关于买condo是否选择卖hdb的思考，欢迎大神指点

嗯，这就明白了，所以持有十来年的hdb，回报率 可以高达20%以上，然后还能以比较高的价格卖掉。

相当到位这也正是我在09年到16年之间的选择。对于刚工作的人来说，比较新的组屋作为起点是完全没毛病的。

同意这个1. HDB收租属于懒人理财 2. 普通人最怕收Cash，通胀厉害。 很多人说要投资，要么没几次，要么进出太多次 Real estates 在长远往往有意想不到的升值 3. 租房合同通常比较长期，波动缓慢 4. 看着砖头的房子，心里踏实，有利于健康 。。。。哈哈

零和游戏是针对炒这个动词的。 对于长线投资来说，bond的coupon, 蓝筹股的分红都是实实在在的收益啊。

我个人的理解上有很大不同

1. 首先 ABSD表面上是购买第二套房的代价，实际上应该理解为支付 保留 第一套房的代价。　

因为如果你不保留第一套房，ABSD=0.　

按照$272656 / $300000= 90.89%.　

　也就是你付出几乎一个组屋保留这个组屋。这个组屋已经还回给政府了。　

　可能你会说，保留组屋可以保留现金流。如果50年的长期租金已经被一次性支付掉了。组屋相当于0回报的长期锁定资产（若提前卖了你的方程式就不成立了）。 这个资产不能变现并锁定大笔资金，因为组屋不能抵押。

2. 我们做一个选择题

假设你面对的情况是保留30万的组屋，买140万的公寓。 大约10万的absd。 你用180万得到170万的资产。

所需资金=100%组屋+20%公寓+absd = 68万

同样代价如果卖组屋买公寓，把组屋和应付的30+10万都放在公寓里，等于180万的公寓

所需资金是20%=36万。 180万资产。

这两个选项就看你喜欢哪个了。　　

两者都不算bsd和其他费用。 组屋的租金回报和公寓增值还有加价后的舒适度相互抵消。

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当然我不是在建议为了买公寓应该卖组屋， 每个人情况和选择都不一样。 自己权衡。

如同之前说的，absd在私宅上升期的弊端相当明显。 对组屋市场造成很大压力。

这里必须补充一下卖组屋必须考虑的不利因素

因为急卖或者组屋市场不好的卖，差价损失是不小的。

另外，如果真是剩余50年优质地段组屋，长期被enbloc的概率很高。 这个溢价也需要考虑。

所以，上面虽然看起来卖组屋是个好选项。 但实际操作要考虑的要多一些。

层主看错了楼主是说ABSD得27万，卖祖屋才划算。

　买27/0.07 = 385万的房子 （公民 ）才行。
少过这个数的就别卖祖屋了　

怎么又绕回来了按这个算法组屋有90年，对于ABSD的选择点更高。完全忽略了机会成本，把卖组屋所得钱投资来的回报呢？完全没有算进去

拿房子和股票比。蓝筹也会下世的好么，当年中国航油，　恩龙也是蓝筹。友邦，花旗　不也差点２００８道掉，中兴不也是蓝筹 债卷风险掉起来没有跌停的。能驰骋99年的公司。。。太少了。　 你知道哪些理财产品买了啥？也就是上面的总合 +高风险的垃圾，国内很多理财产品一夜归零几率远远大过祖屋90年归零。

先说说你一楼的算法为什么hdb卖掉后这笔钱你不考虑它的收益？
算hdb价值没问题，但是卖了hdb后的钱也是有价值的呀。之所以提出两套condo，或者一套condo+别的投资产品的概念，就是这笔卖掉hdb的钱也是可以继续发光发热的。
我可以用这笔钱继续去创造更大的价值，从而盖过你留住hdb产生几十年租金的价值。这就是为什么提出condo升值空间高。
其实我相信你的算法，得出的hdb high return的结论，是建立在你相信政府不会让它归零的基础上的。
如果单纯收租金，那么hdb真的还不如一个高信用的bond。尤其是，你的模型里，hdb算便宜的，这点钱还不至于不敢放在一个投资产品上面。

你可以这么理解公寓可以一人一套，所以卖组屋买公寓，杠杆效应比较好。当然，你说的组屋本来就是一人组屋，一人公寓的话，你的组屋同样有杠杆，那么公寓在这方面的优势就没有了。对于你不适用。只不过对于那些组屋两个人名字，只能fully paid, 并且要出absd的，这一条比较适用。

