对新加坡房地产市场来说，

刚需买家肯定早买早安心西门子理解

什么时候房产中介发帖看衰过房产市场吗？就算是最差的行情也还是鼓吹上涨 这就说明了中介见解的bias

而且房产中介是交易的掮客 绝大多数中介受教育水平不高 并不具备对房产市场的研究和预测能力 买房听中介的意见和听何必老王的意见一样是很幼稚的行为

本身也是投资者也是地产中介这两天刚好碰上实龙岗花园附近的新盘The garden residences开盘，许多新加坡本地买家看到$1700左右的尺价都觉得发展商疯了。但是现实生活中upper serangoon的kingsford waterbay最近尺价都在$1400.乐赛学区房，无敌景观的the garden residences发展商定这个价也是有他们的道理。买房要把刚需和投资区分开来。但是无论是刚需还是投资都是要趁早。

房地产市场都是有周期性的有升有降，波峰过后是什么？你没看懂为什么我说3-4年会持续上涨的含义。

欢迎不同意见，并且可以把自己对未来3-4年的价格走势注明一下。

邓老板有几套公寓？没别的意思，就想看看中介是不是都投资好几套房子。还有好租么。
毕竟房子是个大投资，如果不是刚需的话大家都比较谨慎。买错了时段被套了的话好久都翻不了身。
下不定决心是卖了手上这套小的买大的，还是直接再买一套大的这一套出租。感觉市场并不像所说的那么好，MAS 有警告说小心over supply, 海峡时报说到年底市场上会有14000套私宅。感觉到时候不知道市场如何消化这些房子。

不知邓老板会不会介意我帮他回复他没有。不过我觉得这不重要。买房子是一个大投资买家要做功课，中介会帮你分析给你建议，但是最后是你买单的切记这一点。将来赔了中介也不会补尝你一点，当然你赚钱了也不会分当时建议你买的中介一点。中介只是一份职业用时间换金钱的职业。其实本地还是有一些项目无论是出租或者转手相当吃香的。

我也是从看衰房地产直到最近了解更多后跟楼主的看法一致。甚至在enbloc风潮前我还狮城帮发了一遍很多图的文章吃了个红心。但是那以后集体出售风暴来了，一切都改变了。

新加坡国家小来个金融海啸啊 人口开闸关闸啊 税收增加减小啊这些都是小老百姓无法预测的。所以排除这些不确定因素来分析得话目前市面上虽说有14000套房子但是看ura的历年库存来看现在的库存真的不算多。

现在最大的问题是首先你认为新加坡当前是房源不够还是房源过剩？ 目前市场上的表象是新盘饭扫光。旧盘房东捂住不卖。为什么呢？
一套房子被en掉其实市面上会出现1套祖屋和两三套公寓的需求。 我也是看了YouTube 视频才知道被en掉公寓的人平均都是60岁，他们一般都是2-3个孩子适婚年龄。年轻人买房子不是供不起是首付不够因此这个痛点被迅速解决。同样看到邻居家被en了自己肯定也要抬价啊。因为新加坡房子holding cost太低了,放租加点现金就过去了。房东能忍能捂。所以现在这个市场已经畸形了。
这一轮上涨其实是升级置换和集体出售热导致的。市场到2019年其实市场最近真的缺房源。约涨卖家约捂盘，房东分分钟加价的年头到了。有真心卖家那也是为了置换避免absd 。
回头看看人人都能做事后诸葛亮，现在看看2016年低谷发展商给延迟付款计划那年头真的是最好时机。可是房子就是这样越是跌越是没人买越是涨越有人买导致还涨还买。
房源枯竭肯定是要到2019年了，理论上2020-2021大选前会有一个市场从畸形回归正常的趋势但是2021年大选来了。大选前政府是绝对不会告诉你接下去要开闸了。
四月尾和朋友的一次交谈中他跟我讲了这个事情我后来网上一查http://theindependent.sg/did-hdb-ceo-suggest-singapores-population-may-rise-to-10-million-instead-of-6-9-million-projected-by-white-paper/
不管文章中说的6.9还是10millions 开玩笑的说要是真的是hdb ceo说漏嘴到了1000万那么dbs的预测也真的就是保守预测了。
和之前某女部长承认人口引进计划的失败政府接下去对人口的风向标是肯定的。那么到了2021年房子大概率上涨是可能的。现在疑问就是2020-2021会出现回档吗？
这个真没人知道，所以就是赌概率，要么就是现在上涨初期买就算2020-2021跌下来也也亏不了多少，要么就是赌他有个回档，要么就是赌10年一次的金融海啸。
因此在没有出现金融海啸的前提下
1.现在房子到2018年底房子都会持续上涨的可能性是肯定的。
2.2019年稳重带升的可能性是有的，还有一点是综合性项目那种带办公室酒店拿地五年后卖不出去也不会罚款的
3.2020年可能持平或微跌
4.2021大选也是持平或微跌或微升（废话）
5.2022人口引进 低端的会放去政府旧祖屋改建的廉租房类似以前的jtc毕竟衣食住行太贵吸引不到人来
6.要是人口政策不失败一路攀升直到出现大事件被打断

