Heritage View, 位置很好，生活便利，面积够大，户型未知，就是太老了。自住。 ---

公寓en bloc的几率是可以算出来的这个公寓en bloc的几率不是很大做个很粗糙的计算 heritage view接近400,000 sqft的面积 plot ratio 2.1 （也就是建好的房子室内面积可以是2.1X400,000sqft 加上额外的7%优惠，可建差不多900,000sqft 参考现在附近的one north新公寓的每平方英尺的尺价，以及现在的建筑成本，即使接下来几年内这个区域的房子大涨，地价可见的几年内差不多1200 psf ppr了不起了。考虑到要给政府钱补足99年的lease，en bloc能补给住户的不会超过1000psf,总赔偿价格也就是会少过900,000,000. heritage view 共有600多户人家，户型有大有小，这边只算平均。毛估平均每户拿不到1.4M. 看看历史成交价就知道这en bloc不可能，赔的价格比不上市场价。 heritage view 收租金非常好。但是en bloc可能性太小-不是每个老公寓都有可能en bloc的。很多建的比较密的公寓en bloc可能性都不大。只有那些老公寓，原先的地没有被充分利用，用户数相对土地面积比较小，en bloc的概率才比较大。有兴趣投资可能en bloc的房产，欢迎小窗我（鄙人part time agent）哈哈

这个楼盘是2000年top的，感觉还好吧，不算太老2000年前后的公寓是老派风格，用的建筑材料地板和大理石地砖都是那时候质量比较好的。现在新房用料都不如那个时候。旧格局没有大阳台大飘窗，内部房间面积都挺大的。新公寓通常大阳台大飘窗大空调槽，整个内部面积被压缩了不少。旧公寓户外空间也大，新的会拥挤一些。自己住的话，会感觉舒适度不错，价格也比新的便宜不少。住十来年enc block机会也比较高。不好的地方是老派欧式风格有点暗黑，水电啥的要修缮，维护上得多注意。价格嘛，看到heritage view现在有一套1507 sqft的叫价1.82，感觉性价比不错，这个价格买新的新房一般就是比较小的三房或者两房，住着肯定没有旧的宽敞。至于99年地契问题，如果遇到enc block，肯定不会亏，不enc block，剩下的年头也够住到有100岁了吧？

感觉已经迟了感觉现在看永久的已经太迟了.永久地契的房子就这一年时间价格被炒得非常高了. 现在再进去,背高额贷款回报又很低,未必划算.花很大的差价才能住的和99年大房子一样舒服. 如果现金非常充足的除外, 但是很怀疑现在的价格会不会最后就是入手以后过10年都没见啥变化. 听说ENC BLOCK不通过的有几种情况, 一个是里面的小户型, 入手比较贵, ENC BLOCK 赔的按面积算下来差别不是狠明显, 拿到的钱出去买房子, 买的很小位置更差. 二个是里面的大户型, 住的挺舒服, 物业费也不贵, 赔的很多, 但是出去买不到同等大小一样地理位置的房子, 实际上就是给的钱只能往同等位置更小的户型新的房子买. 然后还得搬家,装修,交税, 一比较, 户主更愿意一直住在里面.

我觉得原因比结果更重要SlA的FH to 99year的ratio是根据什么算的？网站上并没有解释，所有网站的分析都是take it as it is 我怀疑（虽然我没有证据）这个大概就是按Excel PV function算出来的： =PV(interest rate, number of payment, amount) 对于leasehold, number of payment=remaing lease 对于freehold, number of payment =999 如果按HDB的interest rate 2.6%来算，你会发现Pv(leasehold) /PV(Freehold) 跟SLA的table比值非常接近当Long term interest rate升高，两者ratio更高，反之在低利率环境下，两者ratio更低 --- 系统生成：由于楼层数受限，本帖实际/> “以前是这样，现在不好说” 原地址： http://bbs.huasing.org/sForum/bbs.php?B=172_14914387

