasg 楼主#51
可否回到此贴主题被个喷子歪了楼，可否回到此贴主题
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#52
不服你让hs首富发美图
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#53
这都不用算啊组屋是福利， 政府亏本卖给人民，公寓是商品， 政府靠他从人民口袋捞钱组屋是福利， 政府亏本卖给人民，公寓是商品， 政府靠他从人民口袋捞钱
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#54
有没有老公寓成鬼屋的实例？非抬杠，纯粹是想了解一下。目前知道的最老的公寓是pandan valley，确实不美观，但是据我所知维护的还不错。外观略丑，不过也只是接近hdb外观而已
老实说挺感兴趣的，在那样的地段2m能买到200m2的房子还有完整facility。也见过一些其它老公寓，并没有觉得比hdb维护糟糕非抬杠，纯粹是想了解一下。目前知道的最老的公寓是pandan valley，确实不美观，但是据我所知维护的还不错。外观略丑，不过也只是接近hdb外观而已
老实说挺感兴趣的，在那样的地段2m能买到200m2的房子还有完整facility。也见过一些其它老公寓，并没有觉得比hdb维护糟糕 -
#55
你这段回复是没问题但是之前说公寓鬼屋什么的 实在有点呵呵哒
毕竟住公寓的经济条件大多优越很多 不用替他们操心 landed物业和国家都不管 人家照样好好的
投资角度工薪阶层能保hdb就保hdb确实没错 但是真没必要黑公寓但是之前说公寓鬼屋什么的 实在有点呵呵哒
毕竟住公寓的经济条件大多优越很多 不用替他们操心 landed物业和国家都不管 人家照样好好的
投资角度工薪阶层能保hdb就保hdb确实没错 但是真没必要黑公寓 -
#56
呵呵，拿着鸡毛当令箭啊法语可以吗，德语可以吗，当地土语反而不流行。在市中心有一家中国人开的日本餐馆，还自助。还有两家中国超市，连在一起，去过吗？ 笑死了，慕尼黑火车站附近的酒吧一条街，知道有什么特别吗？火车站对面的维族人餐馆好吃吗？
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#57
维族馆子不错便宜大碗，味道也很好。
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#58
不觉得EC相当于一二十年前的组屋房地产地段是首要 房地产地段是首要
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#59
打破祖屋高收益迷思，呵呵呵呵呵根本忽略了现在市场。我最近才拿到BTO的钥匙，把旧的HDB卖了，然后发现，家旁边的公寓，2房一厅才60多万，明年后年才TOP，同一个地方二房一厅祖屋，70多平方才卖30多万，靠近地铁，就地铁上面。同时，旁边公寓租金和祖屋价格差别不是很大，反而祖屋租金收入比公寓稳定。
所以任何忽略现在真实的市场行情的分析都是屁话。根本忽略了现在市场。我最近才拿到BTO的钥匙，把旧的HDB卖了，然后发现，家旁边的公寓，2房一厅才60多万，明年后年才TOP，同一个地方二房一厅祖屋，70多平方才卖30多万，靠近地铁，就地铁上面。同时，旁边公寓租金和祖屋价格差别不是很大，反而祖屋租金收入比公寓稳定。
所以任何忽略现在真实的市场行情的分析都是屁话。 -
#60
感觉不是讨论帖而是撕逼贴嘞
投资思路已阅而是撕逼贴嘞
投资思路已阅 -
huahuasg 楼主#61
律师的思维确实严谨但我也真金不怕火炼。详细的计算过程，如何给律师验证呢但我也真金不怕火炼。详细的计算过程，如何给律师验证呢
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huahuasg 楼主#62
对捣乱的小白见一个打一个欢迎理性讨论，欢迎理性质疑。但是对故意捣乱的小白见一个打一个，哈哈欢迎理性讨论，欢迎理性质疑。但是对故意捣乱的小白见一个打一个，哈哈
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#63
也不用这么黑吧.....让住公寓的情何以堪......一般买得起公寓的人都买得起组屋吧 很多人老了会卖掉公寓换组屋cash out 养老
公寓一直交管理费的 维护的不会比组屋差
当然买公寓风险和负担都会大很多 但是大部分住公寓的都是有钱了改善生活条件才去买了公寓
住什么都是个人选择吧让住公寓的情何以堪......一般买得起公寓的人都买得起组屋吧 很多人老了会卖掉公寓换组屋cash out 养老
公寓一直交管理费的 维护的不会比组屋差
当然买公寓风险和负担都会大很多 但是大部分住公寓的都是有钱了改善生活条件才去买了公寓
住什么都是个人选择吧 -
#64
你那个假设是只是预测所以根据预测的推理结果最多也就是个预测。并不是论证。
这就是我想说的。
并不是说你是错的，很大机会你确实是对的。
