年底挖坑拼十大：跟大家一起来算算，想买condo，已有的hdb该不该/值不值得留。
走走 • • 42998 次浏览lz自己情况，家里有pr，组屋转名无望，二套房absd最低也要7%，想买的condo不便宜，absd交出一辆车。HDB位置还不错，心中不舍。
留还是卖，心里面过了好多个来回了。
关键时刻还是不谈情怀，只算经济帐。
今天就探讨一下HDB值不值得留。
讨论前提：留hdb是为了收租金，提供一部分现金流。卖hdb也要想办法再投资一套condo出租。不是投资达人。
情形1：留hdb收租，买condo自住。
情形2：卖hdb，买condo自住，择期再买套小condo投资
情形1的额外成本：
1.1 7%absd，假设买的自住condo价格为A，费用为0.07*A。
情形2的额外成本（需要大家帮忙提醒看有什么遗漏）：
2.1 卖hdb需要中介费2%，假设hdb卖价为B，这项费用0.02*B
2.2 买第二套condo投资产生的费用,假设condo价格为C: BSD= 3%*C－5400+5400＝0.03C （律师费和其他杂七杂八的，为了简化结果算作5400，不知能搞定吗？）
2.3 设计合理的话，该套condo没有absd。若没按照设计计划走的话，该套condo会有5%－7%的absd。这项费用是0.05*C～0.07*C。这种情况算下来不划算，也就是说如果第二套condo要掏absd的话，那不如留着hdb不卖了。
为简化计算过程，property tax，出租后租金产生的个人所得税等等不再单拿出来，而是综合后叠加在hdb和condo分别的租金收益率
hdb收益算4% （刨除中介费，物业费，各种税）
condo收益算2.5% （刨除中介费，物业费，各种税）
不知以上收益率算合理吗？这是我拿身边几个房子算了算得出的大略数据。
情形1，留hdb的成本：0.07*A
留hdb出租的租金收入是：4%*B每年＝0.04B每年
情形2，卖hdb买两套均无absd 的condo的成本：0.02*B+0.03*C
出租condo收入是：2.5%*C每年，其中C＝卖组屋的钱B+卖组屋避免交的absd钱0.07*A。2.5%*C＝0.025*（B+0.07A）＝0.025B+0.00175A
现在问题来了，情形1和情形2的成本差额是多少？
情形1和情形2的收益差额是多少？
两种情况多少年可以break even？
break even的时间差别有几年？
感兴趣的把自己家房子套上去试试。
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#1
最近挖坑略多啊xmlzj
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走走 楼主#2
去年说尽量今年拿更多的十大年底了，拼下业绩。
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#3
condo现在还有升值空间吗
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走走 楼主#4
应该有吧都好几年不怎么涨了
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#5
负责帮楼主顶上十大其他的 帮不上忙。
呵呵 -
#6
前排占位等着强人来解答，一到这种计算题，我就发晕。
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#7
请教下,pr+sc, 如何做到"买两套均无absd的condo"呢?
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#8
一人买一套就酱
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#9
避absd是个伪命题如果是我，我会等到没有absd了才来买condo。
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#10
沙发～ 楼主忽略了时间这个因素～ hdb留着收租是王道啊总是能回本的 妥妥的
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#11
呵呵～ 今天取消absd 明天房价就玩脱～ 无非是增值部分被卖家拿去了而已最后层主又会说等降价了再买
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#12
买了房子的才希望没有absd呢那样房子可以疯涨了
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#13
pr+sc买第一套condopr占99%，sc占1%，无absd
sc把1%卖给pr，只要交这1%的absd，这个方案的可行性以前版面上讨论过还有网友（好像是暴雪？）写信去政府部门询问得到过官方回答
sc买condo，第一套无absd
只想到这个方案，但是有交易condo1%的税和absd，不过相对整套absd来说可以忽略不计 -
#14
哇这个话题我喜欢先顶一个再慢慢看，必须上十大！lz我看好你 :)
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#15
