在2016年中卖组屋买两套公寓的心路历程

小白问下两口子一人一套吗？一个月得还七八千吧

一人一套月供完全不需要用到自己的工资。租金加公积金就够了。kids time now, 稍后再解释怎么做到的。

两套是两房还是三房？

一套四房双钥匙一套一房。
一房租金2200，月供1800，物业费250。
四房studio出租，租金1500，月供4000，物业250。
公积金我出1500，老婆出1300，没有放到最大。
所以每个月现金流略有盈余。

贷款不是80%吧？

这个租金回报率好高呀真不错

公积金能用1500？

沙发围观壕楼主像朝生暮死的蜉蝣，像燃烧着烈焰的火把，疯狂，疯狂，朝着太阳生长，直到冲破掌心的荒凉，奔跑，奔跑，往山的另一头狂跑，直到满足生命所有的渴望。

80%啊四房双钥匙总价149万。一房68万。都不在市中心，所以不能跟豪宅比。

其实可以到1800的公积金其实还有奖金6000×5个月的部分。
所以6000×17×0.37×0.6/12 大概1800是没问题的。不过我没有用全部。

功老师有了新词汇哦鼓掌

不错楼主很会赚钱，前提是有一个双钥匙单位多出一个月1500的租金，但个人觉得也是牺牲了一点私密性

卖不卖组屋的选择回到14，15年的时候，老婆的很多同学都在选BTO，表示很羡慕。他们跟我解释的说法是，他们的房子可以卖50到55万，BTO大概40万，所以想套现一部分出来。或者说可以住新房子。
我研究了一圈，发现组屋新房的供应量太惊人了。那么等到新房盖好，会有一大批人卖组屋，一下子多这么多供应，绿卡有被限制，我的第一预感是组屋要下跌，所以BTO选项很快就被毙掉了。
接下来考虑还清贷款做decoupling, 然后买套公寓投资或者自住。结果同学突然急需用钱，就借给了同学。没多久decoupling的门也被关上了。
这样一来，只剩下两个选择。
1.买公寓交7%ABSD
2. 卖掉组屋。
找了一圈目标公寓，150万自住的话，多交税10万。70万一房投资的话，多交税5万。
当时的组屋租金大概2000，一年2万4，需要几年才能把多交的税赚回来。
加上之前预感组屋会降价，那么公寓呢？研究了一下ura的数据，发现了几个有意思的事情。
1. Top房源急剧下降，而政府公布的卖地供应也下降了。
2. 收入分布和十年前发生了巨大变化。原本1万2家庭收入，在06年可以排到top 10%+。而现在只能排到25%，家庭收入2万才能排到10%+。
除了ura数据，新闻已经报道房价连续十几个季度下跌，但是跌幅明显很小，而且空置率出现了拐点。
当然宏观经济上有许多不确定性，但是我比较看中供求关系。所以我的判断是房价基本到了谷底。哪怕出现像08年的金融危机，既然政府用tdsr, absd成功的给房市降温，我认为不会出现大跌的情况。
不管别人怎么看，这个是我自己的判断。如果认为公寓会涨，组屋会跌，那么我的选择是卖组屋，买公寓。

哪里的一房可以租2200？

确实有一点不过也取决于租客，我的租客相当安静，甚至很少跟他们碰面。我的想法是，可能过段时间就不租了。或者选不到合适的租客，我就不租了。多一千多月供，还是小意思。

找一找总会有的做做功课。我选这个一房的时候。只是网上搜索，就锁定了两个快要top的新盘。看位置，发展商，site map, 朝向，户型图，就定了。可以说决策还是很快的。

不错租售比让人羡慕 嘤嘤嘤

68万的一房估计地点不怎么样 租2200？？？哪里找

2016年时对政策的预测16年的时候，还看到几个信息。
1. 车贷放松。
2. 人口白皮书预计到2030年人口增长到690万。大概是每年10万的速度。每年绿卡批个两三万。所以需求应该是稳步增长的。加上absd的限制，很多人会等不及，直接买公寓。
3. 在偏远地区组屋转售价已经逼近BTO价格。
我对这些信号的解读是，政府会降低供应，开闸放人，结束房价下降的趋势。让房价稳步上升，慢慢上升，一定程度上带动经济。

如果我是决策者的话，我觉得动作要有先后顺序:
首先，不应该改动TDSR, 但是应该放松ABSD.
然后，再放松对需求的控制。比如取消绿卡三年内不可以买组屋的限制
最后，再降低供应。

