由卖房子乱弹杠杆和趋势
sgchoon • • 10196 次浏览2010年交了首付，买了个90万的房。90万这里包括了印花税。90也是毛数据，不必当真。
2014年住进去。所以90万就从那个时候开始算吧，毕竟2010年，钱除了存银行，我也不知道放哪安全和有效。当然我这里也只是毛估估。数字的事情，我个人的态度就是模糊的正确就可以了。
最近卖了它，2020年，前后算6年吧。扣了随着这次交易产生的费用，大概是127万。当然每个季度还有物业管理飞这些费用，我就不算了。
这样毛估估一下，年复合增长率是5-6%。计算方法是这样的：127/90 = (1.05-1.6)^6。算5%吧。
手头正好有美国的数据，CPI这几年，大多时候都是2%以上。我还不会发图，一会请熊猫大人发上来吧，看看熊猫大人会不会帮我这个忙。
也就是说，这么几年的好光景，这个（勉强算的）投资勉强跑赢CPI。
当然，我那个90万，也不是全资90万，里面是有2倍杠杆的。我自己拿出了30万左右。
这样，5%*2=10%。我又用我付出的绝对值和卖房后收进来的绝对值算了一下，确实是10%左右，具体我就不写了。
如果考虑2%的（平均）CPI，再考虑每年2%左右银行利息，那么10-2-2=6%。这个还是加了2倍杠杆的情况下。
我对比了一下同时期的标普和纳斯达克指数，我发现这个6%绝对不如投资同期的标普和纳斯达克指数。
另外，听说CPF有3%左右的利息。这个是不是无脑的收益？如果是，那就太好了。可惜的是，CPF账号里面资产的流动性太差，而且还有各种存入取出的限制吧？
稍作思考，我申请把我的股票账号改成了融资融券账户。中产，有点难，是不是？
申明：
1，这个6%的房产投资（？...）年复合增长率是在地产市场趋势向上的前提下取得的。我这里没有对地产市场横盘或者阴跌甚至暴跌的情况做各种情况的推演，暂时也没有兴趣，主业不在这个上面。有高人可以单独谈这个事情。
2，我不是推荐你去使用杠杆。
3，我不是推荐你去投资标普指数或者纳斯达克指数。过去的，已经过去了。刻舟求剑，是投资的大忌，尤其是杠杆投资的大忌。
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#1
同意，这个是巴菲特的说法几十年前就说了
当然，他是以美国市场做比较
这里有人会拿天朝来比
不说也罢 -
#2
假如计划都照做了存三年的应急费用
医疗保险都买好
房里家庭开支不超过收入30%
无风险投资占到50%
其实觉得所谓的流动性 也没有实际需要的时候
股票是有流动性。 但不去交易买卖 take profit 也是没有
我的迷思
最近看了the outsiders
Warren 被认为是一个异类总裁。他很contrarian . 他不相信分散投资will make us rich . 他喜欢High conviction
他股东会 会说六七个小时。 但不爱内部开会。
这在作者看来 是异类。 -
#3
几个问题1. 自住还是出租？自住的话，你自己居住的convenient yield没算。出租的话，租金没算。
2. 杠杆率，你的房价90万，首付30万，那是三倍。
apple to apple比较，买美国指数不能让你免费住，也没租金拿，所以公平比较，的话房子应该把这两个算上。另外加杠杆的话，得比较两个的波动性。房子波动性小，指数相对大，更容易被margin call整死。risk也是有price的。 -
#4
还有为啥要减去2%利息，杠杆×2还是3，你选择了2，是因为杠杠被利息吃了一部分，你已经算进去了，然后又多减了一遍。
减cpi 2%，指数又没减。 -
#5
假钞数学题王师傅卖鞋，一双鞋进价30元甩卖20元。顾客来买鞋给了张50，王师傅没零钱，于是找邻居换了50元。事后邻居发现钱是假的，王师傅又赔了邻居50。请问王师傅一共亏了多少？
楼主有类似烧脑逻辑 -
#6
基础逻辑错误应该以你的投入30万计算收益，另外也没有算租金收入，哪怕自住也要折算成租金。这是房产和其他投资不同的地方。
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#7
从找邻居借了50元就已经晕了……
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#8
这个算法好似数毛驴忘了数自己骑的那头你把钱投去炒股了，那你现在住的这套屋子就不是你的了。
也就是你在里面住了十年，得交这个屋主十年房租。
目前净127万的公寓，打再低一年也得3万租金，十年30万。
您的那笔钱刚好就不见了。
另外买股票风险意识高多了，不可能全仓跳下去。
就如你现在房子拿出来的钱能全丢去股市么？
如果不能，那即使投资收益赶上纳指总仓回报就低很多了。
还有，估计没怎么买过股票吧。股票是投资心理学。
普通人一定是市场信心十足（上涨期）加码入场，信心奔溃时卖出。
被说中的人举个手。
这样别说收益率了。房租都没了。 -
#9
原来吆喝房的比股的多得多如果一半一半，比一比呢?
