根据目前的租赁市场，一套还完贷款的组屋，gross rental yield大概是5%到6%。如果扣除中介费，房产税，空挡期，恐怕不会超过5%。许多许多人都认为5%是个不错的收益。这里面有几个误区需要提醒大家注意一下
1. 用自己的成交价来计算收益率。比如有些旧一点的BTO入手价格是30万，现在市值是60万，如果每月租金是2500，那么毛收益率按30万计算是10%，按60万算只有5%。由于投资需要考虑机会成本，假如房子卖掉，可以有60万重新投资。所以计算应该用市值而不是原本的成交价计算。
2. 用历史预测未来。尤其是经历了30万到60万的增长，认为自己的组屋处于优质地段，将来会继续涨。或者保守估计房子起码保持60万，这样5%的收益率就会一直持续。
3. 注意组屋的理性价值是会持续贬值的。17年3月的时候，政府就出来提醒民众，99年lease满，是无偿归还政府的。而从95年到现在，只有5%的组屋被政府SERS选中，重新发展，几率很低。那么对于大部分组屋来说，最终60万会在若干年后趋近于0价值。
4. 组屋并不是什么时候都容易卖的。比如当组屋remaining lease剩60年的时候，买家cpf的使用就收到了限制。政府规定买家年龄加组屋的剩余年龄要大于80，否则不可以用公积金。例如年轻夫妇是25岁，组屋剩余55年，那么完全不可以使用公积金，包括月供。假如组屋剩余60年，那么可以使用公积金upto房价的一半。随着屋龄的增加，这样的现象就会越来越严重，以致于年轻人不愿意选择老组屋。例如屋龄剩30年，愿意接手的买家群体将会消失殆尽。也就是说组屋的流动性是越来越差的，最终的结果可能只能逐渐depreciate到0。
5. 既然组屋和公寓不同，组屋需要计算depreciation，进而调整真正的rental yield。我们拿60万的组屋举例，屋龄还剩60年，那么用一个简单的方式计算，平均每年贬值1万。那么毛收益率会降到3.3%左右，再算上空档期，中介费，房产税，组屋的收益率可能连3%都不到。尤其是用cpf还清贷款的，这部分资金的收益率和cpf回报的oa 2.5%，sa4%相比，组屋的真实投资价值并不见得会很高。
6. 由于固执的坚持持有组屋，造成接下来的公寓投资多7%的税，假如150万的公寓，就有upfront 10万的损失。把这个因素加进来的话，组屋的收益会更加惨淡。
---
110 条回复
-
#51
楼主只是善意提醒其实政府的组屋地契回购，短地契组屋都是坑来着。本人强烈不推荐。
组屋地契回购(Lease Buyback Scheme)：
1. 每个月的钱一旦商量好后就固定了。 可是别忘了通货膨胀。比如现在六十岁签合同每月拿3000元，看着不错。可一不小心活了90岁。现在的3000元，在三十年后大概仅可以买10袋大米吧（购买力相当于现在的500元）。
2. 人走后，房子只能返给政府或配偶继续住下去。剩余地契值多少钱政府说的算。
短地契组屋：
1. 不可以在组屋转售市场上公开交易，只能退给政府。剩余地契值多少钱政府说的算。The short-lease 2-room Flexi flats cannot be resold in the open market or sublet. Applicants who do not need the flat, can return the flat to HDB and HDB will refund the value of the remaining lease of the flat.
2. 人走后，房子只能返给政府。剩余地契值多少钱政府说的算。
3. 房间小。HDB 2-room flats come in two sizes, 36 sqm (387 sq ft) and 45 sqm (484 sq ft).