这个顺序的理由，在于TDSR用于控制银行系统风险，不应该改动。而ABSD像一个调控的拳头，出拳之前需要先收拳，如果放松后房价再次失控上涨，那可以灵活的再出拳，就有后手。否则，先降供应，造成房价失控上涨的话，就会处于无拳可出的境地。还有，再放松对需求控制和降低供应两个步骤中，应该先放需求，毕竟房价对供应的敏感度要远大于需求。另外，需求控制的政策滞后性低，供应调节对市场影响滞后性比较大。简单理解，绿卡批准可以循序渐进，发现房价涨的太快就悄悄收紧绿卡批准。而供应下降造成房价上涨过快的话，卖地盖房子是远水救不了近火。

然而我并不了解政府。事后发现政府跟我预测的顺序完全相反。

人跟人真是完全学不来。我就完全无法做到再花几十年供两套房以租养房还要把自己家里出租。
之前看楼主刚毕业3K多薪水2年可以存几万，也是自叹不如。

卖组屋只用了一天先不说政策跟我的预测相反。按我当时的想法，认为房价应该稳步上升，不会暴涨。所以在投资的角度，我重于租金汇报，而轻于升值预期。在经济不明朗的形式下，也会比较注重现金流，避免hold不住的情况。所以给自己定下了选房的标准
1. 接近TOP, 以便尽快取得租金汇报，有比较健康的现金流。
2. 要靠近地铁，便于出租，一定要有健康的出租市场。
3. 自住的这套要双钥匙，并靠近现在孩子的学校。
有了明确的目标，锁定目标超快，少过一个礼拜就选定了一大一小两个房源，以上条件都符合。
接下来就是卖组屋，要确保组屋的otp先出，才能避免出ABSD. 卖一买二的风险在于时间控制，不小心的话可能会踏空，还得租房住。所以一早抱定牺牲价格，尽快出手。反正组屋市场正在下跌，越早卖越能卖出好价钱。

当天早上放出广告，下午就拿到两个offer, 晚上就出了OTP。不可思议的，我卖房只用了一天，价格基本上是市价，还拿了三个月的extention.

出了otp, 百般确认买家真的很有诚意，于是大胆的冲去买四房双钥匙。赶在了TOP的前一天，拿到了最后的star buy。隔天就涨了7万。可以说卖组屋的当机立断，给我省了7万。也省了10万ABSD. 并且双钥匙的studio租金1500，并不比组屋的2000租金少太多。

紧接着就是一房式，在top半年前入手，68万入手，到了top的时候尾盘一房已经涨到了80多万。租金回报率3.8%+，加杠杆后9%+。

当然这样的操作，用上了很多技巧。show fund, late payment with developer interest waiver, bridging loan，都用上了。

由奢入俭难由俭入奢易啊，这个可能就是区别所在。

在2016年中卖组屋买两套公寓的心路历程两年时间似乎还不足以验证当时的想法是否正确。挖个坑，立个flag，以便日后印证或者打脸。
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该帖荣获当日十大第2，奖励楼主18分以及27狮城帮币，时间：2018-05-22 22:00:01。

哪有酸楼主。只不过感慨一下罢了。
就像硬要内向的人去大街上找陌生人聊天一样，做不来就是做不来。
无关什么学习，优点。

赞

楼主胆大心细，精力过人，心胸开阔。

不去搞大工程做大领导可惜了，

可以理解就像有的人宁愿出ABSD也不愿意卖组屋，还有的人非大巴窑不买。房产市场本身就是个没有标准的市场，各有各的偏好，各花入各眼

双钥匙差不多可遇不可求了其中的Studio出租真的会牺牲隐私吗？

我觉得没有隐私问题租客长年累月根本见不到面，所以看租客的profile. 找不到合适的不租就好了，比较等孩子大点也就不出租了。1500月供其实不是什么大事

楼主的投资是稳妥型的如果投资房产以养老为目的，维持正现金流，稳定小幅增长自然是极好的
但如果以财富增长为目的，房产的流动性是比较差的，而且楼主的portfolio 对rental的exposure非常大。我个人会考虑在合适时机出手小户型，用这笔钱买买ETF什么的，如果楼主还是喜欢房子可以投资更有潜力的。毕竟当年68万买，现在卖也有不错的涨幅了，未来升值空间有限
正现金流是好的但也不是投资的目的，个人意见仅供参考哈

有道理趁年轻，还是可以操作

就当买保险， 退休的时候有2套房子， 很稳妥至于其他高端的， 股市啊汇市啊block chain之类的， 普通老百姓不容易玩啊

投资本来就是很难的楼主的经历可以参考，但每个人情况都不同，要考虑什么样的组合适合自己。我觉得比较理想的投资组合是既有流动性好的和相对流动性差一点的，有稳妥的也有high risk high return的，比例的话看自己的risk appetite
而且，很重要的是要时不时review一下自己的投资组合，看有没有什么需要调整的。所以投资是一项lifelong exercise