俺的房子，吃穿都是市场（股市 汇市）来的，又怎么讲
很多年木有薪水了。 房子恐怕不够养活我一家，（若干年后当然现在，勉强可以了） -
#10
哈哈，房产经纪越来越多，不说房地产说啥呢？以我自己的看法，房地产也就是追个通胀而已，层层税剥完皮，能剩多少？
都是在为政府和银行打工，呵呵。 -
#11
为什么不是给黑心的发展商打工？你看以前的富豪，几个不是房地产发家的
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#12
和银行比，（政府我不敢说）黑心发展商都是渣
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#13
您这专业人士就不要和韭菜们比了我谈股票还不够久么？
多少人是股票养生活，还是薪水养股票。
咱们心里都清楚。 -
#14
没有银行的话 很多人付不起全款买不起房子吧在新加坡 房贷1点多，很便宜了呀。 不然找谁借去？
找朋友借 没有几个朋友会放心借这么多。别的金融机构 利息更是吓人。
我要是等筹够了全款再买公寓，可能得先租房几十年，租金都够一套房了。 -
#15
薪水养股票扎心啊
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#16
来，我帮你说在政府面前，什么都是渣。
卖完地再抽税，抽了发展商再抽买卖家。
然后大家叫好说是重锤控制房价。
真是卖了还给人数钱。
这世上有高税压低价格的商品吗？
新加坡的烟，酒，车都是世界最高税。
只不过房产周期长，反应到市场波长很长。
现在第一批absd才刚刚开始入专卖市场，占比微不足道。
过5年10年，就能看到威力了。 -
sgchoon 楼主#17
太多大神的问题和观点时间原因，我就不回复了
这么说一句吧，大概10天内，我应该就会满仓。具体哪天我不知道，因为市场先生并不在我手里。如果不信，可以私信，当然，输的一方，总得请个客吃个饭，否则就没意思了。
多谢各位回复！ -
sgchoon 楼主#18
单独回复你一下我注意到了你的很多回复。你的思维方式不适合投资。你的关注点特别多，这是其一。
你说到巴菲特，https://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%B2%83%E4%BC%A6%C2%B7%E5%B7%B4%E8%8F%B2%E7%89%B9 这个不知道你仔细看了没有？如果看了，你看到了什么？
我提提我的看法：巴菲特运气特别好。
*在证券分析这堂课中，格雷厄姆给了巴菲特A+，这在格雷厄姆的学生中是绝无仅有的。
*1956年，巴菲特联合有限公司（Buffett Associates, Ltd.）成立，这是巴菲特第一个投资合伙事业。巴菲特仅出资100美元，担任普通合伙人（general partner），而他请他的其中一位合伙人，一位医生，找十位医生各出10000美元。最后十一位都同意，共出资105000美元（2016年的840000美元），加入成为有限责任合伙人（limited partner）。巴菲特后来又陆续创立了几个合伙事业，最后一起合并成巴菲特合伙事业有限公司（Buffett Partnership, Ltd.）。除了睡眠外，巴菲特的时间几乎都花在在经营事业上面。巴菲特彻底实践格雷厄姆的价值投资哲学，这些投资在1956到1969年间，每年平均以30%以上的巨大复利成长，而一般市场的常态只有7~11%。这时期的他在投资上主要是采取以下三种模式：