25 年的老公寓值得买吗？

我想披着马甲 4年前

#51

说了跟没说一样50年变一次，都够我活到死的了

sakuragi 4年前

#52

对的就是这种under build的地才最可能en bloc, 不过也要看中不中DC

zy60013833 4年前

#53

地永久房子也不永久啊比如40年前的房子，大部分现在的居住体验都很差了。
除非enbloc，要么卖不动租不动。

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Daisycoco 4年前

#54

我觉得自住，价格好，住的舒服就是比较值的。

greyrabbit 4年前

#55

惊到了，小六毕业就盘算上大学。不过仔细一想，的确12岁小学毕业，女生18上大学，只有六年时间。。。艾玛，时间好快

tonald 4年前

#56

上一个最近看房成交的一个

Trellis tower, 大巴窑，永久地契 2000 top

6月成交那套22楼，叫价240万，星期六早上挂出来的广告，中午卖掉了。

最近成交的7楼，装修还不如22楼那个叫价280万，也是很快被叫价到257万。中介说258万可以成交。

从年初到现在，价格飞涨40万+，　不仅仅是这个楼盘，附近的永久地契全是这样。

过几个星期还有好几个楼盘的成交价出来，也是这样跳涨。参与竞价过程大概知道还有哪几个楼盘也是类似情况。

niubee 4年前

#57

这个楼盘以前有人说过价格偏低当时被大家一顿justification不值钱

tonald 4年前

#58

所以这就是传说中的所以这就是传说中的，今天你对我爱搭不理，明天让你高攀不起？

dera 4年前

#59

现在只要是FH都是宝其实那种大项目的FH，后面要不是价格跌成翔，没人敢来拆你的房子。

要么就走批发价。。。

yddsxswl 4年前

#60

这个盘很好呀这两年涨了差不多有15-20%

tonald 4年前

#61

举个实际例子oleander tower 和 trellis tower 两个楼盘位置类似，年头接近，都是中间楼层，对游泳池安静朝向。
oleander tower 1463sqft 1.76-1.8m 可以成交 trellis tower 1485sqft 2.65-2.65m 可以成交。
这个比例如何计算呢。

tonald 4年前

#62

大概率会成为成交价oleander tower 和 trellis tower 两个楼盘位置类似，年头接近，都是中间楼层，对游泳池安静朝向。 oleander tower 1463sqft 1.76-1.8m 可以成交 trellis tower 1485sqft 2.65-2.65m 可以成交。这个比例如何计算呢。

hello2 4年前

#63

璧山的老公寓尺价也差不多1200了，都涨好多

uranus 4年前

#64

Trellis最近的成交是2.38m吧。看着Gem的尺价，可能trellis 的心理价位是Gem

的90%，新99vs.旧永久。据我观察周围新的99高价会带动同区的旧永久/999，Anchorage 也是个例子。

至于oleander tower, 好像占地不大而且已经容积很高了，可能没什么en bloc 潜力吧

tonald 4年前

#65

历史记录是238不过应该很快就有刷新的记录了如果最近有入场，就知道现在的freehold有多疯狂了。所以好奇现在是买freehold的好时候么。

uranus 4年前

#66

看你另一帖问房贷，那你买了freehold还是99？巳经决定了的不需要太在意短期市场，只有一套的时候无论涨跌都是paper value。

tonald 4年前

#67

拿了99如果按照trip那个曲线，差价在30%以内我都会拿freehold. 现在选择是差价在50%.是选择99还是freehold. 看了房子以后，觉得99的环境，大小，格局各方面都比freehold好很多。压力也小很多。为了自己住的舒服，最后还是选了99.

trip99 4年前

#68

你是不是已经买了买了就不要计较什么了，好好住进去吧。

tonald 4年前

#69

楼歪了,掰回来本来说的是heritage view.
那两个楼盘我觉得都不错, 2000年前的老派公寓, 空间大.
3个卧室的有点小, 1154sqft, 自己住感觉1500+sqf的比较好, 大3-4房
dover park view 户型比较少大三房.
1500 sqft, 看到出来过好几套, 几个月前叫价在1.7m+, 现在叫到1.8m+了.
感觉现在因为新盘, freehold的猛涨, 接下来热点应该是2000年左右的老盘.
剩70年,但是就现在30岁以上的人买房,足够住到100岁了.
要买房的,现在真是要下手开抢.
看到一个房子, 一个下午5组买家竞价, 屋主都不用还价直接被竞价到了屋主期望值. 屋主接受以后, 还有买家入场要求继续加价.
不过估计12月到明年3月,会有一批房子放出来卖, 那个时候情况会好一些.

