2019快到了准备好现金

还会继续跌的 一定要hold住

历史的车轮滚滚向前列车长连踩十次刹车。当列车缓缓前进的时候，难道不正好是上车的时候？等列车假速时，我们还赶的上吗？

鹏哥好久没来发帖了顶一个

写的太好没有杠点也是问题回贴率不高 一会儿就沉了

要杠还不容易，at 那啥小河马进来，再加一句悍妇不看新闻，肯定不会买，想买也没钱之类的。。。

谢顶最近工作忙啊，没空混了，目测明年更忙

杠点挺多的啊持加息房价崩盘论的大把大把的。不杠就不会火

河马杠不起来他也是我偶像，不跟他杠

所以说危机和契机总是相辅相成的

新加坡啥时候放开移民政策啊？没移民没买家啊，人口结构摆在这里，没有外来购买力就涨不上去啊，还是猜下啥时候pr大放水吧

真理08危机之后已经错过了一次。当时50多万的centris两房没买，买了组屋，妥妥的错过了一次房价翻倍的机会。

这次危机和08年不一定一样上次很快久翻身了，这次或许需要好几年
要看美国那边的政策如何

预测开闸时间没意义政府要的是稳定的增长，不是暴涨，也不是暴跌。不到危机不得已的情况，就不会大幅度开闸放水。所以应该是不知不觉慢慢的开，细水长流。等你意识到放了不少人进来的时候，通常已经错过了增长的列车。
每年3%，不多，也不少，复利效果下，目光要放十年二十年那么远才能看清。
十几年前一房公寓少过50万，现在要80万。十几年前三房80万，现在得120万。十几年前五房BTO25万，现在榜鹅BTO都要40万。十几年前工科大学生起薪2700，现在动则4000+。看起来不可思议，放到年增长率也不过就是那3%而已。复利，可怕的复利。。。

几年还是太短要看就照着20年看。人生有几个20年，等看到一切都明朗了，也就错过了。

楼主没明白我的意思上次07-08年危机，09年经济反弹，股票，房市，一直网上冲，都是因为美国放水，新加坡也放了很多水，没有遵循市场规律去自行消化。所以隐患一直都在，而且一直积累了下来。
这次不知道还会不会为了度过危机而大幅度的放水，如果继续防水，下一次危机会来的更快更猛。如果不放水，那么股票，房价的底线，不知道在哪里，入场时间也不明朗。

现在不是everything bubble 嘛就看撑不撑得住，哪个先破了，罗杰斯不是说了嘛，这次危机来的话估计是他有生以来最严重的一次

貌似市场原教旨主义早就过时了每个总统都要先管好自己任上。。。哪管下台后洪水滔天。。。

不靠谱的回一个这次一旦开始危机，没那么快结束的，08年那次确实是速战速决版的

罗杰斯的话也信。。。2008空前绝后，再来要另外60-70年了

等开闸的歇歇吧就算开闸，也不会再放那些没啥像样学历的进来了。政府又不是傻，还能掉进同一条河里。

我也是这么想的更何况现在这个总统多不希望自己被人看扁
看明年美国的的行动吧。

一点思考所有的推算都基于数据. 以下计算是基于以下假设:1 利率, 假定为每年2.5%.　2 折旧. 因为大部分为99年地契, 假定为每年1% (实际要参考那个折旧曲线,不过为了简化计算, 按线性折旧计算).3. 资产增值, 假定为每年4%. (用两种方法估算: 1. 通涨+GDP 2. 参考发钞量M2)4.　三倍杠杆.　政府已经把首付加到25%,　所以最高三倍杠杆

scenario 1:　 一套私宅,　三倍杠杆

杠杆部分年收益是4%-2.5%-1% = 0.5%

三倍杠杆是0.5% x 3 = 1.5%

本金部分年收益是4%-1% = 3%

整体年收益是1.5%+3%=4.5%　外加自住

scenario 2:　 第二套私宅,　出租, 三倍杠杆

目前市场租金年收益大概是2.5%

杠杆部分年收益是4%+2.5%-2.5%-1% = 3%

三倍杠杆就是9%

本金部分年收益: 4%+2.5%-1%=5.5%

整体年收益是9%+5.5% = 14.5%

政府ABSD是12%,只是相当于抹去第一年的收益

花生豆你到底买过私宅没有scenario 2:　 第二套私宅,　出租, 三倍杠杆，假设本金25万，买100万私宅，ABSD 12%+3%SD=15%差不多15万必须算在本金里面啊老兄，本金=40万