因此可以入手点也就是2018的这几个月和2020-2021之间的可能性回调了。

能不能解释一下你的图 我有点看不懂

这波起的主要原因是什么？房价起毋庸置疑,

还请各位房产版的高手指教，是因为:
- 低迷很久所以有很多的pent up demand?
- 很多人有钱并观望中，看到其他人买也要不落人后而入手的心态？
- 政府人口与经济政策的有利变化？
还是其他原因？

层主能否劳烦解释一下第二第三幅图。成交价一眼看过去貌似都很合理，没看明白...

买股票涨得快点科技股
阿里巴巴2017年涨70%
这个房价涨得过吗

我觉得有理有据的讨论都是有意义的。

希望楼主能例举更多事实来证明一下自己观点

虽然只是小蚂蚁但是一直关心房地产。现在公寓在涨价是不争的事实。而且还要很多旧condo想借着这波东风赶紧enbloc。我觉得未来两三年内，如果没有什么更严格的政策出台，公寓房价肯定还是看涨的。另外从长远角度看，无论有没有金融风暴，房子永远是波动式上涨。一夜跌回解放前，有，但是什么时候不知道，我们能不能赶上，也不知道。

没错说房价只说location的显然是投资小白，这跟买股票只知道买茅台、格力、平安是一个道理，这些是优质白马股没错，但你觉得优质别人也会觉得优质，在高点买入 非但不一定能赚了钱，反而可能会赔钱。

投资的要义在于寻找有增长潜力的价值洼地。

等我忙完，整理以后再发。之前我也提到一些，只是很琐碎，需要综合起来，添加些数据来支持，这样才有意义。

你没有说上涨的%

过了这波行情，有可能会反弹下跌。

房价跟着人口和经济走，这几年经济低迷，为了5年也不会有太大突破，如果人口依然慢慢增长，房市大幅度增长是不太可能的。

现在的中介，地产商就是抱团，然后喊口号，希望可以三人成虎。能不能成虎也要看傻子够不够多了。

房价不单单跟着人口和经济否则这波上涨行情就是莫名其妙了。我年初有和你一样的观念觉得上涨毫无根据，后来被擅长投资的朋友教育了一下，那个人当年拿着手机吼我去买腾讯股票。

开放市场无形的手归根结底是供需，哪怕你说的人口和经济总结下来也是供需，好比enbloc加大需求，如果没有一个负面的因素来消减，那么房价上涨符合经济规律，单单看着人口和经济面就只是考虑了众多因素中的两个因素，一个复杂的市场绝不会只有2个主导因素，太简单的模型不能完全解释趋势。

目测有人等于@狮子王 撕逼大战恐一触即发

这波上涨还真不是没原因

我朋友2套公寓enbloc, 刚刚一次买进3套。刚需今年非常明显。

2010-2015 朋友做2房东的，10套房子，每个月净赚15000以上，现在几乎全部脱手，因为根本租不出去了。

你觉得还有什么可以这么大幅度的影响市场呢？

说的没错中国房价2016年之前北上广深上涨后来事后诸葛亮才知道原来真的是供不应求。
需求非常刚需和非刚需

我也是看完enbloc以后才明白接下去会井喷
首先真刚需在等 但是假刚需比如那些enbloc收益人群的子女伴侣冲入导致真刚需激发
同时放假上涨导致二手卖家捂盘，房源进一步减少。

