有组屋情节、又想配置两套房的朋友，房产可以这样组合！

没看懂为什么公寓100万买，五年后一百万卖还是赚的？

同问 不明觉厉

中介为了怂恿买卖房子真是超碎了心太敬业了

100万是例子，200万。300万随意！

这就是加杠杆下，ROI的概念！100万的房子，你买的时候投入多少钱？
100万的房子， 5年后卖的时候，租金每月还了月供，减去欠银行的钱，你拿回多少钱？
拿回的钱除以投入的钱*100%-1=投资回报率

而且，而且，选对房子，100万买，不会只100万卖出的。

这只是说明了让大家了解投资房产要加杠杆的价值。原来真有很多朋友不了解。

加杠杆投资特别适合新加坡这样房产价值没有大起大落、租赁需求又很高的市场；
全款买房，尤其加了ABSD买房，在这里操作，回报率微乎其微，不如做其他产品：股票、期货等。
新加坡房产的市场，适合长期投资，不宜投机，短期都亏，比如市区某豪宅，亏个千万级的

100万买房，100万卖房还能赚到钱是有条件的：租金能cover全部费用（贷款利息，管理费，中介费，税，cpf利息，维修费，家具费用...）,换句话说要产生positive cash flow.本谈讨论很多次了，对于100万公寓并不容易做到这一点。怎么能赚钱呢？

不太严谨租金要能cover所有费用，产不产生不产生现金流不是关键。但5年持有时间的租金cover全部费用后，收益低到可以忽略的程度。

看来楼主是专家，借贴请教下我有组屋，当年转售市场买的，从来没用过津贴补助。另外还有两个公寓，是不是等我退休了，还想住回组屋的话，卖掉全部公寓组屋，还可以BTO新组屋？或者转售市场买的话，几万的津贴还有？

算了一下贷款75W，按现在1.3利率算5年利息45412，100W房子BSD+卖房中介费一共50000
这样加起来一共95412, 5年每个月1590。
租金假设3000，房产税200，管理费250，租房的中介费假设5年一共2个月,一个月100。这样的支出一个月550。另外个人所得税算一个月100吧？
这样每个月正收益为3000-1590-550-100=760

如果就按25W首付算收益的话760*12/250000是3.6%?当然这个没有算每个月加的钱。。好像不是很严谨。。另外好像100W的房子能租到3000的应该很少很少吧。。。

月供中是欠本金和利息两项，每月在还清月供后，贷款所欠本金减少100万是个便于比较的例子，可以根据自身现金和贷款能力加到200万、300万

例子比较直观：
我的客户2012年，2013年最高点前两卧房公寓80万，2017年涨到90万而已
当初的首付20万，购置税2万，5年贷款本金减少9.5万，各种费用0.8万每年*5=4万，
如果零增值：
（本金减少9.5-费用4万-税2万）/初期20万=17.5%
实际增值10万
（增值10万+本金减少9.5-费用4万-税2万）/初期20万=67.5%

目前卖的话，能卖95万
本金减少15.5万，费用0.8*8=6.4万，
（增值15万+本金减少15.5万-费用6.4万-税2万）/初期20万=110.5%

80万到90万或者95万，没有大涨，持有期越长，手中的资产值越大。

一般上租金回报率：
组屋大于大众私宅
大众私宅大于豪华私宅
豪华私宅大于有地住宅

大众私宅是比较普遍的投资项目，低利率环境下，租金一般都能cover月供部分；如果拉长年限，还能cover部分其他费用。
今天100万买房（这个的总额到底多大，取决你自有资金和贷款的总额），只付出首付和税；
30年后，贷款还清，如果没有通货膨胀，你卖了房，就有100万的现金可支配；也可不卖房，收租或者等着enbloc
30年后，贷款还清，如果有通货膨胀，你卖了房，就有不止100万的现金可支配；也可不卖房，收租或者等着enbloc

哎呦，握手，咱们一模一样的等15/20多年后，孩子都长大成人，我会把公寓都卖掉，给孩子当首付，让他们直接高起点“滚雪球”。
卖掉30个月后，我们就恢复第一次优先购买权；
那时候也差不多退休了，优先权+低收入，大概“滨海湾的BTO”能推出了吧？
这样畅想，是不是倍感舒爽？哈哈

