你的房子是资产还是负债? 如何明智的规划房产让你资产稳定增值 [2个月]

房产分析与分享　－Ｐａｒｔ　２－　房地产的入场价与增值探讨

房产分析与分享　－Ｐａｒｔ　２－　房地产的入场价与增值探讨

常常有人问我, 为什麽有些公寓投资后可以赚很多, 很些很少甚至赔钱. 到底要怎麽慎选具有增值潜力的公寓呢?
其实没有人能够准确地预测哪个房产稳赚或者是赚多少. 投资房地产除了地点重要，您更需要深入了解

１．入场价是否合理
２．周边发展性

以新楼盘来说，入场价是否合理需要考量以下几点：

1.　地产商保本价格BreakEven Price
2.　了解保本价后,　再比对开盘时的价格．以目前的市场来说, 开发商定10-15%的利润是比较可以接受的, 当然也有比较抢手地段的公寓开发商用高达20甚至２５%的保本价来试水温，若市场反应不佳，才再将其定价往下调．

为什麽我会很重视入场价格？以过去的数据我们可以了解，若在不对的时间买到价钱不对的公寓，换来的可能是金钱和时间的损失．相反的，如果入场价位合理，即使您的房子尚未ＴＯＰ，可能早就已经有获利的潜力．

以下两个案例探讨希望能帮助你了解入场价的重要性

案例探讨

Sky Habitat-
当年开发商凯德集团以869psf 标到碧山的黄金地段．在２０１２年初次开盘时开发商以平均$1747 psf的高价开卖此楼盘．创下碧山区最高价公寓纪录，并远比周边其他公寓价钱高很多．
然而回归到现实面，SkyHabitat的销售并不如预期，使得开发商不得不下调售价，于是在２０１４时价钱骤降至平均１３７０平方呎．我们从以下数据可以看到，在２０１２和２０１４购买SkyHabitat有著截然不同的结果

Seaside Residence-

此楼盘位于东海岸，于２０１７年开盘时平均售价为１４５０ｐｓｆ，而其成本价约１３２１ｐｓｆ．开盘时仅以１０％的利润销售．由于定价合理，此楼盘在初期就受到买家青睐，开发商也因此在后期逐步调涨价格，因应市场需求．
如果是在２０１７年买入的买家，公寓还没ＴＯＰ就已经可预期获利．

以上两个案例告诉我们，投资房地产不单是考量地段，入场时间与价位是否合理往往对能否获利有著关键性的影响．
所以任何一项房产投资前，务必与房产顾问仔细研究售价合理性与周边发展潜力，再谨慎做决定．

如果你想购买公寓投资或自住但市场上太多新楼盘或二手房而不知道如何选择．不妨将您的想法与艾莉分享，透过讨论与分析相信可以帮你找到最合适和符合您需求的选择．

房产分析与分享　－Ｐａｒｔ　3- 期房和二手房, 我到底该怎麽选?

最近见很多客户最常被谘询的一个问题是

　‘’我想要买公寓, 可以现在的公寓又小又贵, 旧式公寓便宜又大, 我该怎麽选择呢? ‘’　

其实我觉得不管新旧,其实看你买的目的是什麽?
1. 只是想要享受公寓的设施, 打算自住到老.
2. 打算自住,以后转卖, 不求增值只求不亏本
3. 打算自住,希望以后转卖可以增值
4. 打算投资, 希望租金报酬率高
5. 打算投资, 希望增值空间大, 租金倒是其次　

这边暂时就不探讨自住到老的选项, 因为如果不在乎保值增值性,全岛无数个房产可以选择,只要符合预算和自己喜欢就好:D

然而, 由于物价逐年增高, 加上教育与医疗费用也不断上升. 现在人买房往往还是会想著, 如果有天我真的有财务压力想要卖房, 或是想安稳退休, 我现在的房子能卖到好价钱吗?
这是很现实, 但也是许多人在买房子时最不会考虑的问题.
其实除了价钱和大小,新房和旧房在未来转卖时,获利幅度确实有差异. 这部分我们可以从以下几点来探讨

