投资二套公寓到底划算不划算？

不划算。 但是投资是动态的。例如，看中一套100万的房，一年后市场涨到110万，在税务前提不变的情况下再入手，还不如100万时候买对吧。

当是静态条件下，

我的原则仍然是尽量减少不可逆的投资损失，例如税。

税确实是有点亏但是ABSD不会取消的话，就变成了固定成本，不管房价涨跌都还是要交这个税，也没有办法啊。

管理费是自己出，还有房产税所得税等支出需要考虑风险就是。房价跌呗。。。

哦~那水电煤气费是租户出还是房东出呢？

划不划算看你的机会成本。如果不买房就存着或着xjb买股票的话 那还是划算的。

这还用问？ 你比别人多花15%成本下场 还指望三年后赚的比别人多？那起码得涨30%把

这个明白。。股票太没意思了，当韭菜当够了。。。再不碰了

没有说三年呀贷款25年~我说25年后。。。长期投资的那种~

除非中途真的好价钱，不然就是收租金过日子那种~划算？巨亏？

整租的情况下肯定是租客出呀而且水电煤气的账户都是放租客的名。租约结束后再换回房主。

整租就没有包水电的。

谢谢小白谢过。。。

我的想法没有啥技术含量。就是看每月的现金流把各种成本算到每个月里面，看租金能否cover cost， 正向的现金流就可以考虑。至于值不值就要自己多做一下功课了，比如可以去property guru 针对一个公寓看卖价和租价多少，都能查出来。不会算的很精确但是能看出来大概。

大道至简我觉得灰常有道理。算一下哈~

不知道PROPERTY TAX 每年多少钱呢。。。

现在想要正的现金流估计很难除非是房子很小，总价低，但是租的价格较高。或者是屋主年龄小，贷款年限很长。

那如果是PR第一套用来投资呢？投资合算不？

是的，没有正向现金流但是应该尽量往正向靠拢才是~

大概算了一下月供2200，租金（如果租的出去的话)1700，就这样都缺口500了。

还有管理费+房产税，预估600一个月

所以负1100元左右

不过感觉这个算法好像又有点什么地方不对。。。这个算法，买个屋子租出去，有租金反而是亏本生意么？

房子是你的啊。。。。。

以租养贷已经不太可能除非贷款不多，先算算能不能以租养息。

算一下收入和支出。收入只有租金。支出包括楼上提到的印花税、物业税、管理费、中介费和维修费用，还有产生的租金所得税。如果以投资角度，还要算上首付和印花税那笔钱损失的未来价值。

我自己算完，连当房东的欲望都没有了，真治愈。

哈哈哈哈对的，必须算。。。我看我也得算清楚点治愈一下

以租养息哈，嗯嗯。得算算，灰常好。

所以你是在帮朋友问还是帮自己问

我一直好羡慕有这样的好朋友即使自己不知道 也会去论坛帮忙问。

你们要笑死我朋友啊～有时候也是队友～有时候是老公～
玩的时候是队友，养我的时候是老公～

一般合作投资项目时，我就当他是朋友，免得期待越大失望越大～

你算的不对 利息部分和管理费才是缺口来源本金部分大概率不是

既然你说是长期投资，你租二十年后房子可以按二十年后的市价再卖出去，这怎么能算亏本生意。

当然，如果你把这看成失去了这二十年把这笔钱投资在回报率更高的项目上的机会，确实是可以把它看成亏本。

以租养息还是ok的吧如果连息都不能cover，那就真的不值得投资了。

还有几点贷款一旦确定，还款额只是跟着贷款利率上上下下，而租金从长期来看，是稳步上涨的。

而且，二三十年后还清了贷款，以后收的房租，扣掉管理费和一些损耗，就是纯赚的呀。

可以 比上不足比下有余

结合自己的经历推演一下。。中性的假设：房价100万，贷款利率1.5%，租金2500.
每月的房产税150，中介费摊下来125，管理费300，房屋空置啊小修理啊150, 这部分总共725，如果想要正现金流，你的贷款每月不能高于1775，按照1.5利率贷款30年算，差不多是50万贷款，也就是首付要50%。

