组屋年限必定会延长
铜牌推广者 • • 30226 次浏览黄循财：延长组屋屋契须谨慎衡量后果取舍
发布/2018年5月18日 3:30 AM
文/邓华贵
来自/联合早报
政府若自动延长高龄组屋的年契，将造成许多复杂后果，后代国人也将为此付出代价。（档案照）
黄循财说，政府不只得向已拥有房子的这一代人交代，也得向下一代人有所交代。说到底，我们得确保每一代人都能在新加坡负担得起优质的住屋。
政府若自动延长高龄组屋的年契，将须做出一些取舍，后代国人将为此付出代价。
国家发展部长黄循财昨天在国会里参与政府施政方针辩论时，谈到高龄组屋年契归零的问题，并提出上述立场。
黄循财指出，政府一开始就表明组屋的年契为99年，足以让两代人居住。他透露，目前屋龄最高的组屋大约是50年，其余组屋大多还有超过60年的屋契，因此问题并不迫切。然而一些人已呼吁政府自动延长屋契，或是要求私人发展商填补组屋年契。
他说：“若要我现在就提供一个政治上可迅速解决问题的办法，从而把问题搁置到一旁，是很容易做到的，但我们要考虑到其中的严重代价和后果。比方说延长屋契，这听起来很容易，实际上不是那么直接就能办到的。”
“首先，我们不能假设每个人都希望这么做。像我们管理过市镇理事会的人都知道，越老的组屋越需要维修。若房子已超过99年，能想象它需要多少维修，这对居民将造成多大的费用负担？”
此外，尽管政府努力进行城市规划，黄循财指出人们依然得面对国土有限的现实。政府有必要慎重考虑多方因素，仔细研究问题，做出负责任决定。
旧组屋仍有价 可套现来养老
他说：“如果我们没有更多土地可再循环使用，供建设未来的公共住屋，那我们的子子孙孙该怎么办？他们以后能如何享有获津贴的房屋？……政府不只得向已拥有房子的这一代人交代，也得向下一代人——那些还不能投票、还未出生，但其生活和未来依靠我们作出正确决定的子子孙孙，有所交代。说到底，我们得确保每一代人都能在新加坡负担得起优质的住屋。”
市场近期传出政府有可能停止让人们用公积金存款买房的揣测。黄循财昨天郑重澄清，政府不会这么做，传闻是始于一篇错误引述专家看法的媒体报道。
也有许多人关注屋契越短，对组屋价格所造成的影响。黄循财表示，旧组屋依然有价值，套现后可用来养老。
他以过去一年的组屋转售数据为例指出，一个位于非成熟组屋区、所剩屋契少过60年的四房式单位，转售价大约是30万元，五房式单位的转售价则大约40万元。至于较受欢迎地区的四房式和五房式旧单位，转售价可分别超出60万元和80万元。由此可见，转售价不单取决于房子的所剩年契，其他因素如地点、楼层等也是关键。
政府国会国家发展委员会主席任梓铭昨天也在国会上，提到不少居民对99年屋契归零的担忧。他呼吁政府针对组屋作为资产的说法，更清晰地解释这资产可有多长久的价值，并建议政府修改和扩大选择性整体重建计划（SERS）。
任梓铭也建议政府把屋契回购计划开放给五房式单位屋主，让这类组屋的年长屋主可将部分屋契卖回给建屋发展局，以终身获得固定入息，补贴退休所需，同时可在熟悉的环境里度过晚年。
铜牌评论
组屋年限问题，就像是悬在屋主头上的一把剑。我相信，新加坡政府一定会想办法解决。99年到期直接收房，是不可能的事情。
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#101
麦波申三座旧组屋获选整体重建发布2018年5月31日 12:49 PM
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#102
政府是不可能让组屋用到99年的，根本就不存在延不延期这个问题的。
政府手上还有很多房子等人接手，可打的牌有很多。 -
#103
这个问题现在看好像不是个现实问题，但是政府必须要管理社会的预期，如果大部分老百姓形成了99年到期后政府是不敢收回HDB的预期的话，那么现有的提前收回和补偿计划也会落空。因为既然到时候是无（低）成本续地契，那么我为什么要早早把土地还给政府？坐等日后地价起得更高的时候再卖给政府不是更好？那99年到期再卖是套利更大了，甚至可以无偿续地契的话，HDB屋主变成实际的地主而不是政府了。这个就动摇了整个新加坡HDB系统和经济体系的根本了。
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#104
请多了解一下，重建计划下，政府开出的条件，根本没有拒绝的理由。即使你要无理拒绝也没有用，因为是强制性的。
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#105
政府给的信息还是只有4%，这个不知道分母是包括什么年限的组屋，如果分母是40年以上的组屋的话，那么整体重建的应该介于20-40%之间，也就是会有大部分的组屋会面临99年的期限。个人认为现政府目标和目前传递的信息是不会无偿延期。
处理的其中
1个方案如有网友说的，到期前政府以市场价+10%购买；
2.政府以市场价购买，折扣价卖新的给屋主
2到期了政府无偿是收回，但折扣价卖新的给屋主。
“Mr Wong added that only 4 per cent of HDB flats have been identified for SERS since it was launched in 1995 and authorities continue to maintain strict selection criteria for the scheme.
