关于买condo是否选择卖hdb的思考，欢迎大神指点

请问价格是成交价还是市值你的毛rental yield达到了可怕的6.8%，相当高啊。那一套组屋加一套公寓陪置挺好的。
还有，这个30万的价格是以前买的成交价？还是现在的市值？
当组屋再变老的时候，租金还可以维持1700这么高？有没有考虑老组屋的维护成本？
要计算纯rental yield,还得考虑空置期，中介费，房产税。

这个算得好，简单明了HDB是值得保留的

没什么大问题主要问题是组屋应该很难出租到它存在的最后一天，如果政府突然拆掉房子，恐怕只会按照当时的市场价给你钱或者补偿另外一个位置不好的组屋。
终于发现保留组屋的主要风险了，就是怕政府突然拆了我黄金位置的组屋啊。

看位置近地铁站又近大学的话差不多，比如先驱地铁站和金文泰地铁站。旧不是大问题，反正政府会维护大的问题，自己的话无非是十年换一套空调的费用，还有二十年从新做一下防水、水管和电线的费用，其实比那些老旧的freehold公寓还容易维护。
唯一的风险是政府突然拆了你黄金位置的房子盖商场。

现在公寓的出租回报率太差，哪里能和组屋比呢，有办法的话，一公寓一组屋是性价比最好的配置。

你的主要担忧是错的政府拆了你黄金位置的组屋，一定会在附近给你间新组屋，这是一路来的潜规则。

这说法有什么先例吗？至今为止，SERS 都是在最临近空地位置做重建组屋。尽量避免位置差价。

征地可能会有意外。

给你一个新的你不要阿，位置一般不会太差的如果不方便的话，好像会有点补偿

我从最近的房子的跟贴可以看出其实很多公寓的用户对组屋很多条规无知到可怕这其实就是所谓的阶层，公寓的用户对组屋用户带有明显的想当然的错误想法。
大家其实彼此要多了解，才能得出正确的结论。

梧槽坊啊确实是临近，问题是走路有点难会影响出租了啊

看怎么定义附近请参考梧槽坊组屋

梧槽坊的替换组屋在加冷虽然加冷位置比梧槽坊差点，但差很多吗？

梧槽坊是中了路交局征地，不是获选HDB整体重建两者区别还是很大的。

嗯好吧，保留组屋是没有任何风险的，不应该卖组屋。

位置差了不少不过正如楼下说的，那都是路交局的错，我查一下common wealth地铁站那边的补偿组屋的位置怎么样，之前有师姐有拿，应该快交房了

阿，那块位置好吧一半住的都是拆迁户吧，我认识坡人故意买被拆前烂房子（据说厕所都是蹲式的）来搞到机会的。。。应该翻了２－３倍。。

弱弱问，如果已经有HDB加condo，一旦HDB被应征，是不是只能选择cash，因为已有condo哪怕知道被应征那一刻卖掉condo，还有30个月的限制

这就是另一个贴子里的那个神操作，新的组屋给的是女皇镇地铁站前，位置更靠近市中心，更好了！

查到了太神了，gov太傻了

如果你愿意住回组屋整体重建有赦免条款，你可以不用受这30个月的限制！组屋拿钥匙前卖了就行。

另一种说法，不是政府好吗？告诉你当年正是大选前，哈哈！

一年半以前发过这样一个帖子当时在资金不缺，组屋位置好，这些前提下，纠结了很久
http://bbs.huasing.net/sForum/bbs.php?B=172_13785542
最终考量：希望资产升值，暂不考虑现金流。
我的组屋租售比相对差点，4%左右。不看好组屋升值空间，4%的投资不算特别难找。要是看升值空间，那么公寓一定大于组屋，达不到4%租售比也无所谓。做决定在2016年，2021年再来回头看看到底对不对。

gov 不傻人家有政治考量，比方要大选了。。。。这种实惠老百姓最在意了。

而且拆迁户也就不到1半或更少， 还可以卖一半么，Units至少多过一倍
毕竟拿地成本连公寓1/4都不到，。不会亏的 。 就算小亏，人家HDB也没有股东回报率的压力，反正都是纳税人的钱， 而且祖屋没有销售成本。。。

如果你2016年买的，应该时机不错吧你的目标是资产升值，
公寓 因为贷款，这样就能放大盈亏，主要来自于杠杆么。+5% 涨幅，等于15% 账面赚的，当然反之亦然
祖屋升值贬值也是可能的，只是你没有借钱，所以就算涨跌一两成，一来是账面而已，二来也没多少。

但是只看净现金流的话，组屋优势很大的。每个月流水相当于一个初级劳动者的工资。

这个是成交价 市值也相差不多租金的浮动是1700-2200 考虑到 其他的一些费用支出 我取的最低值

如果仅仅把hdb 当出租房的话 维护成本应该不高 每2-3年刷一次墙，买点旧家具 应该也就1-2k左右

我的理解是如果hdb拆迁了是稳赚不赔的事情

并没有买两套condo，所以自住涨跌也就是心里乐呵乐呵，没什么x用现在回过去看2016年底真是一个小低点，用上杠杆就算交ssd8%也赚不少。
组屋的cpf退回账户，每月几百利息。变现cash的一部分换成国内理财产品，二者相加目前轻松盖过租金。接下来走一步看一步。

