新公寓的房价问题
aaaaaa • • 11422 次浏览目前 新公寓的尺价依然高挺，一方面是拿地价格的高成本的体现，另外一方面也有购买力强的被en bloc的屋主在最近两年买入的原因。
但是，在目前的经济形势之下和ABSD的压力下，还有多少人能够入场接盘呢？
1. 市场上的公寓新房供应在今年和明年达到新高，而新加坡的人口不增反减。因为疫情的关系，能够支撑的高房租的外国人群体大幅减少，而本地人换房则要受到ABSD重压，所以很多人需要卖房升级，需求与供应的缺口如何补齐？又到考验开发商holding power能力的时候了吗？
2. 组屋市场是能够体现刚需的，组屋市场价格略有下降，而政府供应的新组屋也即将TOP。
3. 现在市场上供应的新房，对于有刚需的家庭，价格一般都至少是$1.5M以上,不换房的话需要缴18万以上的ABSD，单人名字买房贷款的话需要至少$8000的月收入吧，能多买一套房的家庭能够支撑新房增量市场吗？
4. 还有一批TOP的新房，会对出租市场造成多大的影响？投资一般买小单位最多不超过两房，而银行拍卖的很多也都是1room Studio这种居多，可以观察当租客人数下降，新房上市，对于租金有多大影响，而对于所谓的投资房是否会有影响。即使是$1.2M入局的小的两房，租金预期至少3K，如果高端的租金预期更高，否则在经济形势大概率下行的未来一两年，是否对屋主的供房会有影响？
5. 外国资本能来买多少新房，欢迎分享这方面的数据。
希望各位有刚需和投资的各位朋友交流一下，特别是版上的专业人士。
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#1
开发商降价是大忌买家都是买涨不买跌，所以新盘明面上不会降价，但是可以有各种送东西优惠，或者给几万红包之类的。
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#2
商品的售价看供需，和成本基本没什么关系李嘉诚唔了10多年的地皮，他造房子卖按照自己的成本价定价么？
房子看地点，雅居乐在海南的房子地皮不到500一平（13年前买的），4月份免税区试点概念起来后，不妨碍它现在卖16000一平。碧桂园在地皮上的成本不到售价的25%，地价要是涨了它要交高额增值税。各方面看，地价压根不是驱动房价的因素。这里的因果关系反而是反过来的，现在谁还能在海南拿到低价地。
政府是两难，开放房地产市场必然增大贫富差距，不放开后面供给起来不好消化。就像打牌要赢，你得考虑手上的那些小牌怎么走的了，估计政府还是要照顾低收入人群先。现在私有住宅空置率不到5%，等到8%估计政府才会出手。 -
#3
观察下来这个dera 是个良心中介。
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#4
还有，对照一下日本如果欧美经济都日本化，即依靠负债累积推高资产价格，在负债率见定后，资产价格会长期不振，现在看日本至少是要25年了。
这一点本地政府有先见之明，通过debt servicing ratio堵住了。按照目前全球主要货币的利率走势看，欧美大概率走日本的路。往前看是看不清了，找一群经济学家来预测把，总有一个会说对的。 -
aaaaaa 楼主#5
没有人说价格是看成本啊，但是历史上来看买单的都是投资者而非开发商没有看到开发商亏钱卖房的，但是投资者亏钱卖房的就太多了，很多在1997年TOP的freehold公寓是这两年才刚刚重新回到当你发售时的价格。
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#6
房价涨的凶是过去30年利率整体下行给大部分人的错觉现在利率已经见底了，负债率还没到顶，你要说还有没有空间涨，真不好说。现在政府要是放开debt servicing ratio，大概率涨一波。没办法，市场上现在钱多的没地方去。经济基本面的因素已经没那么重要了。这里的政府算是没忘记中低收入人群，这种大规模扩张信贷的事没做。
开放商一样会亏。国内大把的房地产商倒闭，做买卖哪有只赚不赔的。前几天泰禾就违约了。投资房产一定要上杠杆，否则回报率和放定存差不多。重要的一点，你要纯为了投资，建议避开新房，你玩不过这一行里面的人（开放商，中介，各路枪手，房托，特别是网上的），新房提供了他们最好的舞台。
最后说一句，个人是看不上低端房地产中介的，在propertyguru上挂个牌子就要收1%的费，无良的说2%的都有。网上匿名我就鄙视一下，也不可能从事这一行。做中介要是卖的都是$5M以上的房子，要5%中介费我也不啰嗦，那是你的人脉，你的本事。盘剥大众市场一些1百万房子房东的血汗钱把自己养肥了，政府该考虑把这条路堵死。 -
#7
都是高端，就都是低端了。高低是比较才有的概念。今天低端，明天也许高端。以钱标身价，身价不能算高。当然，是不是狮城帮明天就出一个高端中介，经手千万或亿新元资产，我看可能性不大，但把x轴延长5到10年，我看概率大约90%， 呵呵。
政府考虑的应该是提高就业率吧，尤其是现在严峻的情形下。
如果有才，那是好事，但恃才放旷，就说明还有反思进步空间。
层主有几点说的不错，期望平和一些，匿名才更应该平和。 -
#8