johnlee09 4年前

#70

为啥12月到3月会有一批房子放出来卖？

tonald 4年前

#71

因为小六和上大学小六汇考结束, 学校报名完了, 上哪个中学就知道了.
一些家长为了小孩上学方便就会搬家,卖房子买房子.

A LEVEL 以后申请学校开始, 一些家长准备downgrade 把现金套现给娃交大学学费,
一般年初买房子会容易一点.

Binoche99 4年前

#72

新公寓有上涨期啊一般新公寓头15年处在上涨期，过了20年基本进入滞涨期了。买二手已经输在起跑线了，再买年龄那么大的，想想未来要来接盘的还有多少人呢。

Whitekey 4年前

#73

trellis twr的位置比gem好很多吧毕竟一个靠近大巴窑地铁站 gem 还要做bus吧

uranus 4年前

#74

Gem好不好不是重点，那位层主比较的是trellis和oleander,卖家买家心理价位都会参考一下同区新房多少钱。

tonald 4年前

#75

以前是这样，现在不好说本来开盘是个期房，要等几年，然后贷款利息继续给，又没有租金。开盘价格便宜点是合理的。
以前一般头几年会涨，现在价格都非常高了，头几年涨的空间很小，现在的新盘可能不如以前了。
感觉就是大家都知道这个规律以后，这个规律好像就变了。

大家都知道同等类型的永久地契比99贵20~30%是合理的，于是这个规律似乎也就跟着变了。
如果都贵了40~60%，那是不是还执着的买永久地契呢。

感觉现在的价钱行情走下去，要不就是把很多老旧的公寓价格也跟着炒作起来，要不然就是永久地契和新公寓的价格得跌一把。
不然这个中间存在的一个很大的GAP，理论上是蛮奇怪的。

uranus 4年前

#76

层主如果觉得卖家要价不合理就别买，去看其他的。总是有的人咬得紧有的人愿意松手的，你只需要守住不要被动加offer就好啦。

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tonald 4年前

#77

的确如此就是看买方市场还是卖方市场。
如果一个楼盘好多类似户型在卖，如果hold不住，只能降价快点脱手。
如果一个楼盘就没有几户在卖， hold得住，卖一年，买家着急，只能加价买。
现在就是卖方市场，市面上拿出来卖的房子就少，如果有合适的，没啥硬伤，不硬生生加价都买不到房子。

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morebetter 4年前

#78

你这比较不合理啊已经20年房龄的永久公寓不能和20年房龄的99公寓比较啊，两者的土地价格都不一样
永久公寓应该对标新盘，毕竟地价是看齐新盘的地价，然后建筑的价格，按照维护程度来打折。

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morebetter 4年前

#79

从你给的例子看说明在房市旺盛时期，永久的涨得凶
房市冷静时期，永久的就不卖hold住，等下一波高价卖。
这么想，永久的都不会亏。

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连长 4年前

#80

Yong anPandan , Somerville 瑟瑟发抖。谁敢动我啊

连长 4年前

#81

批发价？问问永安的大佬们批发价拆不拆？都是不差钱的主。还不如指望政府改改规则，不然大盘真亏啊。永安还能撑的，怎么讲永久。那些买文华园的，没政府出手，真走不了。过了40年，那些维修可以叫你怀疑人生，不维修？很快阿狗阿猫就搬进来,居住直线下降。

连长 4年前

#82

话音刚落降温落地，只看个人absd, 怎么没人看开发商购地absd也再加10%的？懂什么意思吗？

25 年的老公寓值得买吗？

狮城帮