私宅投资怎么算都不是划算的买卖，求指教
seangoh • • 6150 次浏览拿市区的city square residences举例（这个盘租客较多，是典型的投资房）。按目前的租售比，一套700-800尺的二房公寓转售价在155万左右，但租金却只有3200。
155万如果首付25%，贷款116万，即使是1.25%的利率，每个月房贷也要4500，再考虑进去用于出租目的的房产税，平摊到每个月2-300吧。这样算下来每个月的net cashflow是负1500。这还是每个月都能租出去 + 租客不每天给你找麻烦让你修这个修那个的最佳情况。
按持有10年计算，把租金收入算进去，再扣掉买房的BSD、硬装的一次性成本、律师费、房产税、卖房的中介费、给银行的利息，怎么能从这套房子上赚到钱，求解。
有人可能会说房子本身增值。但你买房的时候房龄已经10年了，再持有10年就是20年。坡县房价整体走势是上升 但跟老公寓二手房没太多关系。主要是楼花和次新房张的比较多。99年的房子 过去20年 能卖出当时你的买价已经不错了。
-
#1
随着通彭，房租和房价都回慢慢涨的只要不是第二套房，基本上投资来说还算可以
-
#2
还有好些人买房就是为了抗通胀比如你贷款个100-200万，通胀起来了，这些钱就贬值了，你就赚到了。。。。
-
seangoh 楼主#3
没觉得2011年一套靠近市区四房式组屋的租金就是2500了，2021年了还是那个价，哪里涨了。公寓也差不多。这边真不是北京上海深圳。
房价的话我说了，主要是新房和次新房在涨拉动了整体数据，跟房龄20年以上的老公寓关系不大。 -
seangoh 楼主#4
你的在个通胀包不包括房子。如果物价涨但房子不涨，房子也抗不了通胀。
-
#5
那是最近10年的情况，政府就是要降温但不一定永远如此
-
#6
新加坡物价涨房价一般也会涨长期开涨幅差不多，比如98年到今天物价基本翻倍，房价也是翻倍
-
seangoh 楼主#7
98年那是因为亚洲金融危机刚过房价在谷底。你跟那一年比当然是涨了很多。
在可预见的未来，政府没有取消降温措施的打算 甚至会进一步加码。人口方面 10年前的PR大放水当然不会重来一次。房价跑赢通胀的逻辑？ -
#8
在新加坡不需要讲逻辑，听政府的就好了政府说要让房价上涨和通涨匹配，他们就一定做得到
当然您说的新房和次新房的影响的确有。
我现在这个公寓和2012比就涨了10%。
但起码你不会乱花钱把钱存住了：）
投资别的地方万一赔了。。。。 -
#9
房贷金额不能算进去支出吧房贷利息倒是可以，其他的都没啥问题；
整体来说，不考虑通胀的情况，只要房子买入价和卖出价相当，投资房产就有赚头 -
seangoh 楼主#10
2012年到现在涨了10%年化1%不到。。还不如放银行存定期，lol
何况d'leedon是99年，再过十年就只剩下不到80年的地契了。亿老师估计跟现在的买价比会涨个多少？ -
#11
city square residence是freehold一般freehold的租售比都会差一点的。但房价还是一直缓慢上涨的。最近看了几个十几年的freehold的老盘，现在的成交价比去年同时期涨了150-200k
-
#12
纠正一下楼主city square residence, freehold,所以单价比99要贵
155w总价，75%贷款， 1.25%利率，30年贷款，每月3100左右 -
seangoh 楼主#13
是的本金是你的，卖房时银行会还给你。只有利息是成本。
但问题是——持有10年的利息是一笔很大的支出。再扣掉印花税、硬装成本、房产税、律师费、中介费、房子的修缮费和偶尔几个月租不出去的房租gap，怎么算都是亏钱的投资。所以求解。 -
seangoh 楼主#14
3100？算错了吧https://www.propertyguru.com.sg/mortgage/calculators/mortgage-repayment
155万的75%是116万。就算贷30年，利率永远1.25%这么低，每个月也是3874的月供。
何况贷款年限越长，最初几年的利息交得越多。 -
#15
有没有把印花税和卖方中介费算入？2012年房地产指数还不是峰值，如果与2009之前比较，升值不是更大？
-
#16