高低确实是相对的，也是合理的以己度人，没必要。我说的低端是没有足够附加值的低端，大众市场流动性相对不错，中介创造的价值很大部分只能算是跑路费。 既然只是跑路费，就不值这个价，你想想有哪个跑路的差事是平均一趟1千的？（假设1百万的房子跑10次，好卖的房子跑2,3趟就能锁定买家也有）这部分群体（包括propertyguru网站)是利用政府的促就业为自己谋利。政府也不是完全不管，做了事，所以现在HDB已经越来越不需要中介牵涉交易了。40w的房子，交1%就是4K，可能是这些人一个月辛苦的工钱。这些人“低端”的原因在于他们欺骗客户说1%（或2%）是标准，不知道谁定的标准。
10年后能经手千万的中介板上不会超过5%. 现在做个统计经手5百万以上房子的也不会到5%.10年房价翻倍难说，何况现在还是高点。
提供就业的首要前提是适度公平，某些中介不合理的高收入导致本地人不愿意考虑低收入工作（送货，建住工人，开巴士。。。）不管是谁，出来混，迟早都要还的。 -
#9
不敢苟同中介价值是跑路费。明显楼主这是被某些中介自吹自擂给带沟里去了。
大陆来的人一般都认可学好数理化，对服务业都没什么正确观念，有些甚至充满歧义和敌视。
带你跑路的出租师傅也是身处服务业。你付的车钱不止他真实花的油钱，也包括他没客人时带着空气瞎跑的油钱。同理服务业的中介也是。
为啥1百万的房子是血汗钱，5百万的就不是血汗钱？那是因为买5百万房子的人实现了你的所谓理想，而你却不懂其实他有他的理想。 -
#10
原来饶有兴趣参与房产价值讨论结果读到后面又low到盯着中介费了，版上以前也这样吗？
可以google一下其他国家美国日本这些房产交易中介费多少。
有所谋有所不谋，房产价值讨论还是应该回归到价值本身啊。 -
#11
组屋市场是能够体现刚需的？说的好像是个人就能买hdb似得
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#12
不是绝对价格的问题而是交易难度的问题，平均来说5百万房子的潜在买家相对少（流动性差），交易难度大，多收中介费比例饿是合理的。大众市场潜在买家多，交易难度小，以一刀切的价格捏造一个所谓的标准是不合理的。
类似的卖高端有地住宅，开放商毛利率在40%以上，大众市场公寓只有20%-30%, EC 15%左右。区别定价是有道理的。
如果卖一间地点好的房子，和跑路开出租没多少本质区别，中介带买家来就行了，重复一遍通用的台词，好的房子只需要说一句话，这房子好。但预期收益（平均跑一趟算$1000）比开出租车（一趟算$30好了）高太多了。
现有制度下，个别中介获得超额回报，但社会成本不小。普通民众都会从身边的人观察就业情况，时间长了，越来越少人愿意开巴士，做建筑工人。这次病毒来了遭殃了。这事要是都挖出来发生在中国，那国际舆论就完全不同了。任何系统都有自有的制约因素，只能选一个相对优化的解决办法。
2002-2007年，来这数理好的国人很大比重，当时北清都有不少人来。往前往后结构差别就大了。 -
#13
中介要带风向么？新加坡和美国没可比性，江浙沪包邮也能要求海南新疆快递全免邮？要比就比香港，flat agent fee在香港不占少数，特别是大众市场。
狮城帮上中介比例不小，也算是他们的一个平台，偶尔讨论几句合理性没什么大不了的。但凡有点良心的中介看看也就算了，大家都要吃饭，每个人心里都有杆称。要是我说的完全不合理，早就被口水淹死了。
带风向表现好的川普都有50%的美国人认为他是抗疫英雄。以前版上咋样我不知道，在家办公后才有机会看看。现在楼主讨论的是投资，中介费就是成本，是不是价值一部分？ -
#14
我觉得你的观点很新颖，和大多数狮城帮画风不一样。观点是有理有据的。我看了耳目一新。很赞。
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#15
同样的感觉还是靠谱的中介少，可以说很多不专业在这个行业里面,但是坡岛这个结构很多需要服务外国人，这部分需求还是要靠中介满足，不只是房屋，保险也是，所以很多人觉得这个来钱快,而且做的开心有动力。一些中介归根结底就是缺少专业性，没有自己的研究判断,多问个专业问题就不懂，完全就是牵线搭桥，还在那种走套路和流程阶段。所以现在市场延伸出来一些ohmyhome这种固定佣金的公司，不也是看中一些人没有added service，却收取高佣金的现象么？
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#16
我朋友买广东的雅居乐蛮贵的，但还在涨涨涨
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#17
说的在理，是网上一股清流，赞
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#18
我先贴一个讲座，跟你问的问题关系不是特别大，但是数据有些肯定对你有用来这个贴主要是回答下面关于中介价值成本的。乱了楼主的楼，先抱歉
讲座内容（心急的从6)开始听：
Part1:新加坡房产市场的各个阶段
https://youtu.be/pt-Xlo1DbiM
Part2:2007年房产市场的投机行为
https://youtu.be/nCW1pqMTIHA
Part3: 2007年市场的三个不稳定因素
https://youtu.be/EgSLIyru1CE
Part4:2008年金融危机市场的反应
https://youtu.be/pJOzXxwjZGA
Part5:现在的市场下跌的可能性
