森林城市还有前途吗？转载一篇财新网的报道。另附最新早报报道。
shishiguanxin • • 40229 次浏览碧桂园马来西亚项目停售 房企出海遇阻
【财新网】（记者 侯雯 王婧）近期有媒体报道碧桂园在马来西亚的森林城市项目暂停国内销售，或与涉及外汇监管堵漏有关。碧桂园就此回复财新记者，此次国内销售展厅暂停开放是由于升级改造需求，与外汇监管无关，相关展厅开放时间待定。碧桂园方面称，森林城市将进入全面产业招商阶段。
真实原因仍待确认，但该项目停售将并非海外房产项目中的孤例。2016年房企纷纷出海，在境外开发出地产项目后，主要面向国内购房者销售。今年以来，个人外汇监管封堵漏洞，资金难以流向海外，出海房企或将普遍面临销售困难。
每半年赴港刷卡还贷
碧桂园森林城市位于马来西亚新山市，临近新加坡。根据碧桂园公布的计划，开发商未来20年将投资2500亿元，与马来西亚当地政府合作开发这一人工填海岛屿。项目规划面积近20平方公里，可容纳数十万人。
森林城市项目广告遍及地铁、商场、小区，以及央视春晚、体育赛事当中。该项目以“新加坡旁，永久产权”为卖点，广告反复强调：竣工后，“森林城市”与新加坡的直线距离将不足2公里。
2016年11月，马来西亚总理纳吉布访华。期间马来西亚媒体《星洲日报》报道，碧桂园计划在森林城市落实折合约57.7亿元投资额，还将投资约6.2亿元建设工业化建筑材料制造厂。在2016年8月的中期业绩会上，碧桂园总裁莫斌宣布，该项目上半年销售已破100亿元。
该项目驻马销售人员向财新记者介绍，森林城市的主要客群是想在海外进行房产投资但又买不起欧美资产的中产阶级，项目单价在2万元/平方米左右。单套最小户型为48平方米，为一个主卧加一个小房间，总价108万元。他表示，因为没有公摊面积，实际相当国内60平方米的住房。
付款方式分为3个阶段：初期在马来西亚看房，刷卡支付定金1.5万元。其次是首付。2016年前，项目首付为三成。自2016年12月底开始，碧桂园将首付降到一成促销。按108万元算，首付10.8万元左右。
最后是每半年一次的付款。他强调，按时付款全程免息，由碧桂园方面承担；如逾期需缴纳滞纳金。与国内月供不同，该项目每半年付一次，可选择年限不等，按最长4年计算，每次支付12万元左右。值得注意的是，购房者需要每半年自费去一趟碧桂园在香港或者新加坡的展厅，现场刷卡支付。
“我们只接受现场刷人民币，带有银联标识的卡刷人民币就行，您可以当作半年一次的旅游嘛。”该项目销售人员说。他发来森林城市的全景3D图，包括营销中心、滨海商业街、滨海园林、酒店公寓，并表示：“这只是冰山一角，项目还在持续建设中。”
为应对外汇监管，购房者海外置业常用方式之一是：购房者在境外刷卡购买投资类保险，质押保单后获得资金交给开发商。据财新记者了解，森林城市项目不排除使用了上述办法。
外汇监管堵漏
2016年1-9月，内地个人赴港购买保险热潮引发市场关注。2016年10月28日，中国银联向香港收单银行重申了保险类商户合规受理境内银联卡的相关要求。10月29日，银联国际发布公告称，银联卡禁止支付境外投资性保险。
同时，外汇管理部门加强了个人外汇信息申报管理。《个人购汇申请书》明确列出个人购汇“禁令”：如不得出借本人额度和不得借用他人额度实施分拆购汇，不得用于尚未开放的资本项目，不得参与洗钱、地下钱庄交易等违法违规活动。此前，个人购汇，银行柜台只是口头询问购汇需求，不会要求填写《申请单》或提供书面材料，因此不少人以“旅游”为目的换汇。（详见《换汇新规出台 居民如何购汇用汇》）
外汇局有关负责人在2016年12月底接受媒体采访时表示，2017年主要从三个方面加强个人外汇信息管理。一是细化申报内容，明晰个人购付汇应遵循的规则和相应的法律责任; 二是强化银行真实性、合规性审核责任；三是对个人申报进行事中事后抽查并加大惩处力度。
此外，外汇局还于2017年1月3日通过《人民日报》海外版澄清，禁止个人购汇投资海外房产等尚未开放的资本项目，属于个人外汇政策一直以来的规定，并非新规。
