铜牌告诉你，为什么我认为JUMBO flat是HDB中最亮的星星

铜牌大哥你忘了新的有关组屋出租人数6个的限制如果只是屋主一家人自住是很爽的，假如屋主一家人已经5-6个人了，那么即使空余房间再多也没法多租几个出去。一家五到6个人还是很常见的，一家四口+老人女佣就轻松达到上限了。

收租收益只对两种情况有用：
1. 年轻小夫妻或一家三口自己住，隔壁租给一个小家庭或者两三个合租的。
1. MOP满以后自己不住，分成两套分别租给两个小家庭或者单身人士。

不过这种房源市面上也不算多，地点市中心的就更少，一般都是特别老的，要看年轻人能不能接受。

180万7间房的话租售比也就是那么回事吧还要考虑到管理的麻烦，看下面的图，俩家人大门是一个，还要共用厨房，这样的话就算位置不错一家人也最多租2200左右吧（还得考虑很旧），两套房子一年也就是5万的租金。还要考虑空置，管理两家人打架之类的事，最后收益也就2.5%左右，没什么意思，更何况旧房子可能还租不到2200一家人。
如果违反规定每个房间都分租出去，要冒更多的风险而且更难管理，有180万买房子实在是没必要碰那个麻烦。
如果只是为了自己住大房子其实180万能买到很多20年左右位置很好的旧公寓了，比如villa marina。180万能买2300sqf，还比40年的组屋新很多，而且说不定哪天就拆迁了，向上的空间和管理的难度都远远好过组屋。我觉得jumbo flat也就适合那种有6-7个孩子的马来家庭自己住，靠这个搞出租有点像在管理酒店了，太麻烦。

同问这个也受新的出租条例影响吧？

确实，所以前提还是小家庭。就像我家这样的一家三口。

问题来了这种Jumbo，出租的时候人数算一套的人呢，还是两套的人？

算一套再大也是住6个人。
租金可观，想卖掉就有点难了。得等有缘人

50多万的jumbo我也卖过，就是特别老租售比还是杠杠的，地点好。当然完全没有captial gain了

这样的话我觉得租客肯定选4房5房而不是Jumbo了。
除了大，人少自住的可以租出一套，其他并没有特别的优势。

180万我认为应该是登广告时写错了，不太可能。

现在的 JUMBO 最高价大概也就是80多万。　

很多ADJOINED FLAT的两扇门都可以开的，只要中间隔开，两户人家完全不搭嘎的。　

上面两间，很简单就可以改成下面的户型，其实就是恢复原状。

那问题来了既然整套房子不管租客也好，房主也好，最多居住人数是6个，那这种房子怎么能算是最亮的星星呢。就算夫妻两个加一个孩子都三个了，剩下3个，能有多少租金呢。

80多万倒是还好所以还是那个租售比的问题，一个这么旧的组屋还是共享厨房，到底两家人肯出多少租金，还有就是空置的时间能控制在10%以下吗？这么旧的话继续收租金还能收多少年。
可以肯定的是是比买公寓划算的，只不过说是明珠我觉得夸张了，房子的话在新加坡还是简单一点好，没必要搞成和香港一样的镗房，因为新加坡毕竟没有那么缺房子，小家庭肯定是喜欢自己租个新的3-room flat，所以这种旧房子很难收两个家庭太高的租金。可能只适合屋主和租客共享厨房的情况吧，短期现金流有补偿，长期来讲真的没必要。

以兀兰来算，一个普通四房的租金大概2000左右一个普通的三房租金大概是1500。
假如小家庭一家三口，自己住4房的部分。3房的那部分可以出租1500。租客出入跟你完全没有关系。

如果以后屋主自住公寓了，能够出租的就是2个整套。
同样的地区，同地区的任何屋子，是租不到这么高价的。

注意，两套厨房是分别独立，并没有公用厨房这一说的。

做成独立两套类似双钥匙单位一边租给小夫妻2000。另外一边分租4个人2200。

对，就是HDB中的DUAL KEY 概念

明白了其实，就算分成两套，租金比起单套来说也并没有什么优势，租金是双倍，但是你投入的购房资金也是双倍呀。
最关键的是，你相当于搞了两套hdb在出租，这才是核心优势。

那最后的一个问题来了，水电怎么分开？

还是看不太懂180万去caribbean买一间三房，租金5K+，不挺好么？

如果加起来也只是有3000多的租金啊还要给中介费，还要空置，还要帮租客维护东西扯皮，怎么看都不值得，花时间管理两套租客但是租售比并没有本质提高啊，最多就是体量大了罢了。