价值投资：买进符合安全程度（Margin of Safety），即股价低于内在价值的证券，同时在回报/风险的特性上，符合既定标准。
套利交易：发生特定与大盘变动无关的事件，如购并、清算等，掌握其股价的可能变化。
控制权：买进的大量部位，联合其他股东，或发动委托书大战，企图影响相关公司。
此时资金尚不多的巴菲特遵行格雷厄姆的价值投资，即严格强调“价格低于价值”的作法，并有许多套利交易，与后期的作法有很大不同。
*受到好友暨事业伙伴芒格的影响，这时期巴菲特的投资风格，跳脱了原本恪守的格雷厄姆原则（完全专注于价格低于价值），开始专注在一些具有持久性竞争优势的优质企业上。虽然过去的作法早期得到很好的成效，但随着资金越来越多，巴菲特发现这做法无法用于于巨大的资金与长久的经营。这时，芒格的建议帮助了他。巴菲特回忆：“查理给我的建议很简单：忘记你过去用很好的价格买进普通的企业的作法，而该用普通的价格买进很好的企业。”由于过去的成功，刚开始巴菲特并不想采纳这作法。但在芒格不断的提醒与说服之下，这作法终于成为伯克希尔日后最重要的投资哲学。
巴菲特将这些优势，比喻成“护城河”（一定程度的垄断），使企业得以将竞争对手，隔绝在安全距离之外。相较于“商品（commodity）”类型的公司，由于销售的产品欠缺差异性，因此面临强大的竞争压力。具有宽广护城河的企业中，可口可乐可说是最典型的范例。因为即使口味类似，消费者还是愿意支付较高的价钱，来购买可口可乐，也不愿尝试其他较一般的饮料。投资在这类宽广护城河的企业，成为伯克希尔·哈撒韦最令人瞩目的事迹，特别是倾向买下整间企业，而非透过公开市场交易。有鉴于此，伯克希尔目前持有为数众多、在不同产业中称霸的事业群，其中有些是专注于个别的利基市场，否则就必然具备某种可在竞争对手中脱颖而出的特性。
--end of quoting
多了我就不再引用了。我的观点，你看不到，是因为你想不到。不是说你不行，而是说，你没有这个edge。
你如果读懂了上面那几点，你就知道为什么现在巴菲特在90年代以来的投资，特别是进入21世纪以来，都是so so。ibm他应该亏得挺多。还有其他的，我就不列举了。
还是那句话，他坐上投资界第一把交椅，运气成分非常大。当然，运气，也是留给有准备的人。另外请注意，我从不否认运气，因为我在市场看到很多运气很好的人。也许你也是一个会受到运气眷顾的人。
祝好运。 -
#19
楼主很会买房子90进 127出，10年， 天，太厉害了
楼主指点一下现在120w左右买哪个房子能涨？谢谢了 -
#20
多谢哦。OUTLIER这本书的观点让我很惊讶。但觉得有一定的道理。
最近看了张磊的书也说了 ’捡烟蒂“ 投资等。
我也觉得我很不适合投资，甚至不适合金融。。。也很无奈。 -
#21
花边一下BuFFET 有时间一个长期的情妇。圣诞节和自己的老婆情妇一起给大家发卡片。我觉得他TIME MANAGEMENT很厉害。
芒格的儿子没人做金融。还有一个还是两个自杀了。 -
#22
根绝@dera 老师的逻辑，你说什么好就是什么都托目测撕逼大战一触即发