D10非学区房的看房经历
Evelyne • • 12017 次浏览2020年刚刚过了一半，但是经历过疫情，circuit breaker, wfm，还有选举，感觉这一年过的好长好长。连带着2019年我的买房卖房经历似乎也是好久好久以前发生的事了。从去年3月份底下决心卖掉手中的condo到9月份签下新的房子OTP，12月transaction complete, 历时9个月，感觉像是做完一个长长长的project。鉴于我这人忘性太大，我想写个流水账，作为这个project完结纪念吧。
为什么要换房？我想每个人都有不同的答案。对我来说最重要的原因有两个。第一是房间太小，父母来住的很不舒服。第二是没有什么升值潜力。第一套买家都是刚需，我想很多人像我一样，被拥有一套自己的房子的幸福感冲昏了头脑，买之前只是简单的考虑下总价，尺价和上班距离就签了支票。我是2015年初买的第一套房，总面积1000sqft的新房。如果看趋势那一年算是低位，按最后成交价来算是赚了5％，但考虑到当年付的 8% ABSD, 我至少亏了3％左右吧。中介安慰我说这不算什么，有人成交价就是亏着卖的，但我心里知道这是一笔失败的投资。有人会说房子是拿来住的，不是拿来炒的。这观点没错，如果你这辈子只买一套，住一套，那么房子涨跌其实对你无影响。但我想也有很多人会在5-10年后考虑换房，那么你第一套房是赚钱还是亏钱就会直接影响你下一套的首付。所以出手要谨慎啊。
所以第二套房子我给自己定的2个条件:总面积要大于1500sqft，换房的cost太高，一次到位比较好；区域是CCR, freehold, 而且尺价低于1600psf, 最好是中大型的楼盘，这样才保值并且有升值空间。
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#51
Pat patbravox2确实容忍度太差，别人口误也揪住不放 层主之前的本贴回帖非常多有效信息，赞一个 xmlzj
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#52
同意楼主的观点
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#53
我们应该是邻居Object
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#54
楼主的研究得很深，佩服
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#55
层主好厉害可以请教一下，有哪些你觉得会enbloc的楼盘吗？（先说明，没有钱买纯好奇）提前谢谢啦！
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#56
投资房产时间点最重要自住因素除外，新加坡这么大地方，选地点，freehold/99都是末节，要选对时间才最重要。像房子这种不容易大幅下跌的资产，要长期大幅增值是不现实的，否则所有的资本都堆房子上了。这世搞投资没这么容易的事。
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#57
买landed freehold有点意义买家有个确信这块地永远是我的，我就要这个位置，除非政府抢我的。strata的cluster house都不行，你控制不了这块地。邻居投票让你搬你还得搬。想从enbloc赚钱，得赌很旧很旧的freehold，如果买一套较新的freehold一直持有到enbloc，几十年的资金成本把那点enbloc的利润都抹平了。普通老百姓没必要烦这些分析，全职分析房地产投资价值的人大把大把的，你能想到的他们早就看到了。
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#58
同意。我也认为freehold与否无本质区别
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#59
今天吃错药了老说错。再来，开始以为你买的是SV。但感觉SP比SV好，地盘大，开阔。
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#60
我也觉得sp比sv好啊sv太吵了，凡是靠近farrer road很近的都炒的不行
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#61
买房实在是讲缘分的好房子不等人，碰到了心仪的房子，多家争抢的关键时刻，要毫不犹豫的快和狠。我买现在的房子就很惊心动魄，房子放出来第三天的周末统一看房，前前后后十几组人，当场出offer的就有五六家。我当时为了少交几十万的税，要先卖掉一套房。看房当天是刚拿到买我的房子的买家oTP的第二天，据经验，如果我不当场给offer,一定买不到了。那时采取的策略是不讲价直接offer asking price,签买房OTP，如果我的买家反悔不买我的房了，那我也反悔，损失1%的deposit.可想而知，在等我的买家执行OTP那几天简直是煎熬，怕不能买房。谁知那卖家见太多买家争抢，坐地起价，我在asking price上再加几万才成交。好房子前没有买方市场，抢房的阵势目前已经历了四次，有懊恼有失败。
