打破组屋高收益的迷思，房产投资高阶进程
huahuasg • • 47783 次浏览很多人都说组屋收益有多高多高，事实是组屋收益真的有传说中的那么高吗，正好此版有人正在讨论组屋所谓的高收益和ABSD的比较。我借用此贴的组屋租金数据，来精算一下组屋和公寓新房的收益。
50万组屋，月租2400，以三年计算，收益8万6，你还要扣房产税，再加上没有贷款，income tax少不了的，就说8万块吧。
如果卖掉组屋，得款50万，理论上你可以买250万的房子，但是这里面牵扯到还要拿另外的钱来付贷款（如果是新房），为了可以横向比较，我反推了一下，如果3年总支出包括首付款印花税和贷款支出在50万左右，你最多只能买180万的新房，首付36万，3年后TOP，这样你剩下14万来应付印花税，和这三年的贷款支出，因为是3年后TOP，所以这三年贷款支出不是特别多。操作上，你不一定要买一套180万的，完全可以买两套90万的新房。接下来的算法没有包括3年卖出而付的SSD，因为我估计SSD会取消，即使没有取消，那就再等1年再卖。
好了，现在可以比较了，都是50万的投入，组屋3年租金收益8万，公寓3年后如果你卖出，扣掉中介费，律师费，买房的印花税等所有支出，如果公寓未来三年TOP的时候涨5%，亏2万8，如果公寓涨10%，赚6万，公寓涨15%，赚15万,公寓涨20%，赚24万。
为了和组屋的8万收益抗衡，公寓需要涨幅大概在11%左右，超过11%的涨幅，公寓收益就会远远超过组屋了，比如涨到15%，公寓就会净赚15万，
那么现在的焦点就集中在，新房的公寓未来3年TOP的时候有可能涨11%或者更多吗？？？呵呵，这个问题，见仁见智。但是有一点可以肯定的，组屋的未来三年租金收益你是知道的，而这个收益并非高不可攀。
以上只是纯投资的的理论计算，没有包括你为了出租组屋而付出的人力，至于组屋出租的各种限制以及政府的组屋自住目的，想必狮城帮的各位壮士博士硕士学士都已经研究透彻了，不在此贴讨论范围中。
以上例子我只是抛砖引玉，狮城帮的各位壮士博士硕士学士，数学都是一级棒，里面的道理一看就懂的。
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#101
公寓的这波上涨基本是由en bloc带动起来的，其他条件并没有改善（如新增人口、利率环境等因素）。
两年前的你，预测到这点了？基本是由en bloc带动起来的，其他条件并没有改善（如新增人口、利率环境等因素）。
两年前的你，预测到这点了？ -
#102
沙发 目测楼主安奈不住了。。。
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huahuasg 楼主#103
我两年前预测的太保守了当时只是觉得公寓差不多到底了，觉得未来3年涨10％不是很困难。
我也不奢求精确预测，普通人不用逆势而行就可以了。当时只是觉得公寓差不多到底了，觉得未来3年涨10％不是很困难。
我也不奢求精确预测，普通人不用逆势而行就可以了。 -
#104
如果追求的是收益率那又为什么要买新加坡的房子。。两年间我手上的几只股票都翻多少倍了，美光、英伟达。。那又为什么要买新加坡的房子。。两年间我手上的几只股票都翻多少倍了，美光、英伟达。。
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#105
没错 这个栗子说明每个人的立场，知识，看法，角度，风险承受能力，还有资本积累途径都不同
搞法也就不同，可以交流但没法比较
自己不一定多，别人未必就不对
最后，大家比资产、贴银行流水
价高者胜 好不好？每个人的立场，知识，看法，角度，风险承受能力，还有资本积累途径都不同
搞法也就不同，可以交流但没法比较
自己不一定多，别人未必就不对
最后，大家比资产、贴银行流水
价高者胜 好不好？ -
#106
楼主你满身都是破绽本来就是一个伪命题
拿HDB跟公寓来比较投资，有意义吗
你拿银行定期存款和股票来比较投资有意义吗
HDB的主要功能是自住，解决刚需，不是每个人都可以买。
公寓不受这些限制。
一般买HDB的人，都是奔着要解决刚需去的。其他的都是次要的。
买公寓的一部分人是因为想买HDB解决刚需，但是没资格买；
另一部分人是为了投资。
请不要拿两个设计功能不同的产品比较。
你可以另外开贴讨论刚需解决后，是保留一套HDB呢，还是买两套condo...