留HDB absd就当sunk cost，用2-3年租金赚回来，之后就是纯passive income了要卖了HDB以后再买小condo出租，按租比来算，加上要还的condo的monthly instalement，很长时间内应该都没什么passive income可言。如果还要suffer 5% PR absd，更是不止2-3年租金减月供才能赚回来。
买condo的plus主要在long term capital appreciation。现在HDB升值空间很小了。
以前想过这个问题，后来感觉在现在各种cooling measure下没有哪个更值得，只有哪个更适合自己。留HDB short term之后都会一直有additional passive income，没有太多资产增值，适合想马上提高生活质量但可预见收入瓶颈的；买小condo，短期应该不图格外现金流，退休后有passive income的保障，长期来看有资产增值的，更适合已有丰富现金流每月供房供车供娃不影响生活质量的。
有时想想，买第二套等增值到底是为了造福谁啊也是操碎了心。。。。有机会买一套HDB，低投资高回报挺划算的 -
#16
lz好喜欢算账。。心大的人给跪一个。。。
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#17
两套公寓房阿姨说的最对的，就是两套以上才有高卖低买的自由和契机。一套永远都是刚需，市场涨跌跟你没有关系。买卖的限制过多，让HDB永远都不适合做投资工具。
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#18
我猜楼主的意思也是像楼上 juliana 讲的那样去买两套公寓只是补充一下，一人买一人卖 condo 1% 的时候有买方律师费和卖方律师费，当然比起省下来的 ABSD 算很少了。
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走走 楼主#19
牛mm连房子也不愿意买我们理念差出20w八千里了
互跪互跪 -
#20
哈哈添砖加瓦一个要是十大全部在房版就好了A_A
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#21
不是不愿意买，是没觉得很重要。。。等过两年应该会买个hdb，至少让爸妈住着养老，毕竟等我们年纪大了说不定会去哪儿，不想让房子成为牵绊。。
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#22
各买各的，每人名下一套房子
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#23
呵呵！过几年等取消absd的时候你再来看吧！当年癌股指数1000多的时候，有几个玩脱了！都傻了！没感觉了！
某人可能会说，我的工作也没了还买个屁股票啊！呵呵！
现在不是买房的好时机，造不！
拿着你的HDB就好了！呵呵！ -
#24
现在不是买房的好时机为何这么说？
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#25
和楼主情况相似想了很久觉得还是计划2比较好。原因1是现在的HDB算地点好的premium HDB,租售比比一般的HDB要低。而且祖屋出租限制多多，打交道的租客估计也比公寓难搞一点。
原因2是两套公寓的方案省一笔ABSD，而且第二套公寓可以择机买。我觉得房产未来两年是看跌的。坡坡经济不好房产价格还能维持在这里完全是因为低利率环境，这个大前提要变了。 -
走走 楼主#26
没错，考虑的差不多保留hdb，很多是受了一些“HDB卖了再也买不回来”的言论的影响，仔细算经济账，真不一定要留着
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#27
顶十大 这计算量略大啊脑细胞不够用 个人感觉留hdb比较好
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#28
纠正一下，现在不是“投资”买房的好时机为什么？absd啊！
为什么政府要收absd呢？很简单，政府不想让市场像天朝一样的失控。
只有在理性的市场里投资才能得到好的回报。
所以现在不是“投资”买房的好时机！呵呵！ -
#29
哈哈哈 互跪！跪了
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#30
强帖留名，必上十大！！感觉不差钱还是两套condo好，HDB太麻烦了，怎么搞还全看政府心情。
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#31
就列举几个现状，不发表意见1，地产商手上没有库存的土地，最近成交的几块地投标方多，bid价格高
2，MAS对新加坡房地产的看法是目前本地房产价格跟其他国家相比处于低价位，如果拿掉cooling measure肯定会有热钱进来引起本地楼市反弹
3，从人口政策来看，新一波移民正在路上缓缓而来
4，联储靴子落地以后应该还有一波黑天鹅，类比来看，目前更像是2000年左右.con泡沫崩盘前夕。
表象来看未来大概率继续探底或横盘，小概率恐慌下跌，极小概率出现上涨 -
#32
为什么你有兔子？我从来没有拿过兔子，不参与这个讨论，无解的事不用想，回家丢硬币什么都解决了。
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走走 楼主#33
大老爷们不需要那么萌吧其实我心里有解了 只是列出来供大家参考
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走走 楼主#34