期房

二手房

增值空间

开发商调控价钱 ** . 开盘价低的楼盘在后期可能调高价钱, 所以先买先赚 (如Kingsford Waterbay, Martin Mordern, Seaside Residence 等)

**此优势不适用于开盘价过高的楼盘，　所以如同上帖所述，　了解入场价对投资或自住很重要

另外，第一任屋主买房是直接跟开发商购买，所以价钱较低．当ＴＯＰ后新房成交活跃，自然会带动房价．　当然有少数人亏本卖房，当中涉及因素很多（买贵，急售等）但整体来说第一任屋主的利润最大

交易价由小区屋主调控. 如果房价已经经过几轮转手，增值空间会越来越小．

风险评估：

（１）

如果遇到经济不景气, 早期购买的屋主已经获利, 可随时以低于市场价抛售,仍然有赚钱.

这也是为什麽二手房在经济不景气或政府房屋政策调整时，房价比较容易大幅波动甚至长期不增值

（２）

如果邻居多年前买８０万，而你现在买１３０万．他卖１２０万就可以获利，你呢？

小区未来交易价真的可以走到你

获利的价位吗？

如果是９９年公寓，屋龄２０年后还有增值空间吗？

贷款额度

如上述，价钱由开发商定，　所以没有估价问题．只要财务能力许可，买家可以贷到款

贷款额度是成交价或是银行估价　（取其低者）

买方要看银行估价评估可贷款额度，所以出价时往往不会高于银行估价．

如果您住的小区近年成交价低迷，银行估价也不会高，所以您的家装修的再美轮美奂对估价也不会有太大的影响

额外支出

已有基本装修

装修费较高

房屋空置率

以艾莉帮客户找房的经验来说，大部分的租客（小家庭或外派白领）比较喜欢相对较新的房子．所以在同一区段内新房比旧房抢手，租金也比较高

维护费用较大．特别是地段不佳的公寓空房率较高.

当然，二手房从以下角度来说也有它的优点

期房

二手房

租金报酬率

因为首付比二手房高，租金报酬率较低

二手房价位比同区段的新房低，所以租金报酬率（rental yield）相对较高．

居住空间

由于土地资源有限，现在的新房比１０年前小很多

居住空间大，房子也可以直接入住不用等

入手价

新楼盘比二手房贵．首付相对高于二手房

入手价低于同区新房

有趣的案例小分析：

如果回到２０１５年，你会购买下面哪一个公寓?

如果同一区内价钱差不多，我相信很多人会选择地段好的公寓．

　(案例1)

左：盛港ＭＲＴ旁二手公寓- Compass Heights

右：离盛港ＭＲＴ四站轻轨线的新楼盘- High Park Residence

　Compass Heights (四年价差：18 psf )－若加上通货膨胀，价钱不变真的是保值吗？

　High Park Residence ( 四年价差：200psf!! )

　(案例2)

左：高文ＭＲＴ旁二手公寓- Kovan Melody

右：附近无地铁，离高文ＭＲＴ坐１３分钟公交-

Kovan Melody (四年价差：72psf)　

Kingsford Waterbay ( 四年价差：255psf！)

我們知道地段是選擇房地產重要的因素之一，但是在新加坡，想要房產增值還有其他很多不可忽略的考量！　了解以上分析或许你会有新的想法

總之，买房子的时候要先想想为什麽而买？为学区？为收租赚被动收入？希望增值，以后可以资产升级或提前退休？或单纯只是自住以后不打算卖？仔细考虑自己买房的目的和对未来的规划，再根据预算去选择最合适的房源．

虽说房地产是相对稳定的投资，但也有人盲目跟风而在房产的世界裡吃到不少苦头．理性规划而不抱持投机的心态，才能让房产成为你的资产而不是负债．

　以上是艾莉对房地产的数据分析和个人见解．希望对你在选择房产上有所帮助．

若你有任何房地产相关的问题或意见交流．或想进一步了解适合投资或自住的公寓，学区房以及价位分析，欢迎随时询问艾莉．

微信：emilylin0221

Whatsapp/ 电话: 96918763

个人网站：www.mynestbest.com

分享10大房地产投资秘笈-房地产中文讲座新加坡房地产有规律的週期性, 但是很多人不了解如何看房产走势和预测投资与退场时间.
如果您对新加坡房地产有兴趣,或者正迷惘不知道该何时选择,和如何选择适合自己的房产.请一定不要错过以下的房地产中文讲座.

