当一个房产中介你需要知道的真相和考虑的问题

哈哈杜老板靠谱的，来给杜老板打call
顺便给楼主添砖加瓦，楼主写的真不错，加油

涨知识了好帖点赞！！

不敢居功自傲，我的事业离不开另一半支持（单身狗慎点）我第一个客户，也就是说你去考证我跟你买房的那个，是我老公的老乡，他那边拉来的关系。

我做中介以后他会经常努力帮我拉客户。

我出去忙，他默默带孩子安排好家里（这一点我婆婆妈妈也都帮了很多），从不抱怨有时候我忙的没人影，我妈还会在孩子闹的时候数落我不够顾家。因为太放心不操心我也是闹了很多笑话：定个家长会预约，选错老师！去接娃补习班下课找不到教室，去接游泳课找不到我家娃因为不知道她新泳衣长什么样。现在他要出个差简直操碎了心，要提前几周带我去各个班摸门摸路，再写一份课表给我。

有时候真的太忙，他会说你少接点生意吧，别累坏了，担心我忙的不够时间吃饭睡觉，而不是抱怨我忙的不顾家。我压力大的时候他还要想办法带我吃喝玩乐减压散心。我工作要用的电子产品：电脑啊，手机啊，ipad啊都是他打理，我经常会叫：我需要个XXX软件你给我弄一下。

我的所有成绩离不开他背后的支持，所以很感动，对他说：你又上班又带娃太辛苦了，要不别上班了，我养你啊！他一脸惊恐的看我：我哪里做的不好了？！你说我改，别叫我回家带孩子！

所以有时候努力工作，只是不想回家面对熊孩子们....只好假装自己很忙很用功。

不会是在说我吧姑且对号入座一下，要是坐错了位置请把我赶走。话说倒是有被朋友撺掇去考个中介证，以后买房卖房不用麻烦别人。但被队友嘲讽说，论考试我比你在行，放着我来吧。不过目测队友是拖延症重度患者，此事又将hold住遥遥无期了
赞一个凡人mm的好文采，内幕全盘托出，内容精彩纷呈，这要出书完全是page-turner的节奏啊

当房产中介的个人体会本质上，中介其实是个很寂寞的职业，虽然你见很多人，看很多房，聊很多天，交心的不多，苦逼的事多，想吐槽的很多，如果没有伙伴简直吐槽都没地方吐，总不能跟客户吐槽，估计会被拉黑，也不能在朋友圈大肆吐槽，因为很多客户看着。也不能像上班那样，有机会跟同事吃饭聊天八卦吐槽，中介大多时候还是一个人在战斗，忙起来哪怕是好搭档互相都是好久看不见。连吐槽伙伴都要谨慎选择，因为不知道啥时候就给卖了，我被同行出卖过，万幸我也没说什么不好的，庆幸自己修养还过关。现在中国新移民团队已经渐成气候，感谢帅哥dengwei同学建了个中介群，两大功能：分享业务+吐槽糟糕的经验，分享各种掉坑感受！很多的苦，只有同行互相才能理解。

如果说一开始我只是想要赚点小钱，享受悠闲，但后来随着时间的推移慢慢的目标就变了，这不是说赚钱的目标（老板说我的目标应该是可以包养老公），我对赚钱的目标一直不是有很大的野心，估计因为当年500块一个月过了好多年，消费力不行。这种心态的好处是我不会给自己很大的压力，也不会对客户很Push，缺点就是我也没有太大的动力去拼，所以一直当不了大牛, 缺乏野心和渴望。我的team多少也受我影响，不够拼，基本是靠着对这行的兴趣做，而不是为了拼命赚钱做。我觉得能够帮客户解决问题也是一大成就感和满足感的来源，并不是要close多多，我个人觉得不合适的会拦着对方别买，说说风险。要做长期的生意，要爱惜羽毛，要靠谱，不能忽悠。你撒一个谎，后面要撒无数个慌来圆。永远不要小看你的客户，很多时候他们不见得比你懂得少，你也不知道他们到底认识谁，知道些什么，毕竟新加坡圈子太小。

说到赚钱，对于很多人来说，一年十来万还是很不错的收入，达到狮城帮贫困线了，毕竟几年前对我来说这个收入是值得仰望的，几乎遥不可及。如果能达到这个业绩我就会非常高兴，觉得满足了，翘脚休息好一阵子，个把月甚至两三个月，后面做多做少完全懒懒的看心情，很多时候是被客户督促着催促着去看房。因为女人天生喜欢逛街看展示商品，房产中介很好的满足了这个欲望，自从当了中介我对逛街彻底没兴趣了，样板房里啥都有，一切你可能买回家的东西，甚至很多你看了觉得傻X才会买的东西，这是我觉得很有意思的地方。可能这是女中介和男中介不一样的地方，有时候我们会讨论样板房衣柜里的服装，包包，珠宝盒陈列的假珠宝，当然厨房也是经常被吐槽的地方，因为我们另一个身份是主妇。

