有组屋情节、又想配置两套房的朋友，房产可以这样组合！
金环Gloria • • 9530 次浏览背景：
组屋各种好：总价低，租金回报率高
组屋致命缺点：时间、机会成本高，5年绑得好难受
组合：
1.如果您还没买房，把组屋当做头套房，夫妻购房的话，可以用公民身份单独购房，把所有津贴和可动用现金、公积金及贷款，资金组合最大化后买一套“住宜居、租赁旺”的房子。5年内积攒公寓首付，5年满，另一人买公寓。用足贷款杠杆投资公寓时，公寓100万买，5年后100万卖，在没有严重通货膨胀+低利率环境的状况下，都是赚的---增值/本金ROI投资回报率角度测算。
2.如果您现在是夫妻联名拥有组屋，可以直接购置二套房，加上至少12%的额外印花税，长远持有不会亏，但是赚头不大。一个重要考量因素是：现在的组屋价值大不大？ 如果是70/80/90万的高值组屋，保留它，直接上二套，还有点意义；如果是低于50万的组屋，保留它加税买二套，就不大划算，可以直接参考第1条的方式重新买高值组屋，但得锁5年。
3.首选高值：70/80/90万的高值组屋，租金回报率约等同于140/160/180万的公寓，但是贷款才仅仅52.5/60/67.5，而公寓贷款是105/120/135，租金相近、首付和贷款少了一半，租金/本金的ROI投资回报率组屋就远高于公寓，5年锁定期就还划算，时间、机会成本就很大程度的冲销了。
4.“高值组屋+公寓”VS“公寓+公寓”，前者的总投入和总负债少于后者；如果侧重考量长期租金回报率，前者优于后者；如果考量短期增值回报，且加足贷款杠杆的话，增值/本金的ROI后者一般强于前者。
客户A1，5年攒够首付后，出租组屋并买公寓，组屋租金+个人公积金+少量现金=公寓月供+组屋月供。20年后，2套房贷款都会还清，全款拥有。
客户A2：BTO组屋还清，出租组屋并买公寓，组屋租金+个人公积金=公寓月供。20年后，公寓贷款将能还清。
客户B，不是组屋粉丝，卖一买二，两套公寓，一套租金稍微再加点现金可以付清月供；另一套自住，改善居住为主，视作强制自己存款。30年后可以拥有两套全款付清的房子。
两套房是我们大众都可以实现的配置组合，在5到10年的期限内安排好，年龄变大后，可以提供孩子的教育基金或者我们的养老资金。
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#51
真知灼见因为有黑天鹅事件可能，所以不能做白天鹅事件。
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金环Gloria 楼主#52
明白人！赞！新加坡政府严控市场过热和过度贷款，ABSD和TDSR双重手段，挤压房市泡沫+确定投资者的Holding Power。
如今疫情下，市场依然健康稳定。 -
#53
不是啊， 我家的一个屋子当年60多万买的现在还可以租3000多，市场价现在不到120万
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#54
4-5%租金怎么算的如果自住一个房间出租两个，很难到4%吧
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#55
啊..这个不知道，我没跟租客住。
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#56
你把自己算成租客就可以了啊
难道部分出租还希望全额回报率？
这什么脑洞啊 -
#57
还有一个做法买4房HDB，40万，租两间出去1400-1600,就差不多可以4%了吧
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#58
组合一成立吗？在已婚情况下，怎么做到公民一个人买祖屋而不加另一半的名字？ 不是规定个人买的条件是单身公民35岁以上吗？
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#59
这个问题把我问住了买房真有压力，我就买个一房或小两房自住，而不是勉强买个三房租出去两个房间。毕竟生活还是要讲点儿质量的，不能为了赚钱而迷失了得没了自己的生活。
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#60
一直都可以一人owner 另一双人essential occupier
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#61
楼主因为数字有些bias导致很多争论关于房产投资，一句话概括就是：只要房租多过所有花费（不是月供），都是赚钱的投资，用银行的钱和租客的钱给自己赚钱，按富爸爸的投资理论就是最好的投资。
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金环Gloria 楼主#62
是哒，就是穷爸爸富爸爸的理念新加坡的房产市场，高政策调控下，不会有飙升
但借银行的钱赚钱，高租赁需求，租客的租金支付各类成本。
前提做到两点就很稳：
1.不付ABSD，如果有这比费用，获益周期就得加长
2.用足杠杆 -
#63
1.2%利率的情况下才满足这个理论按几年前的利率是每个月要topup至少500左右的，但是低利率能维持多久呢？
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#64
感觉那个ABSD太高了
有这个钱给，不如直接买两套公寓
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#65
