#我要上十大# dera老师之前不是鼓吹投资房产一定要上杠杆 如今开始双标了

Dera老师是房地产中介吗我认识的中介一般都说任何时候都是买房的好时机。。。。

跌，抄底

涨，还要涨

在Dera老师眼里你的房地产中介都是低端中介。
造不？

回复一下坦白说我不该浪费自己的时间跟你这种格局，逻辑能力，专业知识的低端中介浪费时间。

这里回复一下说说一般的市场规律，和网友讨论讨论。同时声明金融投资的规律和方法容易理解，但应用起来却不敢说肯定成功有效，市场，人性，政治影响都很大。这和工程类的定理定律有本质差别。

1） 房地产投资为什么要加杠杆？
任何风险相对小的投资预期回报都会比较小，房地产也是一样。大多数人都会觉得房子保值，投资风险相对小，那预期回报当然也小。否则以今天的信贷能力，加上高回报预期，金融机构要靠房地产收割全球的。过去10年，甚至20年新加坡的房地产价格也验证了这一点。大幅上涨的主要是2007,2010前后，其他大部分时间内，房地产价格涨幅不大。要是不加杠杆，仅靠房租和房价本身获利不大，别忘了房子是有折旧的，freehold也不例外，因为地皮（认为不贬值）成本占房子价值的比重并不算大，约20%-30%+左右。不加杠杆长期持有房子，收益率大概2%-4%左右。事实上，一年收益4%左右的投资不难找，但一年6%以上的长期稳定回报很难找。

顺道说一下国内的房价奇迹，那是建立在居民可支配收入连续15-20年每年复合增长10%左右的基础上的，全国40大城市居民平均可支配收入/房价再过去20左右基本没有大变化。今年新冠疫情，自然灾害，美国打压同时到来，居民可支配收入几乎0增长，所以政府很紧张，强调要控制房价，限制房企贷款。国内政府这一点上做的还算很不错，北上广深的房价高是有全国的富裕阶层扎堆撑起来的。一般人没那条件就去二线，这个思路没大问题。

2）利率下降周期不是投资房地产的好时机
利率下降一般因为需求降低，通货紧缩，政府降低借贷利率刺激消费投资。在利率下降周期早期，冲进去那是救人于水火，那些投机的人。想象一下洪水来了，你一个人扛一个沙包就顶住么？历史上，通缩的结果就是房价持续阴跌，各个国家都一样。大规模通胀时房价才会快速上涨，比如国内过去20年。现在新加坡核心通胀指数几个月YoY都是负数。

3）新加坡政府 的各种cooling measure不放开？
本地政府有一手数据，效率也很高，疫情来了头一条就是允许延缓房贷支付，他们看到了危机。旅游，服务，娱乐，航空，能源都是新加坡赖以生存却又被打击最严重的产业。那为什么还不取消cooling measure? 我理解的几个原因，1. 早期措施够硬，目前房价还没看到大幅下跌，关家里2个月有些需求也需要释放。所以不着急。 2. 现在住房空置率（5%有做）20年来低点，也即房价相对高点（这个关系到URA网站看一下就行，非常明显），下面有空间缓冲，等空置率到8%那就要动真格的了 3.避免贫富差距持续扩大，富人很大需求是保值，房产的投资属性其实很满足他们的投资需求，现在要是放开，全球的富人需求有可能推高本地房价，但政府没忘了本地打工者还是主体，单纯的扶住房价会引起本地普通大众不满。

4）买房自住该不该出手？
除去投资属性，改善自己生活，买贵了又何妨？房子不是普通商品，每一套都不一样，真要房价低的时候是很难买到好房子的。

最后鄙视一下这个熊猫，小人之心。除了今年关家里新注册这个ID，上一个狮城帮ID应该至少10年没用了，现在我也不认识狮城帮上任何一个ID，也没人认识我。有这个时间和精力，想想怎么为中国渡过当前的难关出一点利索能力的贡献。多买国货，没得选择也要鼓励买欧洲日本产品，这是关系到你我长着国人脸的人子孙后代的大事，再过30年或者50年，就该能看到成果了。

有道理，不过我是刚需没办法只能买，也的确很难找到好房子

赞层主有理有据

真心请教层主一年4%左右收益的大额稳妥投资对于不喜欢太操心打理的人来说有哪些选择，可以提供一些思路么？

空置率8.1% 2015年就达到过了政府没啥救市动作...坡的房价实在没啥泡沫。针对人均收入来说十分负担得起所以政府心里不慌。

当然这是整体市场。新加坡房市就是螺丝壳里做道场，虽然地方不大，方圆东南西北就这么几十公里，入手还是要仔细看价钱的。不能拿中国市场比，中国市场太大了就像个狂奔的巨大的火车头，你指望短时间控制在政府期望范围内是很难的。刹车或者转向用力过猛容易脱轨翻车，只能顺势而为稍微调整。

新加坡也就是个脚踏车的水平，骑快骑慢就看脚底下用力还是刹车。你最多是选轮胎内侧还是外侧的增长速度。好处是你也不担心脱轨车毁人亡，毕竟就那点速度，稳当...摔了也就磕破点皮，严重也就是个骨折。没力气了吃饱喝足休息一下继续骑车。