讲座内容：

10大房地产投资秘笈

2020新加坡房地产走势和投资策略

了解投资房地产的黄金条规

买卖房产的大障碍

分析新房产和旧房产的利与弊

政府组屋是一个终身的资产吗?

时间: 11月1日　　晚上7点半

地点: Treasure At Tampines Show Gallery

120 Tampines Street 11 , Singapore 520120

　报名方式: 点选以下链结后在底部填入基本资料. 我们会帮你预订座位. 由于场地有限,请尽速报名

<!--[if !supportLists]-->·　 https://www.propnex.com/templates/ChineseCES21102019/R061697H

超近市区豪华精品三房公寓出售如果您嚮往高品质居住环境与空间,并兼具便利的生活机能，同时也希望您住的房子在未来有升值的潜力．您不能错过以下奢华低调的精品豪宅．


此单位位于红山地铁站步行３分钟的 Alex Residence,距市中心仅３站地铁的距离．并紧邻乌节路商圈．是目前非常抢手的二手盘之一．

单位总面积1044 sqft，客厅面朝北可俯瞰东陵高档住宅区，没有西晒，并且格局端正．附近生活机能极佳，能让您在高档住宅区享受生活同时满足所有食衣住行的需求．

若从投资的角度来说，

• 由于公寓邻近市区, 乌节路, 与Bouna Vista 医疗科技园区, 本地段极受外籍白领工作人士喜爱, 是租房的首选之一. 也是高租金的黄金地段
• 若考虑中长期发展性, 除了地点之外最重要的是公寓周边发展性．本高档公寓由于其周边仍有待售住宅用地，预料再未来仍有可观的增值机会．
• 目前本公寓出租給外籍白領. 月租4600 至2021年一月. 若您是投資, 可馬上開始收租
  

所以不论投资或自住，您都不能错过这间难得释出的黄金地段高品质住宅!
若您有兴趣进一步了解本精品公寓价格, 周边设施与交通,　或预约看房, 请与艾莉联繫!　

微信: emilylin0221

電話: 96918763

精品公寓内部介绍影片

https://www.youtube.com/watch?v=H3xq4q_dtig

在期房遽增的现在. 二手房真的没有增值潜力吗?关于房地产, 最近大家是不是普遍听到类似的说法就是　

(1)　‘’ 二手房的涨幅有限, 过去从2013年后几乎没有太大的涨幅’’.　 如果买期房的话, 你是第一任屋主, TOP后转售有很大的增值空间’’.
(2)　‘’ 二手房价容易受市场影响, 如果你的房子买在高点, 将来金融危机时, 早任的屋主们可以低价抛售仍赚到钱, 但你买在高点可能就此套牢好几年, 等到涨回你买的价钱时, 房子年龄也多了好几年’’
(3)　‘’ 因为开发商会不定期调整价钱,　 越早买增值空间越大’’

以上的说法有一定的道理, 但也不是绝对. 　　
如果仔細研究过去3-4年TOP 的新房, 可以发现不是每一个新房都有增值, 有些年增值率5% 但也有些不到1%,　 甚至亏本卖. 　姑且不论亏本卖的原因，就以增值而言，地段，入场价，与地区发展性确实在房子升值的潜力上有非常大的影响力．
我同意二手房涨幅有限，但有些二手房在２０１６－２０１８间确实比新房涨得快（比方说附近有新楼盘或其他建设的地段）．所以增值空间其实取决于你是否买对地方还有买的价钱，而不单是新房或二手房的原因．