我很喜欢做中介的另一原因是太适合我这种话痨了，每次见客户开始聊上天，我简直就像脱轨的火车头，停不下来了。我要是上班这么爱说估计会被老板嫌弃，毕竟我本职是个工程师，很多时候是跟机器跟设备跟数据打交道，这些都是沉默的不会跟我说话的，简直憋屈，所以入错行行可怕，简直抑郁成疾。当中介可以聊的太多了啊，除了买房子，还可以聊家居装修，聊各种坑故事，跟单身的可以聊找对象找工作，跟新婚的可以聊生儿育女，已婚已育的可以聊幼儿园，兴趣班，学区房，顺便吐槽熊孩子感叹养娃不易，猪队友各种不靠谱；讨论买房注意事项还可以顺带说一下万一离婚的风险，还可以八卦一下身边的离婚事件以及相关的房产分配等等等。我强烈怀疑有的客户是为了听故事才找我的，因为都忙完生意了，还时不时叫我出去喝茶聊天，以后退休如果懒得写书，我可以考虑说书赚钱。

因为喜欢就做的越来越好，比较用心嘛，兴趣才是最好的老师。如果说我喜欢做中介不是为了赚钱，这话简直太装逼了会挨雷劈的。当如果做有意思的事同时还能赚钱估计没人会嫌弃，我团队有好些妈妈收入开始超老公了，在家说话也大声了，吵架都有底气了，家庭地位都上升了，已经有好几个老公跑来跟我投诉让我把老婆还给他，因为周末老婆都去跑工作了孩子丢给老公带了，老婆收入提高了他好有压力。所以说经济基础决定上层建筑。回到开头的地方：做一个房产中介，一年10万+在工作时间上还是蛮轻松的，不会有很大压力，前提是你的经验和客户源都比较稳定了。目前我的team一半以上都可以实现，除了最开始的妹子，其他人经验最丰富的还不到两年。当然，不可否则也有进度比较慢的，甚至如果不是有另一半养家，连基本生活都很难维持的。

如果说你本身工作是一个工资三五千混混日子的闲职，那认真做中介比上班强。如果原来年薪十几二十万，那你要很拼一阵子，要有心理准备度过起码三个月到半年多毫无收入的日子，在行业站稳脚+勤快，才能维持原来的收入。然后你可能会因为很多狗屁倒灶的事情怀疑人生。比如你原来可能是个公司的小主管，是个金融白领，是个老师等等看起来体面受人尊敬的工作，你身边的同事朋友都是跟你差不多一个水品，素质不错的受过良好教育的人。当了中介以后你会遇到形形色色的人，你可能在家十指不沾阳春水，然后跑去给客户换灯泡，通马桶，打扫卫生杀小强（我上周刚刚见完客户讨论了高大上的地产项目投标事宜，接着就去跟清洁公司一起丢垃圾打小强刷马桶）。你可能单身还不知道对象在哪，就要在客户看房子时候帮忙看着上窜下跳的熊孩子吵吵闹闹，既不能打也不能骂，陪着笑脸哄着这些小祖宗悠着点别摔了磕了，作为一个资深孩子妈，我包里永远保留可以随时掏出来转移熊孩子注意力打发时间的东西。

站稳脚跟以后，在原来高薪的基础上再进一步提高收入只能说各显神通看运气。我认识一些本身就很牛的中介，建筑师、资深飞行员这些转行的，他们本身的人脉圈子就很强，转行后也比较容易取得高收入。

做的好不好，有多好，别人成功的经验很多，可以借鉴的很多。这事有点像有句话说的：读过很多书，走过很多路，听过很多道理，依然过不好自己的人生。每个月，每个季度，每一年公司都有成功人士分享经验的座谈会，你会很清楚的了解到别人为什么会成功，别人到底有多拼，然后问题就是你能不能那么拼？？我知道我不能，所以我从不抱怨自己业绩不够高，或者酸葡萄的觉得人家不过是运气好，真的不是运气好，那是实力好。我感恩我现在拥有的一切，我不想逼自己去当个超人。

码字很累的，这个可以慢慢说故事

端板凳看好故事，会不会以后成为我人生故事的一部分了啊？我是全职妈妈我心动!