逻辑断裂宏观会影响微观是没错，但说降息通缩就跳跃到房价阴跌就分分钟被打脸，反例层主自己都举了，10年上涨难道不是在低息通缩的宏观背景之下？低息是没错，别忘了还有量化宽松。天朝增长的大环境中，除了4万亿还有其他若干宽松措施。宽松是为了刺激投资？还是刺激消费？还是为了维护破裂的信贷泡沫？层主看起来是搞投资的，这一点可以再斟酌斟酌，而不是简单说低息通缩就以为着房市需求低迷。既然说到供需，撇开供给之谈需求也是片面的。微观上，坡县市场还有二元性，降温措施下，组屋下降了多年，政府顾及低收入群体，措施针对80%市场的组屋才是重心，而私宅市场得分开看。
最后举个可能不太恰当的例子，可能层主是专攻投资的，所以看不上房产投资这种收益太低，没有技术含量的投资。就像一个美食专家，每天品尝各种米其林餐厅，内心不免看不上吃食阁的。可以腹诽一下，拿出来讲难免拉仇恨，有点暴发户的格局。

2010年 MAS CPI rate 2.82%可以到MAS网站查，不知道你说的通缩在哪体现？

10年的大幅上涨是09年雷曼倒闭导致金融市场恐慌过度抛售造成价格房价大幅下跌，而且后来证明影响短暂，消费迅速恢复（有刺激的作用）双重作用下导致的。

我是做房地产相关投资的，周围的同事刚好都是搞直接房地产投资的，认真的房地产投资要以大量的研究判断为基础，也未必敢说一定赚钱，流动性差，交易费高，我自己都看不清，哪敢看不上？

最近空闲，在这偶然揭露一下行业的黑暗面（哪个行业其实都差不多），也没针对哪个人，断人财路的事情拉仇恨是难免了。有人看不惯跳出来，反击一下。

大额稳妥靠谱点的有债券，房地产其实新加坡的住宅类不那么难判断，政府托市的时候买入，扛一个经济周期，4%稳稳妥妥。你要是可以买HDB也很容易实现。推荐回避太热门的地段，往往价格虚高。同时推荐避免买新房投资，可预测性比二手房低很多，同时由于过度营销，多数增值空间不如二手房。钱多了REITS就没太大吸引力了，容易买到雷。

债券可以考虑美元亚洲高收益债（推荐买基金），这个过去13年年化收益率大概在7%+，但也不是说什么时候进场都好。如果以后中美冲突升级，或许会再有机会进场。国内可抵押城投债基金也可以考虑，4% RMB不难实现。事实上，欧洲资金跑步进场人民币债券市场，目前主要是还是（准）国债，说明人民币债券有吸引力。

最后说一下高分红股票，比如香港上市的工行1398，分红率现在应该在7%+，我不知道股价会跌倒哪，分红会掉多少，等到战争或者冲突恐慌的时候再来看吧。考虑买个10只银行股，或者银行股etf，分散一下，抗10年。

所以看来也不容易亚洲高收益债大部分是中国地产开发商，小部分有些印尼菲律宾企业，基本还是房地产风险。
国内人民币拿到4%确实容易多了，但不是在讨论新币投资途径么？我也很想知道除了房地产相关风险还有什么能达到4%左右稳健收益。

因果倒置次贷危机，信贷泡沫破裂，导致流动性枯竭，信贷的窟窿需要货币去填，是个紧缩性质的危机。也是因。由于流动性不足，采取降息降准QE是果。流动性溢出，资本流入避风港型市场，所以在坡县的市场，是资本流入，这也是间接的果。租金房价上涨，表现在CPI上就是通胀，这是提现在坡县局部的表象。
当然，09，10的另一个因素是大批绿卡新移民，人口增长造成需求大幅增长，而供应没能赶上。这才是推动房价上涨的主因，而低息更助长了这波涨势，而并不是拉低。抛开住房刚需，对于投资房来说，低息反而能加大杠杆效应。否则租金和利息抵消，还谈什么杠杆。

Topup SA稳稳的4%到55岁可以拿出来。

reit我觉得不错当然要做点功课，避免买到雷。我的经验就是买那几个大公司的，规模最小也要一个billion以上的，例如ascendas，mapletree，Fraser，Keppel等等。别买那些旗下只有一个reits的，也别买低于$1的，无论股息有多高，因为股息可能是因为股价暴跌显得高，过段时间股息一减少，股价再次会暴跌。

啥不要做功课啊不做功课就像发财，怎么可能

中彩票就不需要

这是个有意思的帖子一个ID揪着另外一个ID之前说过的只言片语开始攻击，还拉上第三个ID来背书，后来第三个ID表示第二个ID讲的有道理，第一个ID就无声无息了。

这个帖子里面的回帖中，哪些是干货满满，哪些不是，哪些是切磋探讨，哪些不是，广大的潜水者看的挺清楚。

论坛大了，熙熙攘攘的，这没什么，能好好说话就好好说话吧，毕竟这个不是自个儿或者几个人承包的论坛不是？

希望狮城帮能办的越来越好。

哈哈哈哈茅台利好学