关于新政平均面积从70平米增加到85平米，挖坑

不买帐应该不是户型大小问题

平均面积啊 大户型空调面积加大小户型维持现状 目测就罩住了

沙发杜老板就是实在，数据说话

平均面积计算的时候去掉空调槽了么？我记得这个平均面积政策好像是根据GFA来的，空调槽应该不算在GFA里面吧（虽然卖的时候算进psf了）

看来得减去个8-10平方公尺

我觉得把空调槽算进房子面积就是流氓的做法

还是卖得太贵了单位面积大了，尺价不变，总价就高，但是大家的affordability又赶不上之前剧烈的房价上涨，那就只能不买了。

新政是不是会促使开发商拿地价格回归比较理性，毕竟接下来不能够靠多造小户型推高尺价来增加利润了。

嗯 affordability很重要在psf 跟 总价之间 买家会优先总价
毕竟买不买得起是第一位。
都买不起了，那就没必要考虑第二位 划不划算了。

应该会推高房价单个项目中，单位数量减少了，面积增加和公共区间增加，真正让公寓做的像个公寓的样子，物以稀为贵，配上相应的设施，让刚好够上公寓的人回来买HDB，让真正有钱人去买公寓，各取所需。新加坡的私宅，绝对在合理区间，即使在2013年或者今年年初的时候，都在合理区间内，不是政府压着，随时暴涨。

JADESCAPE基本就可以给未来楼盘打个样。

从销量可以看得出来，越是小户型买家，对于总价越敏感。换句话说，投资的客户对于总价的敏感度，要远高于单价。Park Colonia 的一房销量碾压JS ，事实是呎价PC 呎价比JS高了5%，总价却低了9%，面积足足小了13%

两房三房的销量考虑到PC已经开卖了3个月，而JS只有一个月，可以说旗鼓相当。面积小了9% 和 4%， 总价调高3-5%，呎价下降5%左右。买家对总价还是能承受的。呎价下跌5%却着实会影响发展商的利润。考虑到目前发展商标地的价格，由于面积的限制，通过追求缩小面积，达到呎价快速上涨应该不现实了。再考虑到目前开盘的大部分项目平均面积已经接近最低70SQM,可以看出发展商在标地的时候，已经在考虑面积最小化时候的利润来反推价格。所以，平衡点在于每个单位总价推高5-7%左右，呎价（利润）下降5-7% 是一个可能的方案。

这个政策出来再加上之前针对enbloc的多的5%的税，除非屋主调低预期，不然enbloc基本很难再进行下去了。

这几年 行情的改变，买家对RCR 1房的总价适应能力逐步增加到85-88万这个区间。一旦迈过90万，销量明显容易受到影响。

而新政策实行，发展商必须减少一房或者增加一房面积。主力447呎左右的1房，很可能会提高到500呎。

这个对目前市面上 郊区低于70万，市区边缘RCR低于80万的现有一房是一个利好。还是那句话，对于1房来说，总价可负担是最重要的。

可以讲讲两房怎么变化么两房其实也是过渡房型 在出租市场上目前很占优势
这样看来 compact的两房 应该还是会受到欢迎吧 卖的时候买家应该不会对面积过于敏感
三房以上才是自住房主力

可以点评一下自住型房子affordability,房型面积等比较和走向吗？

三房，四房的Layout很好，只是中高楼定价太高，总价高了，第一天开盘很多人放弃了。大家对价格还是很敏感的

jadescape三房，四房的Layout很好，只是中高楼定价太高总价高了，第一天开盘很多人放弃了。 大家对价格还是很敏感的

还有学校是男校=。=这个其实也蛮硬伤的

学校是男校，这个买家基本上都知道的第一天开盘去的人还是很多，说明很多买家还是认可环境的。但是进去以后看到价格后，很多人放弃了，说明超过了买家的承受范围了。目前买家对价格还是很敏感的，三房以上的买家也是这样的，不是像有些中介宣传的买 bishan 的大房型的买家，不太介意总价的，Jadescape的大房型将是很抢手的。

赞， 实话实说。开盘价同广告价差别太大， 开盘人很多， 放弃的也很多，价格不如Park colonial, Stirling Residence 好。

目前行情，也用不着匆忙入场了多看盘，多比较，才能更清楚自己要的是什么房子，机会到了，就会从容下手。当然，有几位志同道合的房友也是很重要的，大家一起研究一起商量，没有任何利益关系，真诚分享

说的蛮对的熊猫辣子鸡

如果理解自住的户型为三房JS跟PC销量对比不相上下
JS平均总价高而PC呎价更高。但是JS的一房完败。JS这么做的底气来自于地价低。拆迁740再加上其他费用 发展商给的成本是800。而PC是1100。按照PC的地价来看，三房的利润只有在100-200一呎之间。
所以 PC按照新规定设计 就得增加一房面积，降低呎价。利润空间减少。为了盈利，大户型定价在买家可以接受的范围也得考虑调高。
总之 增加平均面积对于自住买家来说绝对是好消息，尤其是预算较高的买家。
另外一个人可能性就是户型选择会更多。像JS 地价低 户型上简单粗暴，不到20种。PC等其他项目动辄就40 50种甚至70多种户型。有点精耕细作增加利润的意味。
所以 到了具体楼盘要学会看哪种户型定价最合理。