再想想75x1.2%÷12=750/月利息。即使2%，利息也才1k+,只要租金超过利息和其它开销，就是租客在帮你买房啊。
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金环Gloria 楼主#66
正解，这就是房产长期赚钱的真理价格不涨都是在赚钱，
另外，长期还有增值呢！
而且一般上利息和租金正相关，利息起，租金也起的。 -
#67
数学不好，差点被你绕晕了数字是这样的 100万，首付25万，税3万 5年本金还了10万，增值10 卖掉时110-未还贷款65万=45万 28万投入拿回45万收入 -28万投入45万收入，投入不用加上5年间10万的本金+利息的吗？
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#68
偷偷插句我的理解也是如此。老了，把公寓卖掉。等三年申请bto,再卖旧组屋。然后拿票子住新房。
至于股票哦，看吧，当年买了一笔股票的，赶上今年要钱养老的，亏老本了。要熬到市场起来，老透透了…… -
#69
房地产赚钱投资主要是杠杆+captial gain租金收入我个人觉得主要是维持现金流，如果全款买个房光收租目前市场的确还不如金融理财，因为租金收入没法继续投入房子产生复利；随着房地产老化你的维护成本会增加导致收益下降，另外房子太老了以后如果一直不能集体出售，房价下滑你的本金在贬值。
所以房地产投资的大头还是在增值上，假如按年通膨5%算房价5年上涨25%，你初期投入首付25%，75%贷款，也就是撬动四倍杠杆，实现投入本金100%增值。实际还要扣除3-4%印花税，卖房2%中介费，律师费，还有五年里本金投入还在不断增加。七扣八扣哪怕50%return也是不错了。至于银行利息、出租中介费、物业费房产税维修这些出租开支有租金收入抵扣。
我自己投过一个店屋，按本金投入3年后卖出到手最后收入50% return，其余日常出租开支由全部租金打平可忽略。 -
#70
最近保险也推出了金融房地产概念产品，个人觉得还不错
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#71
这帖子里大部分内容都看不懂，就凡人的这段看懂了另外我是不是也该去从事房地产，遇到一个好房源，自己赚个百儿八十万的，哈哈哈哈哈
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#72
姐啊你这个数字不对……100万房子，初始投入28万首付+税，5年追加投入本金10万，总投入是38万； 增值到110万卖出，扣除剩余贷款65万，还有卖房中介费就算20K整数好了，到手是43万... 你算的最后到手45万并不是28万投入最后增值的结果，还包括了你还贷追加的10万本金。
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#73
现在低利率才可以租金cover开销高利率情况下，现金流为正的condo太少了。
不过如果自己做房产中介再来投资，基本都赚多了。租房卖房中介费占了利润的一大半了，如果买的是新房，还能拿开发商的佣金。 -
#74
凡人还是懂行如果房产不增值，真心不如买个保险saving plan还省心。
如果增值的话，就像你说的杠杆，现在25%首付加税，差不多3.5倍的杠杆，收益更好。 -
#75
欢迎欢迎自从做了房地产中介，除了满足逛逛逛买买买的乐趣，好的机会可以自己下手，还有一大优势就是拓宽自己的人脉圈，各方面信息比较多，不像以前我做工程师圈子局限在同类型职业里。可以厚脸皮咨询很多客户人家怎么赚钱 ：）
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#76
租房中介费真没多少就我个人体验来说做租房基本算是维持人情和客户关系，属于高投入低收益的工作。毕竟客户跟你买房投资后续不能不管。
比如最近疫情影响一个租房每周都去看跑了一个月还没租出去，租出去以后还要帮客户做打扫、维修、洗空调窗帘、买家具，交接、拍照做报告，整个租期继续打理...做久了都被培养成维修小能手。最后退房可能还要跟租客或者房东撕X，我都去过几次小额法庭了。
最终两三千租金的房子中介费也就1000出头。基本上出租中介费摊到每个月都不会超过物业费，所以不可能占到利润的一大半。 -
#77
坦白说现在租金市场也是偏低政府控制房价的手段之一是控制租金，控制外国人进入以及拼命建房。2013年之前租金要比现在高不少。
总之房地产投资暴利时代过去了，不管是租金还是增值只能长期求稳，跟基金/债券/股票之类金融产品比起来适合没时间去研究理财不喜欢高风险，求稳的懒人投资。当然也得自己做好基本数学计算。 -
#78
本金10万利息呢？
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#79
煞费苦心啊五年时间真的过于久了，而且限制真的好多
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#80
还要交税吧有个房产税啥的 还有租金收入也要交税吧
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#81
认真的吗公寓租售回报率现多数2.*，到三的都不多了，接近四简直只能在靠近大学的地方的神盘了 我今年只听说nus附近接近四而且是给学生群租的情况下哈
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#82
认真的么？比如1米的房子，租金2K每月，gross回报2.4%?
