房市何去何从，让我们看图说话
嘉兽 • • 37243 次浏览本文纯个人装逼研究，无任何利益关系。其实结论很多人脑子想一下就知道，我只不过通过看图说话的方式给大家梳理一遍。水平有限，请轻拍。
房子无疑就是一个人口与房源供求关系。一个社会地区经济好，政策好，自然人口净流入多，地头蛇也会甘愿去买房子租给强龙。反之亦然。
因此简单的趋势分析初步阶段只需要把人口和房源的关系作出判断。经济因素等是后期研判需要加入的补充值以达到结果的优化。
首先让我们看一下人口趋势，这个纪录从data.gov.sg就可以轻松下载，新加坡政府从1990年起才有详细的人口种类纪录Resident Population, Singapore Citizen Population, Permanent Resident Population, Non-resident Population,那么我们就从1990年开始看
显而易见初步图形然并卵，作为一个Knowledge Engineering毕业的渣子生，本能告诉自己要看增减率。好吧，请看下图
下图还是能说明不少问题的，途中除了深蓝色的Non-resident Population和黄色的Permanent Resident Population,其余基本持平，我们研究的是大趋势的走向，因此果断舍弃那底下的三条，合并深蓝和黄色两条。得出了下面这图：
黄色的线太过于死板，因此加了一条蓝色的虚线以表示moving average,毕竟炒股看趋势都是均线。也是纯粹为了好看而已其实也没啥用，毕竟节点太少一年一个节点1993年到2016也就二十多个。
好了，人口的大致趋势出来了。那么我们看一下房源。不得不称赞一下data.gov.sg的数据之详尽。
还分有地和无地住宅。但是这部分数据只有从1993年开始的，那么之前的人口数据也只能从1993年开始看起。
大家可以清楚地看到蓝色部分的有地住宅越来越少趋势较平，因此虽然极力梦想着能住上有地住宅的我此时也必须把它挥泪放弃，在趋势研判中有地住宅并没有什么卵用。
好了，人口也有了，房子也有了，那么我就开始套公式了。非常遗憾的是Data.gov.sg上house price index只有从2004年起的，相比我们1993年起的数据少了足足11年，少了一个cycle，因此不属于好的数据源。
URA上粗略看了一下也是找不到。Google上看了看，免费的数据只能找到这类的图标但是没有详细的数据可以自己画图。https://tradingeconomics.com/singapore/housing-index
Export data功能是需要花钱的，所以没有买。但是作为趋势研究已经足够了。
好了，接下来就是套图叠加了。都选取数据图表从1993年至今的来叠加找规律就可以了。
让我们再来复习一遍(是不是很罗嗦,z)：
人口图：
房源图：
加上刚才的房价走势图：dang~dang~dangdang~dang,合体~
蓝色是价格趋势图，黄色时人口趋势图，橙色是房屋供应量图。
首先请不要考虑黄色的起点位置因为那个值是相对于前一年计算的，我们的数据从1993年才开始，所以无法准全算出1993年相对于1992年的数值。我们首先考虑的是顶点和底部的规律来摸索一下这三张图到底有没有某些一致性。
图中红色顶部和绿色底部区域三条线的趋势是保持一致的，所以证明三者之间是存在关系的。然后最右边的一个顶部(A)和底部(B)出现了比较大的偏差。
最终这三条线不管是向高点走还是向底点走，最后他们都会互相靠近彼此达到趋势的殊途同归。
那么我们来研究一下改变这三条线的外力是什么
黄色的人口图：随着外劳配额，人头税，移民门槛，PR门槛的提高，政府是人口趋势的绝对掌控者。
橙色的房源图：是受市场和企业盈利预期控制的
蓝色的价格图：是受市场控制的
因此，黄色、橙色、蓝色受到外力的操控度分别是高、中、低。特别是蓝色，一般子弹还要飞一会儿。黄色政府一个条规出台可能彻底改变趋势。可以说橙色是企业在平衡了政府和市场后作出的对于他们自身最优化的选择，但是也由于要标地，银行贷款等约束就算看出趋势也不能马上调转船头。因此黄色最灵敏，类似于5日成本均线；橙色次灵敏，类似20日(月线)成本均线，而蓝色最迟钝，类似于200日成本均线(年线).