我只是想问你如果你错了你愿意承担么？所以根据预测的推理结果最多也就是个预测。并不是论证。
这就是我想说的。
并不是说你是错的，很大机会你确实是对的。
我只是想问你如果你错了你愿意承担么？ -
huahuasg 楼主#65
经济活动哪个不是预测我错了你要我承担什么，你给我50万投资，我当然会承担该有的责任。我错了你要我承担什么，你给我50万投资，我当然会承担该有的责任。
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#66
哈哈哈，粗级，太粗急连‘假设非事实’ 这个逻辑学上的基本概念都布吉岛， 还辩个球球？
回家喝酒去连‘假设非事实’ 这个逻辑学上的基本概念都布吉岛， 还辩个球球？
回家喝酒去 -
huahuasg 楼主#67
此贴不欢迎下室索男此贴不欢迎下室索男，下室索男，乖乖回家喝酒去吧，投资的东西，还是别掺和了。此贴不欢迎下室索男，下室索男，乖乖回家喝酒去吧，投资的东西，还是别掺和了。
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#68
任性下， 生个气投资的事情， 要不要S下？
当年我5K开中新account， 后来gold 在后来私人， 再后来我的banker经常和我探讨投资心得。。而不是卖我product。
呵呵， 高阶投资。会不会年轻了点点， 只是四则运算而已。。。。。。
当然，你可以认为我吹牛。 不过其中有个banker是中国来的， 如果他在这里， 会懂我说的什么？投资的事情， 要不要S下？
当年我5K开中新account， 后来gold 在后来私人， 再后来我的banker经常和我探讨投资心得。。而不是卖我product。
呵呵， 高阶投资。会不会年轻了点点， 只是四则运算而已。。。。。。
当然，你可以认为我吹牛。 不过其中有个banker是中国来的， 如果他在这里， 会懂我说的什么？ -
huahuasg 楼主#69
吹牛的就不要来了还是那句话，欢迎理性讨论。吹牛的就不要来了！还是那句话，欢迎理性讨论。吹牛的就不要来了！
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#70
再吹下牛我基本不用工作， 钱为我工作。。。。
刷刷huasing， 四处走走， 欧洲过圣诞， 你和我谈投资？我不懂的， 那是神马东东。 布吉岛我基本不用工作， 钱为我工作。。。。
刷刷huasing， 四处走走， 欧洲过圣诞， 你和我谈投资？我不懂的， 那是神马东东。 布吉岛 -
#71
或者， 我们个出1mil随便投什么， 股票， 外汇， 期货， 房产， 大葱，大蒜
6个月看回报？ 要不就3年吧， 如何？ S吗？随便投什么， 股票， 外汇， 期货， 房产， 大葱，大蒜
6个月看回报？ 要不就3年吧， 如何？ S吗？ -
#72
目测楼主怂了....
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#73
其实，俺实在不好意思打击年轻人的自尊心呵呵呵， 不善良呵呵呵， 不善良
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#74
住那里本来就是个人选择生活质量提高了么，选择私人低产，优越是必然的。你住公寓当然是优越的，如果全款付清或者贷款一生都没问题的话
不过从楼主选择投资角度来说，组屋的确胜很多，所以政府才有很多条例限制。
老公寓如果位置不在CBD的确很难保养，5-7年的保养只是图油漆。结构上的升级需要很多钱，没有政府支持不可能的，你看反对党的那个区就能看出。不过一路住过来，也享受到了
本来房子就是用来住的，当赚钱工具出发点就偏了。 生活质量提高了么，选择私人低产，优越是必然的。你住公寓当然是优越的，如果全款付清或者贷款一生都没问题的话
不过从楼主选择投资角度来说，组屋的确胜很多，所以政府才有很多条例限制。
老公寓如果位置不在CBD的确很难保养，5-7年的保养只是图油漆。结构上的升级需要很多钱，没有政府支持不可能的，你看反对党的那个区就能看出。不过一路住过来，也享受到了
本来房子就是用来住的，当赚钱工具出发点就偏了。 -
huahuasg 楼主#75
呵呵，索男又在吹牛在地下室梦游欧洲？别丢人现眼了。
你知道欧洲的圣诞节是怎么样的吗，你是在网上google过欧洲圣诞？哈哈在地下室梦游欧洲？别丢人现眼了。
你知道欧洲的圣诞节是怎么样的吗，你是在网上google过欧洲圣诞？哈哈 -
huahuasg 楼主#76
呵呵，别吹牛好，就这么定了，看看公寓是否跑过组屋。好，就这么定了，看看公寓是否跑过组屋。
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#77
呵呵呵， 原来你年轻，新人不知道按在法国，卢森堡有庄园， 不知道俺的公司在欧洲不同国家有分部
原来你， 什么都不知道。
天有井那么大，知道不？不知道按在法国，卢森堡有庄园， 不知道俺的公司在欧洲不同国家有分部
原来你， 什么都不知道。
