HDB还有必要保留吗？

组屋enbloc 叫SERSSelective En bloc Redevelopment Scheme ( SERS) 这个要看hdb政策和地点

房子旧了，选民不满意了到最后还是要enbloc吧，需要时间去继续观察，现在市场上有很多40多年的组屋还没有enbloc,但是如果以后组屋60-70年了，希望就大了

文理的租屋很值钱的。。。。租售比估计全岛最高。。。。

单说房贷比率意义不大。收入2万的20%和收入五万的30%抗风险能力不同。

在理自己的事情自己决断，有开阔视野和思路的观点认真学习。

请教层主计算抗风险能力的公式如果只有一个月收入这个factor的话

也许不科学哈没什么计算公式，只是直觉。假如月入1万，20%付morgate,剩余8千。三口之家的衣食住行学费等基本开销7千，结余1千。月入5万，基本开销和月入一万几乎相当，剩余的是奢侈开销，有很大可支配性。

这。。。那我还是认为看比例更靠谱，今天我们risk老师还特别提醒考试看abs记得是个flaw point

比例结合数字更合适

前提已经说了组屋位置差，难找租客，卖价节节下降
卖组屋，买屋子，follow location location location rules. 事实证明买的新屋，锁匙拿到后第三天租出，租金很好的cover mortage, intrest, 管理费，税，agent fee....

卖价低就是不良资产?卖价低不低是看市场，卖价低也可能特别好租，偏远地域亲测也有三五天就出租出去，20多户来看的。。。

一般而言租金和卖价相关。租金好，且容易出租的房子，价钱很难低。

有几个因素供参考1. Rental yield. 不能看买入价，要看现在的价格，因为有机会成本。hdb一般有6%，公寓3%。
2. Rental return on equity. 因为保留组屋再去买公寓，那么为了避免50%首付，通常需要先把组屋贷款还清。那么组屋和公寓的自然差别在于，组屋没有杠杆了，死的6%。而公寓还有杠杆，所以按return on equity，公寓可以达到9%上下。但也不是绝对，因为户型大小，freehold还是99年，利息高低都会影响。具体需要算算。
3. capital appreciation. 不是说组屋没有升值空间，只能说得看眼光和运气。如果说璧山，金文太，pinnacle这种，在很好的时机入手，那是眼光和运气。但是如果他们已经涨到高位了，不觉得他们的升值潜力还有多大。而公寓你还有很多选择。抄底的时机，选择好的位置，还有加上杠杆，升值潜力一般来说是大于全款组屋的。
4. 参考政策，组屋是民生，政府会压制他不让过快上涨。而公寓就不同乐。参考马太效应，参考道德经那段，人之道损不足而奉有余，没有哪个国家可以逃脱这个怪圈。就是说组屋和公寓的价格必然会越来越大。
5. 当然是ABSD，熊猫说的已经很清楚了，一间150万的公寓，ABSD7%0就是10万，组屋的租金要白费几年？
6. 看假如入手两套公寓你的现金流会如何。应急资金要流，还有每月收支算下来还能不能存下钱，如果现金流可以就可行。还有，不一定一次性进两套啊，一套一套来也可以啊，把我好方向的前提下，量力而为。

说的很全面细致我实在懒得写那么多啊！赞一个鹏哥！

房产投资的魅力在杠杆没有杠杆跟债券投资差不多，尤其是对组屋而言
看你追求的是什么，是稳定现金流，还是资产升值。是想两套房子小富即安，还是想把雪球越滚越大。
拿我自己的例子，我们为了买公寓把组屋还清了贷款，几十万在那戳着，要是保留它还得交一笔不菲的absd，加起来奔着一百万去了，收益只有将将4%。一百万可以干好多事，我们还不算太老，还可以赚钱，暂时不满足于稳定收租。希望资产越滚越大。当然卖了组屋是否有能力找到更好的投资渠道，是另一码事。

杠杆放大收益也放大风险随着加息的节奏下，房价的走势很难说 ， 2013-14 年基本上浮亏-20%， 租金下降-20%，利息涨了50%,。。。那批人论调也是一样?

划不划算看个人情况。
1。租屋卖了，买一套自主，提高生活水平，不亏
2。租屋卖了，买一套投资，自己还有一套， 其实这钱投资别的可能更合算. 投资房产不一定最合适
3。租屋卖了， 同时买两套，这个每个月现金流压力大的。万一经济情况变了，要计算风险
4。租屋不卖，买一套公寓，出租租屋，要负ABSD, 短期需要现金 ，因为税的原因长期才赚，。租屋出租其实哪怕租金少个几百，也是有稳定的正现金流，和利息经济好坏关系不是特别大。风险小，可退可守，万一 经济危机 ，租屋租金也不会少很多。公寓租金就不一样了。

所以需要对大势有个基本的判断到底是应该砸在房子上，还是别的投资渠道，砸房子的话，砸哪的，什么类型的，都需要做判断。不容易。
但风险什么时候都有，不可能人人都找最保守的方法，看自己的风险承受能力，眼光时机远见等等等。因为有这些区别，个体才会慢慢分化开来。