在目前推出的几十个新楼盘，看得眼花撩乱．但真的是越便宜越有增值空间吗？

其实如果不考虑以上三个要素，而直接往便宜的买，很有可能未来面临不增值且难卖的情况．白白浪费多年宝贵的时间．

诚心建议有意考虑投资或自住的朋友们，买房不靠直觉，理性思考和参考周边房地产过去走势和地段发展性才是王道！

注：由于涨跌话题敏感，加上艾莉是中介不方便公开评论楼盘缺点．这边就不说那些是投资地雷区或黄金区了！如果你有考虑投资或自住但又不知如果选择具有增值潜力的地段（新房或二手房），或你已经有喜欢的公寓但不确定是否有短期或长期投资的价值，可以私下询问交流喔

2019Q3 公寓交易趋势图

本年度第三季私宅走势-
与第二季相比,本季度私宅平均上扬1.3%,预计整年度上升比率为3%. 去年控房措施对今年房价有一定的缓和作用, 但整体来说,房价仍然呈现稳定的上扬走势　

High Park Residence 为什么比Compass Heights贵那么多啊?Compass Heights不是地理位置更好吗？ 想不通

Compass Height Vs High Park ResidenceCompass Height 地点很好, 就在地铁旁边. 只不过他已经16年了, 前几任屋主已经获利很多,所以后面的价钱就上不去了.　
旧的二手房价格走势容易受环境影响. 当房地产不景气时,就会出现相对较大的跌幅.Kovan Melody 也是相同的道理.　
这就是为什么我们说买房的目的不同, 选择也不一样.
如果是投资, 不单要了解周边房价,看自己买的是否未来有增值空间, 另外很重要的是不建议选择转手多次的公寓.
毕竟,如果你的小区很多屋主是第一任屋主, 他们随便卖都可以获利的情况下,后来高价接手的新屋主就很难赚得到钱.
如果是自住不在乎房屋是否保值增值, 就不需要有太多的顾虑了. 喜欢就好 :)


下图蓝色是Compass Height 红色是High Park Residence. 可以参考一下

房产分析与分享-Part 4-如果我的房产这几年已经获利, 我该继续持有, 还是卖出?上面分享了对于入场价, 新房二手房走势的看法
接下来讨论另一个值得思考的话题.　　
有很多人想知道　‘’如果我的公寓这几年已经获利, 我该继续持有, 还是卖出?　‘’
我相信每个人的投资预期都不尽相同, 有些人看中房产升值率，有些人重视租售比, 更有部分的人买非常旧的公寓希望未来能获开发商的青睐,得到集体出售的机会.　
以房屋升值率来说, 公寓在交屋后的前五年通常是交易量最高峰的时期. 这是因为初期没有交易指标，很多投资人在交屋后都希望往高价卖，导致整体售价明显增长．这趋势在交屋３－５年后逐渐趋缓，并开始进入停滞期．

我们可以从２０１３－２０１９区间年来看以下楼盘的价格趋势

Caspian Vs Bartley Residence　(Caspian TOP 2014; Bartley Ridge TOP 2016)
这两个公寓皆在地铁附近，地段相对便利．在过去几年也各有明显的增值

值得注意的是，Caspian的高峰出现在２０１４，也就是TOP后的两年.　 在此之后Caspian价格就进入停滞期．

从下表可以看到, Caspian 936 sqft 的三房在２０１２与２０１８年的６年间售价仅差ˋ41,600元．

而同样的六年，期房Bartley Ridge 的980 sqft 则是上涨了192,600元!