因为无论卖不卖hdb 你都会买condo这个时候考量卖不卖hdb 不是应该看 卖掉hdb所损失的价值一定要小于absd么 价值的计算方式可以看我一楼的计算

公寓升值空间大于组屋并不是决策需要考虑的，因为无论如何都会买condo

或者能找卖掉组屋所得的资金能以同样risk，等于或者高于现有回报率的投资方式么 （个人觉的一般人很难找到）

楼已经这么高了啊首先要指出rental yield 6.8%, 不代表他真实的收益。投资就要类比，假设lease到期价格清零的话，那么这个老的组屋相当于annuity，因为到期principal为零。如果类比一个55年的fixed coupon bond, 那么bond到期是30万本金回来，而这个老组屋不会，所以计算IRR的话，就显然没有6.8%了。所以回到几个老组屋的特点
1. 由于sers是低概率事件，老组屋将会面对几个问题，过了39年后年轻人不愿意买，过了69年后无法使用公积金也拿不到贷款，rental yield还不错，所以大概率屋主只能选择hold to maturity
2. 由于hold to maturity，所以大概率是屋主去世早于到期，所以屋主只能选择sell remaining lease给hdb
3. 这个选择是重现金流，而轻capital gain, 轻liquidity的

相对的，如果改成卖掉组屋，改持公寓，那么可以选择加杠杆，在公寓年满39年之前卖掉再买，或者选择其他退休的instrument。

所以卖还是不卖，取决于你的投资偏好。
如果比较重视现金流回报，那就流组屋，把他当做一个超长tenor的bond来看待。
如果自己家现金流没问题，想追求capital gain, 高杠杆，那么就卖组屋，换其他投资工具。99公寓不是唯一选择。

我个人会选择后者，因为年轻，现金流没问题，执着于liquidity, 不愿意被老组屋长期锁定，所以前者对于我来说过于保守。
如果楼主risk appetite比较低，比较看重现金流回报，那么可以选择留组屋。

至于麦波申，欧皇真那些sers实例，碰到固然是很好的，但是一方面我不可能搬家去那边，二是依然认为sers是低概率事件，自认为等不到sers就得选择lease buyback scheme了，所以不想把选择交给政府，宁愿持有新组屋或者新公寓，以便在屋龄比较年轻的时候出手。

假设我要在55岁退休，那么我可以在公寓20岁的时候卖掉他们，买一套五年屋龄的组屋来养老。

十分认同Fully paid组屋，是个重现金流，忽略投资杠杆和capital gain的资产。不是说他不好，只是说对于年轻人来说有点保守了。

我说的公寓升值空间大于组屋是指卖掉hdb，买两套condo
第二套投资用condo虽然租售比低于hdb，但也还是有收入的吧，觉得你的算法有点问题

这么高rental yield的组屋也是很难得了我见到的大部分都在5%到6%这个范围。既然难得，你有比较看重现金流的话，基本上可以留着组屋了。

那是因为你在计算hdb的价值是是看hdb的成交价格 和未来升值空间而hdb真正的价值在于未来现金流折现 和 低风险

所以在对比condo和hdb时， 不应该以两个各自的升值空间进行比较

本质上 hdb和 condo是两种不同属性的投资产品

其实这个话题对不同年龄，风险好恶不同收入结构，家庭负担的人来说答案都不一样
基本就是公说公有理婆说婆有理

比较的目的是问hdb要不要留下所以当然要考虑未来升值空间了

你要说我只比现金流，那没错，hdb现金流比condo好。
我上面也说了，我的理财产品比hdb现金流好多了。

我并不是比较看重现金流而是对比两种购买行为 哪一种价值更高

因为无论是现金流或者capital gain 最终考虑risk和ROI 总有一种方式是更优的

即使以5~6%计算 也很难看到卖掉hdb买condo的优势在哪里

最根本的原因是和hdb比，condo要产生相同的现金流价格至少是hdb的两倍, 即使综合考虑capital gain 和 risk 长久来看也是保留hdb比较优

简单比较一下新加坡30年bond yield在3%左右。那么55年的老组屋应该是3%以上，但是肯定要低于6%，因为到期价格到零，这一点和bond很不同。
蓝筹股的分红，可以到6/7%，股票还同时保留本金还有上升空间。
所以说老组屋是一个low risk, low return的投资工具没毛病。risk appetite较低的，选他确实没错。楼主毕竟一组屋加一个公寓，也算是高低搭配了，也没毛病。
但是把组屋归类为low risk, high return无法认同

可能你不明白我所要表达的意思当计算condo的价值是应该考虑升值空间，那是因为condo的收益主要来自于capital gain
当计算hdb的价值时，用同样的方法是不恰当的，因为hdb主要的收益来自于rental

