对99年地契私宅的一些思考 望大神指正

基本同意不过要是符合条件，买一手EC还是很划算的。

有人澄清一下楼层跟Enbloc拿到的钱无关吗？好比同一个Layout，二楼跟20楼拿的sale price一样？

金某当年研究enbloc时自建一个数据模型很多人知道的。

基本上这波每个推出enbloc楼盘未结束时，都能预测的出它的成功率是多少。

大部分热盘都私下公告过会不会成功。

准确率还可以，除了某些公开数据与实际数据相差甚远的楼盘。

enbloc是中大奖，既然是大奖，成功率必然是低的。如果错种芝麻而期待结出西瓜，那空耗的代价将会是很高的。

所以我觉得楼盘的先天因素很重要，拿着先天不足的盘即使推出来enbloc了也不会成功。


另外，研究多了，觉得内涵实际远比自己想象的深。即使先天虽然是决定因素，但并不是先天好就能成功的。

还有很多后天因素，甚至和我们选房思维逆向的因素。

例如，曾经很enbloc盘擦肩而过的那些朋友们，是不是有一种当初看完房买不下手的感觉？

和股市一样，enbloc投资也是有一些要克服自己心理障碍。

个人的一些建议是，

1. 不要把私宅enbloc和hdb enbloc混作一堂，两者考虑有相同也很大不同。

2. 尽量以投资型为准备。 加入自住考量会排斥很多高几率房子。

3. 持有期间很可能会是逆现金流，需要做足准备。

个人以为，可以将enbloc房当作是孩子教育基金，也是每个月入钱，但是10年/20年的回报会很高。

如果运气好的话。 这个最重要，哈~

你这几个案例都还没套现离场就算成功了？

enbloc是按per share算的per share 是和面积及管理费联系的

这两个和楼层都没有关系

请问哪里可以看到金大神的数据模型？一直有一个疑问，决定是否enbloc一栋私宅，是否要看当时的市场价？比如2里面提到的bishan loft（我猜是这个不确定是否正确），现在的市价差不多1200一尺，这个价位和低点位置更好容积率更好的bishan 8比起来基本一样了，但前者是EC。

不是吧share 相同面积可能不同，按share来算不公平太多。听说有些按估价师估价来算

基本是按面积和share 分钱

Edgeprop 上有个en block 预测模型

模型准确率怎么样？我用这个算了下你一楼的2，是unlikely。

Hdb的建筑质量好于私宅是扯淡前者楼板都要薄很多，隔音效果非常差，邻居之间说话声音大点都能听见，卫生间里传来楼上洗澡冲马桶的声音也是常事。

另外层高也是个问题，hdb的标准是2.6米，公寓一般是2.8到2.9米，住进去不像前者有压抑的感觉。

还有就是设计方面的问题，稍微老一点的hdb（10年以上房龄）的在建造时候根本没有考虑空调的安装，房梁直接压在门框上沿，导致空调的管道根本没法走，被骂的太多了 最近几年才改正过这个问题来。不信你去看老式hdb 房间全是那种弯弯曲曲空调管道。有人肯定会说那你就买新hdb呗，但问题是新hdb越修越小，同样是四房 老hdb一般是105-108平米，新的只有90多平米。反正是个取舍吧 看你更看重什么了

经典操作 成功案例？？？顶多算你赞同的做法吧还没解套赚钱就成功了？

Bishan loft我搜了一下貌似还有新房源放出来，楼主可以入手

建筑质量

BCA对每幢住宅验收的时候都会对质量打分，叫做Conquas Score. 满分100分，分数越高越好。 大家可以比较一下，住宅类型里有写是私宅还是HDB。 下面是我用关键字water搜索的部分结果。

最近十年建筑质量明显好过以前

A high CONQUAS score means a building with good quality workmanship. A CONQUAS score of 80 means 80% of the items checked for workmanship quality met the CONQUAS standards. A building that achieves a higher CONQUAS score is better constructed, in terms of workmanship quality, than a building with a lower CONQUAS score.

　1986 - 2010

这种分数除了随便看看，对居住体验有什么实际影响吗？隔音效果 层高 户型设计什么都却是实实在在的问题。另外bca和hdb同属政府部门，政府会说自己修的房子质量不好吗

以前是选房工具，现在是工作工具在帮客户找enbloc potential可以用上。 数据模型是定量分析得到硬件分数，但必须加入变量例如变动的价格和位置差距才看得更清晰。所以自己能更好地理解得出的分数。 基本上上面的edgeprop已经可以做大致的筛选，但是80%的量还是蛮大。 要是你想问自己的房子多大几率我可以帮你算算看。 微信goldenstarjason