外汇局指出：当前我国资本账户尚未实现完全可兑换，资本项下个人对外投资只能通过规定的渠道，如QDII（合格境内机构投资者）等实现。除规定的渠道外，居民个人购汇只限用于经常项下的对外支付，包括因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、购买非投资类保险以及咨询服务等。
房企出海之后
2016年房企纷纷出海。以万达、绿地、万科、碧桂园、招商蛇口为代表，通过收购酒店、写字楼，与当地机构合作买地开发，投资产业地产等，足迹遍布“一带一路”上的俄罗斯、马来西亚、欧洲、美国等地。其中以“产城一体化”和“立体化绿色智慧城市”为宣传口号的碧桂园森林城市一度成为市场关注焦点。
一位龙头房企核心高层人士向财新记者表示，业内正在看碧桂园的“马来西亚造城之路”是否走得通，以及未来能否复制到其他发展中国家。观察重点在于：开发商获得当地政府背书，拿到大量土地开发权后，能否通过产业导入，提升区域经济价值，推动房地产开发销售。
“房企在海外进行房地产开发主要还是面向中国人销售，”一位前二十强房企高层向财新记者透露，“前年国家鼓励企业出海，去年上半年，开发商出海较为火热，出去看了一圈，到了下半年开始冷静下来。”他解释说，房企开拓的海外市场多为发达国家市场，主要在美国，其次是加拿大和澳大利亚，这些国家城镇化率高，市场较为饱和，房企去了盖好楼之后大多还是反售国内。
“不发达的市场有机会也不会去，”他表示，“去年去印度考察发现，印度虽然住房紧缺，但相关法规无人执行，开发风险太大，根本不敢进去。”他坦言，随着外汇储备下降，国家对海外投资的监管趋严，房企出海的热情更是减退了大半。国人海外的购房热潮仍在继续，但已逐步降温。该人士表示，考虑到海外购房的税务、管理、和未来转手交易的成本，海外购房不再是高净值人群的首选，而是“鸡蛋不放在一个篮子里”的资产保值选择。
随着外汇管制趋紧，房企海外项目的销售将进一步受到影响。一位海外房产代理公司负责人向财新记者表示：“今年大家普遍感觉海外的大额房产更难卖了”。另据海外房产中介平台居外网数据显示，2017年2月，美国房产的境内咨询量下降了14.2%。
联合早报2017年3月13日报道：
马第二财长： 中国加紧外汇管制影响马国经济
马来西亚第二财政部长佐哈里表示，中国是马来西亚的重要贸易伙伴，因此中国政府的任何政策变动都将影响马来西亚。
（吉隆坡综合讯）马来西亚第二财政部长佐哈里表示，中国政府加紧外汇管制以遏制资金外流，已间接影响到柔佛州依斯干达特区的森林城市计划及马来西亚其他经济领域的发展，这个情况令人感到担忧。
他指出，中国是马来西亚的重要贸易伙伴，因此中国政府的任何政策变动都将影响马来西亚。
佐哈里昨天在记者会上回答相关询问时说：“我们对此感到担忧，因为中国国内经济将间接影响马来西亚经济。这是因为我们在去年1.5万亿令吉（约4757亿新元）的外贸总额里，中国就占了16%。”
据了解，中国过去三年的资金外流量惊人，去年达7250亿美元（约1万亿新元）历史新高。巨额资金流出迫使中国政府去年下半年开始加强管制，对外企资金汇出、中企海外并购及个人购汇等，出台越来越严的限制。
业界人士去年底称中国已实施资本管制
中国业界人士去年底就表示，中国实际上已开始实施资本管制，只是官方不愿意承认。外汇管制不仅影响海外公司对中国的直接投资，也影响中国企业到海外的投资。
柔佛州务大臣卡立诺丁上周六表示，柔州森林城市（Forest City）虽因中国政府的资金管制措施而暂停在中国销售，但碧桂园在柔佛的各项发展计划将继续进行，完全不受此次事件影响。
香港《南华早报》日前报道，中国政府加紧外汇管制以遏制资金外流，迫使中国第二大发展商碧桂园关闭当地所有森林城市销售展厅，也暂停对中国买家推销柔佛森林城市发展计划的房产单位。
不过，据碧桂园的说法，暂时关闭展销厅仅为装修，与中国政府管制资本外流无关。
碧桂园森林城市首席战略官于润泽说，该集团关闭中国的销售中心属暂时性措施，是为配合该公司今年初推行的销售与营销计划所作出的调整。
