2018年7月6号新加坡房地产市场新的cooling measure

被新政策误伤的人群最惨的是三组人：7月5号之前购买有DPS延期付款计划
因为现金不足选择OTP lapse的买家
因为等待现金/CPF进账或者SSD, 拖延Exercise period的买家
这些买家现在需要在7月26号执行OTP，从现在开始计算，他们一定要在三周内筹钱，或者办理贷款。

这些措施是政府用来针对哪一部分人群呢？1）发展商
发展商不买GLS,偏偏要去搞Enbloc这种“不地道”行为。本来新加坡政府利用GLS售地计划可以很好的来调控住宅的潜在供应，但是enbloc破坏了政府的完美计划。发展商似乎对未来的房地产市场自信满满，造成地王频频出现，竞标价格一年内大涨30%，带动目前新盘和二手盘价格平均涨幅高达将近10%的现状，偏离了新加坡政府稳定房价，压制房价上涨速度的初衷。并且enbloc使得大批现金，预计有130-140亿新币的海量资金流入7000-8000个enbloc owner的口袋。新加坡政府一方面“损失”了正常售地的收入，另一方面enlobc还给未来几年的房地产市场带来大批手头现金极其充沛的“刚需买家”

吟诗一首，赠送给楼主伤悲遣妾事莲舟，暑夕心阑看水流。
独对萧萧何处老，密宣稍觉外人愁。
琴横调膳清天苑，书满张筵绕御楼。
浪浅西风迟日也，离鸾共倚最高楼。

邓老板的贴子一向高质量 顶一下

现在整个房地产是不是低迷啊房价是不是又要跌了啊

老弟有啥想不开的，请明说为什么我读了之后没读懂你的意思 ：）

支持业内人士深度分析希望控制住房价。

感觉就是发展商动了政府的奶酪！

有点像中国的现金拆迁以前的中国，都是用动迁房补贴拆迁户，对市场基本没啥影响。
最近几年，因为某些二逼政治家的思路，拿现金补贴拆迁户，让拆迁户冲进商品房市场，对地方政府是好事，库存消耗光了，税收也保证了，对老百姓可就没那么好了。

随便看看吧，纯属个人看法，有不对的请指正。

后面还有很多，我还没放出来呢简单来说，我觉得接下来的行情有点静，会是一个相对中短期的“僵持”，除非贸易战真的打起来，新加坡经济有大的波动，房价才会大幅低下滑，不然7月后短期内成交量下跌是必然的，价格会重新下调到2017年左右的水平，想要回到2015-2016年的水平不太容易。

邓小评名不虚传，可算等到了

有个疑惑在前段时间enbloc如日中天的时候，为什么整个狮城帮没出一个预言家，预见到政府会很快祭出提高ABSD这个高招呢？按说狮城帮藏龙卧虎不乏房地产专家。是大家都集体失明了，还是有人预感到了但不说出来？

有一个疑问enblock和从政府那里买地有什么不同？能不能详细叙述一下。
比如有个A老公寓，在他旁边有个b是政府计划售地，开发商在选择上会如何考虑？

继续啊，应该还有4更2）Enbloc owner
Enbloc owner陆续都是在这1-2年内拿到现金，他们年龄普遍都会比较大，大都教育程度不高，思想保守，CPF也不够多，而且贷款对他们来说几乎没有什么可能。他们拿到赔偿款后有几个选择：股票，基金，房产，保险，存银行。由于从房产上赚到甜头，大部分owner应该会继续投资房地产，作为退休后的一个稳定收入来源，和保值工具。当然也有些作为父母，用孩子的名义购买作为孩子的自住房或者以后作为遗产继承的用途。

现在新的规定出来了，针对第二套以上房的额外印花税增多5%，这些enbloc owner 购买的能力受到一定程度的消弱。

需要自住的会更加倾向买优越地点的4-5房式政府组屋比如说Pinnalce, Ghim Moh, Clementi, Kallang, Bishan，或者EA/EM这种类型的政府组屋。最近这几个地区高价成交的相当多的都是这类买家。缺陷就是这么一做，马上被绑定5年，5年内不能投资私人公寓。

对需要投资的来说，房产投资可能是他们唯一觉得有把握的投资渠道，所以多了5%absd,对他们来说只是损失多2年租金，主体上他们还是房地产市场坚定的买家群体，近市区的优质地段和郊区小型公寓单位（主要指1/-2房单位）会继续受到这一类的追捧。

倒退50年，被你一说，我都要进监牢

能力有限，我是预言不到这个。接下来大不了回到2014-2016年间，这些年买的大部分还是刚需为主，市场还是很稳健的，绝大部分业主都有足够的持有能力。新加坡政府的担忧来源自外部因素，我个人觉得这个才是这次新政在这个时间点出台的主因。

邓老板的好帖强势围观政府新政会对郊区组屋有影响吗？比如榜鹅刚满5，6年的hdb?