长远正收益可以不止760几个关键指标：
利息率，假设前提波动不大
大众公寓租金回报率，一般3-4%，如何做到更高

很难有个模型出来，但是简单对比期初投入和期末收入，比较容易直观比较
参照新加坡房产指数，这种加杠杆投资方式，对于大众私宅有实际实践数据支撑。

现下正常的市场行情房产120万租金2700差不多

而且以上物业费物业税所得税都算少了，真正算下来不亏就不错了。

楼主说来说去其实就是一个市场里的无/低风险套利机会，一旦这种机会出现，市场机制hui很快修正，能在市场中无风险套利的肯定不是这种人人都能想得到的办法。　

少算太多了卖房中介费，买房的税，维护费，家具置新更换，新房还得装修一下，如果用cpf损失的利息，...那么低的贷款利息？还不算买房卖房的时间成本，如果只打算持有五年，又没capital aporeciation,为啥要买房？

对，5年的收益还是不足够大的选对房子，长远投资，在租金回报率大于利息率的环境下，都是非常稳妥的。
当然比不上股票、期货来的刺激，所以非常适合做为一个分散风险的投资选项，尤其是高通胀率下，长远收益可观。

频繁炒房成本还是很高的。

还可能有空置期作为个人，我不觉得投资一套房产不可取，但作为中介客观公正才有说服力。

120万，2700租金有些保守了80万到150万左右的大众私宅，租赁需求还是很高的

中介费和税我算了啊家具和装修的确没算。。不过我觉得100W的房子大概也就租给2500多。。。

第二套是不是要首付50%啊？100万的首付就是50万，300万的首付是150万。我身边朋友的亲历。

好像问楼主是怎样房价不涨还能赚到钱的随便做了个图，不严谨的分析下，比cpf差远了。

算的有点问题应该是租金月供在超低利率时期可以相抵，表格中月供产生的收益应该去掉。
不过租金还是没发cover所有的开销，包括物业费中介费等。利率稍微涨一点，分分钟连月供都cover不到。

另外还漏了个卖房的中介费一两万的支出呢

各种情况账是很容易算的买房子是大笔交易，光税和中介费就一大把。算清楚了再做决定，别让人牵着鼻子被算了

赞，如此认真！1.一定是没有ABSD的，加上它非常影响收益，除非把收益周期放大更久
2.空置期和租金问题，这个是可以尽量调解的
3.简单公式算收益
假如用100万算，
租金是3%总房款下的收入3%到4%
贷款是75%的总房款下的1.2%的利息，30年等额本息2481每月
税总房款下3%-5400
5年下来，租金收入15万到20万，总实际利息支出4万，税支出2.46万，物业房产费等3.54万(方便计算凑整），不含中介费结余：5到10万
那么当初25万，减去费用就能拿回30万或者40万

另外，只投资两套房，公积金本来自己可以生息，可以不用，即使用了，利息也是还去自己账户的。

再：这只是说100万买，100卖的状况，实际上大众私宅，有几个原价出的？大量数据支持，溢价成交。豪宅豪亏见得多，大众的，大家只是抱怨涨得慢涨得少。

你们家一个买自住，一个买投资，就没ABSD了如果联名了，快点拉出来，现在让卖家重新给出OTP。
一直说两套房，当房价真飙升的时候，就一套也不能卖了套现，卖了再买也贵；两套的话，就可以呢！

20/30年周内，慎重选择，不要频繁买卖，税和中介费均到每年低到可忽略长远可以给孩子提供教育基金
或给自己准备退休基金

收益率这么低的情况下，楼主还是把账算仔细点100万的房子租金也就一个月两千五了，麻烦找几个能租到三千的来？

按你最好情况算，没有空置期。在超低1.2%利率的加持下，月供刚好跟租金抵消。每个月要额外搭进去两百的物业费。

五年后原价卖出，赚的就是每个月换进去的本金，一个月一千七，五年是10万左右。减去购置税三万，租房中介费一万二千五，卖房中介费两万，五年物业费一万二。最后结余两万五。

房子真的一天不空置吗？利率永远1.2%吗？任何一点变化就分分钟亏钱还操心。

唯一的指望就是房价涨。首付款加购置税的启动资金28万，我无脑买个aia或者prudential的美金理财保单拿4%+的收益不香吗？不操心的五年收益五六万新币。
五年房价从100万涨到110万的话，都不一定值得买。操心还没多挣几个钱，完全是给政府和中介打工。

呵呵算来算去，到头来，这个投资中赚钱的只有中介了~~~。

同意你说算仔细些但是你引用的很多数据本身就不准确

不用跟股票、期货、基金理财等比，
现在是说分散投资的意义，以及房产投资的可行选项。如果不认可固定资产的价值，没必要争论，根据个人喜好选择，收益和风险每人偏好不同。