所以还是回到2009年的时候，政府在那个时候开始紧缩了人口，但是市场却再造新高，因为土地拍了，房子造了，价格升了，开发商开心了。这个市场企业与政府的不同步其实类似之前北京的限购，越限越购，购买的都是本地人，而不是新增人口，因为黄线已经下降了。所以本地买家的口袋和负债额已经饱和。但是房子还是一直造啊造，直到2012年，通常土地拍下半年到造晚交房都要3年时间。也就是说要是地产商在2009年觉得不行了要改变策略了，他们最快的反应也要到2013初，结果橙色正好验证了这一点。
发展商在他们可以反映过来的第一时刻作出了和黄线一致的趋势反映。因此不管现在媒体上传市场上房子如何如何热卖，土地如何如何紧俏，我们需要冷静并看图说话。
所以从图形上看，目前不要去考虑未来，房价相对于其他两条线来说是不合理偏高的。
我们关系的问题是未来会如何，是继续不合理呢还是趋于合理，那么我们就要看未来其他两条线的走法。
首先，黄线的人口目前属于低值，参考上一个W型结束后，只要政府一个措施出台，马上可能/ 形反弹。所以黄线接下去要么随波逐流，要么V型右边上升。
看一下橙色的房源图：现在的房源已经跌到了历史最低。因为政府要开门做生意卖地，银行要开门做生意贷款给地产商和买房客，地产商要开门做生意，所以接下去一定会反弹一点点V字向上的。
黄色和橙色只有两种排列组合的可能，就是1)人口没有大量净流入，房源增加；2)人口大量流入，房源增加。
第一种：人口没有大量流入，房源还在增加的话，那么可以推断，房价深蓝色线肯定慢慢往下与其他两条线交汇，形成一个新的底部交叉。
第二种：人口大量流入的话就要看本地去库存情况来判断。
去Data.gov.sg查一下库存可以知道
2015Q3空置24800套，我们不看数量，你家有钱买2套3套你去空置好了，我们还是看趋势。
可以看出空置率和房价头部基本一致，在2013-2014形成，因此目前也处于去库存的下跌通道中。
所以目前新加坡正在面临租售市场双重去库存的基调。
在人口不变的情况下，未来走势的翻转(不是反弹)只可能出现在2020年前后，之前江湖传言的2017年是底部是一个翻弹而已。如果你是卖家，请不要犹豫了找中介卖吧，头部已经形成，不可能反弹了。
人口增长的情况下，新流入的人口首要任务就是去库存，消化租赁市场，因此三线汇合在2008年头部趋于。所以此时考虑买房的人要是押宝政府2017年过后会去掉ABSD(ABSD等于就是把外国人当在外面)和增加新移民数量的话，那么你要是看上的房子和2007-2008年的历史高点差不多或者更便宜了，那么你也可以下手了。
对于大多数人来说，总结就是，让子弹再飞一会儿……
再次重申，这只是一个Top Down Approach的high level分析，并没有考虑到很多细节并不是一个优化的精准分析而是一个粗略的趋势分析。请轻拍。谢谢。
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#1
KE有你很骄傲我表示看不懂
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#2
作为技术白 完全看不懂 要让子弹飞多久
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#3
油菜花本轮房价回弹基本是流动性过剩和土地供给减少两重原因造成的，不是基本面的需求驱动。但如果不是absd还在，估计价格会反弹很快，就像国内去年一线城市走势一样，因为供给短期比需求更刚性，不会价格大幅上涨供给就能跟上的。
我觉得回暖会走个一两年，两年后美国大概率会衰退。那时候供给也渐渐跟上，房价会回调。所以现在刚需是处在比较尴尬的位置，买也不是，不买也不是。有投资房的可以考虑逢高抛售。 -
#4
膜拜！我只能预测到这个帖子会是这两天的十大... 今天应该能到第一...
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#5
好贴认识的人持币待购的很多
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#6
赞数据最近论坛反弹风吹的很厉害，我一直疑惑，人口政策不放松，经济没找到新的增长点的情况下，为什么房价能起呢？
自住不谈，在明显高空置率的市场下，入手投资房赌的是什么呢 -
嘉兽 楼主#7
其实简化分析ABSD等两套房或者外国买家加税其实是抑制了可买房人口
如果把这些税收阻碍去掉,等于人口相对增加这样就可以直接并入考虑人口黄色线来考虑未来房价走势。
从历史图标看来三线在顶部和底部必有交汇。所以最后两张图判断出未来人口变化的交汇点。 -
#8
谢谢楼主的分析我会好好研究一下
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#9
现在人民币怎么出来比较好？
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#10
兽兽我看的眼花缭乱了。
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#11
这个B装的好,值得99分差一分是因为本地房事数据量太小,不值得这么研究
同样方法,去研究投资市场更好,数据完善变量足够
中长期可以加入汇率变量
中短期考虑etf.....