所以这个市场目前尴尬掉了，而且会尴尬两年。

不慎对触底，反转，加速三个位置在这波都作出了提前预测。 并解释过原理。

有些朋友可能会知道。

去年还预测过今年起放宽移民政策会。 拭目以待。

估计政府马上会有动作不然估计接下来十年都是上涨的了，除非能有类似雷曼的事件发生或者打仗。
我仍然猜测有可能会出台针对房地产收益的capital gain tax，我管这个叫residential property capital gain tax。
另外，很可能会推出60年地契的私宅地块，不过是明年的事了，当然这样会更加刺激en bloc，不过要等政府再增加一些关于en bloc的收费，比如developer charge。

Capital gains不会收这个影响太大，下一轮利息上涨自然会浇灭房价，目测也就一个月左右就要加息0.25－0.5

真这样的话没人买房了不能enbloc，地契那么短，买了烂手里吗。政府也不希望房价大跌吧

我也觉得是尴尬的市场去年上半年开始看房，经历了房市一路涨起。下半年忍不住入市了，因为知道等到今年会是个很尴尬的境地。
我的判断是去年下半年还能上车，到今年几个高价盘开盘就不宜再上车了。不过就算有这个期望，这轮涨势还是有点惊掉下巴。
我也是看不懂了，虽然我一直相信供求论，但我觉得房市真的透支了很多上涨空间。很多伪刚需什么时候意识到租房市场没那么火热，可能市场要慢慢降温了。

政府真想刹车的话唯一办法是加大土地供应量

对新加坡房地产市场来说，现在依旧是房价回弹的起步阶段，发展商标地的价格应该会持续走高至少到2019年，未来至少3-4年内房价只会越起越高。一级市场带动二级市场。DBS前几天的报告对新加坡2029年的房价预测很乐观，比我敢说。

之前有人说房地产市场没有向上的变化趋势，或者说是“临死前”的回光返照，作为中介本身的立场会被怀疑是正常的，但是市场的走势是如此的明显，不能罔顾事实，信了上面说的，错过这几个月再购买的刚需买家必定会后悔的。
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一个错字应该是太多了，不是太对了

我说了只是有这个讨论罢了，现在不打算征收资本利得税，以后也不会对所有领域征收。只是在想怎么能针对residential property的获利征税罢了，比较en bloc啥的居民获利太大了，交点税也是应该的，关键是怎么样巧立这个名目，肯定不会直接叫capital gain tax的。每年的post budget talk居民都可以参与的，有问题可以直接问部长。

自从滚雪球把钱投国内买房后好像一直在隐隐唱衰坡的房产。

这是投机税，哥们！speculate 投机税，针对的是不断买卖

系列1 GDP project growthA historical real per capita GDP growth rate for Singapore’s aging society. Notice the obvious growth decline over the decades.
1961 – 1965: 4.52%
1966 – 1970: 10.71%
1971 – 1975: 7.58%
1976 – 1980: 7.2%
1981 – 1985: 4.26%
1986 – 1990: 6.35%
1991 – 1995: 5.46%
1996 – 2000: 3.12%
2001 – 2005: 3.67%
2006 – 2010: 2.93%
(Source: World Bank and Singapore’s Economic Development)
The most recent number for 2016 GDP growth rate was 1.8%, 2017 GDP growth is 3.5%.
The economy is projected to grow positively, albeit at a modest pace of 2% to 3% from
now to 2030-forward not withstanding possible economic shocks in the near and longer term.

新加坡作为一个成熟经济体，从长期来看只能达到2-3%，也就意味着上一代新加坡人享受过的高速增长（地产价格，工资增长等）很难在这一代人身上重现。所以投资房产，更加只能看重cash flow，而不是房产价格的暴涨。

下一篇我会讨论slower jobs growth, 以及人口目标690万的目标很难实现 。

期待层主的大作小毛驴在家

金狐狸的park west enbloced? 打算去哪里买新的？

雪球坡也有房产阿国内有房产很正常啊，

父母在国内么

我觉得相反，新加坡经济动荡很厉害2010年 有一两年GDP 很高,15%，然后1年负增长。 然后8% ，5% ，今年可能3%，明年不出意外会提速
受经济周期，石油价格，美国出口，三重影响。尤其后两者。房地产只是副产品。