投资性房地产不是固定资产而是非流动资产。

数据对比有误唯一的指望就是房价涨。首付款加购置税的启动资金28万，我无脑买个aia或者prudential的美金理财保单拿4%+的收益不香吗？不操心的五年收益五六万新币。
五年房价从100万涨到110万的话，都不一定值得买。操心还没多挣几个钱，完全是给政府和中介打工。


每年4/5万收入，是基于你投入100万
但是100万房产，你只需要放28万
正确比法是：投入理财保单28万的4%或者5%，是每年1.12万或者1.4万

100万涨到110万，增值10万，欠银行钱少了10万，这是28万的总支出，5年后变成45万的总收入
45万÷28万，你再算算年华多少？

已经掰开了揉碎了讲，理解的自然能理解；
A股一个涨停还10%呢，看不上房产的，做自己熟悉的领域呗！

这是举例5年都不亏，实际上长远收益更大。
理解的，可以从中获益。

各种资产配置方案，都有其利弊结合自己的财力，分散投资，不把鸡蛋放到一个篮子里，长期才能冲抵风险、做大收益。

赞这楼，分析事情就应该拉表从数据说话一条一条写下来 一个excel就明白了

没人扯看得上看不上房产投资，只想给更多的看官多一个视角。> 100万涨到110万，增值10万，欠银行钱少了10万，这是28万的总支出，5年后变成45万的总收入

对不起，我实在理解不了房产五年只增值10万的话，这个45万咋来的？楼主要不要揉得再碎一些？

做中介想引流可以理解，但最好有凭有据可以吗？楼主可以参考下狮城帮著名中介杜老板的房产讲座，YouTube可以搜到，那才是令人信服。

数字是这样的100万，首付25万，税3万
5年本金还了10万，增值10
卖掉时110-未还贷款65万=45万
28万投入拿回45万收入

是的，表格比较易于了解但是数据引用不准确

只要你认可杜老板的数据，那就是异曲同工的你看看他给的数据，中长期的增值率多少？

100万贷款买房和100万全款买房，
都增加到150万时，投入产出比是不一样的。

45万只是看起来的收入租房卖房中介费，物业费加一起就四万五了。 租房一年平均空置一个月已经很理想了，五年算一万两千五。 其他乱七八糟的暂且不算，最终收益13万减去6万只剩7万。勉强五年5%左右的收益率。 这已经是预设房贷利率只有1.2%的情况下，两三年前都是2%+甚至2.5%+的利率。如果2.5%的利率，每个月还款3000，租金才2500根本就不够cover。 如果楼主能找到更多的数据证明五年房产增值比10%更多才是更有说服力。不然这个账算下来就没啥投资欲望了。

【房】有组屋情节、又想配置两套房的朋友，房产可以这样组合！

背景：

组屋各种好：总价低，租金回报率高

组屋致命缺点：时间、机会成本高，5年绑得好难受

组合：

1.如果您还没买房，把组屋当做头套房，夫妻购房的话，可以用公民身份单独购房，把所有津贴和可动用现金、公积金及贷款，资金组合最大化后买一套“住宜居、租赁旺”的房子。5年内积攒公寓首付，5年满，另一人买公寓。用足贷款杠杆投资公寓时，公寓100万买，5年后100万卖，在没有严重通货膨胀+低利率环境的状况下，都是赚的---增值/本金ROI投资回报率角度测算。

2.如果您现在是夫妻联名拥有组屋，可以直接购置二套房，加上至少12%的额外印花税，长远持有不会亏，但是赚头不大。一个重要考量因素是：现在的组屋价值大不大？　如果是70/80/90万的高值组屋，保留它，直接上二套，还有点意义；如果是低于50万的组屋，保留它加税买二套，就不大划算，可以直接参考第1条的方式重新买高值组屋，但得锁5年。

3.首选高值：70/80/90万的高值组屋，租金回报率约等同于140/160/180万的公寓，但是贷款才仅仅52.5/60/67.5，而公寓贷款是105/120/135，租金相近、首付和贷款少了一半，租金/本金的ROI投资回报率组屋就远高于公寓，5年锁定期就还划算，时间、机会成本就很大程度的冲销了。

4.“高值组屋+公寓”VS“公寓+公寓”，前者的总投入和总负债少于后者；如果侧重考量长期租金回报率，前者优于后者；如果考量短期增值回报，且加足贷款杠杆的话，增值/本金的ROI后者一般强于前者。