他也说，该集团预见森林城市计划将吸引来自全世界的买家，包括东南亚、亚洲、日本、韩国、印度、中东及欧美国家。
他表示，该集团也与国际产业销售顾问公司合作，在亚洲及各区域市场进行推销，该集团也计划未来几个月在越南、缅甸、台湾、迪拜及日本设销售展厅。
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#1
搞不好碧桂园要死在这个项目上。
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#2
真正的釜底抽“薪”，打击太大了。
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#3
国家为啥控制个人钱财使用呢
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防止资金外流。
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#5
一方面是政府控制资本外流，另一方面马来西亚这个房产自身有点low，要啥没啥，宣传上都是新加坡旁这种鼠辈伎俩，没有投资价值，完全是博傻，就看谁最傻。
现在釜底抽薪，这项目大事不妙。 -
#6
限制外汇影响的不止是马那样ulu的地方。像几个月前, 澳洲忽然修改n多年的规定, 许可外国人购买转售楼花(以前算二手的禁止), 因为不少大陆买家违约。影响到开发商了。当然坡坡是第一世界发达国家。房价虽然不比天朝一线, 远非马果和澳洲能比。一个面对铁轨的大点的三卧可在澳纽二线, 买三个有地房。发达多了。生活素质也高多了。
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#7
流到哪儿也是个人的钱啊
政府凭什么控制呢
全世界也就中国政府吧 -
#8
中国的货币目前还不能自由兑换，钱流到国外，等于消耗国家外汇储备。
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#9
归根结底是人民币超发太多了，都跑去换美金出来买房，外汇储备就会耗尽，人民币变成金圆券。
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#10
一楼又加了今天的早报报道。
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#11
中国公司海外投资的目的本应该是赚外国人钱。结果发现到处是坑，还是中国人自己的钱好赚。所以中国的国际化就是什么时候外汇储备花的差不多了，什么时候就结束了
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#12
那一带一路还搞不搞了？
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#13
是咯，想想碧桂园这些公司也够可怜的。
先是一带一路，然后又外汇管制，这么一虚一实的组合拳，直接被玩死了 -
#14
一路一带本质就是给这些周边穷国送钱，什么时候外汇储备送差不多了，什么时候就结束了。
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#15
因为是送钱，国际同行的惯例，小坡赖以生存的那套都行不通。只有按中国模式，说白了就是效率低下的模式来玩。凡是国际惯例，总结出的最佳实践，因为搞不懂，干脆不用，美其名曰中国文化制度输出。什么时候外储用差不多了，什么时候这种反商业的方模式就结束了
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#16
森林城市的售价, 差不多是新山当地人(如果他们对公寓有兴趣的话)的四倍.
当地人若有兴趣就奇怪了. 他们还要求各种交通购物便利.