然后就是新旧的差别。不论组屋还是公寓，39年以后由于cpf和贷款限制会越来越难卖，所以价格进入加速贬值通道。所以为什么不持有新房，在加速贬值前早点卖掉再换新的呢？

第三就是lease到期的问题。可能我换一个说法你比较能接受，就是不管老组屋还是老99年公寓，到期都要清零的。所以跟bond这样的产品相比，重要区别就是到期principal不见了。所以计算IRR的时候，需要算这个因素。而避免这个问题的方式就是再房子变老之前出手，不要hold to maturity。那就可以和标准的bond相比了。

你的核心思想忽略掉了risk另外我的计算假设就是建立在到期价值归零的基础上的

计算显示你按照到期归零来算但心里怎样想的，尤其是很多留组屋的人心里是怎样想的，我反正是不相信他们都会觉得自己组屋99年期满就一文不值的

另外，没有回答我的问题，主要是我也不太看得懂你的算法。你在算hdb价值和absd差值的时候，到底有没有考虑进去假如这个hdb不保留了，用这钱去干别的所带来的收益？

这种讨论很有意义啊，不禁让人想起了当年华山派的剑气之争，“剑宗和气宗的功夫各练十年，定是剑宗占上风，各练二十年，各擅胜场，难分上下。二十年之后气宗的功夫才渐渐越练越强。到得三十年时，剑宗的功夫便再也不能望气宗的项背了。”

就是不知道这葵花宝典怎么后来就传着传着需要自宫了呢……

你们继续，吃瓜群众看的津津有味渐入佳境

葵花宝典里写好了呀气宗人说我要低风险低回报。
剑宗人说我要高风险高回报。
葵花宝典说年轻时候高风险高回报的资产配比可以高一些。随着年龄增长提高低风险低收益的资产比率。
预练神功，挥刀自宫，意思就是说先把钞票拿出来，然后take risk。
即使自宫，未必成功，意思就是说投资有风险，出手需谨慎。

第一点， 在hdb两个人名下的时候第一点， 在hdb两个人名下的时候，考虑absd不也是应该要以具体的公寓价格用我一楼的公式计算之后得出结论么

第二点，新旧的差别。 因为hdb有卖卖限制和交易成本，所以一直持有到归0应该是最划算的把，在这个假设前提下就可以不考虑卖hdb的难易程度么

第三点，就是lease到期的问题。即使到期归零也是可以和具体的bond比较present value的对么，只需要在评估bond的时候末期加上principal

理财产品收益率好是只在rmb相对于新币不贬值条件下才成立。当然如果未来是用rmb计价那确实又不一样了

我的确认为到期归零是小概率事件但是这并不妨碍我一此为前提进行假设，并计算，通过具体的计算结果找到在condo价值和absd数额达到多少时卖hdb比较划算

的确hdb卖掉的钱可以用来投资别的产品，但是只有能够找到在risk相同的情况下，回报率高于hdb时，才能得出卖hdb更划算的结论

如果你了解此类产品并且愿意的话，欢迎与大家分享

没错，还要考虑不同市场的实际通胀率，算净收益才有意义，理财的收益扣掉实际通胀率和资金成本未必是个好买卖，只不过碍于多数人没有投资渠道只能买理财。

或者麻烦算算卖了30w hdb，去买新加坡政府债券（风险不能比hdb高吧？），年化3%，买50年，收益按每年继续投资，最后这笔钱变成多少 另外，留着hdb出租，每年租金2w，租金每年去投资新加坡政府债券，年华收益3%，收益和下一年租金继续投，50年后hdb归零，手里有多少钱 二者差了多少

通过这三点你就应该理解hold to maturity老组屋和一个长期的bond收益是差不多的。再把你absd也加进去，你的PV和一个长期的bond差不多。
由于在两个人名下，所以避免买公寓时候50%首付，只能把组屋贷款还清，所以丢掉了杠杆。早知道带着杠杆的公寓，收益率可以达到9%的。这个公寓还可以在变老之前卖掉，所以不损失principal,还有capital gain。就算不选公寓，同样的钱去买个蓝筹股赚分红也会比这个收益高。蓝筹毕竟也有6%分红，没有到期问题所以本金一直都在，并且也有升值空间。
所以两者相比就是组屋低风险，低回报。公寓或者蓝筹股都是高风险，高回报。
Risk从小到大排列是 组屋，蓝筹股，公寓
收益从小到大一样是 组屋，蓝筹股，带杠杆的公寓。
如果你还年轻，这个老组屋对于你的risk profile来说有点保守了。当然，如果你risk appetite比较低，就保留他吧。