JS开盘当天简直就是寻宝游戏大家都在找广告中的最低价单位在哪里。我的中介专注于JS的还花了好多时间找出每个户型最便宜的单位在哪里。例如4房 最便宜的一楼是183万 二楼增加2万5 三楼再加2万5 四楼增加5万。贱吧。让我想起去年Artra 标榜最便宜的两房1.1xmil起。买家满怀希望去抽签发现最低价1,199,999 然后很多买家跑了。这次买家没都跑 而是在紧张的thinking area 找最低价“寻宝游戏”
老实说JS的楼盘无论户型还是小区布局个人都很喜欢。难得佳作，只是发展商忒贱了点。价格没有期待中的惊喜打击了很多第一天抽签的买家兴趣。如果把“贪心值”最高值定义最高100 那么JS可以到80。没办法 青建没地了。JS开盘前又刚刚标输了一块地，手上的EC Vionare 明明有退回的单位20多套又一直扣着不拿出来，就说明青建的心态。没地了 精力全放在现有的项目在市场允许的情况下 尽量多赚点。这种心态的反面就是屯了一堆地的Oxely 了。底子还不够厚，地多 薄利多销是优先选择。Mayfair Garden 就是个例子。
近期RCR 价格最划算来说应该还是Stirling Res。可惜特别划算的单位也所剩不多。所以 买家要心里有数 7月5号那晚75万在Stirling 可以买到一房。这种总价低 位置好的一房 以后快绝迹了。

这个点评看着很有道理xmlzj

楼主，宝贝都被挖了，之后的销售好吗？低价低楼都买完了，之后的销售好吗？例如四房

是不是户型面积会变大尺价会下降，但是总价会更高，1000尺变成1200尺，1.5m总价就要推高到1.7m了。所以对预算多的人无所谓，房子性价比更高了，因为尺价掉了，但是预算有限的话可能就买不起了。

那么现在市场上大部分自主型买家的预算到底大概是多少呢？这个是不是很大程度上会决定最后开发商的定价？

你这一问 我又吭哧吭哧统计一遍 因为我记得当天很多大户型成交的是高楼D2卖的最好的stack 25,最高楼是23楼，分别卖掉了：
23 22 20 19 17 16 13 12 11 10 09 08 07 06 05
卖掉的15套单位中，10楼和以上占了10套，最便宜的2，3，4楼反而没人买。
最小的四房 D1 卖的最好的
stack 33 分别卖掉了：
22 20 18 15 11 9 8 7 6 4 3 2 1
stack 36 卖掉13楼
stack 42 卖掉 19 18 13
17套中 10楼以上占了9套。
另外最大的三房，106 107平米的成交的几乎都是7楼或者以上的单位。1-6楼便宜点的没人买。大户型买家，很多时候 喜欢，反而敢出手。投资性的客户 才会特别敏感价格。

璧山二手里面，sky vue sky habitat（除掉大天台的）的三房二手交易不多，今年总共5套，平均价格175万。JS 3房平均98平米，价格173万跟二手市场并没有太大的出入。
另外 这个项目还有差不多4年的时间销售。发展商做高利润 并不意味着就难卖，只是时间问题。如果市场不变，开局300多套是个还不错的结果。后面就要看整个市场的走势了。

璧山二手成交价sky vue & sky habitat 3房，今年总共5套。平均175万。可以以此为参考。

确实stack 25最好，另外那个stack 17位置相对不好还更贵实在无法理解啥逻辑。

anyway,中介反应说开发商还愿意再给些折扣。
看来JS就是个消耗战，耗到一定程度，开发商会打折的。
但是那时侯好的stack和楼层估计都被挑完了罢了。

楼主再给update一下最大四房 1647sf的销售情况？

中介好像不怎么积极推销JS不像那几个网红盘Park Colonial, Stirling Residence,天天在群里打广告，什么原因呢？

最大的就卖掉了两套11-37 和 06-39
其他还没动呢

-_-丨丨您觉得碧山那个值得买吗，如果是小户型

纯投资两房不错 一房不是最佳的选择

这个1647sf这么滞销那些们enbloc的手里拿着大把的钱的不买吗？

感谢楼主真诚分享我们买主非常希望这样的真诚分享，现在多数中介都是一个劲的推销，根本不谈盘的优缺点，其实这样做是很招人烦的。有些头脑的买主也不会轻易相信的，一定是走遍了大小楼盘才会决定的，看了很多二手楼盘的，目前买房子不像以前了，要十分慎重，才能出手。

可能拿钱去买了bishan的组屋bishan的组屋经常出现高价钱。。。

估计还是定价问题我觉得中层2.3m以下可以出手，RCR那片老一点的FH公寓，少了大阳台和空调槽，同样舒适的户型大概面积在1400尺左右，总价不到2.2可以搞定，会对这个造成影响。尤其对不需要公教学区的家庭而言。

应该是的Shun Fu Ville 2015年就拿地了，前屋主很多是年纪很大的了，我认识一个60多岁了，买了旁边的Clover By Park 3房公寓，她不想买太贵的，留一部分钱养老。估计有些买组屋，毕竟组屋的费用是很低的。

【房】关于新政平均面积从70平米增加到85平米，挖坑

前天政府终于出手整治诟病已久的阳台和新房面积不断缩水的问题。

中央区（非通常理解的CR）外的新项目平均面积必须85平米以上。

这两天慢慢（好多项目太变态，几百个单位，户型70-80个 零零散散。为了力求准确，龟速总结中）总结一下最近已经开盘和将要开盘的项目平均面积：

项目名称　　　　　　　　单位平均面积(平米）Stirling Residences70Parc Esta72Margaret Ville73Riverfront Residences73Park Colonia75Jadescape89

有趣的是，最近璧山开盘的Jadescape 平均面积远超目前政府规定的70平米，甚至超越了新规定的85平米。成为一个很好的参考案例。Jadescape开盘战绩跟地点靠近的Park Colonia比，感觉略输一筹。似乎群众呼唤的“大”单位 适合自住的项目，实际买家似乎并不是那么买账。

一会儿去听听大老板关于新政策的解读，回来继续埋坑。