EP在新加坡，最近看到市场有点跌到底了心动想买一套一房的公寓出租， 阻碍的条件很多，但是又有心想买，所以列出来咨询下大神.
1. 看中的公寓是sims urban oasis ，地点不错，然后看到附近巴耶累吧和kalang的发展前景觉得涨价和出租都不是太难. 迟到了现在只剩4个一房的， 房间对着PIE但是在13楼应该还好， 747K， psf1543差了下比人家刚刚入场的时候psf高了100. 这是第一个犹豫的点.
2. 印花税那些不用说了，都了解，但是由于可能2年到3年后会离开新加坡， 所以想要出租的话 个人所得税和房产税都是很大的打击，这是第二个纠结.
3. 因为3年后可能离开新加坡， 所以想在3年后可能市场上公寓推出比较少和市场可能在今年明年见底反弹 的时候可以涨价卖了. 预计扣除买房子的税和贷款利息 能够赚个 5%就很满足了. 这样算来要涨个23% 才可以 填回原来印花税的坑. 这是第三个纠结.
特意做了一个计算表，帮忙看看我的计算有没哪里没算到的. .
按着这个计算表格， 房价需要从现在的1543psf 涨到1845psf， 涨个302psf， 好像还是可能的？ 因为 ajunied前面一个地铁站 巴耶累吧 和后面一个kallang房价都上2000psf了....
求教。。求教
24 条回复
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#1
如何保证顺利出租，从不空挡？
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nye911 楼主#2
因为靠近市区，靠近地铁站，2000我已经用了个很safe的价格去评估了
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nye911 楼主#3
你那个一房的价格是什么时候的？ 现在好像只剩4间了？？
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#4
http://www.simsurbanoasiss.sg/price/
刚才网上搜的。不妨盯住几个感兴趣的楼盘，再盯住几个房间，看看这些房间到底需要多长时间才能出租。例如：刚竣工的 THE GLADES,就在丹娜美拉地铁站
另外，你还没有算中介费，如果是一年换一个租户，是否每年的中介费都要付一个月的房租？ -
nye911 楼主#5
感谢， 你觉得我这样又要交税，价格psf又不算便宜. 租出去又要交那么多有的没的， 值得买来租吗？ 但是我自己算下，好像又还是可以？ 不知道为什么.
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#6
计算很详细，不过计划没有变化快。同时，算得太精，你容易患得患失，买了以后又萌生退意。本版就有例子。
投资房产是一项长期投资，金钱上和心理上都是如此。
作为一个要付15% ABSD的外国人，我觉得，你还是不要买了。成本效益比太危险。
可能买些5%回报的金融产品更靠谱。 -
#7
老实租个房子吧，坡的房子3年能涨32%？ 你觉得可能吗
买到来估计是陪的白给政府交税。除非你长期持有，可是占着一大笔资金。
还是算了吧 -
#8
最大的问题就是持有时间太短，在新加坡要指望3年长20%+是不太可能的，特别是目前的行情；第二，楼主貌似没有算自己首付和税的资金成本，算贷足20%加税18%，一共38%，也起码25万新币了，这线买个稳健的产品一年5%的收益，已经12500刀一年，超过租金收益了，流动性和风险性都比买房出租好，还省心省力；还有3年卖出应该还有卖家印花税的，不知道楼主有考虑到了吗？反正只持有3年我觉得属于瞎折腾
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nye911 楼主#9
感谢. 我可以作为一个长线的投资把房子一直租出去，这里计算三年只是因为可能要离开.担心离开后22%的所得税和房产税会吃掉房租的很大一部分所以犹豫.. 但是长期投资我觉得挺有机会这个aljunied的房子会涨到不错的房价的.请问下在这个一房大概能租到多少一个月？
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nye911 楼主#10
我也要考虑过其他的投资产品 但是就是看到现在房价差不多跌倒低了是个进场的好时机， 然后这个地段又不错看得到 5年十年2甚至20年这个区域的发展 所以想投资，， 可以长期持有，不一定3年离开了就要卖。 但是就是担心按个不在新加坡的所得税和房产税会吃掉房租很大一部分. 我算了那个税在房价增值里面了。 所以所以才是涨35%左右我才能赚钱