我对未来3-5年比较看好，油价可能破100美元美国经济提速，制造业投资从中国转向东南亚。TPP没有美国但是其他国家都同意了，新加坡和美国有自贸协定。

回到房地产，虽然利好太多，但是利率开始上跳，前几年建了太多的房子还积压着，地产商无法回笼资金，而且政府可能为了大选故意压组屋价格，造成公寓需求减少。还会有可能会有更狠的降温措施。

呵呵，及时雨啊房版这几天多军嚣张，空军溃不成军，房版急需像您这样有实力的SM来带领空军

空军这个名字很有创意唱多的可以叫陆军。
撕来撕去的可以叫水军。
狮城帮水陆空

大胸弟 2-3%的增长预测是来自于edb 贸工部等部门2017国庆大会，总理的讲话就谈过新加坡经济步入缓慢增长的阶段，直到2030，gdp大概有2-3%

不可否认如果有外部世界的冲击下，短期会出现激烈的波动，如果拉长5，10年来看，新加坡已经步入稳健缓慢的阶段。

房产是不动产，是一个长周期的投资过程，所以不要被短期的波动所干扰。

系列2 Slower Job GrowthThe heyday of high job growth is over. This may also mean the heyday of high property growth is over too.

Singapore aims to create 25,000 to 40,000 jobs annually for the next three to five years, said Manpower Minister Lim Swee Say on Feb 8, 2017. He also said, ‘We won’t go back to the days of 100,000 to 120,000 jobs a year. The number will stabilise at the new base.

Local employment increased by a paltry 0.5% in 2016. This is a stark contrast from the past decade. Between 2006 and 2014, more than 100,000 jobs were created each year, except for 2009, which saw only 37,600 new jobs amid an economic slowdown.

Mr. Lim admitted it is more likely that mature professionals, managers, executives and technicians (PMETS) would face greater difficulty in job replacements due to skill mismatch. He noted the number of new jobs available in the last two years had dropped significantly because of economic restructuring and an ageing workforce.

工作机会的增加缓慢会让政府不可能贸贸然开闸放人，如果没有好的工作，大部分外国人也不会来这里选择长期居住。

系列3 会讨论690万的人口计划很有大风险不可能完成

欢迎用详细可靠的数据作为基础来讨论。

老友你好虽然不知道你是谁几乎没上过狮城帮

狮城帮变化好大啊

小狐狸变成了老狐狸

呜呜

你好吗？and 我忘记你了

谢谢你没忘记我

私聊

大胸弟你很幽默点赞

我没有唱衰啊我自己还打算继续在新加坡买的啊，我肯定是看好新加坡的，为了娃也要看好啊。我就是怕最近涨的太猛政府又有动作。

政府想控制公寓房价其实很简单禁止发展商enbloc后延长地契，或者只能延例如10年，很快enbloc风就停了。

现行政策Enbloc后更新地契并不算贵，或者说即使只政府提高这个数额最后也会转嫁给买家。

所以政府只是不想管，逼急的有效的政策还是很多的。

我不相信政府会那么做，政府完全可以不要给发展商top up而不是直接出台政策硬给enbloc降温。

政府如果出台这样的政策，最终效果我猜是lease hold不值钱了，但是FH又要上去一大截，旧的FH老公寓绝对物以稀为贵了，或许发展商抢得更激烈，因为供应量急速转变啊，FH的土地数量在市场上几乎就是定死的。另外最近大部分（全部？）政府卖地都是lease hold，政府不会做这种对自己不利的事吧。

坡房产由I CA和HDB觉定如果经济不好，我反而觉得房价会涨，经济好了，我担心搞一大堆措施。2009年经济危机以后坡房价突飞猛进

你觉得新加坡加增capital gain tax的理由是啥？如果要加capital gain tax,去年又何必把SSD的年限从4年改到3年呢？完全没有道理
而且no tax on capital gain本来就是新加坡吸引投资的selling point,我不觉得政府有必要打自己脸

有杠杆的房产还真的很可能涨过这个
可惜现在SSD和BSD越来越高 不适合炒房。