天有井那么大，知道不？ -
#78
我觉得这是不同的风险profile偏好。
组屋低风险中等回报；公寓贷款比祖屋多一倍杠杆，较高风险较高回报。
所以偏保守的就留组屋，激进的加杠杆上公寓好了。
当然个人是觉得目前政府正在逐渐去掉组屋的 投资 资产 属性， 让hdb回归 基本住宅。
而且二者之间， EC是一个权衡的， 是一个更好的选择， 投资潜力类似一二十年前的祖屋吧。
当然 也还有更激进的投资策略， 比如股票， 商业地产 等。 多种多样 选择适合自己的就好， 每个人性格三观不一样。不必求同。
一家之言这是不同的风险profile偏好。
组屋低风险中等回报；公寓贷款比祖屋多一倍杠杆，较高风险较高回报。
所以偏保守的就留组屋，激进的加杠杆上公寓好了。
当然个人是觉得目前政府正在逐渐去掉组屋的 投资 资产 属性， 让hdb回归 基本住宅。
而且二者之间， EC是一个权衡的， 是一个更好的选择， 投资潜力类似一二十年前的祖屋吧。
当然 也还有更激进的投资策略， 比如股票， 商业地产 等。 多种多样 选择适合自己的就好， 每个人性格三观不一样。不必求同。
一家之言 -
#79
要杠杆， 玩外汇百分之几千， 只要几分几秒钟
用非投资品，非投资属性，讨论争辩投资， 本来就是外行百分之几千， 只要几分几秒钟
用非投资品，非投资属性，讨论争辩投资， 本来就是外行 -
#80
这一点同意地点是最重要的考量因素。 我指的是EC本身定价比同地段公寓便宜20%左右， 而卖价只比公寓低一些。 这一部分几乎保证增值，有点像以前买组屋稳赚的感觉。
当然 还是我格局有限 只能看组屋EC
真正有策略的投资 还是地段为王。地点是最重要的考量因素。 我指的是EC本身定价比同地段公寓便宜20%左右， 而卖价只比公寓低一些。 这一部分几乎保证增值，有点像以前买组屋稳赚的感觉。
当然 还是我格局有限 只能看组屋EC
真正有策略的投资 还是地段为王。 -
#81
個人認為EC更適合自住
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#82
投資來說的話機會成本不低 並且無法有HDB這樣多樣化的地點選擇
rental yield也因为地点限制不如某些HDB
几乎全部寄希望于转为公寓之后的capital gain
从房产投资的角度来说 并不是首选機會成本不低 並且無法有HDB這樣多樣化的地點選擇
rental yield也因为地点限制不如某些HDB
几乎全部寄希望于转为公寓之后的capital gain
从房产投资的角度来说 并不是首选 -
#83
这个我到觉得是时滞两年前我们租房的时候4000块公寓的租金附近的组屋可能是3000块；现在4000块的公寓都降到3200左右，我看很多组屋的挂牌价还有27，800块，个人觉得这样的价差会让更多人选择公寓。两年前我们租房的时候4000块公寓的租金附近的组屋可能是3000块；现在4000块的公寓都降到3200左右，我看很多组屋的挂牌价还有27，800块，个人觉得这样的价差会让更多人选择公寓。
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#84
现在租金已经是1800-22002房一厅的。而且很多房子租不出去2房一厅的。而且很多房子租不出去
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huahuasg 楼主#85
你没看懂我的帖子。我的帖子上写着狮城帮的博士硕士学士数学一级棒，一看就懂，我特意没提到poly，我就是担心有些poly生比如你，水平不够看不懂，还喜欢自以为是的乱喷。其实大部分poly还是不错的，很上进，很多老板都是poly毕业的。
我帖子是说在建新房未来3年TOP，不就是为了规避现在公寓租金低迷的现实吗，在建公寓和你说的公寓出租有一毛钱关系吗，唉，这么高深的逻辑，说了你也不懂。我的帖子上写着狮城帮的博士硕士学士数学一级棒，一看就懂，我特意没提到poly，我就是担心有些poly生比如你，水平不够看不懂，还喜欢自以为是的乱喷。其实大部分poly还是不错的，很上进，很多老板都是poly毕业的。
我帖子是说在建新房未来3年TOP，不就是为了规避现在公寓租金低迷的现实吗，在建公寓和你说的公寓出租有一毛钱关系吗，唉，这么高深的逻辑，说了你也不懂。 -
huahuasg 楼主#86
愿闻其详哪个房产投资比较好哪个房产投资比较好
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huahuasg 楼主#87
谢谢各位捧场，一不小心就上十大了。谢谢各位捧场，也谢谢各位观点迥异人士的友情支持，真理越辩越明，没有你们的支持，这贴还上不了十大呢。
谢谢各位捧场，也谢谢各位观点迥异人士的友情支持，真理越辩越明，没有你们的支持，这贴还上不了十大呢。 -
#88
组屋比公寓投资价值高我之前subscribe了一个给你房子估计的网站。
就看到组屋比买入时已经涨了百分40。公寓反而跌了好多。
我爱组屋,yeah..