相当于大概国内弱2或一些三线的价格; 当然得以中国人为主了. -
#17
小网球此言差矣，马来西亚有钱人也不少，如果有利可图，哪怕是十倍也有人跑来抢。你看北京那些比贫民窟还烂的房子卖那么贵，还不是有人买，关键是有人接盘。为什么有人接盘，那就是信贷要放松，说白了就是国家层面要炒房。而马来西亚政府显然还没有准备好这个。
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#18
说不定桂逼园由此开发出第二大业务板块-地下钱庄，以后中国买家直接境内付人民币国外拿产证，开发商想尽一切办法用各种通道和名义付汇出境，开发商的办法总比个人投资者要多很多。
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#19
看不出啥前途，在这个逆全球化的时代。当然无内需无腹地的经济体死的最快。
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#20
你是说新加坡吗？
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#21
不刻意指谁，只是针对逆全球化做的推理。
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#22
逆全球化中国的损失会比很多小国更大，因为我们才是全球化的最大收益国
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#23
你结合实际情景分析下
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#24
和政府公然唱反调，碧桂园要是敢这么干，那就离死不远了。
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#25
晚上跟我老妈讲电话，她忽然说新加坡房地产估计没戏了，要我去吉隆坡整套。哇哈哈哈……看来中马关系虽然交通事故不断，感情还是妥妥的好呀。果然是敌人的敌人就是朋友
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#26
碧桂园从一开始就是在筐国人的钱，一年前我一个国内朋友打电话咨询我这个事，我果断的叫她切勿投资。现在新山的市场，待售或待竣工的公寓大大供过于求。
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#27
中国的什么东西的产能都过剩啊，衣服卖不完、鞋子卖不完，连房子现在3、4线的也卖不完，所以要讲去库存了，产能太大库存太多。只好想办法卖给外国人，我们现在是像把高铁、基建都要输出到国外，经济不全球化我们怎么输出给钢筋、水泥、建材和铁路，怎么卖出去给外国人？天朝花大力气搞一带一路，作为国家战略，不就是为了输出中国产能吗？一带一路是中国路线的全球化，搞好了又一个如盛唐一样的天朝上国时代，搞不好就呵呵了。
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#28
居民不能海外投资房产，没说企业不可以啊，特别本身就是房地产开发企业，它的正常业务需求总有合法途径让资金出境的，人民币要国际化必须要让资金出去的，只是目前就这点外汇，不够老百姓用，只能卡着老百姓先来保障国家（国企）、外企和有影响力的民企的外汇需求，桂逼园这种体量的企业我觉得要做肯定应该是有办法的。
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#29
一带一路基本上是给国内的过剩产能和资金找出路，尤其是基建产能。受惠的大多是沿路的穷兄弟，他们没有能力搞大规模基建，天朝送钱送物，何乐而不为。天朝撒钱买个大朋友圈，以后说话腰杆也硬许多。谁听话就给块糖吃，谁不听话就制裁谁。
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#30
虽然新山到处是土地, 为什么有很多国人买森林城市.
问了哈, 主要是媒体宣传称当地不安全, 很多人不敢住本地人的有地住宅区, 即使有保安也不放心.
单独围个岛,加上配套齐全的设施, 正好符合聚集而居的爱好.
还有现在国人移民各个地方都不容易. 虽然'新加坡旁'经常为人嘲笑, 现在情况一般人N多年加上好运气才能移民到坡坡. 能耗得起移得了的人很少.
买在那有些人是为了获得华侨身份, 天朝有独特的'华侨法', 诸多方面如高考可单独试卷, 另加很多分数. -
#31
天朝经常宣称投资几百亿什么的, 很多成分是按照国内基建产能计, 并非全部是真金白银.
如盖房子填海的水泥钢材折合成现金多少多少. 一起算在投资里面.
很多国家连水泥厂钢铁厂都没有, 同时正好帮助国内的基建产业. 不然下岗了不利于安定局面. -
#32
碧桂园的房子和华侨身份半毛钱的关系都没有。
马来西亚的第二家园计划是给10年长住签证，不是永久居留，更不算移民，符合条件的都可以申请，和买不买碧桂园的房子无关。森林城市靠“新加坡旁”，“马来西亚长期居留”来忽悠国内不知情的人。 -
#33
只有外国护照考生才能白痴上北大吧，华侨还是中国人，谁理你呀
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#34
对必贵圆项目一点没兴趣, 虽然去岛上那玩过几次, 呵呵.