Read more at https://www.channelnewsasia.com/ ... evelopment-10291684” -
#106
你没有明白那些喊着延期的人真正的意思。
政府按照市场价稍微加点，对于即将到期的房子毫无意义。本身市场价就趋近于零，在零的基础上能加到哪里去呢。
这些人的意思也不是要坚持到到期然后续，而是想让政府宣布hdb到期可以免费或者低成本续，这样他们手里的老房子就可以减缓贬值，顺利的甩给下一个接盘侠而已。 -
#107
同意楼上。恐慌的不是房子能不能延期，恐慌的不是有没房子住，恐慌的是资产能不能保值或增值。没人能保证你自己的房子一定能Enbloc, 如果有这个保证，大家都去买旧公寓了，也不用工作了，等着enbloc发财。旧公寓到期也是要收回的，又怎么会只给HDB续呢？所以公寓屋主也会要求续，最后所有房子都是Freehold, 于是大家都开心。可能吗？
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#108
看过SERS计划，目前看新闻麦波申三座旧组屋获选整体重建项目也只是说对于商户有这个10%额外补偿，没说所有SERS住户都有这10%的额外补偿。这不是重点，关键无论是否有额外补偿，或者额外补偿是多少，都是基于市场评估价的，而市场估价怎么定又是基于99年地契之上的。为了方便计算，我们假设HDB地契是100年吧。新建HDB售价20万元，其中地价和房屋价格各一半，地价10万元，房屋本身10万元。房屋（砖头）是贬值的，100年每年折旧1千，到期归零；但是地价由于城建和周边设施的完善，只会增值。问题是土地所有权是政府的，HDB屋主买的只是100年使用权，所以到期后土地要还给政府，政府享受了土地增值而屋主的房子本身价值归零。SERS下政府提前收回，当然要按照收回时市场价给补偿，那时同等地段的地价肯定比刚买的时候高。假设50年后收回重建，土地增值了10万（每年涨2千），地价值20万了，假设造的新屋（砖头）还是值10万，那么买同地段的新HDB要30万了。而那时旧房折旧了5万，市价只值25万了。那政府能补偿5万，屋主当然愿意了，一分不出，还能住同地段新屋。但这里面一个关键问题，新旧屋的差价（即政府补偿部分），差价（补偿）太大政府吃不消；差价（补偿）太小，屋主不愿意。什么时候最好？就是地价增值和房屋贬值正合适的时候，拆早了地价起的不够高，政府没动力也没钱补偿；拆晚了，更难处理了，如果100年到期再拆，地价又涨了10万，值30万了，同地段买新屋要40万了，但旧房子归零，政府要补偿40万旧屋主才肯搬，政府会傻到那样吗？5万就可以解决的问题会拖到40万的时候才去解决？所以，政府一定会提前EN BLOC，而且一定是有选择的，选择合适的地块（地价增值V.S.房价贬值合适）。地价涨的不够快的地方，政府是不会去SERS的。所以SERS目前只占全部HDB的4%。但是如果大家预期是100年到期可以免费（或低成本）续地契，那么定价系统就要全部推翻了，那时HDB屋主变成地主了，直接享受土地增值，就等于第一年花20万买HDB的时候屋主就知道100年后光土地就会值30万，那50年的时候政府如果要来ENBLOC我的屋子，我凭啥让你估个25万的价？拿政府5万补贴还要感恩戴德？屋主一定会拖得越久越好，坐等土地升值。这样SERS也然并卵了。等大家都拖到底，那么政府也没法收回土地再开发了，结果举国上下都是旧组屋，谁也别想拆的动。
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#109
道理很简单，对于政府来说地契不是个事儿，地契只是政府限制我等平民的工具。对我们来说也许99年地契和9年地契有很大的差别，对政府来说没有差别，9年地契收来，直接改成99年地契，政府需要花钱吗？ 于是这个只剩9年地契或者地契归零的房产只是一个控制成本的借口，政府可以降低成本。 至于选哪里收购，这个不是简单的数学题，要看政府的规划，土地的利用率，人口的增长，如果对房屋的需求不高，自然就不会有太大收购的动作，如果需要增加供应，在某个区域，就会收购那个区域的旧房子。至于怎么算赔偿，当然是看你旧房子本身的价值来决定的，政府肯定是能省就省，你运气不好地契归零了也没等来收购，抱歉。。。
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#110
同意你的看法，举例只是把问题简单化处理，更容易看清楚。
如果考虑到各种现实因素，人口、规划等等，SERS就会更有选择性而不是普遍性。
老百姓也不能全部指望一定有SERS来拆迁的 -
#111
大家有没有发现，政府很少宣传ENBLOC这方面的知识，甚至中介都不是很清楚。每次有人问到这方面的问题，政府都是在打太极遮遮掩掩的。
政府嘴巴上说不保证所有的组屋都会被ENBLOC，但是一直有实际行动。政府是最后的接盘侠，他们要降低民众对重建或者免费延期的期望，减轻重建成本。
越是好地段就越大可能被重新发展，99年内有可能跑个2/3轮了，这也是好地段价格坚挺的理由。
其实重建计划也是延长年限的一种形式。旧地换新地，差价算装修费，这样就好理解了。
大部分国人，应该都不会为了多赔偿而跟政府硬扛99年，时间成本非常大。 -
#112
对。所以政府不会给民众太大希望，从而增加自己的负担。某种程度上，政府反而不希望组屋的价格太高，所以部长时不时跳出来说地契的事情，提醒大家旧组屋的风险，目的就是影响二手组屋的转售价。BTO 这边又大量供应优惠的房子，加大补贴等等。这些都是控制组屋价格的手段。
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#113
ebbloc 的% 依据国家经济发展而进行
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#114
归根结底，福利一定要低成本才可能广覆盖。成本高了组屋制度就不可能维持。可是很多人是不明白或装不明白，既要全民福利性的组屋，又要自己的组屋最好能永远增值，既要又要的让政府也很为难啊
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#115
新加坡就这么点人口，公民+PR，每个公民或PR有1套组屋？其实也没多少量