赞成楼主观点

hdb有免费hip，外墙维护之类的翻新

99年公寓没有

50多年的房子不翻新维护的话会旧成什么样子可想而之

谁说公寓没有外墙翻新维护？维护的尽心着呢！

买第一套自己住的 能算投资么。。。

根据穷爸爸富爸爸的说法无法产生正现金流的都只能算负债。不过换个角度，能保值的情况下，我是把自住房算作资产。

会计上可以算以市价租给自己每个月房贷少于租金的就是正现金流，好的投资。

第一条不敢苟同不管是以CONQUAS还是建筑材料的选择为标准，私宅都比同期的HDB高。

不知道这位业内人士是什么业的？还是故意在误导你？

我是做建筑的。

可是租金是一间，贷款是整套啊，自住不出租的话不是怎么算都亏嘛？

举个例子150万房子，房贷月供一个月4000+，利息部分是1800，其余2000+是本金，相当于存款。同样的房子自己去租来住要起码2500，跟利息1800+300物业费相比是正现金流。坡县的房子，不管是hdb还是公寓，基本上都是正现金流，买比租划算。

。没算利息 那笔钱不买房的话 利息也很多
没算房屋贬值 各种房产税 交易时候各种费用

买二手的房子 能赚钱的不多 但是自己房子住着舒服 第一套自住不用看赔赚的

真要深究的话不光算利息和房子折旧，还得算通货膨胀资产增值呢。扯远了，上面层主想说按穷爸爸富爸爸的正现金流判定第一套房是资产还是负债，在坡县应该是资产。

国内房子是资产新加坡的房子有可能是负债 买卖的时间点很重要 哈哈哈

但是长期看 几十年不换房的话 还是可以跑过通货膨胀的

HDB的维护要好过Condo，我家20多年HDB好像新建的一样，设施还在不断完善，且免费Condo的任何一项维护都要自己花钱，所以屋主为了少花钱，能省就省，不然AGM上也通不过。99年过后可想而知。

吓了我一跳屋主为了少花钱，能省就省
里面住的什么人啊？

同觉得大多数现在的私宅没有靠enbloc大赚的潜质，只能等到99年后被收回enbloc后能赚多少钱，基本上看那块地有没有调高容积率。各个HUDC都是容积率调高的典型代表。现在大多数的私宅已经有2.8-3.2，再往上调高的希望不大。拆一平方米只能再建一平方米，开发商又不是活雷锋。

这意思是找1:1.4的买?还有不少low rise的啊

资产也是负债、负债也是资产哈哈

现金流这么算啊眼界大开

萝卜氢气基本不懂经济和会计原理，他的说法害了不少人

不记得谁起的头现在是约定成俗的叫法

对99年地契私宅的一些思考 望大神指正

本人对私宅研究不多,实因买不起.　不过想法还是有的,　望大神指正.

1.　如果没有en block　的话,　99年地契私宅贬值速度超过HDB.

若干原因:

1. HDB　建筑质量好过私宅.　这是新加坡建筑业业内人士私下讲的.　我比较相信. HDB　因为不确定会en bloc,　所以是按照99年的建筑寿命建造的.　而且HDB　会派工程师定期检查维护.　

2.　有个著名的高层贫民窟理论.　请搜索大象工会和知乎.

大概意思是这样的,　高层建筑的维护极其复杂.　比如电梯的使用寿命只有15年.　如果没有一个强力的管理委员会的话,　这个设施更新基金收不上来,　设施逐渐损坏,　有钱的物主就会搬离,　把房子出租出去.　然后,　恶性循环,　最后整个公寓大部分是租客.　而租客对房子的损害是极大的.

HDB　不会出现这种现象,　因为政府每隔二/三十年,　就会翻新一下房子.　而且政府会限制整套出租比例.

2.　大部分郊区,高层的99年地契私宅几乎没有机会en block　的

en block　需要若干条件:

1. 地点好,　通常要市区内或市区边缘比如serangoon,　 这样才可能在建好后脱手.

2. 收购价比转售价高20%以上,　这样才能通过投票.

3.　地块不能太小.

4.　最最重要的plot ratio　要有提高的余地.　拆100套,　建200套.

基于以上结论,　点评一下我认为的最佳购房案例.

案例一:

我前同事, 2016年买的bukit timah　的永久地契低层公寓.　

点评:　黄金地点,　市场低点入场,　学区房(女儿上小学用到了), 永久地契总楼层低绝对保值.

案例二:

狮城帮名媛买的170万bishan　低层99年地契二手公寓 　

点评:　

地点好,　紧临宇宙中心大巴窑,　至少两路MRT交叉点,　所以以后一定会en bloc.

面积大,低楼层,　所以单位尺价低.　但en bloc的时候, 收购价格单位尺价是固定的,与楼层和单元大小无关(一房和四房的尺价是一样的).　

案例三:

狮城帮P哥2016年买的两套公寓,　也是经典操作.

点评:　

市场低点入场,　新房10年内不贬值,　两套(出租一套有正现金流).

这三个是我真心佩服的投资案例.　

本人水平有限,　轻批.　

该帖荣获当日十大第2，奖励楼主18分以及27狮城帮币，时间：2019-02-16 22:00:01。