天朝华侨法甚为奇葩,
只有持有长期访问签证或绿卡, 呆在国外超过两年, 都算华侨. 可以查一下.
但不可是工作签证. 入籍的也不算.
所以马国那种MM2H正好符合规定. 当然他们不买任何房子,租房子, 也可申请MM2H.
同样的, 持有坡坡的长期访问准证诸多国内来的老头老太太, 和坡PR也算是华侨. EP和已经SC的则不算. -
#35
请参照天朝奇葩的华侨法.
有国外访问签证或PR呆两年, 高考回国认证,单独试卷然后加分, 不占名额等规定.
至于外国护照的上北大的标准, 只是更低更白痴而已.
本来也不信, 查了之后发现的确是这样. -
#36
如果有这种情况，那不少初中过来这边读书最后考个poly的，为啥不回去用华侨身份高考呢？
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#37
有PR的话，可以这么干
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#38
分析最近各省汇总45万亿的基建计划了吗？
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#39
这个分析报告找克强同志去要吧
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#40
好吧，你要到了分享给我们看看
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#41
土澳的房价那么低吗？
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#42
刚看到一个揭底的报道，这个碧桂园之前就有劣迹，把一个和青岛没有任何关系的楼盘宣传成青岛东，这个新加坡旁只不过是故伎重演而已。下一波估计是去墨西哥开发个楼盘，宣传成美国南。
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#43
楼上逢中毕反我倒也想的通，毕竟他那国营理发匠姨父的“”豪门“”奇葩丑事令其蒙羞；但逢马毕反我就想不通了，不知隔壁和他有啥深仇大恨；最后这个逢碧毕反就有点恶毒了，就事论事，在这个事件中碧桂园毕竟属于受害者。。。
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#44
楼上的，国内已经不能用人民币买了，这个时候你应该拿出真金白银去支持一下这个bi了。
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#45
森林城市如果能发展好了。特别是如果治安方面能做好。对坡很有利。那地方房子估计转手困难出租也不易。这样可考虑便宜出租给退休人士养老。虽然有些老头老太太是喜欢锻炼身体出去端盘子做保安。大部分可能是没办法。退休有着落了也能让人安心工作。不然如同很多天朝来的同志一样。经常想着国内找下家神马的。亦能提升形象。端盘子扫地经常能给天朝访客视觉冲击很严重哈。
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#46
先别笑话坡坡这边端盘子的老人，天朝现在的老人，是享受到了人口红利，等现在这一波退休之后，如果还能潇洒广场舞，那再吹不迟。
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#47
吃瓜观众坐看热闹，力挺千股，说的挺好！
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#48
同意楼上，另一吃瓜群众来打卡
话说过年期间和父母去旅游，路上父母在跟同行的一个大妈闲聊时得到了一个信息，大妈的女儿曾在碧桂园实习，现在在国外上大学，说碧桂园是很大的上市公司，很有潜力，工作待遇很好，月薪四万人民币（不知是什么职位，可能是销售吧），且如果是在马来西亚当地做销售会说马来语的话待遇更好......四万人民币就是新币八千啊，说的我父母非常心动，加上他们在国内已经被洗脑，再加上这一出，现在一直催促我去打探他们的薪金状况还让我去那工作，真的是服了，而且来新期间还要求去新山看房，要不是没有提前办马签给拦住了肯定就去了，劝都劝不住，而且他们只听得进别人的说法，我说什么都没用 -
#49
您得再仔细拜读下暂停兄的帖子，人家纸上谈兵指点江山，得得到不行啊……新加坡政府哪哪做得不好啦，法律法规哪哪有缺陷啦，我都觉得如果他换个种族过几天可以直接竞选总统去了……
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#50
太没谱了，这项目就是忽悠中国来的傻大款中款的，会讲马来话是准备去忽悠谁呢，当地人有那么傻吗。再说了，马来西亚会讲马来语英语华语的人多了去了，如果真的能有这个待遇，人家钱多事少离家近，还用辛辛苦苦每天往返马新两地吗。