大屋换小屋：
这个还算可以。 -
#52
有些中介为了卖公寓，各种抹黑HDB也是醉了早报上明明贴了最近的4个交易记录：2个3房，A卖30万5千， B卖29万5千。
新组屋比旧的高些，同楼层估计不用补钱还有的找。
目前为止，新加坡有组屋因为99年被政府免费回收的吗？
那个中介可以保证公寓99年内会被开发商回收？给我来几套 -
#53
你应该没有明白我在说什么！我自己总结一下，我的意思是即使组屋不是优质资产，也是一种资产。
而以99年到期为由说组屋不是资产这没有任何根据。难道99年到期的公寓就是优质资产？
房地产中的优质资产只能是永久地契公寓。但不要否认组屋是种不错的资产。只至少组屋有政府津贴。这津贴可是政府实打实的政府给你的钱。
唱衰组屋没有必要。可能我还要说公寓才是风险更大的资产，因为他的价值完全由市场决定！
PS:我没资格买组屋，所以我很羡慕可以买组屋的各位。 -
鹏哥 楼主#54
真的不至于摸黑组屋组屋可以当做是government backed instrument, 从这个角度来说他当然是优质的。组屋还承载着新加坡80%公民的民生。还是一种很靠谱的养老保障。
但是此贴的目的是要提醒一下，许多人对组屋抱有不切实际的期望。把保障性住房当做投资性住房，留着组屋买一两套公寓，组屋出租收租金，还认为回报率高于公寓，还认为房子老了不考虑年损，lease到期不考虑价值清零，这些都是非理性期望。
我们都说high risk, high return. 那么组屋既然是government backed, 归类于low risk, low return。公寓是high risk high return。是一个正常的归类。期望组屋low risk, 但是high return是不切实际的。 -
#55
我来给你简单算一下吧麦波申3房市场价30万，宣布重建后加3万COV,贷款80%，加其他算10万。按市场价租金1500。
政府收回价，大概也会出到33万并且锁定价格了，还不算其他补贴的，不会越着年限而贬值。
补个差价升级到四房（不用马上给钱）交房后，过2年卖出，稳赚20W.
给你20万预算，找个公寓的回报率超过这个的算你赢。 -
#56
你去跟买了duxton 的屋主么说这个看看新加坡人从买新组屋的那一刻开始基本房子就开始挣钱了。
你卖组屋买公寓时间点挺好， 但你问问那些经历过金融危机房事的前辈们看看他们说什么。房子都是个周期，新加坡最旧的组屋也就是1970年代的五十年还没有，而且地点挺好，那些住的人都不担心你担心什么呢。人家二三十万买套组屋， 你百来万在同样的地点买一套房子面积估计还更小， 多个游泳池加security guard 而已， 谁亏了谁挣了？
再说回公寓，现在的新项目都小的跟麻雀似的，一个master bed room 放个king size bed 加个衣柜就满了。common room 双臂张开都能碰到墙壁，哪来的生活质量？
当然你要有个几百万买得起大的地点好的二手公寓当然公寓是首选。否则让我选我情愿买套EA 或者EM, 140平米顶死了一百万，地方大住的舒服还便宜。有质量的生活比每天想着房子以后能不能升值要好的多。 房子第一套的目的永远是为了生活， 二套三套当然是投资， 但新加坡人最多也就能买一套组屋，没觉得人家持有组屋有什么问题。 -
#57
把 hdb简单的归类为low risk ,low return 感觉不太合理hdb和condo虽然都是房产但是本身并不具备可比性
hdb的投入要远小于condo，而且hdb的回报主要来自于rental - 所以用rental的未来现金流折现算价值更为合理 而不是简单的考虑房子的价格和rental yield
而condo的回报主要来自于capital gain，所以要比较两种资产的优劣需要用的不同的估值方法， 而且假设条件很多
看操作方法，个人认为如果操作得当，hdb属于low risk ， high return -
#58
假如明天政府宣布每个人可以买两个租屋，第二套收７％税保证HDB网站爆掉。。。
-
#59
99年公寓跟组屋的区别是公寓可以在贬值加速期之前卖掉，再买别的，组屋卖了就买不回来了
-
#60
请问公寓 enbloc 概率有5% 么？
或者准确的说， 99年的公寓被enbloc 有5% 么？
好地方的祖屋也有被wnbloc 的， 比如commonwealth mrt 外面那一片祖屋 -
鹏哥 楼主#61
没有太多数据17/18年enbloc大概48个，其中13个是99年lease, 不到30%。
组屋不是说没有enbloc,只是说精明的政府，一定会在组屋价值很低的时候去enbloc,还没有议价空间。 -
#62
机会成本是建立在更好的投资回报上这个有很大的不确定性。牛市的时候都赚钱，熊市看谁亏的少啊
-
#63
好累，看得好累，想得好累，算得好累还能不能愉快的玩耍了
投资理财如果这么累，就聊无乐趣了啊
阿门 -
鹏哥 楼主#64
确实累一点都不好玩儿
-
#65
需要看年龄 收入 积蓄这优质不优质需要讨论的假设太多了 你干脆就具体案例来分析
-
#66
为什么开发商愿意拆迁旧公寓，而政府不愿意拆迁旧 HDB开发商不是做慈善的，要有利可图。是否 enblock一个旧公寓 要考虑：
1. 房子旧一些。屋主有动力卖掉。
2. 旧公寓 楼层低，楼间距大， 盖新房时可以盖高层。专门的术语是 plot ratio
