讨论讨论 EC抽签 那些事

沙发～ 没资格抽ec的苦逼飘过

问题就是买个房子比买件衣服还快准买家还不容易做准备，因为也不知道号在什么范围。

对策还是有的后面讨论一下。

这里有几个常见的问题：1 EC有2nd timer 30%的限制一说。怎么控制呢。
这个并不是在叫号环节控制，而是在选房的位置控制。也就是500个单位，当2nd timer已经选了150个单位的时候，后面的2nd timer就算被叫到了，也不允许再选了。
2 为什么不在选号大厅即时显示单位销售情况。
以今天的科技，完全可以在叫号大厅，即时显示，哪些单位已经卖掉了。这样，就不用苦等几个小时叫号，然后有站着1个小时，到了柜台才知道想买的有没有。不即时显示，是不希望犹豫的买家走。要是你看到自己要买的没了，很多人可能转身就走了。但是，人得到一样东西，是否“珍惜”也看付出了多少。试想，你去吃龙海鲜，先排了两个小时队上桌，上了桌，又得等一个小时上菜。结果最想吃的菜没了，大部分人也不会选择离开，而是选择一个不是最喜欢，但是还能吃的菜。对于犹豫不决的且准备不充分的买家，疲劳紧张(真的很累，坐站2-3个小时是常见的)，为了不“浪费”自己的努力，“勉为其难”选一个吧。

看到这个我想起一个笑话刚巧昨晚我听见家属在看一个脱口秀节目，我随便听到几句。
说他家门口有个火锅店生意好要排队，为了吸引顾客，就规定等十五分钟打九五折，半个小时九折，一个小时八折。他就去排队，结果等了两小时，他就满以为好歹有个七折吧，结果店家说，两小时以上，一毛钱折扣也没有，你爱吃不吃！你不饿吗？他：……

中介不是让先准备好一个排名表最好排到50位，到时一个个删。

这种几百个单位的项目分分钟发现纸上的50个都没有了。。。

接上3 为什么价格这么晚公布
EC还算好的，很多都会提前两天公布。很多公寓都是当天公布价格。现在 甚至发展到，一直到买家走到柜台才告诉你价格，而不是提前给你所有的价格。例如不久之前的PPR。尽量不要给买家太多准备时间。激情销售，冲动消费。发展商嘛，自然是要卖的越多越好，价格越贵越好。发展商在选定中介行的时候，中介行是要propose价格以及佣金的。这跟二手交易，屋主找中介谈标价和佣金一个道理。为啥有些中介行能如此受到发展商垂青呢？能卖房子啊，技巧把握的好。收到支票意向的多少，也会对发展商定价起到一定影响。晚点公布价格，避免吓走一部分买家，增加现场气氛，营造紧张感。最终都是一个目的，就是尽量抓住“冲动”“准备不充分”的买家。
公布模糊价格也是为了增加人气 。某楼盘 2+S 1.1xmil起。结果开盘当天才知道是1.199mil起。 这一下就是10万的预期差距了。反正现场买气是达到了。
4. 先选一个，再说
有时候，好不容易熬到了选房的柜台了。没有要买的单位了。一般会被催促，拿一个吧。都等了这么久了。大不了一会儿不签PDI文件，也不会有罚金。拿了文件，最后有人放弃，有人发现卖了那么多了，还是从了。

到底要怎么充分准备

其实这段话总结起来四个字 “来都来了”

开盘之后为啥都会涨涨价一部分有原因 的确是卖的好 能卖一点卖贵一点。还有就是：
有些买家进去本来想买09-10。但是进去只有08-10了。一般就是选08-10算了。但是，过后发现了09-10退回来了。于是08-10的买家又嚷着要换。08-10这又退出来了。另外一个占着06-09的买家又要换了。尤其是这些买家都还没签PDI咋办呢。
所以，当天真有单位退回来，一般收着比较好。隔天涨点价，对错过的买家也算有个交代了。

感觉明天不得2000人堵在那里？ 呵呵


这放不下啊

感觉这帖子干货很足，搬个板凳慢慢看

准备你的购物车Shor list你要买的单位。从1到100 到200都行。这个清单是最重要的。你就假设自己是第一个到第200 第300个进去选房的。其实从看样板房到抽签 通常有2-4个星期的时间。买家自己要充分利用这短时间思考这个问题。
开始这个清单，最难的不应该是最喜欢哪几个单位。6 楼 7楼，买哪个不是最重要的。最重要的搞清楚，哪些单位是最不想买的。
就拿明天这个项目说吧。我有买家之前看了一些其他EC项目，也有一些中意的单位。我建议他们问问自己，如果走进hundred palm，只剩下二楼4房了。那你是选这个还是选一个parc life的高楼4房？还是就不买了。他们的答案是，买2楼四房也行。那么想清楚，就把这个单位放进list里面。
怎么排除哪些单位不买。首先要想清楚如果一个单位都没有了。下一步打算怎么办。先想好下一步，再反推对比这个项目，比这一步好的，那其实就是可以买的。提前考虑好这些问题。2楼要不要，吵的安慰要不要，隐私不好的单位要不要。多花点时间在不是那么好的单位，这些决定才是最容易让人后悔的单位。期房有个大忌就是只看沙盘只看户型图而不实地考察。还是拿着这项目说吧。户型C9 靠近大马路跟靠近大马路，价格差了2万多。那到底那便宜还是贵的。却决于你的预算 你怕不怕吵。
房子没建好，就只能模拟一下。如图 爬上对面组屋505的楼梯上去听一听看看能不能接受。这工作中介只能建议提醒，不能代劳。我买家去爬了，回来告诉我，靠近大马路的4房，排到后面。而且他自己也说了，高楼反而吵。

基本都单独给你讲过了吧。没啥剩下的了lol

确实干货很足方片给早了
等杜老板写完再补吧

大多数人 就是看一眼自己喜欢的例如 我要买4房。
我要这个stack 从高楼往低楼买。
有些是从便宜的向贵的买(预算比较紧张的)
便宜得找出便宜的原因。例如刚才说的靠近马路跟远离马路同样的户型 靠近马路的便宜。那么，能接受这个缺点的，预算有限的，就优先便宜的。预算充裕的选安静的。毕竟到了二手市场 安静跟不安静，可能不止这2-3万的差价了。
再比如 07 跟 12 一个户型一个价格。很多人选07 因为跟对面的距离更远。不过，看户型图最容易忽视的问题就是房子处在的环境
第四个房间的窗户。07是对着12的楼梯间。而12的窗户是能看出去的。采光好 但是是下午太阳。如图中标记
不同人喜好不同。选择就会不同。所以，搞清楚每个细节。不要把这些问题留到抽签当天再考虑。

这个比喻比我的例子好多了以后记住这个。

发展商要感谢今天没下雨排队排到外面了。
来场雨 全跑了。

这个房型多大面积？

这是破了记录吗？xmlzj

算。第一个一天卖完的EC中间还经历了空调坏了。买家在蒸笼中继续。

带我客户倒数第几个险险的买到了被通知还有最后个位数的房子剩余时，真的想哭了，从开始抽签等了6个多小时...还好还买到了。

涨姿势了所以到底建议不建议冲动消费呢？

有句话叫冲动是魔鬼买房子不是买衣服（土豪不算） 还是冷静的心态比较好。