还有个问题hdb出租受到quota的限制，万一这个地区或者这个block的quota满了，你就不能出租了。

这个180w就是吸引眼球的。根本就没人会买。前几年在市中心，出现过一个3+4房的，要88w而已。就是没有装修，高楼。乌兰那边的3+4的房子，价格都在80多w，完全没有性价比。

3+4 和3+3的，优势只能是买入的时候相当于分别买两套的价格。很多卖家要多要5到10w，这样就没有任何优势了。

好问题不过这水电也不是个事儿。其中一套单独安装水表电表即可。
另一套就用总数做减法。

其中一家，只能用电磁炉或者罐装煤气。这才可能不太方便。

租售比确实没有提高，但是，你要知道HDB的租售比本来就比公寓高很多。
你以同样的投资，可以多买一套高租售比的屋子，而且可以贷款高达90%。还不用ABSD。这样的好事，还有哪里可以找到？

这是个问题。到目前位置，还没有看到过出租quota满这件事。
而且，作为JUMBO，很多本地家庭还是自住的，整套出租的是少数。

西部金文泰Dover附近重灾区，不过出租半套算出租房间还好

买个贵点的HDB呗80万以上的组屋应该不少吧，租售比没有提高可是要管理7个房间的租客岂不是自找麻烦。或者你是想说80万以上的组屋租售比都会变差？其实纯粹从租售比来看我觉得能赢过这个Jumbo的新组屋应该是不少的，比如Ghim Moh附近的新组屋之类的。
而且过于旧的房子的风险在于维护费用会增加，还有租客会慢慢的嫌弃，还有可能空置，我觉得一个40年的组屋肯定比一个5-10年的组屋维持租售比难度大。自住不好说哪个好，但是纯粹投资的话不建议碰40年以上的Jumbo。
一个资产需要考虑回报率、流动性、资产净值、风险、管理费用。这样一个老房子回报率差不多，流动性差，资产净值中上，风险不确定，管理费用高实在是怎么也难说成是一个好的资产。不如去简单一点买个80万黄金位置新一点的组屋，处理恒力小学附近的租客肯定比处理芽笼附近的租客容易多了。楼主管完买卖会继续管出租吗？我长期帮忙几个朋友做Power of Attorney，这个出租组屋问题烦死人了，想想7个卧室的组屋就想死。

雪球兄难怪对房子这么懂，管理租房子这事儿有油水不
如果类似转租那种，几个单位下来相当客观哈

JUBMO 70-80万的很多180万的没有

不同的人有不同的需求。你还没有注意到我说的前提喔

JUMBO是给首次买屋的小家庭有一个在不影响自身居住条件下，同时多一个出租的选项，买新的高价HDB并不能做到这一点。这是第一。也是最重要的一点。

目前的市场叫价80万以上的JUMBO是少数。兀兰很多JUMBO的成交价，也就是55万到65万左右。
价格远远低于你提到的或者没有提到的那些新组屋。这是其二。

大多数JUMBO，是1993年左右交房，也就是26年左右，并没有想象中那么久远，状况并没有这么糟糕。而且大批JUMBO即将HIP，翻新厕所，这是第三。

以上回答二手房性价比的问题。

真的要高性价比HDB，去抽BTO。但是BTO已经没有160平米以上的JUMBO了。

关于你的问题，我管完买卖有没有出租？我算了一下，我现在手里有8个组屋，3个公寓的长期整套出租，都是屋主不在新加坡的，委托我们代理的，有些已经近10年了。这其中大多数，并不是我帮客户买的屋子。不过，基于interest conflict 我不答应做POA，POA另有其人。只是POA只管签字就好了，我直接跟屋主联系，跑腿的都是我们。

屋主在新加坡的，我就不计算了。我们并不是专做出租的，每年大概也就25个左右的TA。但我们做出租绝对不输给专家。

您帮那么多朋友做POA，想来也是你交友广阔，他们信任你，同时，也因为你有经验。
我们来分享一下。我觉得出租组屋的问题，并不会烦死人，你要做的是，找对租客。知道怎么解决问题。遇到不好的租客，再好的屋子，也会让你烦恼。7个卧室的JUMBO，不是分别租给7个人，而是找到2个好的家庭，租给他们。

同时，租客有很多种，不同的屋子吸引不同的租客。从我的经验来看，出租屋子第一是地点，第二是装修，第三是价格。屋龄并不是租客首选条件。

凡人姐是西部专家对行情很清楚。