目前市场租金年收益大概是2.5%

杠杆部分年收益是4%+2.5%-2.5%-1% = 3%

三倍杠杆就是9%

本金部分年收益: 4%+2.5%-1%=5.5%

整体年收益是9%+5.5% = 14.5%

政府ABSD是12%,只是相当于抹去第一年的收益

=====租金一年2.5万，按你的假设一年增值4万，变成106.5万，银行利息75万x2.5%=1.875万，折旧1万
=103.625万
40万本金，一年增值3.625万，9%而已。。。

连政府每年放多少人进来都不知道扯复利有什么用，十几年前还得分99年和04年吧，你作为中介，分享下那几年的数据吧？

这才是狮城帮该有的帖子！

群主就是有水平谢谢更正, 我低估了ABSD+SD的影响.
由于ABSD+SD要在购房时用现金一次付清, 所以有两个影响:
1. 降低了实际杠杆率
2. 由于ABSD+SD在卖房时候不退, 所以相当于本金的永久损失. 假定100万买套公寓, 4年后115万卖出才刚刚回本. 如果要算上2%卖方中介费和其他费用, 要117万以上才回本.

政府真的有远见呢。如果人们把钱都放在楼市，流动资产减少，整个社会的资金压力就更大了。

挽尊三年就可以卖了 不用等四年 望层主多复习最新政策btw


物业费 房产税 你都不算的吗

还有出租损耗，所得税和中介费

08年可惜自己才工作几年囊肿羞涩，没银子捡便宜

08那次可以印钱这次不能印钱了，但是按照十年的周期貌似就这样悄悄过去了。另外移民市场开放不开放并没有影响很多人把资产移到新加坡，毕竟安全。

是啊 一大堆呢

我只想知道银行股可不可以入手了说那么多就象我能买起房一样 哈哈哈

看到各位都这么乐观出来喊一声19年没戏，等2020吧。
现金是要的，但这次要放久点，这次没这么快复苏。因为这次牛太长了，下去了不会像08年那么快复苏。都还在山顶上就在喊抄底啊，太早了。

最近忙成狗股票只留了几只自己看好的价值美股。。其他全部卖掉了。。。还好我机智的上半年抛掉了所有石油股，现在油价跌成翔了。有的股票不想扔啊，但是缺钱。工厂又要扩建办公室要招人需要现金。。。（；￣ェ￣）

我对2019年原油市场不看好，由这个影响的其他产业不看好。美股会很volatile , 新加坡楼市我不懂，还要看看了解一下政策和大环境。
新加坡房地产我看不懂，不过买一套合适永久地契的，适合自己居住还不错的。至少不担心跟着lease贬值，可以hold 投资的时间线长很多。