再次强调的是，决定取决于你的risk appetite,而不是ABSD的平衡点。

请问一下哪一种新加坡政府债券可以达到3%的收益可以给个连接么 谢谢

可以分享一个具体的长期的bond让我来算算么 不好意思从来没了解新加坡的bond 一直以为bond的收益率才1~2%左右

我没买过就是随便搜了搜https://www.bondsupermart.com/main/bond-info/bond-factsheet/NA16100H 这个30年的，2.9%也差不多了吧 从没考虑过政府bond，所以拿组屋跟政府bond收益来比真的说明收益低啊

@x4 @bigmice要买也是Bond etf吧。反正gov bond也通常最长30年，没有55年的，不好直接比较。
哪怕保险公司买个endorsement plan，也是这个效果。但是也是有长期锁定的问题。

小白顺手算了一下。

发现数据差异很大，感觉是不是哪里算错了？一孕傻三年。。。

蓝线，卖掉HDB，30万的本金，每年3%利息下一年继续投入；50年本息一起收益131.5万；

红线，出租HDB，每年2万租金，每年租金投入下一年计息；50年本息一起收益225.5万。

毕竟每年2万租金收入的话，50年，光租金就有100万呀。

杠杆公寓收益率9%，这个结论是不算月供和贷款利息对吧？

都算这个不是自住的。所以租金减去利息，除以首付。
当然如果利息冲破3%，杠杆效应就不见了，所以是有风险的。

其实你换个比较会比较容易算你拿30万去买个蓝筹股，假设6%分红，hold 55年，跟你的老组屋比一下。不要忘了蓝筹55年后的本金。

站这个ABSD要记到保留组屋的成本，实际上拉低了组屋收益率。

这个比较本身就是在比较低风险低收益，和高风险高收益啊。意思就是说趁年轻，组屋投资相对保守。

这种NPV的计算非常不靠谱的虽然它是我混口饭吃的其中一个工具。它里面有非常多的假设。纯从结果看，你算出来市场买300K的房子NPV算500K，那些卖房子的都傻啊？具体说到公式，Discount Rate应该是Funding Cost 加Risk Premium。你的2.5能不能算是长期的Funding Cost都是个问号。组屋比公寓有更多的政策风险，所以Risk Premium高一些也不奇怪。也就是说，租金一样的情况下，公寓贵也没什么不正常。

这个risk premium已经factor in 了祖屋最大几个政策问题限制价格是：
1。身份问题，外国人不能碰，PR得等
2。MOP问题，买了后给锁定
3。出租有限制种族，国籍， quota ,所以买前要注意这个
４。不能作资产抵押，限制流动性

所以500K NPV 卖 300Ｋ是合理的。　
其实房租还是在涨的，　比方西部地铁站旁边１０年前８０0-900,现　在要２５００。所以NPV楼主算小多了，没有考虑房租和通膨关系。
出租祖屋的，基本７年就回本了，现在拿的都是零花钱。

我说回本不包括captial gain这个估计超过一倍－两倍了。

房租会涨的算是通膨一部分，短期下调可能，长期上涨趋势不会改变　

只是因为300K是合理的所以合理的公式应该算出300而不是500

高智商的学霸之争

精彩

学渣看不懂的说

哈哈哈

你的赢了逻辑无懈可击

discount rate变一下可以做到，几十年的话取12%试试？

用6.7898%300000就合理了赫赫

我想说明给楼主的是这种简单计算的局限性并没有一个神奇的discount rate。因为这个公式除了discount rate以外，还有很多其他的假设。Financial Engineering从数学程度上说非常简单，难度在于太多的假设以及太多无法观测的参数。

任何计算方式都有其局限性但是问题总是要解决的，不做永远没有答案，做了就离答案更进一步
仅仅指出方法的局限性，而没有更好的决方案是没有意义的
如果你有更好的方法欢迎分享

也许可以这样考虑99年实在太远，里面有非常多不可预知的变数，预期到这么远可靠性基本是0。可以预计一个比较短的时段，比如说5年。
那么收益=5年后的价格-今天的价格+PV（5年收入）
（在一大堆的假设下），理论上说PV（E（5年后的价格））=今天的价格。但是房子5年后的楼龄多了5年。
所以，收益=今天的大5年楼龄的价格-今天的价格+PV（5年收入），然后可以算IRR。

说了一堆，其实可靠程度也有限。