25 年的老公寓值得买吗？

这个是2000年建好的吧？21年了

自住还是看居住体验我们现在住的老公寓也是大概2000年建的，前后住过俩房子快十年了，觉得还是很舒服的没什么大毛病，小区设施也维护很好交通不要太方便，打算有合适的房子就入手～～

方便短个名字不。小毛驴自己。

买老公寓还是选freehold吧买99年的，是不啊超过一点年份不能贷款了啊，到时候就脱不了手了

这个老公寓是99年的你应该看不上，我们想买也是因为想一直住下去，毕竟几十年的租金跟买下来差不多了。。

问一下自己愿不愿意扛到别人来拆要是愿意再住15-20年，就算贬值，20年后看起来亏的不会太多的。

老实说建好后20年的房子问题还不大，建好后25年才比较麻烦。

最近几年新造的大众市场的房子质量普遍差一点，估计熬不了20年就得有不少问题

刚好不是Henry park 1公里的学区房

henry park 2C本来也很难2B的话，1km和1-2km都稳进，差别不大

当然 30年之内价格好 都是可造之材

给你参考 我买的房子已经21年了 买了十年 价格没涨过

heritage view离地铁太远了不过似乎租售比很不错，之前看到一套cover了贷款物业费这些还有赚的

Re没涨的原因是位置?学区?地铁?未来规划? 还是仅仅是因为老，而旁边的都涨了？

看价钱，别有执念新房和freehold也有10年不赚钱的。

老的公寓还是买freehold不过你们那边地点好，估计能保值。。。

我们还是觉得房子是消费品，没太考虑保值。。只是算了下再住几十年的话还是买房划算，哪怕到时候没人接盘，不过我们也说不准还会不会在坡呆这么久，租房不要太灵活，所以还一直在纠结(￣▽￣)

不在新加坡的话可以卖可以租出去不用因为这个太纠结吧

租很长时间的话还是买吧给别人付房租真不划算。

不知道到时候还能不能卖出去，估计剩不了几十年了，出租倒是可以，所以整体倾向还是想买～:)

今年也没涨吗是说新加坡老房子没啥增值空间吗

比前两年，涨了一点点。但是跟10年左右，还是那个死样子。

这个楼盘是2000年top的，感觉还好吧，不算太老2000年前后的公寓是老派风格，用的建筑材料地板和大理石地砖都是那时候质量比较好的。现在新房用料都不如那个时候。旧格局 没有大阳台大飘窗，内部房间面积都挺大的。新公寓通常大阳台大飘窗大空调槽，整个内部面积被压缩了不少。旧公寓户外空间也大，新的会拥挤一些。自己住的话，会感觉舒适度不错，价格也比新的便宜不少。住十来年enc block机会也比较高。 不好的地方是老派欧式风格有点暗黑，水电啥的要修缮，维护上得多注意。 价格嘛，看到heritage view现在有一套1507 sqft的叫价1.82，感觉性价比不错，这个价格买新的新房一般就是比较小的三房或者两房，住着肯定没有旧的宽敞。 至于99年地契问题，如果遇到enc block，肯定不会亏，不enc block，剩下的年头也够住到有100岁了吧？

之前也有看过房子是真的空间大，自住应该很舒服。
至于值不值得买，还是要看楼主的需求啊，毕竟每个人需求优先级不一样。
当时就有中介介绍：Heritage和Dover Parkview前几年就有投票enblock，但是业主没通过，因为出租回报太好了。

旁边那个公寓很多人说有白蚁距离这么近，不知道这个有没有

有白蚁的是parkviewHeritage View旁边的是 Dover Parkview 公寓。

实际情况我也不清楚我只是在网上看heritage和dover parkview的评论，有两个人说dover parkview有白蚁，其中一个人说是一楼单位，另一人只说是蟑螂和白蚁严重。

25年很老了你准备住个7，8年，就是30多年了，那时候更抬不起价了
还是看看永久的

感觉已经迟了感觉现在看永久的已经太迟了.永久地契的房子就这一年时间价格被炒得非常高了.
现在再进去,背高额贷款回报又很低,未必划算.花很大的差价才能住的和99年大房子一样舒服.
如果现金非常充足的除外, 但是很怀疑现在的价格会不会最后就是入手以后过10年都没见啥变化.
听说ENC BLOCK不通过的有几种情况, 一个是里面的小户型, 入手比较贵, ENC BLOCK 赔的按面积算下来差别不是狠明显, 拿到的钱出去买房子, 买的很小位置更差. 二个是里面的大户型, 住的挺舒服, 物业费也不贵, 赔的很多, 但是出去买不到同等大小一样地理位置的房子, 实际上就是给的钱只能往同等位置更小的户型新的房子买. 然后还得搬家,装修,交税, 一比较, 户主更愿意一直住在里面.

带客户看过这个楼盘这个楼盘除了旧点，还是很不错的，投资自住都可以，尽量不要买中间尖角的户型，通风和透光不如其他位置的好。

老公寓租售比不高啊老公寓租售比不如HDB啊，老公寓还一大笔维修费。租公寓的话都喜欢挑新公寓吧，设施又好。如果等着ennlock,这好比抽TOTO吧，到时候老公寓一大把，盼着不要跌价就不错了。

同等条件下永久的比99年的贵20%很正常啊。这是指同等条件下。
不能把25年的永久公寓和99年的老公寓相比吧，本身这两者的土地价值相差太多了。根据那啥图，99年的老公寓的土地价值在多少年以后是指数下跌的。

现在不是贵20%现在的市场是一年时间， 现在相同位置，相同年头， 永久地契的房子尺价是99年房子尺价多70%。
如果是贵20%， 入场还是可以的。
现在问题是如果是贵1.7倍， 是否还应该继续买永久地契的呢。