@滚雪球 看上面这层回复传送门走起

新人公司抽30%然后看不同的公司逐步到10%，自己90%。

不要太介怀开头的提成，能学到东西迅速上手很重要，有用的知识花钱都不一定买得到，我入行带着客户给老板分佣金交学费。

强力点赞，不过中介真不是谁都能当的自以为喜欢跟人打交道，辞职后试了一段时间保险中介，发现自己不够细心耐心不说，周末给队友窝在家里懒得动弹别说出去找客户，谁打扰我周末睡大觉都会烦，看来还是干五歇二朝九晚六的穷命唉。。。

不是这样递增的正常情况下（目前的市场不是常态），个人的实力20万一年基本上就是精疲力竭，完全没有时间了。

对于老板来说，假设我一年10万，我老板才抽2%，2000块....但是教一个新人要花很多时间，有时候还要开导、引导、出差错要帮忙擦屁股。所以很多人不带人不奇怪，赚的不够耗费的精力。

必须说凡人大大说的很实在努力学习ing

可是个人20万一年按照你刚才的讲法，还得打7折，就是14万纯收益一年就累不行了吗

确实是这样我的中介从之前工作转行去当中介，有个原因就是觉得原先工作不够睡，要早起。

结果那时买房，他自己跑去排队，估计5点多就去了。到9点多才叫我们直接过去。还抢了个第一个进场。
而且他对合作的中介也很好，叫那个女的都晚点到。

不过估计中介这种排队也是偶尔要这么早，不然比他原先工作都早起呢。

贷款时收入打7折自己的话扣商业成本

什么叫贷款时呀当中介还需要贷款吗？你是说公司提成吗？公司提成应该是10八仙吧。。。

替老板解答买房时要算TDSR, 月供不可以超过工资的60%。而中介的工资，要打个7折。比方说一般上班族月薪1万，月供可以有6000，反算贷款额度有130/140万。要是中介平均月薪1万，银行当7000算，最高月供就是4200，那只能贷款110多万。

哦，这个意思可以这不是业绩和实际收入的关系啊。。。

实际收入凡人姐说的一年20万应该已经扣除了公司抽成部分。其他还有一些成本，比方说license renew, 在报纸或者property guru这类软件打广告，印传单，请telemarketer等，这个变化就很大了。往少了说怎么也得花几千块，多了说了就没准了，可以随便发挥你的想象力了。

中介其实花费蛮高了最起码养个车一个月都要两千

真相了养个奔驰宝马保时捷更贵，再带块黑水鬼绿水鬼神马的，所以说无上限啊。
有些人就靠打车地铁和溜腿也可以做的很好。所以这个成本范围还是挺宽的

哦，所以手下一半以上十几万一年是说实际拿到手啊，我以为是业绩呢。。。那老板一年20/30万应该是很容易的啊，毕竟自己至少也和属下一样十几万是有的，还得多每个人的抽成，一个属下的话，老板就得比属下高10八仙收入了，何况那么多

老板抽下级2%而已中介不是传销哈，所以老板收入和下级不挂钩的。下级10万，假如有10个下级都10万，100万的2%也才2万。除非做到100人团队，个个都能赚10万，那就躺20万。那么多下级，还个个都牛逼，这是很难实现的。 所以老板做的业绩还是要靠自己，自己业绩都不够好，凭什么吸引那么多人才跟他做呢。

如此文采飞扬不得不佩服。保险起见，你懂的。。。

中介也要贷款买房子啊

业绩业绩，不是到手大多新人，公司抽的多

刚回到新加坡，累劈了今天去长见识了，跟着农业专家去看大马榴莲园，参观油棕园，还有燕子屋，还有沉香树林...各种野生动物见的比人多，猴子、蜥蜴、各种不认识的鸟、还有大毒蛇...

专业的不一样啊，光看叶子就知道是什么果子，还能分辨是什么品种的榴莲，我只能一脸懵逼的在旁边喂蚊子，听他们讨论嫁接什么跟天书一样。我觉得新加坡的住房地产我还没研究完，这就要去看农业地了？感觉最近一阵子过的跟做梦一样，莫名其妙就上车去跟客户跑腿搞农场，越来越觉得我做的像是假的房产中介。不应该是穿的美美的在样板房售楼么？为什么我在几乎没人烟的地方爬山，手臂都被蚊子叮肿了一圈，噼里啪啦打了一手血。不过，这种体验非常赞，我当工程师的话除非去农家乐才会有这种体验吧。

对榴莲有同好的可以来探讨，在考虑众筹投资榴莲园，有机会吃到最正宗地道的猫山王哟。

这个也不能全算成本吧不做中介也要开车的，有辆车生活会方便不少，可能中介开的比较多，成本稍微大一点

做中介真是人脉资源丰富啊

嗯，不能完全算成本但是不当中介前觉得自己不需要车，做了中介就还是很需要车的。而且没有积蓄也很难做中介，即使马上成交，拿到钱也是好久之后的事情了。

退休后开始干中介想问俩问题，
20-30年后，
新加坡的人口老龄化由10%-20%，
会不会影响中介行业？
然后还有很多人都DIY买卖房屋，
这会不会影响中介行业？
身边越来越多的人买卖祖屋DIY了，
我自己也是DIY买房的，
paper work都自己做的，真的不难。
以后主要中介是赚condo及其以上高端房源的钱？

说实话中介的业务范围比你想象的广泛很多除了住房买卖租，
还有商业地产买卖租、工业地产买卖租、甚至工厂、酒店、学校转让...还有海外房产投资。

比如我，我也没想过我要帮客户找农场啊...