3. 附近新公寓的价格和拆迁价之间的差价。
通常新加坡开发商预计的利润率是20%以上才会出手。
回到政府不愿意拆迁旧 HDB：
1. 那些 30多年房龄的旧HDB 通常已经是10多层了，而且楼间距很近。很难 increase plot ratio
以 punggol 为例， 由于 附近有个 实里达机场， 所以 组屋和公寓都限高。 以义顺为例， 新的BTO和30多年房龄的旧HDB都是标准的12层。
以政府的土地规划，只有很靠近地铁站和成熟市区的区域才会提高 plot ratio。
2. HDB 拆迁了还是只能盖 HDB。 但新 HDB通常要比临近的旧组屋还便宜。对政府来说拆迁是赔本生意。
对于刚刚宣布的Blocks 81 to 83 MacPherson Lane 拆迁：
1. 50年房龄。
2. 旧楼是12层，而且楼间距很大， 新建的是平均18层。
3. 旧三房的转售价是 $290,000 to $330,000。 新三房的价格是 $307,000 to $346,000。 -
#67
那是不是现在16层以上的将来都不太可能ENBLOCK了？难道就是等到地契到了归零？
好吧感情上有点接受不了。 -
#68
我还真不相信组屋到期，所有住户被赶出去重新找地方住。
-
#69
政府肯定会做很多工作让人民接受，现在已经开始打预防针了
-
#70
政府不也是一茬茬的不同说法吗？现在这茬这样说，以后另一茬又那样说，不都是政府说的？
-
鹏哥 楼主#71
是否可以说现在住在组屋里的人大部分都会在99年lease到期之前去世？他们的子女是不是通常已经有自己的组屋或者公寓？那么这些人是不是都需要把remaining lease卖回给政府？政府算剩余价值的时候是否以lease到期为零作为前提？
划重点: 99年lease的问题会远远早于到期就会浮现出来。老龄化，死亡率大于出生率这些问题会在成熟组屋区大大早于新社区出现。 -
#72
都是用青春换来的
-
#73
貌似青春不需要做什么平行宇宙而已，到时割草
-
#74
没打算预测本来就是政府福利，口袋瘪的人解决住宿问题的阿。
比租房开销小 。 没必要它便宜就看不起它么。 你有票子就直接上landed 啥的，本来就是两个市场。
这就是政府建租屋的初衷， 房子是用来住的， -
#75
旧HDB的转售价格我特意去HDB网站查了一下 Macpherson Road block 80 - 85 最近12个月的转售价格。搜索结果显示最近12个月三房只有4宗转售交易， 价格介于 240千 到 270千。这个数字低于政府公布的 旧三房的转售价是 $290,000 to $330,00。原因可能是由于转售交易量太少，政府用的是最近五年到十年的平均交易价格。由于HDB只显示最近12个月的交易价格， 所以无法确认政府公布的 旧三房的转售价是如何计算的。
如果以 HDB网站 240千 到 270千的交易价格为准，Macpherson Road的50年旧三房和义顺30年旧三房的价格几本是一样的，甚至略低。但要知道 Macpherson Road 可是在环线内的，义顺是到哪都要一个小时的。
结论：即使是环线内的老HDB过了一定年限也是不保值的。 -
#76
“通常新加坡开发商预计的利润率是20%以上才会出手。” 这句话有reference吗？20% 他们就肯做了？
-
#77
这个比别人旧20年，价格还一样，不就挺好了吗？
-
#78
举个例子
The UOL/UIC joint venture bought the 175 unit-Raintree Gardens in Potong Pasir for S$334 million (S$593 per square foot, per prop ratio – based on 2.8 plot ratio). The price is 6% above the previously reported indicative price of S$315 million. This is the second en-bloc sale of a privatised former HUDC estate this year. Shunfu Ville, Bishan was the first en-bloc sale this year in nine years at S$639 million (S$557 psf ppr). Based on a plot ratio of 2.8, UOL/UIC could increase its gross floor area by 43%. We estimate that the breakeven (including estimated premium charges to extend leasehold period and plot ratio) to be S$1,160-1,260psf. Assuming the average selling price is the same as The Poiz Residences' (latest nearby new property that was launched) median price of S$1,447 psf, this translates to an estimated margin of 15-25%.
