老铁新转- 为什么买房？

7-8年前，一群好事者，做了一件不受欢迎的事，他们把从2Q2011 到1Q2012的买卖房者和他们的投资行为做了一个不记名调查并进行相关分析。结论大大的震撼：如果你在这期间卖掉了你的房子，恭喜你，你有70%的可能是投资场上的成功者，如果你在这期间入场买了房子，抱歉，也许你有70以上的可能是投资场上的失利者。

看官别激动– 这里的房屋买卖是排除了刚需的情况和豪宅的交易的– 刚需是生活必需品，就如柴米油盐，价格变动也要买，是过少好坏的问题，而不是 yes or no的问题。而豪宅是消费品，和名车，名表类似，价格的敏感性不高。且听俺慢慢道来。

4月，若干投资机构（ Citi， PhillipCapital， Kim Eng）都发表了房地产研究报告，用了大量的数据，结论是—看跌！

看官会奇怪， 1Q12，量价齐飞，屡创记录，为啥会看跌？会不会是有意cool down市场的阴谋？

DTZ和另一个研究机构，不约而同的发表了数据，用中国人民喜欢用的环比和同比1Q12的投资性房产销售都下降了50% 或以上（ 3.7b 1Q12 对7.4b 4Q11及8.6b1Q11），怎么和报纸报道差那么多呢？

其实，所有的报告都对， unit sold 增加， psf增加，及总销售下降都是事实，但所有的报告里都习惯性或有意的忽略了总销售面积和总销售量的关系。如今的情况是

1）　　 Unit sold 增加

2）　　 PPSF（ price per square foot）增加

3）　　 PPU（ price per unit）降低

4）　　 APU (area per unit) 降低

5）　　 非中心区增加，中心区降低

6）　　 总面积降低

7）　　 总销售金额减少

如何解读这种现象？合理的推论是： 1）人们的通胀预期和恐惧增加；2）价格承受能力接近极限 3）炒家实际上已经全身而退了。

研究报告，基于数据和逻辑，是不是一定准？未必！意外总会发生，问题是意外发生的几率有多高。按逻辑思维，还是赌运气呢？这是一个问题！

现在的2bedder和3bedder 只有过去的一半左右甚至不到，算是水平提高吗？

那麽，为什么房产销售还是旺热呢？原因如下：

1）　　 过去几年流动性增加造成的通胀预期

2）　　 低利率环境会维持几年。

3）　　 对QE3的期待（事实上，看官不见，有很多‘投资人士’‘金融界人士‘和’地产界人士‘实际上是在盼望总体经济数据更差些？这样QE3就来的快些—他们好从老百姓那里多刮些）

4）　　 租金仍然可以维持在较高水平

5）　　 没有其他的投资渠道（或者认为其他投资渠道不可靠—输过，哈哈）

6）　　 认为新加坡的房产价格和香港比还有30%的空间，认为可以涨到和香港一样，甚至更高，因为新加坡比香港还宜居

7）　　 政府宣传要逐步提高本地的收入水平，及总人口。

8）　　 4年以后经济会好转，到时候TOP就无需付SSD（所以现在旺的都是新盘）

房产旺热的积极因素之一是– 锁住了部分流动性，限制了CPI的涨幅

看官，如何决策在自己手里！