普通人很难压准，运气成分很大考虑到投资房产有4年seller ABSD, 眼光得远。
现在的房价只能算止跌，看经济走势，美国加息程度决定，当利息到了3.5%正常情况下，估计大多数私人房产都没办法自己养活自己。、，
所以leverage 很厉害的人要小心，不要断供。

对中介的话不能全信 ，任何时候你问他们将来都是涨的，他/她说的数要打个折 ，别人上个月能租的价格，你可能几年都等不到

有一定道理风险控制是另一个因素，也跟家庭个人承受能力有关。我们相对保守多了，即使无娃无父母要养，不算租金收入，把morgate控制在收入的30%以下。利息涨，就多还钱。

嗯组屋价钱可以低的，比如南大边上

层主风险意识很强确实应该这么考虑。
房产是长期投资，所以持有能力挺重要的，所以说现金流要稳。假如利息上涨到3.5%，现金流还能不能承受，还能否存下钱，是一个重要的因素。另外保险得跟上，要不然意外重疾死亡残疾各种因素都可以摧毁一个家庭的财务状况。还有两个人的工作尽可能错开行业，其中一个最好能做稳定的铁饭碗类型的。
从另一个角度来说，利息上涨因素对房价走势的影响就不一定了，每个人的分析不一样，也就造成了眼光高低的差异，在事实发生之前，好像也比较难互相说服。
我个人的看法是，供求因素远大于利息因素的。房子这个资产，需求方面基本有自住刚需和投资需求组成的，所以在人口保持稳定或者小幅逐步增长的前提下，房价受供给一边的影响比较大。所以当土地供应降低，新房库存降低的市场里，房价被推高是必然的。利息，发展费，印花税，最终都会被转嫁到买方和租客身上。
还有投资的选择上，当金融危机可能性变大，经济局势不明朗的情况，资金会逃离债市股市找不动产作为避风港。08危机的解决方式是印钱，全世界都在印钱，可以说10年过去了，这个根本问题并没有过去，也就造成了通过缩水，不动产增值，这个趋势短时间内看不到扭转的迹象。

嗯看看有没有这种可能
比如现在房价60万，十年后还是60万（通胀和deappreciation抵消）。十年仅有纯租金收益。location好的condo或组屋，不但有租金收入还有captical appreciation.
想起一个例子，有一段时间大家对reits叫好声一片，仔细分析一下纽约市场上的reits,有一部分每给一次利息，股价就等值下降。换句话说就是拿回的利息其实是投资者自己的，如同整存零取。欢迎多多讨论，也可以开阔思路，换个角度看问题。

鹏哥厉害字字珠玑

reits的灵活性在于自由交易个人认为持有Reits单纯为了派息也是有点心大，更prudent一点根据大环境Ride on volatility 风险控制和收益都会更加美好。

所以我觉得在新加坡现在投资房产是无奈的选择一定要尽量找location好的，只不过location好的也是有一样的问题罢了，就是涨的太慢或者小跌。而且新加坡所谓位置好并不是那么容易定义的，只能说不同位置有不同位置的特点。位置太好了租客的profile不一定就好，增加管理难度和维护成本。位置一般一点如果运气好租给一租十年的欧洲人也可以得到很好的收益。

ssd现在是三年了不是吗？小毛驴中介

风险意识每个人对风险的理解不一样. 如果你觉得自己的职业是金饭碗 永远都不有会失业的风险， 那组屋就不要留了. 我所知道的很多做金融的， 各种中介 不管表面多么风光， 私底下还是留有一套Hdb 的， 因为没人可以预知未来， 一旦有什么事发生（金融危机， 失业， 生病）， 这套hdb 就是最后的避风港

赞同做了9年的risk management，总是无意识就会想到控制风险。家人更保守，贷款超过收入百分之20都不肯。。。。每个人不一样，只要能让自己觉得活的舒服安宁，risk taker risk adverse都没关系，毕竟最后承担风险的是自己。

那是因为破产，组屋可以保留，公寓需要卖出。至少有一个可以落脚的地方。

三口之家的开销有这么大吗啊啊啊

哎呀不要歪楼啊……
举例就是举例么！再说收入花费贴已经那么多了，不要再加一个了……

如果现在祖屋比买到时候跌了12万，买个第二套税也要交这个数，是止损还是补仓啊卖祖屋，直接亏，但好像税也省了。中介的逻辑是价格还在跌，赶紧出手
留祖屋，买公寓，税12万。如果某天涨回去了，心里能平衡点，但好像也不会卖了。祖屋感觉就是买个保险，每月拿点分红。
没想明白