今天还被问了小妹你中国来的啊，有做大单吗？有块1000多英亩的商业园，半开发状态，想转让，你有什么投资集团有兴趣吗？叫价9个亿马币....

瞬间觉得自己也是有希望分分钟几百万上下的人...虽然目前我只能听听

发个细节过来看看啊这种比房子值得投
谢了，不开玩笑

谢谢解答看来我对中介的理解过于狭隘。
中介其实范围很广，
不是只有房屋，
还有农场这些，
涨知识了

长知识开发新的业务。
开疆辟土，今后您就是狮城帮中介中农业用地的鼻祖啦！恭喜您抢到第一！
再接再厉，继续努力，多抢第一。
话说榴莲众筹很有战略眼光噢！

占坑慢慢看，等拿到证了就跟你混

在古来，距离JB30多公里细节就要去问了甚至实地去看了，大马的经纪跟我提了一下，商业地皮我不够熟啊，跟马来人合作或者做生意还是要谨慎再谨慎。发了个朋友圈，马上有别的客户提醒我谁谁开发商小老板被马来人坑了几百万...我个人也觉得大马各种机构办事能力和效率跟新加坡简直不可同日而语。

回来提了一下这事，还有朋友问我有没有人要买medini大学城里的地皮，他们要转让...这是要让我发展国际业务的节奏，捂脸！

关于DIY这一块儿如果中介的价值只是体现在做做paper work 那迟早会被淘汰。毕竟hdb 有专门教做手续的课程帮助DIY 的人。没记错20块。
如果是靠房源 也迟早会被淘汰。因为信息化时代，信息只会越来越透明。

中介的价值在于帮客户省时省力，可以的话省钱。省钱不是说中介多能谈价格，但是，至少天天在市场里混，关键时刻，中介更沉得住气。
省时 省力 很容易理解。一个勤奋有经验的中介 可以再你给出条件后，很快就会帮你确定好哪里适合你，或者 哪个价格可以卖出。当然，沟通技巧会帮助中介把这些信息传达给客户，让客户更容易理解 吸收 接受。一个好的中介不断要业务精通，会说话是必须的。只有把话说好了，才可以让客户准确接受理解有价值的信息。而不是简单的 这房子很好 你买吧。对于很多人来说，时间 精力 = 钱。没有办法把时间精力转化为钱的人 自然会选择去DIY 这也无可厚非。当年我买第一套房子，我自己刷的墙，年轻 没钱 有时间 就只能省钱了。

其他的 如产业的配置规划（俗话 房子买卖）。计划的越充分 越有可能少走冤枉路。少换房子 至少省了稅吧。

例如，我步入中介这一行，就是因为一开始买房想得太简单，导致不停换房。我做中介了，开始接触到 刚刚毕业的，有了孩子的，开始考虑退休的 各个年龄层的人。看到他们遇到的问题，总结起来，帮助更多的人在考虑房子的时候 尽量考虑远一点。例如我跟大学刚刚毕业的客户谈，倾向于鼓励他们 预算尽量stretch 一点 而人到中年 上有老下有小，会尽量核算抗风险的能力。不是客户想买啥 想卖啥就去做，而应该坐下来，跟客户分享其他人的经历困难，再规划下一步。
一个客户纠结于儒廊还是中部学区房时。在入学条件都具备，房子喜好程度类似。我会看客户孩子年龄。两个孩子年龄差距太大，我会建议中部。曾经有客户跟我抱怨，儿子儒廊毕业考进RI 但是小女儿还在儒廊。为了照顾小的 只能牺牲大的天天从JW 去bishan 了。

财务知识方面
举个很典型的新加坡客户的例子。当时换房子，夫妇名下有30万CPF 计划全款买。普通人不想贷款很正常，但是当时固定5年配套 也就1.5% 左右。30万的CPF 意味着5年净赚利息15000 几乎0风险。解释清楚后 客户给佣金格外爽快。
类似的建议还有贷款配套选择 多套房产贷款重组等等。

投资方面的建议
这块儿最难 做得越久 越谨小慎微。但是 春江水暖鸭先知。我们就是地产界这滩水里的“鸭”。中介不敢跟经济学家比理论，但是中介却深谙买卖双方的心理历程。我们这行的经典语句就是 “贪婪”与“恐惧”是人做出决定的最大动力。这块说的玄了些，总的来说，最前线的战斗人员 最具备一手的资料 也更容易理解一手的信息。