well donehero

踩着高跟鞋跳了一个完美的华尔兹

赞！

终于饶有兴趣的看完了衷心的说声：谢谢你

也衷心的祝福你，愿意分享并诚恳的面对一指禅。

条理清晰，目标明确，做事果断。

很像以前的我，hoho

买第二套公寓也得交ABSD吧组屋+公寓也不错呀 大些的组屋比shoebox公寓ROI可能高些 也不用麻烦卖了再买吧

没买第二套你没看明白，楼主是一人一套的节奏，组屋现在很明显升值有限啊

卖了组屋直接分家的行动派同时也给大家提供了EC的可行性方案，99/1

赞楼主分享干货满满
另外难道只有我八卦m司奖金颇丰吗

在买入的时候就应该知道是否大概率positive return过两天发个spreadsheet
大胸弟可以按照这个表大概算一下，和其它投资例如cpf account, ETF, reits, bond etc 比较下，作为一个20-30年的投资，你的钱是否work hard enough for you, 而这个计算是要在出手前就好算好的。

明白你的意思套用比较数理的算法也是有一些比较虚的或者主观的地方。
比如，我和老婆两人都用了大部分的CPF。但是老婆的CPF严格意义上来说其实是在还自住的这一套。4000月供之中利息部分是1600，加上250的物业费，可以说1850是住房的成本，其他部分确实相当于把CPF存进了房子里。把自住的房子拉成一个30年的投资，就要看年华涨幅有没有2.5%了，这个很难说，有主观成分。还有要看入场时机，同样是当30年的投资，入场价位高低也会让年华收益看起来很不同。而在孩子还小的时候，studio出租就是额外的收入，有点算点，就当外快了。假设是不出租的，那么这个成本就当租了一整套组屋住着，我是这么quantify convenient yield的，这么算1850不算贵。

回到一房，把我老婆的公积金当做养自住公寓了，那么一段一房可以说是完全自己养自己。我们完全忽略利息浮动和房价波动，假设租金可以一直cover月供，那可以把PV当做15万6，FV68万，当做一个30年的zero coupon bond, 这么算yield to maturity是不会差。至于把利息浮动，房价波动，入场价格高低放进去，计算yield to maturity就会再次加入个人预期的主观因素。

楼主太聪明了

以前肯定是学霸吧，年轻有为，qiantuwulianga

30年贷款不等于还30年啊说不定lz3,5年就清了呢。反正房子也不可能一直住的，住个几年一般人都想动了

现金没有其他投资了。待机而动吧。
一种可能是，房价崩盘，银行来个margin call, 得准备钱填上。
二是也真的可能失业，现金多留着。
三也可能真来个金融危机，股市暴跌，可以去抄底啊。

show fund好像不是那么算的比如我要多贷款1m，banker算给我要show大于1m的钱，具体多少我忘记了，也没有问怎么算，我当时还说了里面逻辑奇怪，一个可以拿出远大于足够现金的人，为啥要over leverage

我没有具体算过定存换贷款和show fund需要的现金到底差多少，但是感觉应该差很多才对，否则大家都选show fund了，不是就应该一个很难达到，所以才选简单的一项吗？

一个我晚一年才看到的机会把这个机会介绍给了同学。
一套差不到一年就要满MOP的EC. 这种通常是申请了special approval for sell的。神奇的是
1. 居然买过来不需要重新计算MOP, 只需要完成剩下的半年就好了。当然SSD还是要算的。
2. 由于没满MOP，所以当EC算，所以先买这个EC，后卖组屋，不需要算ABSD.
3. 由于算EC, 专门拿到MAS的澄清，可以拿80%贷款，不受现有组屋贷款限制。
4. 由于算EC, 买家可以照常拿housing grant。
5. 由于半年后私有化，所以就可以当公寓对待，可以做decoupling, 所以公民拿1%，绿卡拿99%，花一点点钱就可以完成decoupling, 然后公民可以用卖组屋的钱再买一套，避免ABSD.

这套82万多买的3房。仅仅用了半年，还差几个月MOP，现在同样面积的都挂着的110万出售，最近查的实际成交价确实达到了95到100万之间。目测半私有化后会继续上涨。

show fund确实要大于贷款额度比如我举的例子里，如果贷款额度查14000，算出来月供62，62/0.6得出103。103×48月得出4960。4960除以0.3得出16533。这个数确实要比贷款额度大的。

逻辑就是争取多贷款自己的钱干别的去有钱也不还贷款

16年买，现在可以卖？税多少？8%?4%?
投资一开始就有正现金流是稳妥和好的投资，没错的！
所有的投资都应该着眼于现金流，或者当前或者未来。

买的时候就预计了至少hold4年两年之后8%，不值得，毕竟现在进入房价上涨通道，没必要急着卖。最早也要等到21年再决定

买房是最适合普通人的投资买房交易困难,费用高, 所以被逼的长期持有.
股票虽好,大部分人握不住.现在STI指数是3500点.如果跌回2016年2700点的话, 大部分股票要跌30%以上,不相信有几个散户能挺住不卖的.