另一个例子

NV Residence Vs Coco Palm (NV Residence TOP 2013, Coco Palm TOP 2018)

　这两个公寓比邻而居且皆在巴西立地铁步行距离内．

以904 sqft 的房型来说,NV Residence在2013年时淨赚205,360．然而，同样户型的房子在2019年卖出时仅赚101,200．虽然表面上两间皆有获利，但2019年卖出的屋主足足比2013年屋主少了10万．

当然有人会说，２０１３后因为控房措施新加坡房地产并不景气，价格下跌也是预料中的事．

可有趣的是，这个房价下跌理论并没有出现在期房上．

Coco Palm 在2014年开盘，2019年904 sqft的屋主仍然大赚211,500．

Commonwealth Tower, Panorama, High Park Residence, Riversail 等楼盘在TOP後皆有相似的获利．

从以上分析可以了解，楼盘涨幅会随著时间趋于平缓，且容易受到经济环境的影响．而最大获利期往往是刚交屋的前几年．

虽然现在当下我们不能准确预估新加坡房地产未来５－１０年的趋势．但过去的宝贵数据，相信可以作为未来投资的重要参考依据．

如果你目前持有房产(组屋或公寓), 想进一步了解您的房子是否有保值空间和周边发展性．
或者您考虑买房，但不知道怎麽分析和选择具有增值潜力的房地产．欢迎随时与我讨论交流 :D

联繫方式
微信：emilylin0221
电话：96918763
网站: www.mynestbest.com

下篇预告：地铁建设对房价的影响

---------------------------------------------------------------------

关于艾莉
艾莉热爱房地产,并有多年新加坡房产投资经验. 任职于新加坡最大的房地产公司- 博纳地产集团 . 具有专业团队协助您置产, 买卖, 租赁, 贷款, 与法律谘询.
艾莉擅长以数据分析, 规划房产投资方案与风险评估. 专注为您的需求量身订做资产增值策略, 用最真诚的服务期许成为您最专业并值得信任与长期合作的房产顾问.

Caspian 是赶上了了西部大开发期间吧第一任屋主怎么都是赚了，毕竟入手价低

同意层主的说法是的. 只要在2009年买的基本上很少有不赚的. 只是在cooling measure 和TDSR 下, 二手房涨幅明显趋缓.
也就像你说的, 第一任屋主怎么都赚,只是赚多赚少的问题. 后面接手的,就看运气跟大环境了
早些年没有cooling measure 时, 不只第一任屋主,后面接手的屋主们也是有赚很多的例子. 只是现在局势不如从前了

总结一下买新盘（新盘面积更小，房型更好），买地段好的（bishan，金文泰，Toa Payoh），买笋盘（High park等尺价当时很便宜的）。

若说真要总结若说真要总结~ 应该是这样 :

1. 不是新盘就好(这个是很多现在人容易误会的迷思,以为新盘都是稳赚)~ 重点是入场价跟周边房价的比较.
如果周边没有空地了,未来该地区也没有其他建设, 那么最后一个盖的新盘如果价钱明显高过周边, 未来转手会相对比较难获利或者利润较低. 聪明的买家也是会比较每个地段的市场行情的.
2.　地段- 对投资来说, 地段很重要. 但价钱合不合理更重要. 以下开盘价Scott Square 4000sqft, WoodLeigh Residence 2000 sqft, Sky Habitat 1700sqft ..当时最大卖点是地段和商场, 不过从后来重新调整的价钱就可以了解了..第一波买家可能需要更长时间才能获利吧
3.　High Park 除了入场价低, 涨幅之所以大也是因为周边新盘Parc Botannia的带动而且周边也没有太多公寓可以选择. 并不单单因为它价格低.　 D Nest, Vue 8, Santorini, Riverbank 也是入场价低的新公寓，但TOP后涨幅就没有high park 大
4.　其实投资房产跟股票一样都有风险，所以必须从多方面切入比较来降低风险．而且每个人的看法不同，所以没有一定的标准．房产达人都有自己的一套想法，但对于完全没有概念的朋友，希望我的分析还是有一定的帮助:)

从会计报表的角度资产就是负债，负债也是资产
楼主想说什么呢

35 Gilstead

本周末博纳士房地产集团AWD团队造访核心精华区Newton 的精品高档豪宅- 35 Gilstead.　