赞成层主观点，2019年可以拿着现金再等等。

楼主写的很有逻辑赞一个
有的我还看不懂 需要自己去研究一下才能评论
不过
对于新加坡房地产，我有一个简单的总结：

新加坡房地产收割链：公民>PR>外国中产

一定要大放水引进外国中产（购房有刚需有能力没身份），才能推动房价。

新加坡就这么点人，房子要靠人才能炒起来。国内大城市房价也是要外劳来接盘本地人薅羊毛的。

公民批准 PR批准 外国人引进的比例控制会直接影响房产，而且是最大的影响。

抬举了在此谢过仗义执言

2019快到了准备好现金用收益估值法下，加息会降低房产杠杆效应和收益率，让房产估价缩水。理论上加息还会降低通胀率和名义gdp增长。因此很多人打消投资计划，或者提前还款降杠杆，或者原本想买公寓的改打算买组屋，也有很多人转战美股被隔了韭菜。
这里仅提供一个不一样的思路，或者说可能性。虽说加息理论上应该降低通胀，但是看以往数据，在长期来看，名义gdp以及inflation都和利息有很强的正相关。而房价和inflation也有很强的正相关。这和前面说的逻辑正好相反，怎么解释呢？到底哪个是因哪个是果？个人浅见，两者互为因果。因为gdp增长和通胀太高，因此宏观调控人为升高利息。当利息升高，通胀率降低。但是到gdp增长萎靡通胀率很低的时候，又可能会再次降息。加息会导致国际资本流向美国，迫使其他经济体加息。一般情况下新加坡利息与美国挂钩。当加息到一定程度，可能对房地产造成过大下行压力，进一步产生银行系统性风险的情况下，利息会跟美元脱钩。根据tdsr的制定，这个脱钩的界限在3.5%。加息和资本外流，造成经济萎靡，按照新加坡以往经验，会放弃利息政策而采取主动调低汇率，降低工资标准来提升经济竞争力。其他可能性，如果美国或者世界经济表现不佳，加息趋势会停止，货币政策再次转向宽松。局势会变，政策也会变，十年加息通道这种预测，谁能预测的准？

利息是影响房价的主要因素之一，但绝不是唯一因素。供求关系，永远是最重要的因素，作为一个政策灵活性很高的小国，一可以跟美元利息脱钩，改用汇率政策，二则可以放松房价降温措施，终极大招就是开闸放人。担心金融危机时期，新加坡经济不景气会对移民没有吸引力。作为亚太地区的发达经济体，横向比较优势太明显了，移民是不会缺的。

对于个人来说，持有还是卖出主要还是看holding power. 房产是个适合长线投资的选择，租金市场有起有落，房价和增值速度也有起有落，所以只要holding power没问题，放在长线来说，通常和通胀率和gdp增长率吻合。低利率时期，租金收益在杠杆效应下可以有将近10%。当租金下跌或者利息增长时，杠杆效应丧失，实际收益可能降为零甚至负数。

但是gdp增长或通胀率通常保持在3%到4%，也就是说房产的资产增值率还可以保持每年3%左右，在4倍杠杆效应下，还有额外12%的收益。所以综合考虑，大概有10年50%，20年100%的收益。以100万的房子为例，首付20万，10年后房价涨到150万，那么净资产相当于从20万增长到70万。20年后房价200万，相当于净资产从20万增长到120万。把99年公寓的贬值因素考虑进来，20年贬值20%，那么100万的公寓，20年后也应该值160万。净资产从20万增长到80万，平均每年4万，几乎相当于一个新加坡中位数年收入。这中间的特别之处在于，通胀和名义gdp增长率有复利的效果，而贬值曲线则是线性的。这种差异在杠杆效应之下显得尤其明显。在这样的趋势下，手上持有一套全款的组屋，二十年的增长可能是40万变成80万。而150万的公寓可能变成300万。总结来说草根上升为中产的机会的关键就是这三点，国运，复利和杠杆。三点中的根本还在于国运，也就是说如果你对坡县经济有信心则应该买，且买公寓而不是组屋。如果没信心，那何必留在坡县呢。

个人对坡县经济还是很有信心的，横向比较，房产泡沫在哪里？新加坡过去十年gdp年增长率平均3%+，那么十年增长大概40～50%。房价增长基本和gdp增长幅度吻合，有基本面支撑，可以说泡沫很低。而其他地区则泡沫明显，例如中国gdp十年增长翻倍，而房价则翻了五到十倍。如果以海面的波浪做个类比，中国在波峰，新加坡在不说在波谷，起码相对来说不在高峰。波浪此起彼伏，假如中国房地产泡沫不破，新加坡有什么理由会破？如果中国泡沫破裂，那么资产必然会流向相对稳健安全的地区，新加坡会是受益地区之一。不信回头看看08次贷危机之后，岂不是正是资本流入，private banking崛起的时候？圣淘沙名胜世界，环球影城，金沙，滨海花园这些地标都是什么时候冒出来的？
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该帖荣获当日十大第2，奖励楼主18分以及27狮城帮币，时间：2018-12-28 22:00:01。