房市何去何从，让我们看图说话

本文纯个人装逼研究，无任何利益关系。其实结论很多人脑子想一下就知道，我只不过通过看图说话的方式给大家梳理一遍。水平有限，请轻拍。

房子无疑就是一个人口与房源供求关系。一个社会地区经济好，政策好，自然人口净流入多，地头蛇也会甘愿去买房子租给强龙。反之亦然。

因此简单的趋势分析初步阶段只需要把人口和房源的关系作出判断。经济因素等是后期研判需要加入的补充值以达到结果的优化。

首先让我们看一下人口趋势，这个纪录从data.gov.sg就可以轻松下载，新加坡政府从1990年起才有详细的人口种类纪录Resident Population, Singapore Citizen Population, Permanent Resident Population, Non-resident Population,那么我们就从1990年开始看

显而易见初步图形然并卵，作为一个Knowledge Engineering毕业的渣子生，本能告诉自己要看增减率。好吧，请看下图

下图还是能说明不少问题的，途中除了深蓝色的Non-resident Population和黄色的Permanent Resident Population,其余基本持平，我们研究的是大趋势的走向，因此果断舍弃那底下的三条，合并深蓝和黄色两条。得出了下面这图：

黄色的线太过于死板，因此加了一条蓝色的虚线以表示moving average,毕竟炒股看趋势都是均线。也是纯粹为了好看而已其实也没啥用，毕竟节点太少一年一个节点1993年到2016也就二十多个。

好了，人口的大致趋势出来了。那么我们看一下房源。不得不称赞一下data.gov.sg的数据之详尽。

还分有地和无地住宅。但是这部分数据只有从1993年开始的，那么之前的人口数据也只能从1993年开始看起。

大家可以清楚地看到蓝色部分的有地住宅越来越少趋势较平，因此虽然极力梦想着能住上有地住宅的我此时也必须把它挥泪放弃，在趋势研判中有地住宅并没有什么卵用。

好了，人口也有了，房子也有了，那么我就开始套公式了。非常遗憾的是Data.gov.sg上house price index只有从2004年起的，相比我们1993年起的数据少了足足11年，少了一个cycle，因此不属于好的数据源。

URA上粗略看了一下也是找不到。Google上看了看，免费的数据只能找到这类的图标但是没有详细的数据可以自己画图。https://tradingeconomics.com/singapore/housing-index

Export data功能是需要花钱的，所以没有买。但是作为趋势研究已经足够了。

好了，接下来就是套图叠加了。都选取数据图表从1993年至今的来叠加找规律就可以了。

让我们再来复习一遍(是不是很罗嗦,z)：

人口图：

房源图：

加上刚才的房价走势图：dang~dang~dangdang~dang,合体~

蓝色是价格趋势图，黄色时人口趋势图，橙色是房屋供应量图。

首先请不要考虑黄色的起点位置因为那个值是相对于前一年计算的，我们的数据从1993年才开始，所以无法准全算出1993年相对于1992年的数值。我们首先考虑的是顶点和底部的规律来摸索一下这三张图到底有没有某些一致性。

图中红色顶部和绿色底部区域三条线的趋势是保持一致的，所以证明三者之间是存在关系的。然后最右边的一个顶部(A)和底部(B)出现了比较大的偏差。

最终这三条线不管是向高点走还是向底点走，最后他们都会互相靠近彼此达到趋势的殊途同归。

那么我们来研究一下改变这三条线的外力是什么

黄色的人口图：随着外劳配额，人头税，移民门槛，PR门槛的提高，政府是人口趋势的绝对掌控者。

橙色的房源图：是受市场和企业盈利预期控制的

蓝色的价格图：是受市场控制的

因此，黄色、橙色、蓝色受到外力的操控度分别是高、中、低。特别是蓝色，一般子弹还要飞一会儿。黄色政府一个条规出台可能彻底改变趋势。可以说橙色是企业在平衡了政府和市场后作出的对于他们自身最优化的选择，但是也由于要标地，银行贷款等约束就算看出趋势也不能马上调转船头。因此黄色最灵敏，类似于5日成本均线；橙色次灵敏，类似20日(月线)成本均线，而蓝色最迟钝，类似于200日成本均线(年线).

所以还是回到2009年的时候，政府在那个时候开始紧缩了人口，但是市场却再造新高，因为土地拍了，房子造了，价格升了，开发商开心了。这个市场企业与政府的不同步其实类似之前北京的限购，越限越购，购买的都是本地人，而不是新增人口，因为黄线已经下降了。所以本地买家的口袋和负债额已经饱和。但是房子还是一直造啊造，直到2012年，通常土地拍下半年到造晚交房都要3年时间。也就是说要是地产商在2009年觉得不行了要改变策略了，他们最快的反应也要到2013初，结果橙色正好验证了这一点。

发展商在他们可以反映过来的第一时刻作出了和黄线一致的趋势反映。因此不管现在媒体上传市场上房子如何如何热卖，土地如何如何紧俏，我们需要冷静并看图说话。

所以从图形上看，目前不要去考虑未来，房价相对于其他两条线来说是不合理偏高的。

我们关系的问题是未来会如何，是继续不合理呢还是趋于合理，那么我们就要看未来其他两条线的走法。

首先，黄线的人口目前属于低值，参考上一个W型结束后，只要政府一个措施出台，马上可能/ 形反弹。所以黄线接下去要么随波逐流，要么V型右边上升。

看一下橙色的房源图：现在的房源已经跌到了历史最低。因为政府要开门做生意卖地，银行要开门做生意贷款给地产商和买房客，地产商要开门做生意，所以接下去一定会反弹一点点V字向上的。

黄色和橙色只有两种排列组合的可能，就是1)人口没有大量净流入，房源增加；2)人口大量流入，房源增加。

第一种：人口没有大量流入，房源还在增加的话，那么可以推断，房价深蓝色线肯定慢慢往下与其他两条线交汇，形成一个新的底部交叉。

第二种：人口大量流入的话就要看本地去库存情况来判断。

去Data.gov.sg查一下库存可以知道

2015Q3空置24800套，我们不看数量，你家有钱买2套3套你去空置好了，我们还是看趋势。

可以看出空置率和房价头部基本一致，在2013-2014形成，因此目前也处于去库存的下跌通道中。

所以目前新加坡正在面临租售市场双重去库存的基调。

在人口不变的情况下，未来走势的翻转(不是反弹)只可能出现在2020年前后，之前江湖传言的2017年是底部是一个翻弹而已。如果你是卖家，请不要犹豫了找中介卖吧，头部已经形成，不可能反弹了。

人口增长的情况下，新流入的人口首要任务就是去库存，消化租赁市场，因此三线汇合在2008年头部趋于。所以此时考虑买房的人要是押宝政府2017年过后会去掉ABSD(ABSD等于就是把外国人当在外面)和增加新移民数量的话，那么你要是看上的房子和2007-2008年的历史高点差不多或者更便宜了，那么你也可以下手了。

对于大多数人来说，总结就是，让子弹再飞一会儿……

再次重申，这只是一个Top Down Approach的high level分析，并没有考虑到很多细节并不是一个优化的精准分析而是一个粗略的趋势分析。请轻拍。谢谢。