跑题了，讲回SV,这个项目外观大气（elegant),地基高，外观上给潜在买家很多想象空间。它的缺点是纵深太浅，还有些斜坡，给人的感觉是压迫拥挤，个人体验不如GG。看过一间一楼，院子被蜘蛛网般的铁丝网从上到下围住，监狱一样，离地1.5米处有个不能移动的铁杆，从院子后门只能半蹲着蹭出去，谜一般的设计。楼主买的SP要好很多，虽然离主路远点儿，但安静啊！大啊，维护也好些！ -
#62
GG其实是个牛盘要考虑到它和周边不是同一时代的项目。
自住和土地价值的平衡性很强。
但不适合急着买enbloc的。
过十年会显现出来。 -
#63
我当时买房TG和SP都没房不过那时候SSD还是16%，不太敢买最高分盘。不知道赔多少
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#64
什么好房子为啥这么多人抢
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#65
Farra drive我看过POLEN AND BLUE
风景可以的。
这个DRIVE里面都很安静。对面就是SV
房型有点点神奇。厨房非常大。。。。。。房间稍小。 -
#66
天哪 你们太有钱啦都是2-3m起步的房子
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#67
SV 和那个Yong An Park 一个道理虽然相对地大户数少， 但要Enbloc 都很难。 问题就是地太大了。 发展商买下来怎么在5年内卖掉？ 而且里面豪客如云， 拆不拆， 无所谓的， 都是Freehold和999。80%的签名， 拿不到的。 而且里面居住的环境维持不错， 拆， 没20年， 不可能的， 等得起吗？
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Evelyne 楼主#68
来，话筒给你说说你的买房故事吧
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Evelyne 楼主#69
私心认为那个楼盘不好在一堆FH大盘里面一个很憋屈的99年小盘
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Evelyne 楼主#70
我猜你是指的SP吧SV已经enbloc3次未遂了。80％的签名早就拿到了
SP的enbloc可能性很低的，因为就算拿到签名总价太高也没有开发商愿意冒这个风险。毕竟要5年卖完 -
#71
对的， SPSP 好像地800000尺， YONG An 400000尺。 这种地点要多少钱啊。 不是一般能买的。 那个Spanish Village机会高多了， 不过现在这个价钱买了也....
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#72
SP 毛估估大概要25亿左右SP和pandan valley一样大。
永安虽然地小，差不多要28亿才能拿下吧。
问题就是想拿人家还不卖。
99和永久的心理对比不是我谈的吗？ 哈 -
#73
从上次连连追问那个楼主为什么不开门给印度恶警到隔壁贴p2p暴雷叫人不要维权，真是醉了。
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#74
FH奥妙就在这里SV en bloc 三次失败也不要紧，反正地是永久的，那就等下次机会，而地价又会随着市场涨而涨。99年地契，地价只会随着地契年限减少而贬值，你作为屋主，住的安心吗？自住的，真心FH是首选，那些本地老姜经过几十年的市场洗礼，偏爱FH，这里面的奥妙显而易见。
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#75
你的理解力太有问题了没经历过，问问么！这里是探讨房子里的人物的地方，不要污了楼主的帖子。想撕的话，单独开贴,我奉陪。
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#76
@留名 @功夫熊猫
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Evelyne 楼主#77
我写这个帖子的本意是想交流看老房子的心得的结果最后还是聚焦在99年vsFH的老话题上。感觉这是所有讨论房产贴子的宿命吧！最后写一点我关于99年/FH的想法
如果买房是自住，就很大限定了你可以买的范围。你要是在西边工作，东海岸的FH价格再美好对你没啥意义吧。还有比如说你有几所瞄定的小学/中学，那么你可以考虑的就只有附近有限的几个楼盘。一个老旧的FH和一个TOP几年的99年新盘/次新盘从居住体验上讲是没法比的。买房总归是为了更好的生活，如果仅仅是为了FH而买一个居住体验很差的小区，我觉得是划不来的。毕竟一辈子能折腾几次房子，美好的时光不是99/FH的term能取代的