政策的理解
各种 ABSD TDSR bridge loan. appointment approval 等等。各种人为高风险的错误预防。有些经验是中介们努力换来的。
曾经纠结于unpledge loan 去买二手房。第二次show fund 什么时候银行看存款呢？我一直到抓住一个朋友买房的机会，在资金充裕下，才测试出了银行看存款的时机。以后再走这条路，就有底气了。

房产中介算是一个很古老的传统行业。如今互联网时代，去中间环节（中介）是大势所趋。但是 有志于此行业的朋友 不必担心。信息越透明，比拼的更是服务素质和专业素养。而不是 尔虞我诈偷房源。信息快速传播，让不良中介无处遁形，好好做事的中介越做越开。相信这个行业环境会越来越好。也欢迎更多朋友加入。

了解，谢谢，知道有人在那一带做面向坡人的养老村不知是不是一回事啊。
我的意思是这种项目可能成为一桶金，也和单纯卖房不同，中介的角色很重要，是搭桥介绍而已，还是促成有很大不同。收入也不一定是1-2%。当然成本投入也不一样。
DD谁做?法律顾问，财务顾问谁安排 等等。。。
真要找投资，目前环境下真有可能，需要的细节包括，地点，面积，规划，政策和合作对象及方式，价钱倒是最后要考虑的。
坡县这边，中策可能会对这一类的项目感兴趣，它正搞一带一网的概念。
天朝方面，更多，如SOHO如金地，还有很多知名的不知名的，其实都在找海外的发展机会。
坑不坑要后来才看的明白的。
做好了，是一成功项目，造福社会，造福群众，自己赚钱。
做不好，最后也许是各方一起坑老百姓，投资人的损失出了名誉，不会太大的。
各人自己会有数。
酒浆

局部沙发。杜总威武霸气，必须点赞！

马来做燕窝更赚。。。。印钞机。。还是免费的

最近正在研究这方面的问题需要靠谱的合伙人，毕竟马来文不懂，那边的政策不够了解，只是知道今年外国人开公司开银行户口的政策放松了不少，目前我还只是牵线搭桥找各方面可以提供咨询的人士的水平，要具体落实到细节还有很长的路。

我客户给我很大的触动，成功的做大事的人眼光格局跟普通人差别太大了，很多人还在纠结一个月多几百上千工资的时候，人家几年前就在布局东南亚准备迎接一带一路中企入场了。

姜还是老的辣，我是说经验，不是年纪

中介的职业发展道路（一）在我说如何找客源，保持收入稳定之前（我也觉得自己好磨叽，几天了还没直奔主题，已经有变故事会的嫌疑），我可能要说一说中介的不同职业发展路线，是的，我们不只是买卖租，我们也谈职业发展路线。早一点明确这个事情可以少走很多弯路。

大家接触到的绝大部分中介都是做住宅的买卖租，可能接触过一小部分的中介做商业地产买卖租，比如自己做个小生意开个店铺，租个办公室创个业什么。作为一个古老的传统行业，中介一直是一个掮客和中间人的身份，古时候那叫“纵横家”，说客；近代那叫“交际花”，线人。如果你觉得中介只是个跑腿的，做做paper work的，我只能说您还是自己DIY比较经济实惠。不扯高大上的，不扯伟光正的，就说说住宅中介，这是最容易入门，人最多，专业知识储备也是最容易的选择。

住宅也有分很多种：组屋，HUDC，EC, 公寓新盘和二手，有地洋房，shophouse这种都是小众市场了。每一种都会涉及到买卖租。一开始的新人可能不挑，也没资格挑，客户需要什么做什么，我不反对这种做法，但不能一直这样下去，一开始总要什么都尝试了，才知道自己喜欢和擅长什么。等你了解的比较多了，你会发现：一个人的时间精力是有限的，一个人的耐心也是有限的，最终成功的中介基本上都是专注于某个方面的，做的专会比做的宽来的收益好，相对轻松。这个体会其实在很多行业都适用，大家知道在做房产中介之前我做过猎头，虽然因为种种原因我没有坚持下去，当时身体出了很大问题修养了很久。我一开始转去做猎头的时候，因为没客户，也没能力自己拉到优质客户，只能接受公司分配的别人不想接的职位，什么IT, 网络维护，广告业，市场营销，生物科学家，设备销售等等，各种艰难。后来换去做半导体行业猎头，虽然也有一些困难，但明显比我一开始啥都做轻松多了，没别的原因，半导体这个行业普通猎头做不了，因为不懂技术。就我这样科班出身的，涉及到某些技术职位我还需要搬出我的master notes仔细研读，去跟业内的老同学老朋友喝茶虚心请教技术细节。当时新加坡做这个行业的就两家公司，都很小没几个人，却从不担心没生意，因为专。当你在某一个方面做到极致，客户就会自己来找你了。还好，研究某一个方面的房地产比研究科研技术容易多了。

