朋友们，能不能认真讨论一下买房投资的事

投资自住五年又卖掉不觉得很折腾吗。。

折腾，完了到底赚不赚到还另说，我也有点搞不清了

你赚的是150w的5%但是要减去5年的利息（出去本之外额外付的部分，视贷款方式不同而不同）
要加上5年（如果你自住，+你的租房成本)或（如果你出租，+出租收入）
减去5年管理费房产税

如果严肃一点，再减去 25%首付的 无风险理财5年收入。

之后才是你赚的。

还少算了卖房成本。。卖房税+中介费。。嗯。。

150万印花税不再是3%，到4%了

卖房中介费是卖出价的2%，在你这个例子里，是150（1+10%）的2%，而不是150的2%

3年还涨不了5% 那说明你买错了....

我觉得银行利息得算进成本

150w * 25% (首期）*5% = 1.875w这是啥算法？ 房价涨了5% 为啥变成首付涨了5%？

我就是不会算这点。其他都好算。

还有租金收入呢，月租3k, 五年18万租金啊。

楼上提过的就不说了。你如果买的是期房，

没有租金收入，但也没有管理费、租金所得税、房产税、出租中介费等等。买现房就要考虑以上。而且出租也有空窗期，管理费、房产税照样要付。

你算本金return of equity 没错还挺好的思路。

基本每一个 absd 的loss 就是五年的gain
看你的预设，符合 中央区域。

以前说十年才看得出gain . 我觉得现在要20年了。 但看地价更快。 所以你的隐藏的收入是opportunity cost .

再看一遍觉得楼主很聪明。 用比较小的数据很快就能算出来。 学到了。

你要算return of asset就是要加杠杆。 还要考虑货币什么的。

其实意义不大。 你现在算的是net . Naked return . 比较保守。

还真不见得有10%回顾一下历史
如果97年07年11年买房
10年都难赚10%…

新加坡的楼市，算算算，也不过是持平或小赚根本不是高回报的首选。发展中国家的房价，看看中国的一线城市过去十年的房价涨幅。
我现在手中持币买S-Reits。

我就觉得我哪里算错了我说怎么一坨钱5年才赚2w

我的天，老板你阿能帮我重新算一个我谢谢你了

期房没管理费还蛮好的

不提了， 我算的大错特错 看看有没有高人喜欢算数的帮忙算一个清楚的

我按5年涨10%，蛮好的盘唠

是的诶， 10% 已经是乐观的了， 或者咱们就说这个是个平均吧

大佬们，我算的不对请熟悉房产、喜欢做算术的朋友重新给大家算一个吧，这样大家心里头也有个数字好参考

谢了谢了

一声叹息，搞钱太难了

按照counpunded2.45% 年化差不多 五年但滚四次。

我感觉我自己不算印花中介的。 全球都一样 人人都要做。 算了也是white elephant

除非是对比其他投资。 但其他投资也有手续。

物业要算下。
租金收入好的房子也可以忽略了。

我自己就算2100 的人尺价是否可以五年后到2300。 把涨幅翻译到具体数字。感性的认识一下。

差不多就是你的数据。

各种因素核实一下就可以出手。

你算的五年10%还是很有水平的，在新加坡长期来说就是每年2%

当然买的不好，五年都是跌的也有可能，长期来说2%。

没有涨的接近20%一样就不算好单位对了



买房最大的误区叫 这个盘是不是好盘

期房的话买入 卖出价会因为unit不同差很多吗？

我的Excel 房产投资回报计算器

150万买入，算投资的房产税率，假设月租金3500，5年后房价涨10%，165万卖出，IRR = 7%

在新加坡这回报率还算不错啦

厉害了手动点赞。

人如其名，就是很飒！这么一算，大家就都明白假设现金40w，投二手房子能赚的大概是这么个比例了。

我先来抄下来，用excel 来做个最优化，看150w，120w，100w,80w哪个赚的多， 哈哈

我就直接问吧，省的想cash gain那个数字和IRR 分别怎么算出来的啊

好像有网站给算的忘记哪个网站了 搜搜看

你算的不太准1）出租房的税收，佣金
2）你买的房子不用装修？
3）贷款利息太低1.1
4）150万的房子，维护费300？
5）….