呵呵呵 -
#12
本版的中介最好也能点评一下中介作为业内人士，应该也会有深刻的了解。
这样正方反方意见都听听。 -
#13
证券市场研究的实在太充分了，无数分析师、交易员在里面。证券市场没有“刚需”，大家都纯粹是为了赚钱。
房产因为有居住需求在，加上种种政策限制、交易成功高昂等，所以市场没有那么“有效”。个人分析的用处反而还大些。 -
#14
还有就是楼盘的分散性具体楼盘和大势背离
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#15
再怎么着也比你的观天象有价值
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#16
刚需与价格走势关联不大,买的起就买,否则就看房子也不是好的投资工具
研究只是心理安慰而已.
呵呵 -
#17
中介基本论调难道不是一致的么房价只有一个方向
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#18
美文点赞! "在人口不变的情况下" 这坑挖的好。。。 以坡上的现代化程度人口数量远远不如其他房价恐怖到爆的大都市~
现在各方位的基建如火如荼，你懂得~
目测只要彗星不撞地球，三战不开打，海平面不上升。。。都是安全的 -
#19
加上收入和游资更好
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嘉兽 楼主#20
熊猫哥要仔细看哪最后两张图，看黄线，分别是人口增长和人口持平的不同趋势。
人口增长可以是因为老百姓安居乐业，GDP上涨，吸引外来人口，也可以是因为ABSD取消一个大活人变成2个买家或者3个买家。或者把外国人变成买家，所以都是黄线变更。
但是三线必须殊途同归，哪怕交汇在天花板或者地板上都必须交汇这就是大势所趋，目前远远没有殊途同归之意。
2018要么反弹一下，接下去房价趋于平稳的最高房价也只可能和2008年头部持平。 -
嘉兽 楼主#21
那也不是现在蓝色线还在上部徘徊就是市场成交量萎缩没有大量的交易就没有价格的趋势(上行或下行)
主要是卖家不卖，中介除了新房子没有其他房源，而且新开发商给的佣金也好，新房交易也简单。
如果解释清楚给二手卖家听目前是个去库存前的撤退机会，那么中介还是有很多生意做的。
当然没有人会在下跌的时候买房子，当房子真的出现下行的话，中介就没啥二手盘可以卖了。 -
#22
政府ABSD收的不亦乐乎。。。销量没有骤跌到ABSD可忽略不计为毛会取消？
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#23
身边很多朋友都在观望等absd取消进场呢
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#24
以前我也是等，等到失望，可能性很小
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#25
谢谢大神这么看投资房不着急入手了
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#26
地价都起了房价还会跌吗？可能性非常小吧。
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#27
那就请lz再叠加一个地价图看有什么相关性
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#28
任大炮的搞法正确熊市拿地,牛市卖房.
纯投资?现在显然不是时候, 半年左右会明朗吧 -
#29
地价可一直再起地价基本上就没有跌过，加上成本增加， 房价很难下跌，除非发展商亏本卖。ABSD人为的打压看来也没有起到太多的效果。明年也许就是新房房价创新高，二手房的房价开始涨。刚需该买还是要买，投资客该投资还是要投资。ABSD很难取消，就算取消，也会吸引更多人买房，房价还会上涨，涨幅也会超过ABSD。ABSD只是让房价上涨的慢些。
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#30
手动点赞穷人表示吃瓜看你们赚大钱
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#31
赞看着中介大多都在房价马上就要涨了，感觉错过这次买入机会又是十年的感觉。看了您的分析图，安心了一些。
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#32
楼主数据分析做的很好，赞不过我的体会是华人多的地方的房价往往用数据分析都会失灵， 因为变量太多，还有组屋数据，国内热钱投资数据等等的影响，并不是一个简单的人口可以衡量。比如08-11年正好是pr大放水，那一批拿pr买租屋之后的私宅改善需求。
一直的看法是刚需就买，非刚需新加坡投资渠道丰富，没必要像国内人一样吊死在房子一个途径上。 -
#33