看到这里不禁吓尿然后回去找了一下26号的deadline所影响的人群
忽然冷静。。。

狮城帮儿其实之前是有预计这个周期到2019-2020的，只是后来市场转暖后没坚持下去

enblk的成本当然会比较高，好处是相对稳妥的拿到地

这个预测也差得有点远从最近狮城帮er预测世界杯频频失手就看出来大家直觉不太灵光了

说明这里的民众手上有钱，也说明了这里投资渠道的匮乏好奇目前第一线的租赁市场动态如何，拥有第二套房甚至更多套房的成本如何，都想买来投资有稳定的收入来源，租给谁啊，外来人口没有大幅增加，而房屋供应和利息却在稳步增加中。

3）拥有多套房产的投资者购房投资成本增加5%，是一次性的，以100万的投资额来说，额外印花税增加5万，数量不算很多。

从增值角度来说，3-4年每年增值5%来说，只是15-20%，扣除买房的税收成本，投资者的收益基本上为零，赚到的都被新加坡政府用税收的方式拿走了，除非房产每年增值达到8%以上，配上杠杠，那么投资者才能分到一杯羹。问题是新加坡政府允许房产涨幅每年8%？？

从租金回报来看，投资者会发现贷款80%，租金根本抵消不了房贷利息和物业费，只有贷款比率下降到60%左右，才有机会收支平衡。市场普遍估计利率会继续上涨，个人猜测2018年平均银行房贷利率会上涨到2.2%

目前新加坡出租回报普遍下滑到3%以下，并且空置率居高不下，按照2018年第一季度的URA数据，私人公寓空置率是7.4%，其中CCR最惨，空置率高达11.6%，RCR8.3%， OCR4.9%，心眼活一点的投资者，要求回报率4%以上的应该会把眼光放在其他投资特点上。

市场需要3-6个月的时间消化这个新的cooling measure，个人感觉市场会有些类似2014-2016年的情形，如果新开盘的项目发展商有意愿降低5-8%的售价，还是会吸引买家继续出手，最有希望降价的项目应该会集中在D19区，riverfront residences 的买家可以放弃继续降价的希望，这个项目比较周边项目，价钱绝对最低，Oxley 对它期望很深。Affnity降价5%是对的，但是对它的销售没有太大帮助，The Garden residences 会一起降，不降不行。UOL amber 45降价了，所以我对它的新项目The Tre Ver 价钱有些信心，应该是个非常吸引人的价格，jadescape 的价格大家就别期望太高，假设我是发展商定价的负责人，我不会刻意放低价格。Stirling residences周围没有什么竞争，只要发展商每月有20-30套的销售，他们就不会降价，中间小恩小惠可能会时不时有一点。因为他们的开盘价格非常吸引人。Margaret Ville降价的可能性比Stirling residences应该大一点点，品质绝对一流，但是面积缩水，总价和Stirling residences相差不大，但是单价太贵。

对投资者来说，他们会开始重新注意海外市场，尤其是英国，东南亚市场包括泰国，柬埔寨，越南将会收到越来越受欢迎。最近的柬埔寨项目已经出现这个苗头。要知道海外市场年租金回报4-5%都是正常的，甚至年回报7-8%也有很多。

刚刚满5年的非常受欢迎榜鹅向来好卖

4） 二手公寓卖家二手公寓卖家将会冷静下来，之前有个客户要求成交价格比最近3个月的成交价格贵20%以上，6月份有个买家offer的价格比最近成交价贵多13%左右，可惜卖家临时拒绝，要求更高的价格，买家一怒之下飞走了.当然这个卖家有自己的考虑，不急着卖，不急着搬，经济方面也有足够的holding power，不过我替他们可惜。现在这种行情买家应该都会相对冷静下来，市场重新进入“僵持”阶段。

