伦敦房产有木有投资经验分享

目前投资英国不是刚需的客户都很谨慎，你看看新币兑英镑的汇率，从去年高峰2.2掉到现在的1.7。相当于前2-3年的买家面临20%左右的亏损。

现在很多人持观望态度，看英镑会不会继续走低，看脱欧对英国经济有多大的影响。
目前买英国的几个新加坡客户都是刚需，需要自住为主。
新加坡银行UOB已经停止英国房产的贷款，CIMB还可以办理。
7月份我收到CIMB的通知，贷款只给新加坡公民和Pr，贷款（onshore）最多60%，需要申请人月薪10k以上。

露珠大概是看了新闻伦敦租金继续上涨
在UK买,贷英镑还英镑,本币贬值没有问题啊
如果当时是贷新币换英镑就有问题
如果当时是贷英镑,还新币,反而有利

展开点说,货币选择,也是很重要的.

转到天朝的屋价和货币问题, 有两种前景

1)资产价格不变, 或继续涨,但货币大幅贬值 -- 如莫斯科
2)货币基本稳定, 资产价格崩盘 -- 如东京20年前

天朝会选那一条路呢? 好像选择不太多啊

受这个的影响了? 哈哈女士内裤抵房租？伦敦房地产疯狂背后的阴暗面
http://www.jiemian.com/article/894362.html

就是要Long gbpsgd长期看好英镑，房产升值是其次，租金能cover贷款利率就好。我看到DBS还有新币贷款买伦敦zone 1-2的配套，你知道这种配套大概利息多少？和普通新加坡房产配套类似么？

目测狮城帮的壕们已讨论过，估计现在早已脱手

没看新闻，作为一个前线从业员，说说自己的工作体验和新加坡这边的客户的反馈而已。

有想过学生公寓优点：相对便宜，租客据说比较稳定，租售比比较高
缺点：学生租客据说对房子的损耗相当大，似乎不可以自己管理学生公寓，英国除了拿几个出名的大学其他我都不知道，但学生公寓通常位于不知名的大学

除了楼下说的汇率问题，英国现在对外国人也征收增值税。英镑的贷款利率也高。各种成本算下来，能不能赚钱要算清楚。

请问大叔英国的有地住宅外国人可以买吗？我深信英镑现在在底部，而且英国的房价还有极大的上涨空间，最近看到了一大票英国人回国工作的，都是中层骨干。

比如说牛津大学附近的100年左右的老房子外国人可以买吗？

就我知道英国的公寓和有地并没有特别的区分至于英镑是不是在底部，这个各人看法了。我反正有一堆英镑在手上，挺头痛的。

英镑风险可以对冲的看好英镑是去英国买房的出发点，但炒英镑比搞房产容易多了，同样有杠杆。所以想请假一下大叔你投资的经验，觉得英国房产升值潜力还多么？最近好像很多supply。大叔觉得1-2区哪些区比较好？或者哪些区应该避开？

伦敦还可以保证有生源 其他小地方的学校 需求就差多了再把英镑租金转回新币 还有各种增值和房产税 到底是赚钱还是赔钱 只有投资者自己心里最清楚

我对英国/伦敦的了解很有限，都没去过那里就我所知，伦敦有缩小贫富悬殊的法律。其中一部份就是每个区，哪怕是昂贵的富人区，都要有廉价房屋。结果是这些廉价房屋的附近成为犯罪率比较高的地方。所以简单说Zone1，Zone2范围太大，即使说个Canary Wharf都范围太大。当年我在看Canary Wharf附近的房子，你看地图的话，那个地方看起来像个半岛。我发现半岛南边的房子比北边的便宜非常多。我问我的小妹为什么。她说Cross Harbour以北群众认为比较安全，South Quay更是各种高大上，而以南就不安全。这么小的地方都有这么大的差距，没有一个熟悉当地的人给意见显然是不行的。

关于对冲汇率风险，对小市民来说挺难的。最简单的ALM方法，你未必借得到外币房贷。用spot trade来对冲，interest spread也是相当高。这是题外话，就不展开了。

我现在的计划是每个月买250英镑主要是作为资产，单一货币会有一些风险，所以我就每个月换一点。你可以做一个简单的data table，data table里面有不同的column，比如资产类型，国家，基础货币，价值，价值 in USD......

然后在data table的基础上做不同的pivot table，比如说资产价值 by country。如果你大部分是新加坡，中国，香港的资产，有一点英国的是很健康的。英镑是个很特殊的货币，在风险管理里面必须存在。

开个margin trading account要获得或者对冲英镑风险都是举手之劳，最小Notional才10k。英镑现在利率很低了，对新币基本没有hedging cost。

成本并不可以忽略啊我用的OANDA算是spread很低的了。目前GBP/SGD还是有0.8+%，加上你需要放的Margin，总成本大约1%。这还是目前英镑利率很低的情况下。买房子收租的回报也不过就低的单位数字。如果100%hedge，这个成本的影响还是很大的。

我曾经想过要各种diversify然而要实施并不容易。你想要英镑，那要不要美元，欧元，日元，澳元，人民币呢？再大一点，要不要黄金，石油，小麦呢？
小市民没有很多资产可以分割。

哦对，broker charge的spread很坑爹那就别hedge了，英镑我也觉得要到大底了

不需要这么多货币SGD如果是你的主要资产的话，MAS其实已经帮你做了货币组合了。SGD的价值由新加坡主要的贸易伙伴决定。2013年前六位是马来西亚、中国、香港、印尼、美国和日本。换句话说美元，人民币和日元可以不用管了，这里缺失的只是英镑、欧元和澳元资产。考虑到澳元很大程度上是由commodity价格影响的，它的货币属性并不强，剩下的只是英镑和欧元了。欧元受政治影响太多，所以我是建议选择新币和英镑的货币组合对抗新币汇率波动风险的。

这里纯粹是考虑货币组合，和其他类型的资产无关。唯一可以确定一点，单一持有人民币或者单一持有美元都不好。单一持有新币其实倒还好，本身就是一篮子货币。