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nye911 楼主#11
请问如果是长期持有出租， 这个sims urband的公寓值得投资吗？
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#12
长期持有的话是可以考虑的，不过因为absd，要涨35%的话是要等挺长时间了。那就要看租金如何了，扣除成本如果能基本和按揭还款持平就算不错了。关键还要好租。不过貌似那里离市区近，出租应该挺容易
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nye911 楼主#13
我还有个担心就是一房的屋子不太好卖， 就算如果有涨到了我希望的那个值， 卖不出去或者低价才卖的出去， 也都是一场空， 能卖出去才是真的 哈哈
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#14
一，需要卖房时，这时怎么取舍？
1。没有涨到希望的价位
2。原价
3。跌
二，不在新加坡，如何付款，是否考虑汇率涨跌？
三，是否接受房型？似乎是没有窗户的内厕所。
四，是否有注意：inclusive of 14 sqm void，对总面积有何影响？https://drive.google.com/file/d/0BxsvbEFlb4X1VWwtdy1iaDJYMGc/view -
#15
坡坡现在在转型, 很多行业转走了, 新的码工工作前景还不明朗.
坡坡的房子是用来住的, 不是用来炒的.
LZ想买公寓, 起码得有PR或SC才比较合适.
几年后就走, 不如在要去的地方买房比较好. 回国就回国买; 若移民澳州就在澳州买.
在坡可用公积金还贷款,反正不还贷款, 拿出来也得遥遥N多年. -
nye911 楼主#16
谢谢你啊帮我考虑的那么仔细。 其实卖房这个刚刚算了下税什么的其实在不在新加坡差别也没有那么大，所以现在也是想要长期持有了收房租了.卖的话可能5年十年后吧，应该对这个地点的发展挺有信心的. 不在新加坡的话我们会留一个银行账户在这里.房租和收入和贷款都从这个账户走. 房租收入和贷款都是新币所以汇率应该还好。我们会找一个中介帮我们处理，他要赚中介费应该会挺有心的找租客的吧.而且主要是那个地段给我们信心比较大租客不会难找.还有房型和你说的那个void， 那个viod是顶楼才有。我们看中的那套没有.但是是面对pie的确的被人挑剩下的几套，但是没办法好在楼层比较高PIE影响不是很大，而且都是出租。
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nye911 楼主#17
不是几年后就要卖而是几年后会离开。房子还可以继续租出去.我们不是想要炒，是想着租金可以cover贷款然后等着房子在的那个地方不错可能可以慢慢涨价起来.
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nye911 楼主#18
在哪可以查到THE GLADES 一个房间多久可以租出去
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#19
“ 好在楼层比较高PIE影响不是很大，而且都是出租。 ”
不考虑自己是否会喜欢住，而只是因为出租就降低要求，这样的房子，出租容易否？
再用心再努力的中介，如果存在这样那样的不如意，除非价格非常占优势，不然也不是很快能找到租客。
我想到的笨办法，从下面的链接中，找到中意的房子，记录发布时间，然后盯住，看什么时候链接不存在了，就表示出租了。
http://www.propertyguru.com.sg/p ... =size&order=asc -
nye911 楼主#20
如果是要和发展商要折扣，多少折扣比较合理？
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#21
楼主以为新加坡很容易出租吗？自己到新入住的公寓看看，有多少晚上是黑灯瞎火的？说明屋主没找到租户，有的只好降价出租，租金收入都不够还贷款
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#22
每个盘的发展商的销售策略不一样，折扣也都不一样的。。。
有的完全没有折扣，有些还可以再扣1%~3%不等。。。 -
#23
好像少算了中介费一个月的租金，还有换新租客时的打扫看房时间，那还是运气超好有新租客即刻入住的前提
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#24
AGENT每年都会收你一个月房租做中介费，不管你有没有换租客。反正我觉得你这个买了亏的。