可是买1米的房，付出的capital只有不到300K啊。gross年租金24K, net 12k好了，12/300=4%。当然要全款买房出租，回报低很多，但那也就失去了投资房产的意义了。 -
#83
亲身经历 1.1米的租2700 物业费270贷款不是说当下floating 最低是1%锁定你就是付最好的情景是1%， 别忘了利息今年才这么低，贷款一般有锁定期。
租房空置时间，修这啊那啊刷墙啊。
如果一切按最佳情景计算当然赚，按最糟情况，不会轻易出现在讨论话题里啊。
另外我说的房子本身可是步行mrt三分钟内，到市区raffles 等半小时内，家门口有超市食阁的，安静，小区设施也很好，是完美自住房。 -
#84
这个也是没有算折旧房屋折旧的话，几年折到无价值
还有贷款利息，维修管理的成本
细账算起来烦，关注当前现金流 -
#85
请问PR可以做转售租屋的owner然后新加坡人做essential occupier吗？
请问如何查到这个信息，找了一下网站，没找到。
谢谢 -
#86
问中介，问HDB答案是可以，比如parent是pr，孩子是公民，买转售
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#87
按2%贷款利息算30年，约750/月interest.2700-750-270=1670.就算其他费用算170每月，还有1500收入，年1500×12/300=6%。
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#88
刚刚问了一个中介朋友要这样做（PR-父母一方 + SC-孩子） 的前提是夫妻要decouple。
下面是HDB的网站信息
You must form a family nucleus with 1 of the following groups. Your:
Spouse and children
Parents and siblings (if you are a single SPR buying with parents, at least one of your parents must be an SC or SPR)
Children under your legal custody, care and control (for widowed/ divorced persons)
根据这个信息，Spouse and children 而不是 Spouse or children
请您帮忙确认一下。
谢谢 -
#89
中介和官方才是正道，专业我无法做任何确认
合理的建议是不要找漏洞比较好
如果有婚姻状态，parent+child应该不存在了
要分开不是decoupling只能离婚
但是如果有婚姻，PR owner SC occupier 应该也是可以的，贷款只是pr的，还是要ABSD的 -
#90
这里讲的情况是夫妻离婚了，PR parent 带着SC 孩子
这种情况不少见 -
#91
根据理解第一项选择好像无法实行，除非离婚。 请帮忙确认一下。谢谢
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#92
要不要算本金的利息毕竟投入了本金，本金搞点其它的投资也是有收益的
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#93
这个可以确定:目前是可以执行的夫妻两人，可以一个做owner，另一个不做，只是owner 一个人贷款
然后mop满了，不是owner的那个买一套
这种例子很多 -
#94
那叫机会成本只能心理估计，无法量化，比如拿去玩外汇，也许一天就翻倍，也许第二天就爆仓
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#95
本金投到它处，可以几倍几十倍的回报也可以本金尽失。 投资房产，按上述计算回报6%。
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#96
本金算利息合理啊算定期利息很合理啊，定期不会本金损失。
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#97
还是best scenario其他成本都忽略了 利息我没看但是应该不止750
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#98
房产么觉得不合适，卖了就是。做自己认为对的投资就好了。
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#99
卖了它！！哈哈哈哈
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#100
怎样投资还得遵循自己的认知我按2%利息算的，每月多150+作为其它费用了，这可不是best scenario，房贷早期的利息高，后期几乎无利息。