另外PR或者公民二套作为投资的话，天然就比公民首套成本要高出5-12%。

就按照楼上假设做了粗略的excel，无财经背景。100万房，每月能有2800租金，贷款50万分25年还，ABSD12%。能不能以租养息也要看利息多高，不可能25年永远是现在的1.3左右。就像天朝一样，想靠房产赚钱还是得看增值。

同样的50万买REITS假设5%股息好了，不用贷款，不用看房买房出租跟经纪撕逼被经纪暴隐私。。。平均每月收入2000元，要求不高的话可以退休了。

貌似第二套房投资前景不理想但是，为啥还是有很多人要买呢？都在赌房产增值吗？

大家都在印钱。。。 钱最终流去哪？

对所以我算了一下

贷款45万，利息按1.5来算=每个月560
管理费 230每个月

所以这一部分就是$790元

这一部分如果不能由租户承担的话，那这一部分就是房东的真正的成本，（还不包括本金现在投资所产生的利息）是这个意思吗？

以租养息实在是有点。。。就像是操着卖白粉的心，赚的还不如买白菜的钱。。

刚刚赶紧算了下，息差不多一个月560左右，算是能养，但是确实很纠结。

其实坦白说，我们有投资在国内一个小小房产，就是因为无贷款，所以投资回报率差不多有9%，个人觉得还是挺高的。

所以激荡起在新加坡复制相同实验的这个想法。

但是因为要贷款，这个息。。。可以换成吸血的吸了~

是长期。。但是还在分析中。。。

对。。。 假设前提就时候你100w买的房子，三年后卖也是100w如果三年后不是100w
那贬值的部分也要摊到36个月里去

因为新加坡钱存银行实在是不值钱不要听人家鼓吹买股票~ 买股票的日子是学会脏话最多的时候~
不要听人家吹捧基金~ 毕竟基金经理都靠大家养着呢~

所以，虽然二套房不理想，但是起码值得想一想，哎，万一想到了什么点是自己没有考虑到的呢，毕竟房产抗通胀还是不错的。

你的国内9％投资回报率是用现在的还是你当初的房价计算？你的主题是现在进场。很多2011年前进场的国内或坡都是不错的

【房】投资二套公寓到底划算不划算？

问个问题啊~

朋友有一套组屋，想投资买一个1房或者1房+1书房，大概500尺左右的公寓，目的是为了出租赚租金，因为二套要交ABSD12%还要加SD3%，差不多要多交15%给政府~

在买得起的前提下，这样的投资到底划算不划算呢？

1. 贷款25年，25年后，这个公寓是否会增值？CAPITAL GAIN?

2. 目前疫情期间，公寓出租率如何？盛港后港淡滨尼一带，这样500尺的，大概租金能租到多少一个月？1500？1700？

3. 每月公寓的管理费等是自己出？还是租户出？

4. 以投资角度来看，这个投资面临的风险在哪里？亏不亏？

等待大佬们的意见~~ 撒花~~谢谢~~

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为什么不呢？只要房租超过还贷利息，管理费，税等这个房子带来的额外开销，都是在用银行和租客的钱给自己赚钱。

联名算100%/人数，分权算实际份额％。夫妻每人一套的话税高那个买自住税那个买投资房。

一个男人的肉是另一个男人的毒药ABSD在很多地方都有其两面性。

它可以伤害某些人，也可以助力另一些人飞。。。

需要用好。

房东要付管理费如果你说，租金包括了这部分费用，也是可以的.

明白了谢谢美女！打算租公寓的我突然觉得省钱了。本来以为maintenance fee是租客除了租金以外再交的：）

正确的做法是卖掉组屋，夫妻两人分头各买一套公寓。这样就可以避开ABSD

有很多钱的话是可以啊还可以不贷款，全款买两个~没利息岂不是更爽？

但是~就是那个但是咯~

不。再有钱也应该贷款。因为利息很低。贷款的钱，拿回国内定存，都比还新加坡贷款划算多了。