楼主模型能不能弄成开源的我们也可以继续加一些变量进去（比如本地GDP,失业率，CPI，相对美元汇率，算算corr），然后再进行建模。
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#34
还真是八到十年一个cycle不是我讲的，是听来的，某个建筑行业老公集自己六十多年行业经验讲的。
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#35
改正：老大非老公，汗一个。哎
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#36
现在是下一个cycle的开始该出手，就出手呀。
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嘉兽 楼主#37
【房】房市何去何从，让我们看图说话
本文纯个人装逼研究，无任何利益关系。其实结论很多人脑子想一下就知道，我只不过通过看图说话的方式给大家梳理一遍。水平有限，请轻拍。
房子无疑就是一个人口与房源供求关系。一个社会地区经济好，政策好，自然人口净流入多，地头蛇也会甘愿去买房子租给强龙。反之亦然。
因此简单的趋势分析初步阶段只需要把人口和房源的关系作出判断。经济因素等是后期研判需要加入的补充值以达到结果的优化。
首先让我们看一下人口趋势，这个纪录从data.gov.sg就可以轻松下载，新加坡政府从1990年起才有详细的人口种类纪录Resident Population, Singapore Citizen Population, Permanent Resident Population, Non-resident Population,那么我们就从1990年开始看
显而易见初步图形然并卵，作为一个Knowledge Engineering毕业的渣子生，本能告诉自己要看增减率。好吧，请看下图
下图还是能说明不少问题的，途中除了深蓝色的Non-resident Population和黄色的Permanent Resident Population,其余基本持平，我们研究的是大趋势的走向，因此果断舍弃那底下的三条，合并深蓝和黄色两条。得出了下面这图：
黄色的线太过于死板，因此加了一条蓝色的虚线以表示moving average,毕竟炒股看趋势都是均线。也是纯粹为了好看而已其实也没啥用，毕竟节点太少一年一个节点1993年到2016也就二十多个。
好了，人口的大致趋势出来了。那么我们看一下房源。不得不称赞一下data.gov.sg的数据之详尽。
还分有地和无地住宅。但是这部分数据只有从1993年开始的，那么之前的人口数据也只能从1993年开始看起。
大家可以清楚地看到蓝色部分的有地住宅越来越少趋势较平，因此虽然极力梦想着能住上有地住宅的我此时也必须把它挥泪放弃，在趋势研判中有地住宅并没有什么卵用。
好了，人口也有了，房子也有了，那么我就开始套公式了。非常遗憾的是Data.gov.sg上house price index只有从2004年起的，相比我们1993年起的数据少了足足11年，少了一个cycle，因此不属于好的数据源。
URA上粗略看了一下也是找不到。Google上看了看，免费的数据只能找到这类的图标但是没有详细的数据可以自己画图。https://tradingeconomics.com/singapore/housing-index
Export data功能是需要花钱的，所以没有买。但是作为趋势研究已经足够了。
好了，接下来就是套图叠加了。都选取数据图表从1993年至今的来叠加找规律就可以了。
让我们再来复习一遍(是不是很罗嗦,z)：
人口图：
房源图：
加上刚才的房价走势图：dang~dang~dangdang~dang,合体~
蓝色是价格趋势图，黄色时人口趋势图，橙色是房屋供应量图。
首先请不要考虑黄色的起点位置因为那个值是相对于前一年计算的，我们的数据从1993年才开始，所以无法准全算出1993年相对于1992年的数值。我们首先考虑的是顶点和底部的规律来摸索一下这三张图到底有没有某些一致性。
图中红色顶部和绿色底部区域三条线的趋势是保持一致的，所以证明三者之间是存在关系的。然后最右边的一个顶部(A)和底部(B)出现了比较大的偏差。
最终这三条线不管是向高点走还是向底点走，最后他们都会互相靠近彼此达到趋势的殊途同归。
那么我们来研究一下改变这三条线的外力是什么
黄色的人口图：随着外劳配额，人头税，移民门槛，PR门槛的提高，政府是人口趋势的绝对掌控者。
橙色的房源图：是受市场和企业盈利预期控制的
蓝色的价格图：是受市场控制的
因此，黄色、橙色、蓝色受到外力的操控度分别是高、中、低。特别是蓝色，一般子弹还要飞一会儿。黄色政府一个条规出台可能彻底改变趋势。可以说橙色是企业在平衡了政府和市场后作出的对于他们自身最优化的选择，但是也由于要标地，银行贷款等约束就算看出趋势也不能马上调转船头。因此黄色最灵敏，类似于5日成本均线；橙色次灵敏，类似20日(月线)成本均线，而蓝色最迟钝，类似于200日成本均线(年线).