另外我没有只比现金流，而是指出用更恰当的方式对不同资产进行估值

至于你说的理财产品比hdb现金流好多了，我不了解你买的理财产品所以不做评价

【房】关于买condo是否选择卖hdb的思考，欢迎大神指点

看了最近讨论hdb和condo的帖子，自己进行了一番思考

个人认为hdb最大的好处在于房子的价值远大于价格

假设全款hdb，到期房子价值归零，只考虑租金收入（虽然个人认为价值归零是小概率事件）

以300，000SGD的3 room hdb为例， 保守估计年租金可以达到 1700*12 = 20,400 SGD

Present value of the house =PV(2.5%,99,-20400) = $745,200.94 ( 以OA 年利率 2.5% 为折现率， 新房）

Present value　of the house　=PV(2.5%,99-35,-20400)= $647,979.31 ( 以OA 年利率 2.5% 为折现率， 35 年房龄的房子）

Present value　of the house　=PV(2.5%,99-50,-20400)= $572,655.94 ( 以OA 年利率 2.5% 为折现率， 50 年房龄的房子）

所以理论上只有当买第二套公寓额外支absd超过收益时，卖掉hdb才有正收益：　

以上面50年房龄的hdb为例： absd 需要大于 $572,6556 - 300，000 = 272,656 , 也就是3,895,084 SGD 的condo是卖掉hdb才划算

欢迎大神指点

该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37狮城帮币，时间：2018-06-06 22:00:01。

我已经不会算了假设算得是对的，只能说明3%的收益肯定是beat不了组屋的，即便组屋到期清零的情况下 另外，mm要是算着不麻烦，可以看看，把收益假设成5%，差距会是多少。 或者把拿卖房子钱加个10w absd，做本金。hdb出租不变。看看会有什么变化。

从一个独特的角度补充一下当我们比较HDB和私宅, 需要注意HDB的一个独有的特性:

根据新加坡破产法令
The OA will also take possession of all your assets and items that can be divided or liquidated to pay your creditors. However, things like your HDB flat, properties held in trust, your CPF monies, basic everyday necessities for you and your family and all tools and items relevant to your work will not be touched.
翻译一下, 破产的时候, 所有财产都要冲公, 但不包括HDB组屋, CPF, 基本日产用品.

破产这事情貌似离我们很远. 我举个例子就发生在今年年初. 有个本地家庭住有地住宅的, 母亲七八十岁了, 买了全套的最好的最贵的医疗保险, 包括 rider ,连自付那部分都不用出的. 结果住院治疗出来了接到大帐单好象是几百万. 钱还不上, 上法院打官司, 被判破产.

再举个身边的例子, 我房东的小儿子做纸板箱生意,发了大财,买了有地私宅. 然而遇到08年经济危机, 破产. 老婆离婚. 所幸HDB房产还在(根据离婚协议, 两个孩子留给父亲, 政府组屋也留给父亲), 于是房东的小儿子便把那套政府组屋全套租了出去,自己和孩子住父亲家. 这样才度过难关.

所以, HDB 是最后的护身符.

这个角度很不错许多人认为护身符脱了就穿不回来了是个心理障碍。
比如年轻时候把组屋卖了，买了两套公寓。若干年后，想逐渐进入退休状态，完全可以把公寓卖掉，把护身符再穿回来。

略有不解，100w的公寓以10w首付来算，贷款90w 30年，按照当前银行贷款利息，每个月的月供大概3700-3900，要达到9%的回报率至少租金 （x-3700）*12/10w不小于9%，租金至少4450，我理解错了？

9%的回报率包括租金, 房子增值, 还有杠杆您只算了租金和杠杆

我仔细思考了下在fully paid的情况下， hdb的确应该算是low risk, low return, 这个时候赞同根据风向偏好，卖hdb也是一个不错的选择

另一种情况是，你上面提到过的一个人拥有hdb的情况下，因为可以把杠杆开到90% 这个时候 hdb应该算是low risk, high return

确实理解偏差房租减利息，不是减月供。举个例子 我的一房是68万买的，首付加税23%，15万6。月供是1800没错，但是利息不到800，剩下部分是本金存进房子里了，出手的时候还是自己的钱。租金2200，所以计算是 （2200-800）×12/156000。 再精确一点可以把物业费，每年空置一个月，中介费，房产税都算进去。妥妥的9%收益。 不过话说回来，现在新盘涨的很凶，这个收益率靠新盘已经达不到了。二手挑挑还可以做到。

这个讨论的前提是 hdb 到期后没有本金价值归零虽然我认为是绩效概率事件

对的一个人组屋，一个人公寓的确实可以让组屋也享有杠杆。杠杆25年，之后再卖。 但是我不会选择老组屋，我会选择用新组屋这么操作。

我一直的认为股市理论上是正和游戏但其本质上其实零和游戏只能说入市有风险，大部分普通人在信息不对称的情况下入市，长期都是以亏损告终的

如果全岛各地的剩余组屋给你选，还有意见吗？如果不满意新地点的组屋，可以选从全岛的剩余组屋当中选同类型的单位。