我见过各方面都做的很专的中介：
1. 租房，你没看错，租房也可以生存的。对于新人来说其实租房是一个很好的选择，因为收入很快，只要你碰上的不是一个租房也要提前三个月看房，要看五六十套，一套房子看三遍都没offer的奇葩客户（这样的客户是真实存在的，租客中介曾经跟我崩溃大哭吐槽她的租客，最后这个租客租了我出租的房子，简直三生有幸，呵呵，搞得我的修理工大叔都不肯上门服务了）。正常买卖二手房至少三个月以后才能拿钱，加上前面看房起码个把月，要准备四五个月有第一笔收入。但是你一个月租房可以做好几单啊，哪怕做个整套组屋出租也有千把块啊，所以一个月基本生活费很容易出来了。前提是：你有很多靠谱稳定不会跑了的客户。租客的忠诚率算是各种客户里面忠诚率最低的，这是数年经验的体会。你有很大的客户基数时候，跑几个你根本不在乎。我随便说几个我知道的不同的专门做租房的中介的中介的做法：

A. 住宅出租，这个中介很多客户都是那种不受欢迎的租客：外劳，私立学校学生，夜总会歌星，还有给大肚子小三儿租房当外室的（这是我们两边中介共同八卦出来的，租房总要给各种个人信息登记嘛，所谓“男朋友”一直拒绝登记个人信息，最后才爆出来男的是已婚，自己有组屋，所以不能登记成另一套组屋租客，问了拿分居协议可以去branch office登记，可是又拿不出来。后屋主拒绝了offer, 因为怕哪天原配打上门闹事，中介的八卦故事很多的，可以凑凑出故事会连载）。基本上他的租客都是那种自己出去找房会四处碰壁没人要的，加上外国人英文不好，自己DIY有难度，很多中介自己也没兴趣带这样的租客。他给我说他不带买家和卖家，因为没时间，习惯了快节奏的工作，没有耐心一个客户带着看几个月。通常一组租客他带看三套，分状况差的，中等的，好的。如果三套没看中再看三套，六套没看中没offer，不好意思没空侍候了你找别人吧！所以他每个星期都能做好几套出租，有时候一天做不止一套。他的确也是很忙，他的租客给了offer签了合同以后他就再也没出现，哪怕我喊他来交接也没来。这种如果出租了以后还事事关系巨细靡遗，帮忙撕逼扯皮，那真的会累死。所谓签了合同再也不会出现的中介就是像他这样吧。

B. 这也是住宅出租，不过不是A那样做中低端市场靠快销生存的，B是做高端市场的，也就是那种租金动则八九千上万的，大部分是外派的高管，一租也不会是一年半年，起码两三年，所以每个月轻松做2-3单收入就过万了。这种不是可以轻易复制的，毕竟要进入圈子，据说他是搭上了很多大公司的HR路线。所以低端市场靠卖力，高端市场靠圈子。

好奇私立学校学生为什么不能租呢

很多是惯坏了的X二代，卫生习惯差，在家骄纵惯了颇有些无法无天，糟蹋房子的[…]事情太多了。我出租过房子给私校生，也带过私校生租客，几乎没怎么见过教养好，爱干净，讲卫生的孩子，也许我见识的还不够多。私校生跟国际生不是一码事，很多私校生说难听点就是父母有钱的学渣被打包送出国了，无知无畏到难以想象，不无学术逃课缺考被开除取消签证，还跟没事人一样宅家里打游戏，还去ICA不知道办什么事直接给抓了关起来，屋主接到通知几乎被吓死：这TM不成了收留非法居留人员？？好在后来只是给遣送了算了。卫生习惯比如一年没刷过马桶，半年不交电费，搬家走了留整屋子的垃圾，沙发是臭的，墙壁床垫都是发霉的，开着空调抽烟等等。最无知无畏的事情：有俩中国学生妹毁约跑了还把屋主的家具电器都打包卖了...回国待了几个月觉得没事了，又收拾回坡准备换个学校再来混日子，一到机场就被逮捕了，盗窃罪。你跟他们说合同，说契约精神，那简直是对牛弹琴，很多土豪陪读爹妈都觉得毁约是小事啊，押金不要了不久完了。

中介的职业发展道路（二）来说说买卖，可以简单的分三大类：卖二手房GTA/resident agent， 买手，新盘销售.