真是笨的没办法，态度还很臭。。。本来就是一个伪命题
拿HDB跟公寓来比较投资，有意义吗
你拿银行定期存款和股票来比较投资有意义吗
HDB的主要功能是自住，解决刚需，不是每个人都可以买。
公寓不受这些限制。
一般买HDB的人，都是奔着要解决刚需去的。其他的都是次要的。
买公寓的一部分人是因为想买HDB解决刚需，但是没资格买；
另一部分人是为了投资。
请不要拿两个设计功能不同的产品比较。
你可以另外开贴讨论刚需解决后，是保留一套HDB呢，还是买两套condo...
真是笨的没办法，态度还很臭。。。 -
#107
楼主你不是已经买了很多套公寓了吗已经赚翻了呀 哪里还会跟我们狮城帮一个月不到两万工资的人一般见识已经赚翻了呀 哪里还会跟我们狮城帮一个月不到两万工资的人一般见识
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huahuasg 楼主#108
组屋是用来居住的不是用来炒的不是用来炒的
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#109
楼主最大的槽点是对投资风险的忽视楼主反过来想就会想通了！
请问公寓房11%的收益是肯定的吗？不是的话，为什么要买公寓呢？
不是的话，组屋就是高收益了，对吗？楼主反过来想就会想通了！
请问公寓房11%的收益是肯定的吗？不是的话，为什么要买公寓呢？
不是的话，组屋就是高收益了，对吗？ -
#110
看到楼主的对比很难想像敢自称高阶你拿一个fully paid的hdb 和开满了杠杆的condo比收益 我也是醉了
另外不要说什么两年前的预测多准，开两个马甲，两年前一个预测一个方向，两年后你怎么都对
很难想想你这个分析是受过高等教育的人做出来的
你拿一个fully paid的hdb 和开满了杠杆的condo比收益 我也是醉了
另外不要说什么两年前的预测多准，开两个马甲，两年前一个预测一个方向，两年后你怎么都对
很难想想你这个分析是受过高等教育的人做出来的 -
#111
是的这两年我买的美股都赚了5万了
一年内石油股赚了3万
这个楼主是来搞笑的这两年我买的美股都赚了5万了
一年内石油股赚了3万
这个楼主是来搞笑的 -
#112
楼主还漏算了中介费吧卖掉组屋需要支付2%的中介费，买了公寓3年后卖出又一笔不菲的中介费。卖掉组屋需要支付2%的中介费，买了公寓3年后卖出又一笔不菲的中介费。
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#113
leverage太高 risk太大 怎么不比比sharpe ratio呢呵呵呵呵
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#114
骂得好！正义之士就凭这个 顶你就凭这个 顶你
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#115
是的 你也知道哇所以说你的帖子没意义
比较一个HDB和公寓的投资回报
就跟拿银行利息跟股票回报比较一样 没意义 不能比所以说你的帖子没意义
比较一个HDB和公寓的投资回报
就跟拿银行利息跟股票回报比较一样 没意义 不能比 -
huahuasg 楼主#116
网上骂没意义的还是多做些实事吧，网上泄愤房价会跌一毛钱？
看看两年前发的贴，多少谩骂的ID，烟消云散了，历史确实是面镜子还是多做些实事吧，网上泄愤房价会跌一毛钱？
看看两年前发的贴，多少谩骂的ID，烟消云散了，历史确实是面镜子 -
#117
所以你是最大赢家咯预测了房市，赚翻了预测了房市，赚翻了
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huahuasg 楼主#118
你根本没看我的贴子就开始喷一开始我就提出了思路，目的是抛砖引玉，理性讨论，不要人云亦云，开口就是什么什么高收益，公寓也不是必然就赚。房市是很多人一辈子最大的资产，希望大家都是房市投资的赢家，而没有输家。一开始我就提出了思路，目的是抛砖引玉，理性讨论，不要人云亦云，开口就是什么什么高收益，公寓也不是必然就赚。房市是很多人一辈子最大的资产，希望大家都是房市投资的赢家，而没有输家。
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#119
讨论这个问题的都是白痴， 组屋你只能买一个， 公寓你想买多少就多少， 前提是有钱钱
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#120
不仅仅是房市债股基等市场基本上都是符合长尾理论，大部分在市场的人都不会取得丰厚的回报，只是勉强维持不被甩掉下去而已。