所以还是回到2009年的时候，政府在那个时候开始紧缩了人口，但是市场却再造新高，因为土地拍了，房子造了，价格升了，开发商开心了。这个市场企业与政府的不同步其实类似之前北京的限购，越限越购，购买的都是本地人，而不是新增人口，因为黄线已经下降了。所以本地买家的口袋和负债额已经饱和。但是房子还是一直造啊造，直到2012年，通常土地拍下半年到造晚交房都要3年时间。也就是说要是地产商在2009年觉得不行了要改变策略了，他们最快的反应也要到2013初，结果橙色正好验证了这一点。
发展商在他们可以反映过来的第一时刻作出了和黄线一致的趋势反映。因此不管现在媒体上传市场上房子如何如何热卖，土地如何如何紧俏，我们需要冷静并看图说话。
所以从图形上看，目前不要去考虑未来，房价相对于其他两条线来说是不合理偏高的。
我们关系的问题是未来会如何，是继续不合理呢还是趋于合理，那么我们就要看未来其他两条线的走法。
首先，黄线的人口目前属于低值，参考上一个W型结束后，只要政府一个措施出台，马上可能/ 形反弹。所以黄线接下去要么随波逐流，要么V型右边上升。
看一下橙色的房源图：现在的房源已经跌到了历史最低。因为政府要开门做生意卖地，银行要开门做生意贷款给地产商和买房客，地产商要开门做生意，所以接下去一定会反弹一点点V字向上的。
黄色和橙色只有两种排列组合的可能，就是1)人口没有大量净流入，房源增加；2)人口大量流入，房源增加。
第一种：人口没有大量流入，房源还在增加的话，那么可以推断，房价深蓝色线肯定慢慢往下与其他两条线交汇，形成一个新的底部交叉。
第二种：人口大量流入的话就要看本地去库存情况来判断。
去Data.gov.sg查一下库存可以知道
2015Q3空置24800套，我们不看数量，你家有钱买2套3套你去空置好了，我们还是看趋势。
可以看出空置率和房价头部基本一致，在2013-2014形成，因此目前也处于去库存的下跌通道中。
所以目前新加坡正在面临租售市场双重去库存的基调。
在人口不变的情况下，未来走势的翻转(不是反弹)只可能出现在2020年前后，之前江湖传言的2017年是底部是一个翻弹而已。如果你是卖家，请不要犹豫了找中介卖吧，头部已经形成，不可能反弹了。
人口增长的情况下，新流入的人口首要任务就是去库存，消化租赁市场，因此三线汇合在2008年头部趋于。所以此时考虑买房的人要是押宝政府2017年过后会去掉ABSD(ABSD等于就是把外国人当在外面)和增加新移民数量的话，那么你要是看上的房子和2007-2008年的历史高点差不多或者更便宜了，那么你也可以下手了。
对于大多数人来说，总结就是，让子弹再飞一会儿……
再次重申，这只是一个Top Down Approach的high level分析，并没有考虑到很多细节并不是一个优化的精准分析而是一个粗略的趋势分析。请轻拍。谢谢。
该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37狮城帮币，时间：2017-08-15 22:00:01。
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#38
最服气数据流楼主一百个赞
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#39
刚好看到隔壁有人在讲2019年开始到25年，会是下一波危机。
不知道现在是该下手呢还是该等等？ -
#40
中介的论调就是买买买或卖卖卖，
看他是买方中介还是卖方中介 -
#41
感觉刚需自住就买，投资不如其他渠道比如reits
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#42
你确定政府在哪搞基础设施？2011大选后 搞了几条地铁？
好像只有thomson 地铁，到2025年才搞好
到现在还没有完全开通的downtown line，是大选之前就规划动工的
现在红线 绿线 隔几天就坏 -
#43
最近销量暴增最高兴的是政府
其次是中介 -
#44
最近销量暴增的依据是什么？
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#45
膜拜，虽然没完全看懂
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#46
今天地铁全部垮掉虽说只有红线坏掉，绿线都过去10趟了，我还没有挤上去
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#47
销量暴增是个事实
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#48
贴一下吧 无害的
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#49
我开始看房时,EC是求人买不抽签，可以appeal,可以等，可以还价，你看看现在EV还能这样吗
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#50
不贴了，最近新闻大家都看得到的