1. 组屋我们叫GTA （Geographic Target Area），公寓也可以这样叫，也有的叫resident agent本身住某个楼盘里面，专攻这个楼盘或者附近一片的楼盘，那么组屋GTA就顾名思义就是专攻某一片祖屋社区的中介。GTA非常适合做出售和出租，优势很显而易见：对周边地区了如指掌，不同户型，面积，朝向烂熟于心，看房过程中会经常看见各个街坊邻居跟他打招呼问候。二手房买手最喜欢找这种合作，找一个中介，一下子可以帮你约到五六套房，中间可以不停歇连轴转的看房，滔滔不绝的介绍环境，分析优劣。对于GTA 中介来说，手上房源多，卖哪一套都有的赚，目标就是卖的快，卖的多，看不上这套买那套也行，也不需要全岛到处跑，只要在家附近打转，随叫随到，因为近嘛。缺点是对其他地区不了解，如果带买家就显出不足了。这一类型曾经非常成功，在二手房市场火热的时代，简直不要太拽啊，很多时候约房直接让你带着支票，同意XX价格才可以看，否则不用来了。这两年二手市场惨淡，很多地方一个月也卖不了几套，郊区难卖，市区房源少，死守着GTA 会吃土的，我曾经合作过的很多GTA 中介也开始发展其他业务。所以在某一方面做的专的同时，也要灵活的顺应市场及时自我调整才能有饭吃。

2. 买手，必须说这是我自己比较擅长的，也是我老板和我们team很多人职业生涯的起点。为什么呢？一方面我入行的时候新盘远没有现在这么火热蓬勃，中介费也是很可怜，很多新盘都不到0.5%，连二手房都不如，一度有过0.08%这样令人发指的佣金，卖一套100万的房子赚800块还要自己贴GST和被公司抽成，真的吃土。开发商是SPH控股的，广告传媒的大触，人家的理由就是广告我自己打，中介只是帮忙做做paper work。早年新盘少，不愁卖，还有远东这样的业内巨鳄最喜欢从中介口中夺食抢客户，那时候做新盘的中介也相对少，比如H家早年才几百个人。

另一方面一开始我们大多从身边朋友同学同事入场开始做，基本上都是自住买房刚需，还没考虑到投资的问题。既然是自住就可能住哪里的都有，GTA是没有耐心带人全岛到处跑的，也才有了买手的生存空间。作为一个合格的买手，要熟悉全岛各个地区，新盘开始火热后，要熟悉基本上每一个楼盘的卖点缺点，做出分析，帮客户做决定，这当然需要时间积累。你的经验就是客户找你的原因，他们出中介费我提供经验，分析买家需求，不夸张的说提供量身订做的建议。这个建议不只是买个喜欢的房子住，要Plan到接下来家庭的成长人口的增加，可能跳槽换工作的地点，中长期换房计划，相对应的财务规划等等。

早期我还是个菜鸟的时候，我是自己花很多时间打开地图一个地铁站一个地铁站的看每个楼盘的详细情况，HDB是一个楼一个楼去查细节。也曾经碰到花两个月看完整个东部地铁沿线所有大型楼盘然后买家说暂时不买了的情况。我还是很真诚的谢谢他们让我有机会看这么多楼盘。再到近几年身边很多同龄人开始考虑学区房，我当初为了我自己娃上学做功课的时候还没想过有一天我会当房产中介，我会用得到我积累的这些经验去帮助别人。这个时期对我来说是花时间在攒经验，这些经验不是花钱就能买到的，需要很多的时间投入和用心的学习。有时候客户找到我说希望买什么什么地方的楼盘，要求是这样那样，我见了他们详细分析了解了以后给他们说最合适他们需求的应该是XX楼盘，于是去看了的确很喜欢，但还是想看看别的二手，没关系，带你看。事实永远比我的口头表述更有说服力。后来看到一半，客户自己说别看了，快，我们回去买那个！
然后身边的客户从年轻小情侣的第一套自住房，慢慢变成换学区房或者考虑第二套投资，于是我们开始进入投资市场学习，分析，工科人比较擅长用数据和事实说话，投资么，的确是要看数据的，不能光靠嘴巴说，这一点我个人觉得很多中国新移民中介还比较有优势，因为大多理工科出身，比较实在。

3． 新盘销售，这是这几年非常蓬勃火热的一个职业趋势，也的确造就了一批新人王，顺应趋势我也去加了几个新盘的销售组试了试水，然后放弃了，我觉得我不是那块料。用我GL（group leader）的话说，新盘是emotional sales，激情销售。在抢购的热潮下，拥挤的样板房，火爆的抽签现场，有时候买家的头脑是没有理智的。也不是说我就完全不做新盘，更多时候我还是作为一个买手的存在，因为不代表开发商，可以客观冷静的帮买家分析不同楼盘的优劣。每个楼盘都是有自己的卖点，再好的楼盘也不等于所有的房型都值得投资（都值得买的那就是日光盘），具体问题具体分析。而开发商的销售中介呢？顾名思义是销售啊，卖房子啊，想尽办法把你代理的楼盘卖了啊！至于说买家会不会后悔，那不是售楼中介考虑的第一要素。因为你的任务是帮开发商卖房子，你总不能在买家冲动想买的时候说这个不适合你你别买，你应该买隔壁楼盘，那估计当场你被从样板房开除踢出去了。我曾经在某个楼盘售楼处给客户分析比较不同的别的楼盘，被旁边的其他中介听到我在大谈特谈别的楼盘，当场就给投诉了，后来发现我不是开发商中介不了了之。在其位谋其职，要明确 你的客户到底是谁。