对，我重算了一下，是3800左右
-
#17
拿一个盘推断整个房事？ 是不是有点一叶障目啊
-
#18
觉得坑就别买人生苦短，不爽就不买，
有可能你以上分析的就是对的 -
#19
可能以投资为考量比较适合买熊猫之前说的芽笼50万房价1500房租的
-
#20
关键还是要看你如何看待新加坡房地产的未来有信心就买
-
#21
那就不投资了呗又没人逼你
觉得好可以想办法去买北上深的房子呀
或者all in股市币市
或者就留着现金
如果情况是，买不了北上深的房，不敢全拿去炒股炒币，不想放现金，那就想别的办法，反正不要投资坡的房产。扔去买越南的房子试试，赔率高 -
#22
别想太多，梭哈吧
-
#23
你这算法严重有问题啊假如200万房10年后是220万，粗略算一下你首付以前才20%，也就是40万，你存银行40万10年后能给你60万？别忘了房子最主要的居住属性，200万房子租金少说也得4000以上吧，一年四万8，10年48万，当然要算利息物业费各种税等等等等，但是说出大天去我算10年净得20万没问题吧，这样投资40万10年后变80万，10年翻一倍确实那些投资大神不够看，不过对于普通人没有好的理财渠道的还有比这个更稳更好的途径吗
-
#24
同意你的分析普通人不买房的话应该没太多人敢加太大的杆杠。所以买房是一种渠道。
-
#25
收益-支出房贷包含 支出+本金。
这样算法变成
收益 - （支出 + 本金）
如果还是正的，那就相当厉害了。
等于付首付送房子。 -
#26
自住和投资不太一样就说投资。
我个人觉得，大家都说了。正因为此。需要买硬通货。
比如D9-D11的房子。
不管通膨还是怎样。他都有他的作用。是多向性的。 -
#27
层主你算的也不太准呀200万的房子，现在首付要25%了，加上税3%，本金要56万，贷款150万，10年涨到220万，卖的时候你得给中介费吧，4万得有吧，2%都不到，所以56万变成66万。然后开始算房租，你说4万8一年，我多算你一年5万房租吧,80%得报税吧，我算你10%的税吧，4k。租房得给中介费吧，中介费一个月房租4k。房子得交物业费吧，200万的房子怎么说一个月也得300多物业费吧，一年下来也是4k。所以到手房租剩3万8。然后算贷款利息，150万贷款我算你十年平均1.5%的利息不算高吧，每年利息2万2。所以你每年收租收益剩1万6，十年就是16万。所以这笔投资相当于56万投资10年变成82万，年回报率复利4%。当然要做到这4%需要满足以下几点：
1. 必须是公民首套房，这样税只有3%；
2. 房子得一直能租的出去；
3. 贷款利息不能太高，平均得是1.5%，如果你贷款到2%那基本房租都得用来还利息了；
4. 房子10年能涨10%，别看着感觉容易，之前看了统计，坡过去十年的新抗痘，有一半都涨不到10%。
再考虑买房租房需要的精力，反正我不觉得这是一个好投资。 -
#28
新房10年前的涨挺多的呀2手的，你现在接盘赌的是10年20年后。
-
#29
层主算得很详细！买，卖的律师费还没有算。也是几大k不算律师费应该是60万变76万。对吧？
房子主要是抗通胀。然后就是退休后可以有个固定收入。 -
#30
律师费，房产税还有家具和维护这些就不算了。抗通胀的方法感觉还有别的呀，单纯觉得买房租房手续费和中介费太高了。真看好房地产投资，不如买reits
-
seangoh 楼主#31
你的几个assumption都不对我的详细计算就是针对你这种笼统说法的。
事实是，把各种各样的费用算进去，再考虑到偶尔几个月租不出去的gap，还真就赚不到钱。甚至亏。
另外房龄老了10年，房价反而增值20万这种事情也不是 一定会发生的，取决于你入手的价位和打算出手时候的市场行情。整体来看99年地契的老公寓并不是一个铁定保值增值的资产。 -
#32
算特细致的我都看不懂，我大致就知道一条：房租能供房 就是我的目标房源
-
#33
有一些算得不对对我来说，投资房子最大的缺点，就是 操心
要是碰到一个 极品租客， 那就更糟糕了。 -
#34
嗯，同意不然钱去哪投资呢，总是要分散一点
-
#35
如果谈租金你这个毛租售比只有2.5%的案例的确比较糟糕。
值不值得投资，看自己对投资的预期
如果房价平均每年只增长0% 1% 2% 那30年后总回报率（贴个视频）