https://youtu.be/ecW-xoN1QP0
Part6:为什么时机跟地点不是最重要好的因素
https://youtu.be/qPvkGPj9Gqo
Part7:投资策略
https://youtu.be/wbpBXDBf8gk
Part8:怎么寻找机会
https://youtu.be/_7J8V6mmwh -
#19
请教part6 第一张带table的slide里的数据，能分析出啥呢？
因为统计只包括了买入后又卖出的人，而没有统计因为亏钱不想卖的人。根据这个采样的，感觉怎么分析，都会犯了传说中的 幸存者偏差 的逻辑谬误 -
#20
挽尊 幸存者偏差是样本不足的情况才会发生如果xx楼盘所有成交记录都列出来 哪来的幸存者偏差
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#21
对呀，对于某些问题，这样采样就是样本不足比如想知道“2013高点（坏时机）买入的人，是不是都赔了？” 即使某网站公开了2013-2018年所有交易记录，但肯定还是有些2013高点买入的人，因为没有在2018年出手，而没有被统计进来。可以把买入后五年内卖出的人 理解成幸存者吧。
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#22
赞楼主思路很清晰的分析，确实是一股清流
赞
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#23
学习了 感谢分享赞
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#24
没卖的不计入样本空间有问题吗？
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#25
房价会涨的房价会涨的 敢敢买
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#26
不是很理解这个逻辑首先任何房子都有买家卖家，关键是找到你的target group。
我个人并不认同五百万一定比一百万难卖。一百万的房子如果同一个小区有100户在卖那就呵呵了
我不是中介，但是经历过买房卖房，我觉得卖房1%中介费不高。10次带看就找到买家那是很lucky的情况了。而且这个所谓行业标准1％-2％是个相对软性的标准。有一定的商讨空间（但不大） -
#27
其实能成交都是能力技巧加点运气，也有很多久久不开张的中介佣金还是随行情，来了新加坡就唱新加坡的歌，不过朋友或经济比较困难的打折也是正常的，许多中介也有同情心
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aaaaaa 楼主#28
数据来说话，几个简单的Test来看一下到底市场上对新公寓的供需情况
先放几个随手搜来的统计数据，基本上来源都是政府网站，主要是https://www.singstat.gov.sg/
新加坡2019年总的Household数量是：1.37M ，平均每家3.24人，91%的家庭拥有住房，也就是大概12万个家庭是没房的。而在3月Lawrence Wong回复MP的问题是，明确回答了5万个家庭住在租赁组屋，所以大概还有7万个家庭是没有住房的。
2019年新加坡注册结婚的数量是：25434，其中第一次婚姻的数量是19356，也就是大概每年两万个新家庭，这个数量在过去十几年也是基本稳定的。2万新增家庭这个数量可以视为对住房的刚需。
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aaaaaa 楼主#29
继续列数字 - 供给方的情况和居民收入
供给方：
1. HDB在2019年是BTO数量最少的一年，只有15K BTO flats，应该是和未来几年市场上新公寓数量多有关。而2020年的数字反而升高，会有17K BTO Flats.
2. 2019年有19K私人公寓单位上市，而2020年是12K。截止Q12020，URA的数据是未建成的公寓数量是49K。https://www.ura.gov.sg/Corporate/Media-Room/Media-Releases/pr20-17
再看一下收入，2019年的新加坡家庭收入中位数是9425，目前买第一套房的TDSR是60%，最乐观的情况是家庭开销只有2k，夫妻年龄都在35岁以下，大概最多能拿到1M的房贷。
新加坡家庭住在私人住宅的比例逐年提高，2019年是21.2%。住公寓的家庭收入平均收入是21K，相信今明两年这个收入的数字只会降不会升。21K的家庭应该最多能够贷到2.2M的房贷，前提是家庭年龄还要年轻一些，即使这种家庭，第二套房买大户型的12%的ABSD还是挺可观的。
数字先列到这里把，请大家各抒己见。
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#30
最主要的是在市场指数下跌（大家所谓下跌的市场）还有人在赚钱。所以，你想赚钱，你要去看赚钱的人在买什么。
我并没有说大多数人是赚钱的。
其次，正如你指出的，很多亏钱的人是不卖的。对应后面，持有时间对比回报率。可以看出新加坡市场的holding power。 -
#31
多谢大佬指教可以用来分析赚钱的人都买什么，有道理！