enblock 会给很多吗？应该也就是当时的市价？

觉得最后一句非常非常有道理

你要自己判断，不要听中介的中介只能是你决定下来执行的时候才可以用的， 自己的理财自己做，你问他他当然是要你买买买卖卖卖了。

听起来是跟中介赌气的感觉对中介蜜汁不信任，如果觉得中介讲的没道理，那么依据呢？理由呢？
学点基础经济理论的，都知道这个词，sunk cost。就是告诉我们做决定的时候，是要向前看，而不是回头看。所以现在这套组屋亏12万，是sunk cost。向前看，如果财务状况允许有三个选择。并且层主选择相信组屋涨回12万。
1. 保留组屋，不再买公寓，等10年涨回12万。
2. 保留组屋，多买套公寓，等10年，组屋涨回12万。公寓税交了10万，10年后既然组屋都能涨12万，公寓很可能涨大于12万。
3. 卖掉组屋，买公寓，分段买，买两套。省掉了10万的税。既然层主相信组屋能涨12万，那么两套公寓应该各涨12万以上。
层主自己看，是不是3优于2，优于1？

假设层主自己也不相信组屋涨回12万，也觉得公寓不会涨，那么保留组屋买公寓的10万税是不是白花了？层主也相信，组屋和公寓的价格差距会永远和现在一样不会再拉开距离？如果是层主是这么判断的，那就要保守，保守到底，组屋别卖，公寓也别买，跟着高手们学别的投资？股票债券不见得风险就小吧，也不见得买股票自己的眼光又突然变好了吧。

所以，我的意思是，自己判断，这没错。但是抱着跟中介赌气的态度去判断，自然会走向和中介相反的结论。那就失去了理性的思考了。

你急啥？中介有自己的利益，所以他的建议不可能中立所以向中介咨询自己理财计划是不明智的，。
MTM,账面少的钱居然叫sunken cost...涨“见识”了　
你拿去买公寓投资难道就能保证明年不继续亏１２万？从一个坑跳到下一个坑，还要注资？　
房产不是唯一的投资途径。１０年机会太明显，很多人入场赚了，不表示你能赚

不是害怕风险，而是要会计算，当然帮你算的人不可以是中介就是了。不然给人卖了还帮人数钱。

sunk cost不是一个严格的金融词汇，所以把他和MTM, reliased unrealised PnL是不合适的。他描述的是一个economic decision making的角度，比如说你花钱买了辆车，这辆车卖还是不卖，卖多少钱，不应该被最初花了多少钱买的所影响。
中介是有principal agent interest conflict，但是并不意味着他讲的就是错的或者不中立的。意见当然可以听，判断他讲的有没有道理就好了。但是如果抱着偏见的心态去听，决定往往是被自己的偏见所误导。
人对市场的看法是无法统一的，我看涨，你看跌，各说各的道理和依据。但是不应该说，那家伙是中介，别听他的。。。

中介没毛病，多提供个思路其实如果亏个两三万也就卖了，十二万啊也该到底了，觉得过几年能好点，但又觉得12年买的时候就是虚价，榜鹅的房子真实的价格也就45万。
我们是citizen+pr, 双公寓pr也得交5%，如果不卖祖屋第二套买个老公寓7%，这两种情况税交的差不多。

双公寓提供个思路给sc+pr买第一套公寓绿卡99%，公民1%，不用absd. 过后1%卖给绿卡, 交房价1%的absd. 然后公民买第二套。

你误解了如果你打算把钱投资房地产，可以咨询中介。 如果你有个几十万闲钱，不知道如何生钱，没必要问房产中介请教如何作投资组合，因为答案只是买房子，区别是哪里而已。 好比买股票，你买60万投资一个股票亏了12万，然后你问股票中介怎么办，他一定说卖了这支兑现账面损失，然后满仓买类似的一只120万。。。他抽佣3万，问题是你必须只投资股票么？

考虑EC么？情况和层主基本一模一样，考虑EC么？最近有rivercove开盘，EC不是号称比市场价低20%,买到就是赚到？
我很纠结中，不知道你怎么看。

有没有考虑EC新人，回复错楼了
情况和层主基本一模一样，也一样纠结，考虑EC么？最近有rivercove开盘，EC不是号称比市场价低20%,买到就是赚到？
我很纠结中，不知道你怎么看。

这招高啊如果真的可以这么操作的话，不知道这个洞后面会不会补上 还有假设买完不久就操作卖那1%给PR，是不是还得交SSD

EC很稳妥但是问题就是至少又有七八年不能再考虑第二套房产，对于现金流很充裕又想投资房产的家庭可能有点受限制

考虑了 我还抽到了 但没要100palm 我们还抽到了 不过到我这就剩80平小房子了，放弃了。我们孩子马上要上学了，抽完EC，十年估计不能动了。如果你们孩子小，还能有时间准备义工，还是抽抽看吧。

跌12万真是伤不起啊。买房还是看节奏啊，我从12年到现在，每条新政都是卡我的节奏，没谁了。

如果另一方买，不用ABSD吧?

还是有损失五年组屋的租金也有十万了……

明年年中基本就3.5了2012-2014年高点买入公寓的小年轻很多都是受不了压力 岁数大的二套最先抛售

中介让他卖是有私心Xmlzj

层主就是中介 在这搅局呢别当真