https://youtu.be/wbpBXDBf8gk -
#36
房租能供房，以前是可以的2010年左右我刚来新加坡的时候，我组的那套裕廊东的公寓当时房东是80w买的，能租到3400，每个月扣掉贷款物业费杂七杂八的，还有剩的。
现在，房子涨了一波，租金不生反降，贷款利率也涨了（从去年开始才降的），所以，能持平就谢天谢地了，搞不好还要贴上物业费。
我是基本上放弃买房投资了，钱都放去reits了。 -
#37
lz这样的态度正是zf要达到的目标
-
#38
资本逐利就不说了感觉资本爱更新 更好的资产
有机会就要倒腾 换到持有好的资产 -
#39
以前也计算过类似的账也觉得租出去无法赚到钱，事实证明确实很难赚到。后来我得出的这么一个结论：
要先买新房，TOP之后卖出 （基本这一波按一般情况下可以赚个10%-15% ）
每三到四年一个cycle，这样连搞几次先赚cash。
最终锁定在一个999 或freehold的公寓上，最好能一次付清或者贷款比例低一点。用来长期持有，用租金来养老或抗通胀。
不过自己试着搞了一个cycle，发现新房TOP之后卖掉也挺难赚到理想的10%。算上贷款中介税律师费什么的 margin确实不高。最后为了补上每月的银行贷款，也只能暂时找个租客先出租出去了。
最近在考虑要不要在国内二线省会城市买一套作为投资，也借楼请狮城帮的高人帮忙分析分析可行性 -
seangoh 楼主#40
【房】私宅投资怎么算都不是划算的买卖，求指教
拿市区的city square residences举例（这个盘租客较多，是典型的投资房）。按目前的租售比，一套700-800尺的二房公寓转售价在155万左右，但租金却只有3200。
155万如果首付25%，贷款116万，即使是1.25%的利率，每个月房贷也要4500，再考虑进去用于出租目的的房产税，平摊到每个月2-300吧。这样算下来每个月的net cashflow是负1500。这还是每个月都能租出去 + 租客不每天给你找麻烦让你修这个修那个的最佳情况。
按持有10年计算，把租金收入算进去，再扣掉买房的BSD、硬装的一次性成本、律师费、房产税、卖房的中介费、给银行的利息，怎么能从这套房子上赚到钱，求解。
有人可能会说房子本身增值。但你买房的时候房龄已经10年了，再持有10年就是20年。坡县房价整体走势是上升 但跟老公寓二手房没太多关系。主要是楼花和次新房张的比较多。99年的房子 过去20年 能卖出当时你的买价已经不错了。
该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37狮城帮币，时间：2021-03-08 22:00:01。
-
#41
同意啊我也觉得不划算
-
#42
请问TOP之后好卖吗？到时候会不会有很多人想卖。最近也想买个新房，就担心到时候卖不出去。
-
#43
不存在卖不出去的房子
-
#44
you didnt get my main point我打的那一段话的核心意思是：
本来就有高收入工作的人，再赚取租金收入不划算，不值得。
租金收入更适合无收入/低收入的退休人士。 -
#45
本帖很有启发性兜兜转转看了几个月房子了
我也是，怎么算二手都亏，新房也不一定不亏，亏赚都不确定
我刚需房现在甚至都想先租房多攒钱然后再一次入手不换了。投资房真的看不到赚头啊。 -
#46
楼主想的没错存钱买刚需房一步到位，折腾房子的成本太高了。
-
#47
有点是这样的就是
不一定要从获利一个角度看 而是要 多角度保护自己
房产 因为利率 主要是抗通货膨胀
收入30% 投资捏可以投资的最优先
收入30% 存 存到三年应急金 先
股票 新币的话就是reits
或者换美金
换人民币
保持与自己年龄一样的百分比
30岁就30%
这里当banker 要考一个 paper a and paper B
我看到的
还有人喜欢一开始就 50-50
慢慢调整 -
#48
一般任何时刻都是此消彼长
这个回报好 那个低
今年神奇 什么都在涨
好可怕 -
#49
有兴趣可以去考一下差不多够管自己的小帐帐。
-
#50
另一个看法说看有核心通膨 和非核心
一向有人争吵
房价加入没涨 其他东西呢？ 该怎么算核心通膨
新加坡也是比较独特的。
房价没涨 地价有涨。 地价的通膨。。