房地产开发是高风险行业， 盖房子本身从标到地算起一般需要三年以上，万一行情转坏就砸手里了。所以达不到一定的预期利润率，发展商是不会出手的。
通常发展商一标到地，预期售价马上就可以算出来。因为盖房子的费用和填补地契到99年的费用基本是固定的。
特殊情况下，发展商也会志在必得的以极高的价格标地。比如 Fraser Property 当年以比第二名高20%的价格标得Yishun North City的地。原因在于旁边的地也是它家的，他打算把两块地连起来。这种情况利润率可能会降低，但它有其他办法补回来。
-
#79
我觉得是感情因素祖屋邻里比较近，走动容易，很有家的感觉。配套设施齐全，诊所，２４小时店，小店铺密密麻麻的，方便。人活得的也自在。
公寓太注重隐私，租客比率高，可能住个把年都不知道对面住的是谁。如果不喜欢游泳健身的人，基本上就没啥特别吸引人的地方了。 -
鹏哥 楼主#80
金老师要爬爬楼嘛刚买就赚钱没问题啊，我们说的是是否应该长期持有，如果要买第二套第三套是否应该保留屋龄比较大的组屋的问题。屋龄大了，要考虑lease到期问题。
-
鹏哥 楼主#81
去操作个试试等你捷报
-
鹏哥 楼主#82
喜欢住组屋没问题啊那五万多住公寓出租组屋的家庭肯定不是这么想的
-
#83
你说到了点子上了！这五万多住公寓出租组屋的家庭为啥要留着组屋出租呢？
-
鹏哥 楼主#84
中心意思就是这些人对组屋lease到期的处理，和房子在屋龄35年以后价值会不会随着屋龄贬值这些问题上抱有不切实际的幻想。这个阐述看一楼，有具体分析。
-
#85
楼主你一直在说lease到期问题那么99年的公寓没有lease到期问题？谁能保证99年的公寓肯定能在lease到期前重建？
-
鹏哥 楼主#86
公寓当然也有啊35年后加速贬值的问题一样存在。层主爬爬楼就会发现我有提到这个问题。 组屋95年到现在sers比率5%，公寓多的数据没有，只看17/18，48个enbloc里99lease是13个，不到30%。公寓的enbloc是业主召开年会，自主投票的，不是由政府决定的。并且就算不会enbloc, 也可以在公寓变老之前卖掉啊，不需要一直持有。 只要是99lease, 一直持有就会有贬值问题。那五万多家庭对于组屋的问题在于，他们本来就打算hold to maturity
-
#87
这是楼主的主观猜测房子在屋龄35年以后价格可能随着屋龄下降，但是价值并不一定，更大的可能性是这些人在合理的评估了价值，风险和其他的option之后，比较做出保留hdb的更有利结论
-
#88
楼主的目标客户要确定５年前买祖屋，现在浮亏，如果卖了就成了实亏，这是个艰难的选择。 １０年前买的，现在基本赚了一倍左右，公寓早买了，ABSD可能躲过了，祖屋贷款也没了， 零成本拿出去收租子赚零花钱很快乐，不会卖的。 ５－７年前买的，小赚不亏，没买别的房产，想投资房产，可是ABSD 躲不了， 比较纠结 －－－ 这个就是楼主的目标客户，楼主的推荐就是卖一买两，３次交易，，卖租屋付down payment, 其中一套有可能获得少量房租收入（主要靠公积金套现）, 家庭债务估计要推高至２５０万以上的
-
鹏哥 楼主#89
层主费心了说的好像不以卖房子为目的的发帖就是在虚度光阴。 就算一年做不了一笔又如何，心态要端正，佛系。。。
-
#90
政府说的没大问题政府并没有说，用一套组屋来保证你子子孙孙的退休。你买的组屋，用来保障你的退休.
-
#91
照你们的想法，估计接最后一盘的自己还未到退休就整歇了，别说子孙了。
-
鹏哥 楼主#92
这正是金融IT死的早啊Xmlzj
-
#93
我家组屋入手比较早，是一手屋主，我是要持有到退休的，租金当退休金了。
-
#94
已经操作了commonwealth宣布重建的时候入手一套。无中介，自己上门扫楼问过去。
当时市价33万，出4万5的COV拿下，跟HDB贷款90%，整个交易现金出不到10W.
3000个单位，抽到50号左右。新组屋在女皇镇地铁站附近，高楼4房60万。 -
#95
不明觉厉还是没看懂咋操作的
-
#96
牛啊！这简直是神操作！膜拜！
-
#97
神奇的操作。更神奇的是对方居然要卖是小概率事件造成对方要卖的吗？
-
#98
-
#99
卖很正常在没有消息前，卖没有问题；在有消息后，卖能赚得更早更快！
-
#100
那层主说了是在消息后买的，这么好的赚钱的机会，怎么会有人反而把房卖了。不懂。解释一下？