本来2017年下半年后，我估计是卖家市场，积极在寻找房源，可惜现在进入这个阶段，有点不上不下，二手公寓买家期望卖家方面能够在价格上作出让步，二手公寓卖家有些房源也会暂时撤离市场，买卖双方都在观察市场下一步走势。在二手市场上, 地点上佳的地方依旧还是卖家市场，价钱方面不会大幅度下降，供应量少，新盘价格贵一大截，这些地点的二手公寓有很强的价格优势，会依旧受欢迎，因为想要这个地点的组屋提升者购买能力其实是增强了。在地点偏远的二手公寓市场，买家还是占据主动。

我有一张DPS还没exercise呢哈哈

牛赶紧的，别超过26号

赶不上了等处理掉名下的再说吧

这一层读的心有戚戚焉
唉 想想是长期利好 也是忽然冷静

写的不错真是良心贴。

大师给预测一下park colonial吧？

我感觉大多数人其实不是希望大富大贵，也不是什么金融大鳄。
都是一些稍稍有点积蓄的人，就是希望在老了没有力气和能力工作的时候，能够通过PASSIVE INCOME让自己的余生过得轻松一点。这个小小的福利好像在坡坡都是虚幻的梦想啊。
真不知道他们中意的未来社会蓝图到底是什么样子的？一直工作到80岁吗？

嗯嗯其实我觉得Passive income是一点
但我个人觉得在住进Dream house之前，房产投资本身就是一种hedge
同类资产大几率是一起涨跌，那么也就是说我未来还能upgrade成功的几率更高，而不是像曾经某个中介告诉我，存钱的速度赶不上房价疯涨。
为啥不能一步到位？因为钱不够，工资不够高，家里人也暂时没有那个需求。但我想换更好的房子就像想要更好的生活一样值得鼓励。那么国家这样的政策是合理的，房子不是用来炒的，是用来住的。

啊虽然话是这样说那些房产投资很精准的（倒楼花，enbloc)也真的是很羡慕了嘤嘤嘤

记得不久前有官人说要让XXX屋成为坡人老后的一个资产。
一个房子，这资产再多又有什么用？兑现就没有地方住了。

2018年7月6号新加坡房地产市场新的cooling measure不是职业写手，也没有刻意找出一堆数据来堆砌出一个完整的报告，结合第一线的市场动态，随心所欲写点自己的看法和理解。

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新加坡房地产市场新的cooling measureme
, 主要体现在这几个方面，
1. 私人银行贷款减少5%，贷款顶限最高75
2. 公司购房，银行贷款顶限变成15%，近乎全款买房
3. 新加坡公民/PR第二套以上的额外印花税再加5%
4. 外国人购房额外印花税一律再加5%，变成20%
5. 公司购房，额外印花税增加10%，变成25%
6. 发展商购地成本在25%的额外印花税基础上，多5%，总计30%

2018年2月新加坡政府释放了一个强烈的信号，对房产价格超过100万新币的住宅stamp duty增加1%， 但是被大家忽略了，以为只是政府单纯想要撸羊毛，实际上结合最近半年报纸上各大部长放出去的消息，政府在密切关注房地产价格走势, 目的和前几年一样，还是要保障新加坡居民收入增长幅度追得上房价增长幅度，让两者不能脱节。现在当然还有全球贸易混战,新加坡银行放贷总额增长过快和房贷利息加息方面的担忧，新加坡政府未雨绸缪，在房产复苏起步的阶段直接放大招。这个新的降温措施使得房地产发展工会直接质疑政府的目的，其实目的看的到。发展商高价拿到的地皮，现在他们的定价都异常小心，有些发展商刚刚宣布暂时推迟开盘日期或者下周开始封盘，来观察市场的走势。

7月5号当天，新加坡有将近10个项目立即给客户5-10%的折扣，但是7月8号有2个项目 sixteen 35, sea pavillion宣布取消了这个折扣，因为他们看到Park colonial, riverfront residences, Stirling residences, 依旧在三天内卖出将近160套的好成绩，据内部消息，这些买家里第二套以上的买家远远多于第一次的购房者，表明市场并没有马上变冷，加上5%的促销折扣也没有立刻吸引来大批客户，所以这两个发展商马上决定取消折扣。
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该帖荣获当日十大第8，奖励楼主4分以及6狮城帮币，时间：2018-07-12 22:00:03。