生活挺苦的，抛弃掉幻想，才能活的没那么狼狈。债股基等市场基本上都是符合长尾理论，大部分在市场的人都不会取得丰厚的回报，只是勉强维持不被甩掉下去而已。
生活挺苦的，抛弃掉幻想，才能活的没那么狼狈。 -
#121
很仔细看了你的帖子而且爬楼了
所以值得一喷而且爬楼了
所以值得一喷 -
#122
课间休息来个小故事以前有一次搞活动，招待几个大佬嘉宾吃饭。大家轮流发言讲怎么成功和发财。最后有一个大佬讲了个故事说。从前有个电梯里面坐了几个人，一个人不停地原地跑，一个人不停地做俯卧撑，还有一个不停地用头撞墙。
电梯到了顶楼后,里面主人问他们怎么上来的，一个说我跑上来的,一个说我做俯卧撑上来的个说我拿头撞墙上来的。最后这个大佬说，电梯就是中国宏观经济的起飞，那三个人就是天天介绍成功经验的大佬们。以前有一次搞活动，招待几个大佬嘉宾吃饭。大家轮流发言讲怎么成功和发财。最后有一个大佬讲了个故事说。从前有个电梯里面坐了几个人，一个人不停地原地跑，一个人不停地做俯卧撑，还有一个不停地用头撞墙。
电梯到了顶楼后,里面主人问他们怎么上来的，一个说我跑上来的,一个说我做俯卧撑上来的个说我拿头撞墙上来的。最后这个大佬说，电梯就是中国宏观经济的起飞，那三个人就是天天介绍成功经验的大佬们。 -
#123
我也刚看过这个故事不过怎么区分是不是data spoofing呢？不过怎么区分是不是data spoofing呢？
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#124
赚了这11%以后怎么办再继续买新公寓吗？如果每次买了新房都能确保赚钱，肯定是不留着组屋一直买新公寓啊再继续买新公寓吗？如果每次买了新房都能确保赚钱，肯定是不留着组屋一直买新公寓啊
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#125
compounding effect雪球君这个问题本质上是个投资的compounding问题。其实不管公寓还是组屋都会面对同样的问题。
由于我们讨论的是买公寓出租组屋的投资模式，那么这套组屋需要是fully paid(做了decoupling的除外)主要追求的是租金收益，每年收两三万租金，这两三万租金怎么进入再投资？或者换个问法，组屋收益率是5%到6%，每年的租金收益怎样也做到5%到6%的收益？
不留组屋，两套公寓的模式，其中一套小公寓投资，追求的是租金，加资产增值。那么怎样能做到增长的部分也一直做到这样的增长幅度呢？这时候就会发现，公寓的租金收入一部分还了利息，一部分做为本金又存进了房子。所以并不存在再投资的自由度，牺牲的自由度是为了换取杠杆。而所谓的11%资产升值，也只是unrealized，所以无法再投资。
这个就像保险经纪或者理财经理给我们解释front load和back load的区别。fully paid组屋和带杠杆的公寓就是这样的差别。
那么公寓的杠杆效应能持续多久呢？可以说刚进入30年loan的时候，有9%收益率的话，随着租金逐渐存入房子，还有资产增值进入收益率计算分母，9%会逐渐回落到6%，一直到3%。可以说组屋的租金收益率是个平的线，带杠杆的公寓收益率是一条下降的波动曲线。下降是因为去杠杆效应，波动是因为利息浮动。也可以说公寓是把高收益拉到了眼前，同时承担了更大的风险，也牺牲了长远的租金收益率。
对于年轻人来说，例如三十来岁，其实可以承担更高风险。雪球君这个问题本质上是个投资的compounding问题。其实不管公寓还是组屋都会面对同样的问题。
由于我们讨论的是买公寓出租组屋的投资模式，那么这套组屋需要是fully paid(做了decoupling的除外)主要追求的是租金收益，每年收两三万租金，这两三万租金怎么进入再投资？或者换个问法，组屋收益率是5%到6%，每年的租金收益怎样也做到5%到6%的收益？
不留组屋，两套公寓的模式，其中一套小公寓投资，追求的是租金，加资产增值。那么怎样能做到增长的部分也一直做到这样的增长幅度呢？这时候就会发现，公寓的租金收入一部分还了利息，一部分做为本金又存进了房子。所以并不存在再投资的自由度，牺牲的自由度是为了换取杠杆。而所谓的11%资产升值，也只是unrealized，所以无法再投资。
这个就像保险经纪或者理财经理给我们解释front load和back load的区别。fully paid组屋和带杠杆的公寓就是这样的差别。
那么公寓的杠杆效应能持续多久呢？可以说刚进入30年loan的时候，有9%收益率的话，随着租金逐渐存入房子，还有资产增值进入收益率计算分母，9%会逐渐回落到6%，一直到3%。可以说组屋的租金收益率是个平的线，带杠杆的公寓收益率是一条下降的波动曲线。下降是因为去杠杆效应，波动是因为利息浮动。也可以说公寓是把高收益拉到了眼前，同时承担了更大的风险，也牺牲了长远的租金收益率。
对于年轻人来说，例如三十来岁，其实可以承担更高风险。