话说可以投资东南亚其他国家的公寓啊。。回报有些还可以我之前subscribe了一个给你房子估计的网站。
就看到组屋比买入时已经涨了百分40。公寓反而跌了好多。
我爱组屋,yeah..
话说可以投资东南亚其他国家的公寓啊。。回报有些还可以 -
#89
狗屁不通就是你这样的。自以为了不起。poly不可以读NTU，NUS是吧？
还3年后TOP…………脱离实际情况都狗屁不通的逻辑就是你这样的。自以为了不起。poly不可以读NTU，NUS是吧？
还3年后TOP…………脱离实际情况都狗屁不通的逻辑 -
#90
楼主瞧不起 poly 啊... 恐成为最大书架,小心玩脱了
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#91
唯恐天下不乱啊, 呵呵我小学4年级,就读不下去了, 没办法出来混社会
还好,老婆PHD Permanent Head Damaged
CEO master,Poly 有几个做了VP 一帮engineers PhD. 没办法, 社会太残酷了
不靠这些,我哪有饭吃,我小学4年级,就读不下去了, 没办法出来混社会
还好,老婆PHD Permanent Head Damaged
CEO master,Poly 有几个做了VP 一帮engineers PhD. 没办法, 社会太残酷了
不靠这些,我哪有饭吃, -
#92
感觉由于hdb各种限制，加上这几年政府降温房地产。未来几年，公寓比hdb的收益更可观。考虑到外国籍买家由于hdb各种限制，加上这几年政府降温房地产。未来几年，公寓比hdb的收益更可观。考虑到外国籍买家
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huahuasg 楼主#93
EC确实有机会成本的问题EC确实有机会成本的问题，组屋也是，EC和组屋BTO，时间跨度太长，MOP5年，加上在建至少3年，时间跨度8年，如果8年是房子下跌周期，正好借此度过这段时期，如果8年时间是上涨时期，那要错过很多机会了。EC确实有机会成本的问题，组屋也是，EC和组屋BTO，时间跨度太长，MOP5年，加上在建至少3年，时间跨度8年，如果8年是房子下跌周期，正好借此度过这段时期，如果8年时间是上涨时期，那要错过很多机会了。
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huahuasg 楼主#94
地段只是抗跌的因素上涨要看地段的预期以及你买入的价格，买入价格低的部分，就是你赚的部分。上涨要看地段的预期以及你买入的价格，买入价格低的部分，就是你赚的部分。
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#95
可笑的帖子不用回。你要不是卖房子的, 就是太年轻了。多学习吧多学习吧
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#96
求问哪里公寓两房只要60多万？
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#97
DT line 上面房子卖不出刚刚好MRT上面刚刚好MRT上面
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#98
租屋4房，租金已经在2000-2200左右，5房也不高，2400左右，而且不好租出去，租客少了很多。就我现在住那带。
工薪阶层，会对比租屋和公寓租金，当然是选择便宜的。自己付钱，当然选便宜的。
公司给2个外派来的员工租房已经从公寓要求搬到租屋了，搬去BT 甘巴那一带祖屋，而且是要求一个单身员工一个房间，3个才给租一套4房租屋，连5房都不给租。而且公司HR还说，以后公司只可以付2000的房租，剩下的住的员工自己分，水电都工资里扣除。
HR说要save cost ，现在行情不好，能保工作已经不错了。5房也不高，2400左右，而且不好租出去，租客少了很多。就我现在住那带。
工薪阶层，会对比租屋和公寓租金，当然是选择便宜的。自己付钱，当然选便宜的。
公司给2个外派来的员工租房已经从公寓要求搬到租屋了，搬去BT 甘巴那一带祖屋，而且是要求一个单身员工一个房间，3个才给租一套4房租屋，连5房都不给租。而且公司HR还说，以后公司只可以付2000的房租，剩下的住的员工自己分，水电都工资里扣除。
HR说要save cost ，现在行情不好，能保工作已经不错了。 -
huahuasg 楼主#99
二年过去了，狮城帮还在讨论组屋和公寓的收益2年前看到我的贴子算明白的而行动的，现在是赚到笑了吧。2年前看到我的贴子算明白的而行动的，现在是赚到笑了吧。
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#100
自以为是了前提假定都不一样，比较不成立前提假定都不一样，比较不成立