做新盘销售远没有看起来那么光鲜，穿一身黑白职业套装，画着一丝不苟的妆容，在冷气房里等着客户上门，捧着iPad和售楼资料侃侃而谈，跟我们这种有时候穿着短裤拖鞋在外面日晒雨淋四处奔走看二手房不可同日而语。实际上你看到的每一个样板房开放给公众之前，core team售楼核心小组的中介已经默默的做了好几个月的推广工作，这些才是新盘销售的主要工作内容，而并不是在开盘抽签以后定期坐样板房里等客户。前期推广无疑是非常辛苦的，更悲催的是可能忙了几个月，所有心血精力时间金钱的投入，可能是一场空，毛都捞不到。
几个月前我加入了一个壕盘core team，原本觉得有机会可以接触到一些土豪客户，后来看了密密麻麻的工作安排表，每天被GL夺命连环call，最终选择退出，交的几百块就当打水漂了。本来选择从事房产中介就是想要自由的生活，自由的时间安排，这简直比上班还恐怖…不好意思的说我们team目前没有特别擅长做新盘推广的人，目前倒是有新人立志往这个方向发展，因为不喜欢东奔西颠看二手，预祝顺利。

以上是具体的内容的一些分享。想入行的可以考虑根据自身情况选择方向。工商业地产的中介划分会更加细致，大多按区域划分甚至只是某一个区域的某一类商业地产，因为房产资源比住宅要复杂太多，在学习方面也会投入更多的时间或者说金钱，所有工商业地产的workshop培训都比住宅贵多了。当然回报也是蛮惊人的，有专门做TUAS工厂的中介，一年做一两单就不愁生活了，前提是，你可以像他那样专注的在TUAS驻守十几年只做工厂。
至于长期的规划，就看你是喜欢one man show，还是喜欢打造自己的团队做Leader。还是那句话：一个人的时间精力是很有限的。如何在有限的时间里进一步提高自己的业绩，要么你选择回报更高的产品，比如同样卖楼，二手房市场价也就2%，新盘你可以去卖0.3%的，也可能去卖超过2%的，当然，开发商也不是傻子，热卖的楼盘通常佣金不高。同样买家0.5%-1%的中介费，你买50万，100万，200万房子的收入也不一样，可是带客户花费的时间精力是差不多的。你带人看租房也是看，你带人看买房也是看。这也就是为什么很多one man show的中介越到后来越做的专，因为花时间在别的不熟悉的或者说回报慢回报低的方面就是自我损失。

说到打造团队，你教新人是很花时间的，时不时还会给你捅点篓子让你头疼，要想办法擦屁股救场，遇到挫折还要给他们打气鼓励，当然你也可以选择什么都不做让新人自身自灭，那这样我觉得招新没意义，别耽误人，但的确很多老板是这样做的，因为没有空啊，教一个新人各方面上手起码一年半载，对于那种分分钟一个月多少万的老板，时间上的损失简直惨重。所以在拼自己业绩还是拼时间打造教导团队方面，老板要自己衡量和平衡精力的投入。当然如果真的带出来了，这回报也是丰厚的，我不是说抽成，抽成那都是蚊子腿不值得一提，除非你能带成百上千的团队，那样的都是业内的传奇人物才有那样的号召力，对于一个草根中介，谁认识你啊？！作为一个老板你自己都混的不如意你好意思叫人加入么？

带出来新人最大的回报是帮你带客户，节省你自己的时间。还是那句话：一个人的时间精力有限，带二手房，我觉得能够同时带四五组买家就很神奇了，几乎一周每天一组了。但你有一个给力的团队，就算来十几个你也不怕了。如果你卖房子只是GTA还好一点，但备不住还有别的地方客户找你啊，你难道就眼睁睁守着自己GTA那一亩三分地，然后放弃掉整个岛的一大片森林？可是让你同时卖东南西北各地房子实在有心无力啊，如果你有驻守别的GTA的团队这个问题就解决了。

从我个人的角度，我从入行的初始目标就是打造一个团队互相合作，互相支持，因为我是一个家庭主妇全职妈妈，我做不到像很多男中介那样全力以赴。尤其孩子小的时候各种突发状况需要我守着家，我只能眼睁睁看着因为我没空客户资源流失，所以在我怀老二因为需要卧床数月不能继续工作的时候，我找到了第一个搭档。也许是自己的圈子，后来加入的同事基本上都是来自各行各业的妈妈，因为家庭的关系很难维持全职朝八晚六的工作。就这样一个一个累积到十几个人。我会经常问他们有没有后悔入行，至少比较欣慰的是，至今还没有人跟我说后悔了，入错行了。

鼓掌这贴真是诚意满满啊