客户A1，5年攒够首付后，出租组屋并买公寓，组屋租金+个人公积金+少量现金=公寓月供+组屋月供。20年后，2套房贷款都会还清，全款拥有。

客户A2：BTO组屋还清，出租组屋并买公寓，组屋租金+个人公积金=公寓月供。20年后，公寓贷款将能还清。

客户B，不是组屋粉丝，卖一买二，两套公寓，一套租金稍微再加点现金可以付清月供；另一套自住，改善居住为主，视作强制自己存款。30年后可以拥有两套全款付清的房子。

两套房是我们大众都可以实现的配置组合，在5到10年的期限内安排好，年龄变大后，可以提供孩子的教育基金或者我们的养老资金。

该帖荣获当日十大第2，奖励楼主18分以及27狮城帮币，时间：2020-10-25 22:00:01。该帖荣获当日十大第9，奖励楼主2分以及3狮城帮币，时间：2020-12-08 22:00:07。该帖荣获当日十大第6，奖励楼主8分以及12狮城帮币，时间：2020-12-09 22:00:07。

是的，新加坡公寓+组屋，或者公寓2套，对于大众都是可以轻松负担的前不久，我们卖掉的一个组屋4房式才42万，买家就是卖掉200万的大型旧公寓来买的，现在老人家有全款的组屋一套，150/160万的现金在手。他说，5年后，如果有好位置的BTO, 也会考虑申请看看。

另外，我一向不鼓励年轻人买转售组屋时拿津贴，失去了优先选购权。
“99年满组屋价值归零”，政府一直强调这个。那么我们百年的时候，是留给子女有价值的资产，还是无价值的资产，旧的换成新的，就是低成本增值。

香港楼市前车之鉴炒房，有网友已经说透了：出租的租金能cover分期付款和管理费，一定赚，杠杆大小影响赚多赚少而已。

但是提醒一下，香港当初无数人都是这么打得算盘：出租30年白得一套房。经济危机一来，倾家荡产。世上没有包赚的生意，投资，就要注意风险。

这个简单说就是借杠杆炒楼。新加坡租赁市场其实不好，楼主文中的四倍杠杆很难[…]，只能短线操作，祈祷5年内房价，贷款利率不要有大的波动。实际上考虑买卖的中介费，condo每年三四千的管理费，再加上政府对二套以上房征收额外ABSD，我觉得两倍杠杆都不好做。

换个算法：借钱、加杠杆、利差28万本金，加上以1%-2%利率贷款的75万，换取100万的房，出租，得到4%-5%的租金回报。差价就是毛利。扣除各种政府和中介税费后，剩下的就是净利。房市涨跌另有额外sunyi。

有个误区每月用租金还掉的贷款本金，也是利润，太多人不理解...

这个就是杠杆

但是把那些眼花缭乱的细节去掉，其实就是本金28万，利用买房的方式加杠杆到100万出租，赚的是贷款利率和出租回报之间的利差。

至于利差是用来还房贷，抵扣所得税，还是全部落袋都是在那个利差里出的。差别是不加杠杆需要自掏腰包100万，但租金大部分进腰包。加杠杆后如果自有现金100万可以做将近4倍的生意，看起来很美。但一部分其实被银行拿走（例如长期贷款利率>2，而实际租金回报<4%，利差没看起来那么漂亮。）。租金还要加在年收入里在高位交所得税，满打满算一年租出12个月实际收入不足10个月租金。而且4倍杠杆就有4倍风险，房地产动荡下跌超过25%银行就要减小贷款额度，这部分要是还不上就dei破产。光谈挣钱不谈风险就有误导的嫌疑。

第一绝大多数富人都靠杠杆要想富，必须加杠杆。
第二，买房也许是为数不多的政府鼓励的加杠杆行为之一。政府允许个人第一套贷75%,并没说只能自住，不能出租。

君子爱财

想富无可厚非。但想富就必须加杠杆则不过是诱惑而已。不借钱炒股可是一条风险控制的金科玉律。

anyway，zai提醒一下：本地和香港一样，房贷是全责（术语不知）。无论房市崩盘到哪里，贷款必须全额偿还。没有房子给银行就银货两讫的说法。

投资都有风险，有人不知道么？Risk/return 可能更有意义。统计一下新加坡因炒房破产的比例有多高？

韭菜可不见得傻，有些只是没经验

我一朋友早年买的condo，在2005-2010经济最差的时候跌去一半。自住，熬过去后房价最终涨回去还有富余。要是借钱加杠杆拼快速致富，已然栽了。

太阳底下没新鲜事，没什么是不可能的。