看1，2，3点应该是大概率上涨才对啊
难道4的威力那么大？把前三的都抹平了？ -
#35
那如果没有absd的情况下是不是直接杀第二套不用考虑了？
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#36
想起来了,好像以前杜老板分享过的我去翻翻旧贴,谢谢
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走走 楼主#37
【房】年底挖坑拼十大：跟大家一起来算算，想买condo，已有的hdb该不该/值不值得留。
lz自己情况，家里有pr，组屋转名无望，二套房absd最低也要7%，想买的condo不便宜，absd交出一辆车。HDB位置还不错，心中不舍。
留还是卖，心里面过了好多个来回了。
关键时刻还是不谈情怀，只算经济帐。
今天就探讨一下HDB值不值得留。
讨论前提：留hdb是为了收租金，提供一部分现金流。卖hdb也要想办法再投资一套condo出租。不是投资达人。
情形1：留hdb收租，买condo自住。
情形2：卖hdb，买condo自住，择期再买套小condo投资
情形1的额外成本：
1.1 7%absd，假设买的自住condo价格为A，费用为0.07*A。
情形2的额外成本（需要大家帮忙提醒看有什么遗漏）：
2.1 卖hdb需要中介费2%，假设hdb卖价为B，这项费用0.02*B
2.2 买第二套condo投资产生的费用,假设condo价格为C: BSD= 3%*C－5400+5400＝0.03C （律师费和其他杂七杂八的，为了简化结果算作5400，不知能搞定吗？）
2.3 设计合理的话，该套condo没有absd。若没按照设计计划走的话，该套condo会有5%－7%的absd。这项费用是0.05*C～0.07*C。这种情况算下来不划算，也就是说如果第二套condo要掏absd的话，那不如留着hdb不卖了。
为简化计算过程，property tax，出租后租金产生的个人所得税等等不再单拿出来，而是综合后叠加在hdb和condo分别的租金收益率
hdb收益算4% （刨除中介费，物业费，各种税）
condo收益算2.5% （刨除中介费，物业费，各种税）
不知以上收益率算合理吗？这是我拿身边几个房子算了算得出的大略数据。
情形1，留hdb的成本：0.07*A
留hdb出租的租金收入是：4%*B每年＝0.04B每年
情形2，卖hdb买两套均无absd 的condo的成本：0.02*B+0.03*C
出租condo收入是：2.5%*C每年，其中C＝卖组屋的钱B+卖组屋避免交的absd钱0.07*A。2.5%*C＝0.025*（B+0.07A）＝0.025B+0.00175A
现在问题来了，情形1和情形2的成本差额是多少？
情形1和情形2的收益差额是多少？
两种情况多少年可以break even？
break even的时间差别有几年？
感兴趣的把自己家房子套上去试试。
该帖荣获当日十大第2，奖励楼主18分以及27狮城帮币，时间：2016-12-14 22:00:02。
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走走 楼主#38
是不过假如没有absd，那我是不会考虑把hdb卖掉去找差不多投资回报的方法的，呵呵就留着收租
双重标准，其实就是心疼absd的钱 -
#39
是的，楼主应该就是从纯经济学角度分析两种选择的。说白了就是保留 HDB 收租的 opportunity cost （还得加上保留 HDB 要付出的 ABSD） 是否大过 HDB 租金收益。
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#40
谢谢亲爱哒，小孩长起来真是太快了～～
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#41
还有一个重要的考量就是家庭净资产。
大多数人的观点不一定适用自己，因为大多数人代表的是收入处在中位数上下的人群。按照人均收入中位数7千算的话很多家庭净资产应该不到1m，那买个2m的公寓再持有7，80万的HDB杠杆已经是三倍了。那如果家庭净资产有或者大概率在不久的将来有2m,想法肯定是不一样的。两倍的杠杆房产就需要持有4m的市值，房票只有两张的话面值肯定越高越好，HDB作为投资就不合适了。 -
#42
加息第一天，rmb爆跌300点境内国债出现疑似崩盘，国内加息基本已成定局，通胀已经开始抬头，而且通胀最大的权重石油才开始复苏，明年高杠杆企业和个人负债压力会很大。接下来几年如果是经济停滞+通货膨胀，房产是不是保值增值手段这是一个值得讨论的问题。
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#43
HDB跌了十几万的真是没有这甜蜜的困扰啊
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#44
确实关键是absd根据楼主模型计算，假设A=60万，B=200万，C=70万（选择70万的原因是，方案二省的14万absd扣除增加的卖租屋买第二套投资condo增加的费用大概十万左右，从而两个方案当前投入金额都是214万）。
接下来算N年后两个方案的房产本身价值及房租收入，不考虑自主的condo，为简单计算，假设组屋和投资condo都不增值，也忽略租金的再投资收入。。
方案一：60万+60万*0.04*N
方案二：70万+70万*0.025*N
那么只有当N=19时，方案一的总值才能超过方案二。