看看新加坡的M2增长速度一年货币总量增长在5-7%，我认为这是新加坡永久地契地价增长的长期潜力中枢…

【房】朋友们，能不能认真讨论一下买房投资的事

【假设没有额外印花税，只有普通买家印花税3%】

高人们请看一下我算的哪里错了吗

1） 如果是买期房/新房，至少要给买家印花税3%+卖房中介费2%（其他零零碎碎的没算进去，就列了2个大头），那这个新房是不是预计涨幅至少要5%才能开始赚钱啊？

2）如果是150w买的期房/新房， 5年后卖的时候如果涨了10%，扣掉上面那5%，是不是这个5年这个投资可以赚：150w * 25% (首期）*5% = 1.875w

这个首期其实蛮多的， 150w * 25% (首期）= 37.5w，

可是5年，就赚个2w不到，我是不是哪里算错了

该帖荣获当日十大第6，奖励楼主8分以及12狮城帮币，时间：2021-07-14 22:00:18。

我也这么想的所以我想着那得买二手房啊，赶紧过户了嘛就出租，就产生效果了欸

对，少算了个税，还有空置率，7%的到不了。能贷款100万，不交ABSD, 而且房子出租，那只能是一个人名下的房子啊。扣掉20%差不多。

其实真正少算的还是巨大的人的时间，精力成本。

哇还要交那么多的税怎么感觉房子不涨个10%，都不能抵消各种税费利息和管理费呀。那求问除了房产以外，还有什么其他稳妥一些的投资吗？真是操心，捞钱真不容易 ：）

唉，疫情都这么严重了还买啥房，投啥资?
焦虑终日就很充实了

不能想疫情，想点其他的事分分心

2005 - 2007年大家也是这么想的。 房子卖的时候都是会有红利的。 然后出租会有收益。包赚不赔啊。
房子并不是债券到期一定可以本金100赎回，只要发债人不破产。 房子99年地契的话，到期是0。
如果有一只债券，每年利息3%，99年到期，到期价值是0。 你会买么？

嫁给法国人了我并不是这个意思
投资看的是资产回报率，租金是比较确定的回报，而房子便是资产
至于卖的时候，如果涨了，就是红利
如果不涨，就没有红利
如果降了，就是折损啊。。。
然后就要和平常的租金回报比较，看总体投资回报率?
这样比较全面？反而是压涨价是片面的

关于债券，如果每年利息稳定，时间够长 ，即使到时本金为零，也算不错的投资
如5%，100年，保息，也是可以的-其实和房产投资同理 70地契 到期收回 但年租回报 8-10%，是可以的

同意同意关键是投资周期。这里大家讲的5年。那价格上下波动还是很大部分。要是持有50年不是5年，那么如你讲的，租金固定收入就是主要部分。 刚才我也讲的片面。 房子现在买的时候租金收益是3%。 过了二十年，租金随通胀上涨，租金收益率就相对上升。比如到5%。 等等。 所以房子即使99年买来全部出租，最后归0，也可能是个好资产。 但是光看5年区间，不确定性太高，抗通胀效果也不一定明显。

当然 通胀很高的时候也要考虑到贷款利息的通胀。除非是全款买的。

我还是推荐CPF+ETF组合。特别是对于夫妻两实力均衡，还有小孩，并且都要上班的上班族家庭。
有小孩的可以积极帮小孩填充CPF, 我就是这么操作的。
投资回报稳定，并且点点手机就可以操作，啥不用管。
因为以上这样的家庭，个税交的多，时间精力成本高，层主算的7%是拿不到的，到底是多少自己要算。

对于有些家庭，夫妻一方没有收入，或者都已经退休，有闲有时间，并且可以不用交个税，或者交很少的税。
那可能可以拿到层主算出来的7%，自然可以考虑。

请教怎么帮小孩填补CPF需要小孩已经是公积金会员吗？
需要孩子的Singpass吗？
可以扣税吗？ 孩子扣还是父母可以扣？
谢谢