本豪宅位于第11邮区, 地段媲美香港加多利山, 清幽与隐私度极高的纯住宅优质环境深受海内外客户的喜爱, 是新加坡高端住宅的首选之一.　

精品公寓亮点

- 5分钟步行到Newton双线地铁站，1站即到Orchard乌节路，5站内到Bugis、新加坡植物公园、金融中心Raffles Place等

- 毗邻高级商场ION Orchard、高岛屋等；中型商场United Square Shopping Mall、Velocity Mall；世界知名的美食天堂Newton Food Centre

- 名校学区，1公里内有顶尖小学Anglo-Chinese School、St Joseph's Institution Junior　

- 邻近著名国际医疗园区Novena，著名医疗中心包括Mount Elizabeth Novena , Tan Tock Seng Hospital、Novena Medical Centre

- 高端低密度住宅项目，永久业权，提供1房至3房单位，售新币132万起　

有兴趣进一步了解新加坡核心精华区(CBD, Orchard / River Valley, Bukit Timah, Novena etc) 房地产走勢與投資潛力的朋友, 欢迎与我联繫

我的微信公众号开通了!

建设公众号的目的是希望为新加坡与海外的中国同胞们提供一个新加坡房地产的资讯园地. 藉由此平台可以了解房产时事,各类楼盘简介,新加坡房产投资攻略,购房流程和须知,资产升级指南与风险评估 我会不定期分享投资经验与案例讨论. 希望对房地产有兴趣和想交流房产投资的朋友继续关注我的公众号!　

River Valley (河谷 , 第九邮区)- 永久地契公寓出售

River Valley (河谷 , 第九邮区) - 新加坡高端豪宅所在地, 也是富豪云集的精华社区. 此地段的住宅不仅保值, 随著交通建设与周边新豪宅的开发, 本区段 房价稳定且具增值潜力.　

近期新建案Martin Modern(99年) 楼盘初期交易价为2200 sft, 而近期交易直升至2700sft. 在Martin Modern 对面另一楼盘 Avenir ( Pacific Mansion- 永久地契), 于本月底开始销售. 预计开盘价3000 psf以上 .

或许新加坡高端豪宅价位看似很高, 然而, 与国际一线城市纽约,伦敦, 上海, 北京, 香港 相比, 新加坡豪宅售价仍然相当有竞争力, 随著国家发展和人口规画蓝图, 相信新国房价在未来10年仍然有向上发展的空间.　

此地段除了新楼盘, 其实买家可以考虑地点更好并且是永久地契的二手公寓. 考量到其价位远比新盘低, 和宜居的宽敞空间, 无论投资与自住都是非常好的选择.　

Tiara是永久地契高档公寓., 紧邻Great World City 购物商城与未来的great world city 地铁站 (步行少于1分钟) 与乌节路购物商城. 本单位室内面积1218平方呎, 总共有四卧室和三浴室, 属于大坪数住宅. 此公寓一公里内有知名的River Valley Primary School 以及Alexander Primary School. 对于有规划小孩就学的家长, 亦是不可错过的选择.　

若您想进一步了解此楼盘设施, 价钱, 周边交通, 或是预约看房. 请与我联繫 +65 96918763 ; 微信: emilylin0221　

楼市销售陷阱

最近看到这则新闻感触良多.非常认同这篇文章所写的,虽然以我的经验来说两套公寓的确是比较稳健的投资方式，然而，所谓卖一套组屋后立马买两套公寓的确不见得适合每个人的财务状况和风险承受能力. 投资都有风险，凡事量力而为, 无须一步到位. 买房前仍然建议保留一部分预备资金，以备未来经济不明朗时仍然有足够的缓衝期，而不会让财务陷入困境

至于文中提到中介出示选购权书，这我真的还是第一次听说．不知道论坛上有没有人遇过一样的事？
依稀记得多年前去楼盘买房时，中介说该楼盘已经被很多中介买走了，现在想想或许也是销售噱头吧！但是当下我也真的信了，虽然最后还是觉得地段不好所以没有买