具体说哪个楼盘都是25年的老楼盘，99年的地契已经过去了25年，当然会贬值，至于贬值多少才合理，这得具体楼盘分析吧。

70%应该是极端例子实际情况看到的是大概贵了40%,50%以上。

举个例子24年的freehold, 1450尺3+1， 260万成交
26年的99年， 1460尺4房， 175万成交
你觉得这个情况你如何选择？

dover parkview的低楼层三房都卖到155万了

你需要给具体哪里的99和永久。比如周围都是永久，99年的就更

没吸引力了。相反周围都是99，永久的就稀有。正常情况下应该差20-30%。话说20多年旧的99公寓还能卖175万的就那么几个吧。

同意而且那边房源就很少，偶尔有一套出来，都还挺受欢迎的

两者都偏高！不考虑其它因素，只考虑价格来看，你这个永久的房子，尺价要将近1800，20多年的房子，按照成交价来看，bukit timah 的双学区房有这个价格，你这个有什么卖点可以卖到1800的尺价
还有一个是99年的房子，也很贵，尺价将近1200，地点是市中心吗？
你这两个例子是不是都是现在卖家的喊价。不像是成交价

25 年的老公寓值得买吗？Heritage View, 位置很好，生活便利，面积够大，户型未知，就是太老了。自住。
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我觉得原因比结果更重要SlA的FH to 99year的ratio是根据什么算的？网站上并没有解释，所有网站的分析都是take it as it is
我怀疑（虽然我没有证据）这个大概就是按Excel PV function算出来的：
=PV(interest rate, number of payment, amount)
对于leasehold, number of payment=remaing lease
对于freehold, number of payment =999

如果按HDB的interest rate 2.6%来算，你会发现Pv(leasehold) /PV(Freehold) 跟SLA的table比值非常接近

当Long term interest rate升高，两者ratio更高，反之在低利率环境下，两者ratio更低

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公寓en bloc的几率是可以算出来的这个公寓en bloc的几率不是很大
做个很粗糙的计算
heritage view接近400,000 sqft的面积
plot ratio 2.1 （也就是建好的房子室内面积可以是2.1X400,000sqft
加上额外的7%优惠，可建差不多900,000sqft
参考现在附近的one north新公寓的每平方英尺的尺价，以及现在的建筑成本，即使接下来几年内这个区域的房子大涨，地价可见的几年内差不多1200 psf ppr了不起了。考虑到要给政府钱补足99年的lease，en bloc能补给住户的不会超过1000psf,总赔偿价格也就是会少过900,000,000.

heritage view 共有600多户人家，户型有大有小，这边只算平均。毛估平均每户拿不到1.4M. 看看历史成交价就知道这en bloc不可能，赔的价格比不上市场价。

heritage view 收租金非常好。但是en bloc可能性太小-不是每个老公寓都有可能en bloc的。很多建的比较密的公寓en bloc可能性都不大。只有那些老公寓，原先的地没有被充分利用，用户数相对土地面积比较小，en bloc的概率才比较大。

有兴趣投资可能en bloc的房产，欢迎小窗我（鄙人part time agent） 哈哈

plot ratio随便调一下就出来了完全看政府规划的脸色

话虽这么说，但还是有迹可循的政府的规划基本符合逻辑。所以看看周围，大概就知道变化的可能有多少。没有特别规划的情况下，基本上保持不变，哪怕10年

plot ratio随便调？还真敢说啊
小坡的各块地的plot ratio都是master plan里面规划好的
绝大部分公寓的plot ratio是2.1
因为要达到公寓舒适的环境2.1已经蛮高了
基本上除了jurong east那个想要en bloc的公寓，因为原先plot ratio才1.6，才有机会申请调高到1.8或者2.0。

heritage view的plot ratio已经是2.1了

commenwealth那边很多都是4.2及以上的所以只是matter of time, matter of gov plan

人家的投资的enbloc点得就是以后plot ratio要变啊哪个开发商造房子的时候不是顶着当时的plot ratio上限来利益最大化的。 现在新的高层公寓，大部分都是2.8 以上的。 就是赌他以后plot ratio调整，那里本来公寓地就很少， one north园区里几块小地都是plot ratio 2.5-3了 不过要en bloc也要估计10多年以后了，而且两个地都巨大，要建新的都是霸级项目，确实不容易

过去十多年几十个en bloc的项目哪怕你能给我举一个土地的plot ratio后来提高的项目麼？

2000年之前的旧公寓，很多没有充分利用土地的plot ratio，那才是en bloc的点

我举个今年en bloc成功的Flynn park为例子，1986年的房子，72户，平均每户1200sqft左右，总共86400 sqft,这个项目的土地面积是208,000 sqft，86400/208000要远远低过这块地的规划的plot ratio 1.4。这就是Flynn park 能en bloc成功的原因。

发展商才不会花大价钱去en bloc一个项目，然后把希望寄托在政府会允许发展商的申请提高plot ratio，which 是和政府master plan不一样的！（I .e. 除非有很强烈的justification）

是不是被中介忽悠了你举的这些例子都是HDB，政府的地

开发商会赌政府改plot ratio？被中介忽悠糊涂了吧

开发商不会赌plot ratio 增长的开发商买了enbloc 的地，需要立刻发展，是不可能等或申请增加plot ratio的。可能会申请改变用途，或低价买附近的“余”地。
有些项目，政府后来规划的plot ratio 可能比已经建成的房产plot ratio 还低。
还有些目前是公寓，只能重新发展成landed. 有些是高楼，重新发展会受层高限制。

以前地价和建筑成本等相比，应该比较便宜，所以发展商可能希望空间更大，吸引到买家，没有充分利用土地。