说回99年。如果你是买的期房，那么入住5到10年内我觉得你应该考虑置换。在市场上你的楼盘几乎算作是新房，比同时期开发商推出的期房有价格优势。如果你买的是10年＋的99年，你更应该注重租售比，并做好长期持有以收租为本的模式。也许你住了10年后还是可以再卖出去，但是能持平卖出就很不错了，既使房产回暖/牛市你的房子赚钱可能不大。因为买家总会被新的期房和次新的二手房吸引。
如果你的区域有很多FH可供选择呢？有2种，1种是facility很多的大盘，还有一种是facility很小的小盘但有些微enbloc的优势。我会建议你选第1种。Enbloc看起来收益高但是说到底是小概率事件，为了一个5％到10％的赚钱机会赌上10年和家人的幸福时光我觉得不是划算的买卖。但第1种在尺价上一般也贵于第2种，同样的budget可能会限制你可以买的房子大小，所以又有一番取舍。 -
#78
赞豪宅赞豪宅，有实力的买家真多
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#79
你这么说不符合实际情况啊知道政府有个征用法令吗，即使是有地的别墅，政府也可以征用，哪有什么永远都是你的。en bloc成功关键是买家卖家愿意成交，哪有什么赌很旧很旧的freehold。也有很年轻的free hold公寓en bloc，向加东的有几个fh盘，才20年历史，就成功了。有些fh 盘，十多年就去尝试en bloc了。
就像楼主所说，en bloc成功大部分都是fh的盘，开发商精明的很，算过一笔账，为什么喜欢永久的盘。 -
#80
恭喜你买到满意的房子楼主很有想法，比论坛很多所谓的大神都牛，怪不得这么有实力买豪宅，真是低调而奢华，赞一个
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#81
赞分享思路清晰，祝贺找到心仪的房子。
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#82
既然你问了，那就展开说说吧。论坛上不太能完善表达个人想法体系。
这里只是讲enbloc，不关其他的。
enbloc价值外的东西有很多。
我只说说 99 和 FH 价值外影响成功率的因素，
首先，买enbloc主体思维是enbloc，不能拆迁的拆迁房你也不会选它。
其次，我们买房通常代入的是个人思维，在地契上表现
就是我们害怕99，因为会贬值；安心fh，因为保值。
实际上enbloc是个群体思维。
群体思维和买家一样是，业主们都害怕99，安心fh。
反应在enbloc情绪上，就是99业主集体热衷于脱手，但是fh业主不心急。
新加坡拆迁和中国拆迁不一样，不是发展商看中哪个盘就能拿下的。
第一层，80%业主要集体肯拿出来卖，才有机会被发展商选中。
第二层，业主要集体给出合理售价，才有可能成交。
这两点都是99业主群体才带有更积极和实际的心态。
FH很多楼盘业主，特别保养不错的，根本就不像搞什么enbloc，反正他们也不差钱。
在上一波主体enbloc潮，07-08 之前基本上enbloc的大部分都是fh。
但17-18这波开始，我们目前叫得出名字的新楼盘
Treasure at Tampines
Parc Clematis
Jadescape
Parc Esta
Florence
Kent ridge hill
Riverfront
Affinity
The Tre Ver
One Pearl Bank
这些都是99年enbloc重建盘。
要阐明一下，并不是说99比fh容易enbloc，
是反过来阐明的是fh并不比99更容易成功的潜在因素。
这种因素不是表象的，我的算法也没有计入。
我看再说下去会变成我说99比FH好，并不是这样。
我投资的就有FH，是以投资人角度来说一下心得，
呆在市场里至少经历过至少一轮enbloc的业主朋友，应该能理解我说的是什么。
事实上，政府在发展税和top up lease上对99是不利的政策倾斜。
单纯从地契来说fh肯定也比99更有价值，不过价值多多少少都已经反应在价格里了。
enbloc影响因素如果认真去思考是很复杂的。
但 一定是价值优先再到其他因素，基因一定要好。
不管买什么房，清楚自己买的是什么，萝卜人参都有人爱，
只要不把萝卜当人参就可以了。 -
#83
收藏了有空慢慢学习，也是打算换学区房了，就是不确定是不是值……
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#84
同意。价格体现了所有因素
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#85
所以fh业主的心态是好女不愁嫁 好货不怕卖。
慢慢来，但其实时间也是金钱。 -
#86
层主请问TG是哪个好像一直木看到有TG出场
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#87
Tulip Garden现在的Leedon Green
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#88
哦哦，明白了谢谢分享，牛X